Việc mua bán nhà đất theo giấy viết tay rất phổ biến vào giai đoạn trước khi Luật đất đai 2003 và Bộ luật dân sự 2005 có hiệu lực, đặc biệt là mua bán nhà đất theo giấy viết tay thậm chí với cả nhà đất đã có sổ đỏ. Cho đến thời điểm bây giờ thì việc mua bán nhà đất theo giấy viết tay đã giảm rất nhiều, thay vào đó là mua bán theo hình thức Hợp đồng ủy quyền.

Vậy bạn có nên mua bán nhà đất theo giấy viết tay và hợp đồng ủy quyền hay không? Với tư cách là luật sư thì tất nhiên tôi sẽ khuyên bạn là không nên rồi. Nhưng thực tế đâu phải lúc nào cũng muốn là được. Vậy nếu vì một lý do nào đó, bạn quyết định mua bán nhà, đất theo các hình thức trên thì bạn nên chú ý điều gì? Bài viết hôm nay tôi sẽ nói về vấn đề này.

Việc mua bán nhà đất theo giấy viết tay rất phổ biến vào giai đoạn trước khi Luật đất đai 2003 và Bộ luật dân sự 2005 có hiệu lực, đặc biệt là mua bán nhà đất theo giấy viết tay thậm chí với cả nhà đất đã có sổ đỏ. Cho đến thời điểm bây giờ thì việc mua bán nhà đất theo giấy viết tay đã giảm rất nhiều, thay vào đó là mua bán theo hình thức Hợp đồng ủy quyền.

Vậy bạn có nên mua bán nhà đất theo giấy viết tay và hợp đồng ủy quyền hay không? Với tư cách là luật sư thì tất nhiên tôi sẽ khuyên bạn là không nên rồi. Nhưng thực tế đâu phải lúc nào cũng muốn là được. Vậy nếu vì một lý do nào đó, bạn quyết định mua bán nhà, đất theo các hình thức trên thì bạn nên chú ý điều gì? Bài viết hôm nay tôi sẽ nói về vấn đề này.

Trước tiên, phải khẳng định 2 điều sau đây ở thời điểm hiện tại:

1. Việc bạn mua bán chuyển nhượng nhà đất CHƯA CÓ SỔ ĐỎ dù bằng bất kỳ hình thức nào cũng sẽ không được pháp luật công nhận và bảo vệ.
2. Việc bạn mua bán nhà đất kể cả đã có sổ đỏ nhưng mua bán bằng giấy viết tay sẽ không được pháp luật công nhận và là giao dịch vô hiệu.
3. Nhà đất chưa có sổ đỏ chưa chắc đã đủ điều kiện cấp sổ đỏ trong tương lai.

Mua bán nhà đất theo giấy viết tay

Cách gọi mua bán nhà đất theo giấy viết tay là cách gọi phổ biến và dễ hiểu, thực ra đó là hình thức mua bán, chuyển nhượng nhà đất chỉ do 2 bên tự lập và ký với nhau, mà không có một cơ quan có thẩm quyền hay tổ chức công chứng nào xác nhận vào đó. Còn các bên tự viết tay hay đánh máy (kể cả có người làm chứng) thì cũng không có thay đổi gì về tính pháp lý.

Việc mua bán như vậy thì rủi ro lớn hơn luôn thuộc về phía người mua. Người mua có thể phải đợi rất lâu mới có thể sang tên cho mình, thậm chí không sang tên được, hoặc đang làm thủ tục thì xảy ra tranh chấp, lúc đó phần thiệt hơn sẽ thuộc về phía người mua.

Vậy nên nếu bạn buộc phải lựa chọn cách mua nhà đất chưa có sổ đỏ và/hoặc mua nhà đất theo giấy viết tay, thì về mặt pháp lý chỉ có thể có cách giúp cho bạn hạn chế rủi ro tránh bị mất tiền, mà không thể đảm bảo cho bạn sẽ giữ được nhà, đất đã mua nếu sau này không may xảy ra tranh chấp.

Vậy một số giải pháp đó là gì?

1. Kiểm tra giấy tờ và các thông tin để biết được nhà, đất mình định mua có đủ điều kiện cấp sổ đỏ hay không.
2. Tuy vô hiệu nhưng Hợp đồng vẫn cần soạn chi tiết và cẩn thận nhất có thể, đặc biệt là điều khoản về thanh toán.
3. Cần có biên bản giao nhận tiền và giao nhận giấy tờ cụ thể để thể hiện Bên Bán đã nhận đủ tiền và tự nguyện giao giấy tờ cho Bên Mua.
4. Bên Mua cần giữ toàn bộ bản gốc giấy tờ liên quan đến nhà, đất (đương nhiên là bao gồm cả sổ đỏ gốc nếu có) và nên có thêm bản sao các giấy tờ về nhân thân của Bên Bán.

