1. Cách
thức để xác định bất động sản có tranh chấp hay không?
Trước khi đưa ra quyết
định mua nhà, người mua cần phải cân nhắc đến nhiểu yếu tố như: tiền bạc, diện
tích, nơi tọa lạc của bất động sản,…Tuy nhiên, không ít người quên lưu ý đến
một vấn đề vô cùng quan trọng đó là liệu bất động sản đó có đang thuộc diện
tranh chấp hay không? Hậu quả pháp lý khi mua nhầm bất động sản đó là gì?
Để hiểu rõ vấn đề này,
người mua cần nắm rõ một số thông tin sau:
1. Cách thức liên hệ
có quan có thẩm quyền: liên hệ với UBND phường/xã; phòng TN&MT quận/huyện,
văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận/huyện…để nhờ cung cấp thông tin. Cụ
thể:
- Liên hệ với UBND
phường/xã nơi có nhà, đất để xem có đang bị niêm yết về việc phân chia di sản
thừa kế hay không; hoặc có bị ngăn chặn việc khai di sản thừa kế hay không.
- Gặp trực tiếp cán bộ
tư pháp phường/xã để tìm hiểu nhà, đất có ai đang gửi đơn giải quyết tranh chấp
hay không.
- Liên hệ với cơ quan
thi hành án tìm hiểu xem căn nhà có bị yêu cầu thi hành án bởi một bản án có
hiệu lực pháp luật hay không.
- Có thể liên hệ phòng
TN&MT quận/huyện, văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận/huyện để hỏi
thông tin căn nhà có bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của tòa án hay cơ
quan thi hành án hay không.
2. Các bước kiểm tra
thông tin pháp lý của bất động sản:
Thứ nhất, bất động sản
dự định mua phải có bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN). Không bao giờ chấp nhận đặt cọc khi
chỉ nhìn thấy GCN photocopy dù có công chứng hoặc chứng thực sao y bản chính.
Lý do là nhiều khả năng bất động sản đó đang bị thế chấp ở ngân hàng hoặc một
nơi nào khác nên chủ nhà mới không giữ GCN bản chính.
Thứ hai, kiểm tra về
quyền sở hữu tài sản, xem người đứng tên trên GCN để xác định đây là tài sản
riêng của một người, của vợ chồng hay đồng sở hữu của nhiều người.
Nếu GCN xác định chỉ
có một người đứng tên thì phải kiểm tra người ấy có vợ, chồng hay không, tình
trạng hôn nhân hiện tại. Nếu chủ sở hữu ly hôn phải kiểm tra bản án có phân
chia tài sản chung không.
Trường hợp là đồng sở
hữu, đồng thừa kế thì cần kiểm tra GCN có ghi đại diện hay không. Nếu mua nhà
dự án cũng phải kiểm tra xem ai là chủ sở hữu tài sản và họ đã có quyền đứng
bán tài sản hay chưa.
Chính vì vậy, việc xác
định pháp lý bất động sản là một trong những giai đoạn cần thiết khi quyết định
nhận chuyển nhượng một bất động sản bất kỳ, nhằm tránh những tranh chấp phiền
hà, không đáng có.
2. Thủ
tục giải quyết tranh chấp đất mua bằng giấy viết tay
Tranh chấp đất mua bằng giấy viết
tay xảy ra rất phổ biến, nhất là khi đất tăng giá. Để bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp của mình thì người dân cần nắm rõ cách giải quyết.
Giải thích:
Mua đất là cách gọi phổ biến của
người dân, theo pháp luật đất đai thì mua đất là việc nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất.
- Đất mua bằng giấy viết tay là
trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng hoặc
chứng thực theo quy định của pháp luật.
- Ngày 01/7/2014 là ngày mà Luật Đất
đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai có hiệu lực thi
hành.
Tùy vào thời điểm chuyển nhượng
quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay mà cách giải quyết và kết quả giải quyết
tranh chấp sẽ khác nhau.
Ký hợp đồng trước ngày 01/7/2014
Căn cứ Điều 82 Nghị định
43/2014/NĐ-CP (khoản 1 Điều này được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị
định 01/2017/NĐ-CP), mặc dù hợp đồng chuyển nhượng không công chứng hoặc chứng
thực nhưng hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước
ngày 01/7/2014 mà chưa sang tên thì được được cấp Giấy chứng nhận mới nếu đủ
điều kiện (không phải thực hiện thủ tục đăng ký sang tên).
Khi xảy ra tranh chấp đối với trường
hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng “giấy viết tay” từ trước ngày
01/7/2014 thì xử lý theo cách sau:
- Nếu là xác định đó là tranh chấp
đất đai (tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất) thì
phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất trước khi khởi kiện tại
Tòa án nhân dân hoặc đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết.
- Nếu xác định là tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Các bên được khởi kiện tại Tòa án nhân
dân có thẩm quyền luôn mà không phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi
có đất.
Ký hợp đồng từ ngày 01/7/2014 đến
nay
Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai
2013 quy định:
“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho,
thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất
động sản quy định tại điểm b khoản này”
Như vậy, khi hộ gia đình, cá nhân
chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau thì phải lập hợp đồng có công chứng
hoặc chứng thực nếu không sẽ bị vô hiệu (không có hiệu lực), trừ trường hợp một
bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu
cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao
dịch đó (theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 - trường hợp này các bên
không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực).
