Việt Kiều được hiểu là công dân Việt Nam hoặc người có gốc Việt Nam nhưng cư trú, sinh sống làm việc lâu dài ở nước ngoài, họ có thể vẫn còn giữ quốc tịch Việt Nam hoặc không.

Theo quy định pháp luật Việt Nam thì không có định nghĩa Việt Kiều, mà chỉ có định nghĩa về Người  Việt Nam định cư ở nước ngoài và Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định tại Điều 3.3, Điều 3.4 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008:

• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài
• Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.

Để đơn giản hóa bài viết này, Việt Kiều sẽ được hiểu là người có gốc Việt Nam và không còn giữ quốc tịch Việt Nam, hoặc không còn giữ giấy tờ chứng minh nhân thân là người từng có quốc tịch Việt Nam.

Tình huống thường gặp là ba mẹ của một Việt Kiều vài chục năm trước đây có để lại đất đai cho anh chị em (bao gồm cả người Việt Kiều này) ở Việt Nam.  Sau đó, Việt Kiều đi vượt biên qua nước ngoài, và nhập tịch nước ngoài.  Hiện nay, ba mẹ Việt Kiều đã mất và người em còn sót lại ở Việt Nam đã đứng tên trên giấy tờ nhà đất.  Việt Kiều yêu cầu được chia phần tài sản được phân chia trước đây của mình thì người em không đồng ý.  Giờ Việt Kiều cần phải làm gì để lấy lại phần đất thuộc về mình.

Quyền về đất của Việt Kiều

Theo Khoản 3 Điều 186 của Luật đất đai 2013, trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tuợng đi mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau:

• Người nhận thừa kế đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Người nhận thừa kế đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho.
• Nếu chưa chuyển nhượng hay tặng cho thì người nhận thừa kế nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào sổ địa chính.

Như vậy, mặc dù không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam, nhưng Việt Kiều vẫn có thể thực hiện việc bán đất và thu về lợi tức từ việc bán đất thừa kế, tức là giá trị bằng tiền của tài sản thừa kế.

Quyền về đất của Việt Kiều

Tranh chấp nhà đất của Việt Kiều

Tranh chấp nhà đất diễn ra phổ biến. Tùy vào từng trường hợp cụ thể khác nhau mà tranh chấp sẽ khác nhau. Chẳng hạn như tranh chấp về mua bán, chuyển nhượng, khiếu nại liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng, quản lý bất động sản và cho thuê (tòa nhà thương mại, căn hộ, khách sạn, nhà máy, etc).

Tranh chấp thừa kế có yếu tố nước ngoài là một dạng tranh chấp phức tạp vì các chủ thể tham gia có cả người nước ngoài. Khi có sự tham gia như thế cần phải được xác định được Tòa án có thẩm quyền giải quyết và pháp luật điều chỉnh để giải quyết tranh chấp.

Lý do tranh chấp

Có nhiều lý do dẫn tới việc tranh chấp đất đai, những nguyên do thường gặp là:

• Người thừa kế không có mặt ở Việt Nam để nhận thừa kế
• Không tìm được di chúc hay văn bản của người để lại di sản
• Người thừa kế không có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân với người để lại di sản
• Người thừa kế không thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, hoặc chứng nhận sở hữu nhà
• Người thân ở Việt Nam đã sử dụng, quản lý di sản một thời gian dài
• Người thừa kế ở nước ngoài cho rằng mình đã mất quyền thừa kế
• Người thừa kế ở nước ngoài quá tin tưởng anh chị em ở Việt Nam

Những giải pháp khi đối phó với những tranh chấp trên

Theo Điều 680 Bộ luật Dân sự 2015, thừa kế được xác định theo pháp luật của nước mà người để lại di sản thừa kế có quốc tịch ngay trước khi chết. Riêng đối với tài sản là bất động sản việc thực hiện thừa kế được thực hiện theo pháp luật của nước nơi có bất động sản.

Theo quy định của pháp luật Việt Nam có 2 hình thức thừa kế là thừa kế theo di chúc và thừa kế theo pháp luật.

Thừa kế theo di chúc

Để việc thừa kế theo di chúc được thực hiện thì di chúc phải có hiệu lực, căn cứ theo Điều 681 Bộ luật dân sự 2015 quy định về năng lực và hình thức di chúc để di chúc có hiệu lực trong việc giải quyết tranh chấp thừa kế.

Thừa kế theo pháp luật

Theo pháp luật Việt Nam người để lại di sản thừa kế không có di chúc hoặc di chúc không có hiệu lực thì thừa kế sẽ được chia theo hàng thừa kế

Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

Thủ tục để thiết lập quyền thừa kế

Việt Kiều muốn được công nhận quyền thừa kế cần phải làm các bước sau:

Bước 1 : Người thừa kế lập văn bản phân chia tài sản / văn bản khai nhận di sản:

• Lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản – Áp dụng trong trường hợp thừa kế theo pháp luật hoặc thừa kế theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người; hoặc
• Lập văn bản khai nhận di sản – Áp dụng trong trường hợp người duy nhất được hưởng di sản theo pháp luật hoặc những người cùng được hưởng di sản theo pháp luật nhưng thỏa thuận không phân chia di sản đó.