* Gợi ý cho bạn: Bạn có thể thay Hợp đồng chuyển nhượng bằng Hợp đồng hứa chuyển nhượng, hứa mua, hứa bán.

Thực ra loại Hợp đồng này vẫn còn là vấn đề gây tranh cãi bởi vì không phải Văn phòng công chứng nào cũng đồng ý công chứng cho bạn.

Tuy nhiên thì Hợp đồng hứa mua, hứa bán nếu được soạn thảo một cách chi tiết và chặt chẽ thì sẽ an toàn hơn so với Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bởi vì có khả năng sẽ được công nhận hiệu lực, thậm chí nếu được công chứng thì bạn có thể yên tâm hơn nhiều.

Khi giao dịch bằng loại hợp đồng này, bên mua có thể thường lượng để giữ lại một khoản tiền để đợi đến khi sang tên xong thì sẽ thanh toán nốt. Tất nhiên là bên mua vẫn phải giữ các giấy tờ bản gốc.

Bạn có thể tải về mẫu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới đây để tham khảo. Mẫu Hợp đồng này được ban hành kèm Nghị định 76/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, tôi tách riêng ra để bạn tiện tham khảo và sử dụng khi cần thiết.

(Bạn làm theo hướng dẫn, sau đó ấn “Tiếp tục” hoặc “get link” để đến link tải nhé)

Mua bán nhà, đất theo Hợp đồng ủy quyền

Việc mua bán chuyển nhượng nhà, đất đã có sổ đỏ theo Hợp đồng ủy quyền là một hình thức hợp pháp, được pháp luật công nhận và được công chứng. Nói chung, bạn có thể cảm thấy yên tâm hơn, tuy nhiên phải lưu ý và cân nhắc một số vấn đề sau đây trước khi quyết định ký Hợp đồng ủy quyền:

1. Tuy nội dung ủy quyền là bạn có toàn quyền sử dụng, định đoạt, mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp nhưng về bản chất đó vẫn chỉ là việc ủy quyền và bạn vẫn chỉ là người được ủy quyền để thay mặt người bán làm những việc đó, bạn không phải chủ sử dụng và sở hữu nhà, đất đó. Sổ đỏ vẫn đứng tên Bên ủy quyền là chủ nhà, đất đầu tiên.
2. Hợp đồng ủy quyền nhà, đất thông thường là HĐUQ không có thù lao, vậy nên theo quy định của pháp luật dân sự thì Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng ủy quyền bất bất cứ lúc nào, chỉ phải báo trước cho Bên được ủy quyền một thời gian hợp lý. Quy định này rất dễ bị bên bán (bên ủy quyền) lợi dụng làm phát sinh tranh chấp.
3. Đến một lúc nào đó, khi bạn muốn nhà, đất sang tên cho bạn thì Hoặc là bạn phải nhờ Bên Bán hủy Hợp đồng ủy quyền và ký lại Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng mới. Hoặc là bạn phải dùng Hợp đồng ủy quyền đó để bán cho một người khác có quan hệ ruột thịt (cha, mẹ, vợ, chồng, con), sau đó người này sẽ tặng cho lại bạn. Làm như vậy để tránh phải nộp thuế 2 lần. Nói chung thủ tục và thời gian sẽ gấp 2 lần bạn mua bán bình thường.
4. Nếu như bạn không sang tên cho bạn mà bán luôn cho người khác bằng hợp đồng ủy quyền, thì theo quy định bạn sẽ phải nộp 2 lần thuế, lần 1 là cho người ủy quyền (tức là người chủ nhà, đất đầu tiên), lần 2 là cho bạn. Nếu bạn tiếp tục mua bán qua nhiều lần ủy quyền thì bạn cứ thế mà nhân số thuế phải nộp lên cho từng đó lần ủy quyền. Nếu không muốn nộp như vậy, bạn chỉ có cách nhờ Bên Bán (Bên ủy quyền) đầu tiên hủy Hợp đồng ủy quyền và ký Hợp đồng chuyển nhượng mua bán cho người thứ 3.