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
từ ngày 01/7/2014 đến nay mà các bên chỉ có “giấy viết tay” thì dễ xảy ra tranh
chấp, nhất là khi đất tăng giá. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp thì hướng
giải quyết như sau:
- Yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu:
Theo khoản 1 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố
giao dịch dân sự vô hiệu khi vi phạm về hình thức là 02 năm, kể từ ngày giao
dịch dân sự được xác lập. Hay nói cách khác, trong thời gian 02 năm, kể từ ngày
ký hợp đồng chuyển nhượng “bằng giấy viết tay” thì các bên có quyền yêu cầu Tòa
án tuyên vô hiệu.
Hậu quả pháp lý khi tuyên vô hiệu:
Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn
trả cho nhau những gì đã nhận (1 bên trả lại tiền, bên kia trả lại đất). Trường
hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân.
Như vậy: Có thể thấy thủ tục giải
quyết tranh chấp đất mua bằng giấy viết tay khá phức tạp, nếu khởi kiện tại Tòa
án thì khả năng thắng kiện phụ thuộc rất lớn vào chứng cứ, chứng minh và kỹ
năng tranh tụng tại Tòa án của mỗi bên.
3. Cách giải quyết tranh chấp đất đai
Pháp luật đất đai quy
định nhiều cách giải quyết tranh chấp đất đai gồm tự hòa giải, bắt buộc hòa
giải tại UBND cấp xã, đề nghị UBND cấp huyện, tỉnh giải quyết hoặc khởi kiện
tại Tòa án nhân dân.
1. Hòa giải tranh chấp
đất đai
* Tự hòa giải hoặc
thông qua hòa giải ở cơ sở
Khoản 1 Điều 202 Luật
Đất đai 2013 quy định:
“Nhà nước khuyến khích
các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông
qua hòa giải ở cơ sở”
Đây là cách thức giải
quyết được Nhà nước khuyến khích nhưng kết quả giải quyết không bắt buộc các
bên phải thực hiện mà phụ thuộc vào sự thiện chí của các bên.
* Bắt buộc hòa giải
tại UBND cấp xã
Khoản 2 Điều 202 Luật
Đất đai 2013 quy định:
“Tranh chấp đất đai mà
các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã
nơi có đất tranh chấp để hòa giải”
Như vậy, nếu các bên
tranh chấp không hòa giải được nhưng muốn giải quyết tranh chấp thì phải gửi
đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất để hòa giải; nếu không hòa giải sẽ
không được khởi kiện hoặc gửi đơn đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết.
Lưu ý:
- Tranh chấp trong
việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất thì bắt buộc hòa giải (đây là
tranh chấp đất đai).
- Tranh chấp khác liên
quan đến quyền sử dụng đất như: Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử
dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ
chồng là quyền sử dụng đất,... thì không bắt buộc hòa giải (không phải là tranh
chấp đất đai).
Nếu hòa giải thành thì
kết thúc tranh chấp; nếu hòa giải không thành thì tùy vào từng trường hợp mà
pháp luật có cách giải quyết khác nhau (khởi kiện, đề nghị UBND cấp huyện, tỉnh
giải quyết).
cách giải quyết tranh
chấp đất đai3 cách giải quyết tranh chấp đất đai (Ảnh minh họa)
2. Đề nghị UBND cấp
huyện, cấp tỉnh giải quyết
Căn cứ khoản 2 Điều
203 Luật Đất đai 2013, tranh chấp mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc
không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100
Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải
quyết:
- Nộp đơn yêu cầu giải
quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền (nếu tranh chấp giữa hộ gia đình,
cá nhân với nhau thì nộp tại UBND cấp huyện).
Nếu không đồng ý với
quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc
khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính.
- Khởi kiện tại Tòa án
nơi có đất tranh chấp theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.
3. Khởi kiện tại Tòa
án nhân dân
Căn cứ khoản 1, 2 Điều
203 Luật Đất đai 2013, những tranh sau đây thì đương sự được khởi kiện tại Tòa
án nhân dân gồm:
- Tranh chấp đất đai
mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại
Điều 100 Luật Đất đai.
- Tranh chấp về tài
sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng…).
- Tranh chấp đất đai
mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ
quy định tại Điều 100 Luật Đất đai.
- Điều kiện khởi kiện
Bộ luật Tố tụng dân sự
2015 không có riêng một điều khoản nào quy định về điều kiện khởi kiện. Tuy
nhiên, căn cứ vào Bộ luật này để được khởi kiện tranh chấp đất đai phải có đủ
các điều kiện sau:
+ Người khởi kiện có
quyền khởi kiện.
+ Tranh chấp thuộc
thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo loại việc.
+ Tranh chấp chưa được
giải quyết.
+ Tranh chấp đã được
hòa giải tại UBND cấp xã.
* Các bước khởi kiện
Trên đây là cách giải
quyết tranh chấp đất đai; riêng với hình thức khởi kiện tại Tòa án thì các bên
tranh chấp cần xem xét khả năng thắng kiện cũng như án phí, mức tạm nộp án phí
trước khi khởi kiện.
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV,
THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi là hãng luật tổng
hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên
có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết
rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong
nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề
luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn
nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm
và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì
sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo
đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy
sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc
sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui
của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại
công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã
hội.
Luật sư Trần Minh Hùng
Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều
năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng
với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh
truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình
Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV,
THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV
Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình
Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp
luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên
cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho
nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với
trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật
cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho
nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin,
người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank,
Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ
Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái...
và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính,
doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích
cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư
chúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luật
và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA
ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A
Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du,
Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần
Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại:
028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần
Minh Hùng: 0972 238006
Email: luatsuthanhpho@gmail.com
http://www.luatsugiadinh.net. vn
http://www.luatsuthanhpho.com
|