1. Đất quy hoạch là gì?
Đất quy hoạch chính là
vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo từng mục
đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định.
Ví dụ một số quy hoạch đất đai phổ biến như là quy hoạch xây dựng khu dân cư,
quy hoạch đường sắt, quy hoạch làm đường giao thông…
Việc quy hoạch này
được đưa ra để hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương, đảm bảo
việc sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả và đây cũng là cơ sở để Nhà nước giao
đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất, hay là cơ sở để Nhà nước thực hiện việc đền bù về đất, chi phí về đất cho
người dân khi có quy hoạch cần thu hồi đất.
Ở mỗi địa phương đều
có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất dựa trên quỹ đất cũng như là tình hình sử
dụng đất thực tế ở địa phương, và kế hoạch này cũng có thể thay đổi theo từng
thời kỳ để đảm bảo sự phát triển phù hợp nhất.
2. Làm thế nào để biết đất đang trong quy
hoạch?
Việc quy hoạch đất ở
mỗi địa phương là không giống nhau và cũng có thể thay đổi qua từng khoảng thời
gian, thêm nữa quy hoạch này có thể là đã công khai hoặc chưa công khai, cho
nên nếu người dân muốn tìm hiểu đất này có đang trong quy hoạch như thế nào hay
không thì có thể tìm hiểu bằng các phương thức sau.
– Kiểm tra quy hoạch
dựa trên thông tin trên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc sổ hồng
(giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất).
Trong trường hợp đất
đã có sổ thì thông thường thông tin quy hoạch vẫn sẽ được ghi trực tiếp ở trên
giấy chứng nhận quyền sử dụng. Thông tin về việc quy hoạch sẽ nằm trong phần
ghi chú, trong đó cũng chỉ rõ lô đất này đang trong diện quy hoạch gì. Người
mua đất có thể xem xét quy hoạch đó có phù hợp với mình không để tiến hành thực
hiện mua đất.
– Nhờ công ty nhà đất,
dịch vụ ở địa phương kiểm tra quy hoạch.
Do những công ty làm
việc trong lĩnh vực nhà đất ở địa phương là những người làm kinh doanh dựa trên
đất đai cho nên họ cũng sẽ nắm được vấn đề quy hoạch ở địa phương này, việc hỏi
công ty kinh doanh lĩnh vực nhà đất ở địa phương sẽ giúp nắm được thông tin quy
hoạch một cách nhanh chóng, dễ dàng hơn.
– Tìm hiểu quy hoạch
đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Cơ quan nhà nước có
thẩm quyền ở địa phương mà nắm được thông tin về các kế hoạch, quy hoạch sử
dụng đất là Văn phòng đăng ký đất đai ở địa phương (Phòng Tài nguyên và Môi
trường cấp huyện). Đây là cơ quan nhà nước quản lý đất đai ở địa phương cho nên
họ là bên nắm rõ nhất việc đất đai đang nằm trong quy hoạch như thế nào, cho
nên người dân khi đến phòng Tài nguyên và Môi trường hỏi sẽ có được thông tin
chính xác cho mình.
Và để chắc chắn xác
thực hơn, người mua đất có thể xin cấp Chứng chỉ xác nhận quy hoạch của phần
đất mình định mua, việc này sẽ giúp có được thông tin đảm bảo chính xác và rõ
ràng. Tuy nhiên về mặt thời gian thì có thể sẽ lâu do thời gian để có chứng chỉ
xác nhận là sẽ là từ 10-15 ngày tùy từng địa phương.
Có nhiều cách để xác
định việc đất đai có đang nằm trong quy hoạch không, hay thuộc diện quy hoạch
nào, bạn có thể lựa chọn cách thức phù hợp và thuận tiện nhất với mình.
3. Về thời hạn thu hồi đất quy hoạch
Khoản 3 Điều 49, Luật
Đất đai năm 2013 quy định, diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng
năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án mà sau 3 năm
chưa có quyết định thu hồi đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế
hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy
bỏ việc thu hồi đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc
có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử
dụng đất vẫn tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất mà không bị hạn
chế.
4. Mua đất thuộc diện quy hoạch, sau này có
được đền bù không?
Điều 75, Luật Đất đai
năm 2013 quy định, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê
trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện
để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường
hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại
Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy
định của Luật này mà chưa được cấp…
Nếu người mua đất thuộc
một trong các trường hợp nêu trên thì khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi
thường.
5. Người sử dụng đất bị thu hồi đất sẽ được
bồi thường như thế nào?
Khoản 2 Điều 74, Luật
Đất đai năm 2013 quy định, việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có
cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì
được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp
tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Hộ gia đình, cá nhân được
bồi thường theo diện tích bị thu hồi nhân với giá đất đối với loại đất thu hồi.
Khoản 2 Điều 9 Nghị
định 47/2014/NĐ – CP quy định về bồi thường hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất,
phần giá trị tài sản gắn liền với đất khi bị thu hồi thì được bồi thường như
sau:
Tgt = G1 – G1/T x T1
Trong đó:
Tgt: Giá trị hiện có
của nhà, công trình bị thiệt hại;
G1: Giá trị xây mới
nhà, công trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý
chuyên ngành ban hành;
T: Thời gian khấu hao
áp dụng đối với nhà, công trình bị thiệt hại;
T1: Thời gian mà nhà,
công trình bị thiệt hại đã qua sử dụng.