5. Trong quá trình thực hiện Hợp đồng ủy quyền, mua bán chuyển nhượng, sang tên sổ đỏ nhà đất, bạn có việc phải nhờ đến Bên ủy quyền đầu tiên do họ mới là người đang đứng tên sổ đỏ, có trường hợp họ có thể gây khó khăn cho bạn, hoặc yêu cầu bạn phải trả thêm một khoản tiền mới ký văn bản cho bạn. Chưa kể trường hợp người ủy quyền đã chết thì có thể sự việc còn phức tạp hơn nữa.

* Lưu ý với Bên Bán – Bên Ủy quyền: Nhiều trường hợp Bên Mua lợi dụng Hợp đồng ủy quyền để mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, vay tiền mà Bên Bán không hề biết mình đã bán nhà, đất, vẫn tưởng là mình chỉ đang ủy quyền.

Bên Mua có thể nói rằng phải làm Hợp đồng ủy quyền như vậy thì mới được vay tiền, được thế chấp ngân hàng. Bên Bán tin tưởng và cho đấy là Hợp đồng ủy quyền mà không phải mua bán chuyển nhượng nên không đọc và hiểu kỹ mà đã đồng ý ký hợp đồng luôn dẫn đến có trường hợp bị mất nhà, đất.

Với những vẫn đề của ủy quyền như trên, bạn hãy cân nhắc kỹ trước khi quyết định lựa chọn và lên các phương án dự phòng nếu không may có rủi ro, tranh chấp xảy ra.

Và sau đây là một số cách hạn chế phần nào rủi ro:

Đối với Bên mua – Bên được ủy quyền:

• Đọc kỹ Hợp đồng, nghe cẩn thận lời công chứng viên giải thích và hỏi ngay nếu còn vấn đề nghi ngờ hay thắc mắc. Yêu cầu công chứng viên ghi thời hạn ủy quyền dài nhất có thể.
• Lập Biên bản giao tiền, giao giấy tờ gốc chặt chẽ và cẩn thận
• Yêu cần Bên bán (Bên ủy quyền) lập Hợp đồng ủy quyền kèm Di chúc đề phòng trường hợp lúc cần thì Bên bán (Bên ủy quyền) đã chết và phát sinh quan hệ, tranh chấp về thừa kế
• Ngoài giữ các giấy tờ gốc về nhà, đất, Bên Mua cần lấy khoảng 05 bản sao các giấy tờ về nhân thân của Bên Bán (CMND, hộ chiếu, hộ khẩu, đăng ký kết hôn…). Sau này khi làm thủ tục sang tên rất có thể Cơ quan có thẩm quyền sẽ yêu cầu bạn cung cấp.

Đối với Bên Bán – Bên Ủy quyền:

• Đọc kỹ Hợp đồng, nghe cẩn thận lời công chứng viên giải thích và hỏi ngay nếu còn vấn đề nghi ngờ hay thắc mắc. Chú ý đến phạm vi và nội dung ủy quyền
• Lưu ý bạn định ủy quyền làm gì thì trong hợp đồng chỉ ghi đúng nội dung đó và các nội dung liên quan đến việc đó.

* Lưu ý trường hợp mua bán, ủy quyền đối với nhà, đất đang làm sổ đỏ hoặc chắc chắn sẽ được cấp sổ đỏ: Trường hợp này nếu mua bán bằng giấy viết tay thì về mặt pháp lý cũng không khác gì so với các trường hợp mua bán nhà đất theo giấy viết tay khác. Tuy nhiên trường hợp này bên mua có thể lập thêm Hợp đồng ủy quyền để đi làm các thủ tục cấp sổ đỏ và được nhận sổ đỏ gốc sau khi đã cấp.

Sổ đỏ sau khi được cấp vẫn sẽ mang tên của Bên Bán do đó nếu đã mua bạn vẫn sẽ phải nhờ Bên Bán ký Hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà đất sau đó.

Vậy nên để chắc chắn và nếu thời gian đợi cấp sổ đỏ không quá dài, bạn có thể đợi sau khi Bên Bán được cấp sổ đỏ rồi hãy tiến hành mua bán, chuyển nhượng. (Có thể ký Hợp đồng đặt cọc hoặc Hợp đồng hứa mua, hứa bán, hứa chuyển nhượng trước)

Bạn đã từng mua bán nhà đất theo giấy viết tay và hợp đồng ủy quyền chưa? Bạn có quan tâm đến hình thức này không? Nếu có ý kiến hay câu hỏi liên quan, các bạn có thể gửi phản hồi ở dưới bài viết này hoặc liên hệ riêng để được tư vấn và giải đáp

Bạn cũng có thể ấn nút “Theo dõi” để cập nhật các thông báo về bài viết mới nhất của chúng tôi qua email.

Trân trọng.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)