Trong trường hợp các bên không thể tự thỏa thuận phân chia di sản dẫn đến tranh chấp thì phải yêu cầu Tòa án giải quyết. Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có tài sản tranh chấp sẽ có thẩm quyền giải quyết (khoản 5 Điều 26 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015).

Sau đó, văn bản khai nhận di sản hoặc văn bản phân chia di sản thừa kế sẽ được công chứng ở văn phòng công chứng. Đây là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản.

Bước 2 : Người thừa kế chuẩn bị một bộ hồ sơ có các giấy tờ theo sự hướng dẫn của từng phòng công chứng, các giấy tờ đó thường là:

1. Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản (bắt buộc theo khoản 2 Điều 57 Luật công chứng 2014). Bao gồm: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật đất đại 2013 đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận.
2. Giấy chứng tử của người/những người để lại di sản.
3. CMND/căn cước công dân/hộ chiếu của những người thừa kế còn sống tại thời điểm làm thủ tục.
4. Giấy xác nhận/chứng minh quan hệ của những người thừa kế và người đã chết tại thời điểm làm thủ tục.

• Trường hợp thừa kế theo pháp luật: Phải có giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế.
• Trường hợp thừa kế theo di chúc: Phải có bản sao hoặc bản gốc di chúc.
• Trường hợp có các nghĩa vụ tài sản và các khoản chi phí liên quan đến thừa kế phải được thanh toán như thì cần có các giấy tờ, tài liệu liên quan về việc có nghĩa vụ tài sản, việc đã thanh toán hay chưa thanh toán các nghĩa vụ tài sản này.

Bước 3 : Công chứng viên kiểm tra hồ sơ công chứng và tiến hành công chứng hồ sơ

Công chứng viên phải kiểm tra để xác định người để lại di sản đúng là người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và những người yêu cầu công chứng đúng là người được hưởng di sản; nếu thấy chưa rõ hoặc có căn cứ cho rằng việc để lại di sản và hưởng di sản là không đúng pháp luật thì từ chối yêu cầu công chứng hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định.

Bước 4: Niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản

Theo hướng dẫn chi tiết tại Điều 18 Nghị định 29/2015/NĐ-CP về Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật công chứng thì “Việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản phải được niêm yết trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày niêm yết. Việc niêm yết do tổ chức hành nghề công chứng thực hiện tại trụ sở của Ủy ban nhân cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản”.

Thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất

Sau khi thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế hoặc phân chia di sản thừa kế như trên, người thừa kế quyền sử dụng đất phải nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai để đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Trình tự, thủ tục đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CPnhư sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ ở văn phòng đăng ký đất đai

Hồ sơ nộp khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi Thông tư quy định hướng dẫn Luật Đất đai do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành như sau:

1. Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
2. Văn bản về việc thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;
3. Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trước đây cho người để lại di sản;

Bước 2 : Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

• Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định, bao gồm:
  • Thuế thu nhập cá nhân (trước đây gọi là Thuế chuyển dịch quyền sử dụng đất)

Căn cứ quy định tại Điểm c Khoản 9 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật thuế thu nhập cá nhân thì thu nhập từ nhận thừa kế là bất động sản (bao gồm quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất; quyền sở hữu nhà, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai; kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai; quyền thuê đất; quyền thuê mặt nước; các khoản thu nhập khác nhận được từ thừa kế là bất động sản dưới mọi hình thức) là thu nhập phải chịu thuế. Trừ trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật thuế thu nhập cá nhân:

“Thu nhập từ nhận thừa kế là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.”

• Theo quy định tại Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập tính thuế từ nhận thừa kế bất động sản là phần giá trị bất động sản được thừa kế. Thu nhập tính thuế này được xác định tại thời điểm cá nhân làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thừa kế.
• Thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với thừa kế là 10%.
• Lệ phí trước bạ là 1 khoản lệ phí mà người sở hữu tài sản (từ hoạt động mua, chuyển nhượng, thừa kế…) phải kê khai và nộp cho cơ quan thuế trước khi đưa tài sản vào sử dụng.

Lệ phí trước bạ đối với nhà, đất có mức thu với tỷ lệ 0,5 %, cụ thể Tiền lệ phí phải nộp = Giá tính lệ phí trước bạ * 0,5%.

Trong đó, giá tính lệ phí trước bạ đối với đất, nhà được xác định như sau: [Cái này em dựa vào Điều 6, Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ và Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ].

+ Giá trị đất tính lệ phí trước bạ (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá một mét vuông đất (đồng/m2) tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành

+ Giá trị nhà tính lệ phí trước bạ (đồng) = Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá 01 (một) mét vuông nhà (đồng/m2) x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ

Trường hợp miễn lệ phí trước bạ: Khoản lệ phí này sẽ được miễn đối với những đối tượng thuộc diện được thừa kế…nhà đất nếu thuộc trường hợp theo quy định tại khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ:

“Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

• Lệ phí địa chính: Căn cứ vào từng quyết định của địa phương nên tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp.
• Lệ phí thẩm định: Căn cứ pháp lý tùy thuộc vào từng địa phương.
• Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
• Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Thời hạn giải quyết: Không quá 10 ngày (điểm l.2 khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).

LS TRẦN MINH HÙNG VỀ LÀM GIÁM KHẢO TẠI ĐẠI HỌC LUẬT TPHCM