Tóm lại, gốc rễ pháp
lý vẫn nằm ở Luật Đất đai, người mua đất cần tìm hiểu kỹ khu đất mình định mua
để tránh rủi ro
6.
Đất hỗn hợp là gì?
Theo như quy định trong luật bất
động sản tại Mục 1.2 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2008/BXD về quy
hoạch xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành thì Công trình (hoặc đất sử dụng) hỗn
hợp được quy định như sau:
Đất hỗn hợp hay còn được gọi công
trình sử dụng đất hỗn hợp là quỹ đất, công trình sử dụng cho nhiều mục đích
khác nhau như: Kết hợp giữa việc dùng để ở với kinh doanh hoặc kết hợp với việc
sản xuất…
Như vậy, quy hoạch xây dựng mới hoặc hỗn hợp là việc định hướng hoặc tổ
chức không gian đô thị, không gian vùng, điểm dân cư, hạ tầng kỹ xã hội, công
trình hạ tầng kỹ thuật.
Việc quy hoạch đất tạo
ra môi trường sống thích hợp cho người dân. Bên cạnh đó, đảm bảo sự kết hợp hài
hòa giữa lợi ích cộng đồng và lợi ích quốc gia. Tất cả nhằm đáp ứng linh hoạt
nhu cầu phát triển xã hội, kinh tế và xác định chức năng xây dựng, phát triển
tại mỗi khu đất đó.
7. Đất hỗn hợp có được chính quyền cấp giấy phép
xây dựng hay không?
Bên cạnh tìm hiểu đất hỗn hợp là gì?
Nhiều người dân còn tỏ ra hoang mang liệu đất hỗn hợp có được chính quyền cấp
giấy phép xây dựng hay không? Trong nhiều năm qua, hiện trạng đất quy hoạch hỗn
hợp không được giải quyết kịp thời cấp giấy phép xây dựng chính thức. Điều này
đã khiến cho các hộ dân khu đô thị bức xúc trong một thời gian dài.
Trường hợp đất sử dụng hỗn hợp không
có chức năng ở, hộ dân sẽ không được cấp giấy phép xây dựng nhà ở. Đồng thời
không được chuyển mục đích sang đất ở và tách thửa đất. Đối với khu vực nhà ở
dính đất quy hoạch hỗn hợp, sẽ gặp nhiều khó khăn về làm thủ tục đất đai và xây
dựng cho người dân.
Công trình xây dựng sẽ được tính là
cấp phép tạm. Trường hợp xây dựng xong cũng không được giải quyết hồ sơ hoàn
công. Tới tháng 11/2018, sở Xây dựng đồng ý đề xuất về phân loại các tiêu chí
để cấp phép xây dựng cho người dân. Cụ thể:
Đối với khu vực chiếm 50% đất hỗn
hợp
Đối với khu vực chiếm trên 50% diện
tích đất đai hỗn hợp sẽ có cấu trúc chức năng chính là nhà ở chung cư, kết hợp
với dịch vụ – thương mại văn phòng. Ngoài ra, hiện trạng của khu vực có nhiều
đất ở, nhà ở sẽ gây ảnh hưởng tới quyền lợi hợp pháp của người dân sẽ được cấp
giấy phép xây dựng chính thức.
Đối với khu vực chiếm 30% diện tích
đất hỗn hợp
Đối với khu vực chiếm 30% diện tích
đất hỗn hợp, cơ cấu chức năng chính là công trình dịch vụ – thương mại – văn
phòng, không nhà ở; khu vực nhà xưởng, cơ sở sản xuất ngành công nghiệp gây ô
nhiễm cần phải di dời.
Chúng không gây ảnh hưởng tới lợi
ích hợp pháp của người dân sẽ được chính quyền cấp giấy phép xây dựng có thời
hạn. Điều kiện duy nhất là các hộ dân phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đai.
Đối với khu quy hoạch đất dân cư xây
dựng mới cùng các loại đất ở khác
Khi tìm hiểu về đất hỗn hợp là gì?
Chắc hẳn bạn đã biết khu vực nằm trong quy hoạch đất ở, và đất dân cư xây dựng
mới là loại đất hỗn hợp. Vì vậy, đối với khu vực này, chính quyền sẽ cấp giấy
phép xây dựng riêng lẻ cho các hộ dân.
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV,
THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội
ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ
cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng
tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề
nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật
sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn
nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm
và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì
sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo
đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy
sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc
sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui
của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại
công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã
hội.
Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình-
Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn
được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn
pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài
Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền
hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài
tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói
Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp
luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo
Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư
được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa
giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân,
Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông
uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan
trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ
đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ
Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người,
Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ
án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.…
luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công
bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý
cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư
Thành Phố)
Trụ sở: 402A
Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn
Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần
Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại:
028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần
Minh Hùng: 0972 238006
Email: luatsuthanhpho@gmail.com
http://www.luatsugiadinh.net. vn
http://www.luatsuthanhpho.com
|