1.
Thế nào là tranh chấp đất đai?
Hiện nay, trên thực tế cho thấy còn
có rất nhiều cách hiểu khác nhau về khái niệm tranh chấp đất đai cụ thể như:
• Tranh chấp đất đai là những tranh
chấp về quyền sử dụng đất.
• Tranh chấp đất đai là mọi tranh
chấp phát sinh trong quan hệ đất đai bao gồm tranh chấp về quyền sử dụng đất,
tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, tranh chấp liên quan đến địa giới hành
chính, mục đích sử dụng đất.
Tuy nhiên, Khoản 24 Điều 3 Luật đất
đai 2013 có quy định rằng:
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về
quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất
đai.
Có thể thấy khái niệm tranh chấp đất
đai được nêu trong Luật đất đai là một khái niệm bao hàm cả tranh chấp về quyền
sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, tranh chấp về địa giới
hành chính.
Đất đang có tranh chấp được hiểu là
loại đất mà giữa người sử dụng hợp pháp đất đó với cá nhân khác, với Nhà nước
(về vấn đề bồi thường đất) hoặc giữa những người sử dụng chung mảnh đất đó với
nhau đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất, về
ranh giới, về mục đích sử dụng đất hoặc về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá
trình sử dụng đất...
Đất đang có tranh chấp cũng có thể
hiểu là đất tranh chấp giữa hai cá nhân chưa xác định được ai là người sử dụng đất
hợp pháp.
Có rất nhiều dạng tranh chấp đất đai
xảy ra trong cuộc sống. Và theo đó, Luật đất đai 2013 cũng đã phân thành hai hệ
thống cơ quan xét xử về các tình huống tranh chấp đất đai bao gồm: Tòa án nhân
dân, và Ủy ban nhân dân.
Trong trường hợp tranh chấp đất đai
đã được hoà giải tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các
bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau:
Tranh chấp đất đai mà đương sự có
Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của
Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải
quyết.
Tranh chấp đất đai mà đương sự không
có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều
100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải
quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
• Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh
chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này.
• Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có
thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
Trường hợp đương sự lựa chọn giải
quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết
tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
• Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia
đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện
giải quyết. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại
đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo
quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
• Trường hợp tranh chấp mà một bên
tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
giải quyết. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại
đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân
theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
2.Thủ
tục khởi kiện vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất
Việc giải quyết tranh chấp tại Tòa
án được thực hiện theo quy định chung tại Bộ luật tố tụng dân sự. Theo đó, cá
nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp
để khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền.
Thủ tục khởi kiện vụ án tranh chấp
quyền sử dụng đất được hướng dẫn, tư vấn tại Văn Phòng Luật Sư Gia Đình bao gồm
các bước và nội dung về xác định thẩm quyền tòa án, chuẩn bị hồ sơ khởi kiện,
nộp đơn và tham gia tố tụng tại tòa án như sau:
Bước 1: Xác định điều kiện khởi kiện
Tư vấn xác định Tòa án có thẩm quyền
giải quyết, xét xử trong mỗi vụ án việc xác định thẩm quyền theo quy định của
Bộ luật Tố tụng dân sự, cụ thể như sau:
- Xác đinh vụ việc có thuộc một
trong các loại việc theo quy định;
- Xác định vụ việc đúng với cấp Tòa
án có thẩm quyền giải quyết.
Việc xác định thời hiệu khởi kiện,
đánh giá về việc người khởi kiện còn đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của
pháp luật hay không và căn cứ xác định được Văn Phòng Luật Sư Gia Đình tư vấn
cụ thể đối với từng trường hợp để quý khách hàng áp dụng với vụ việc của mình.
Bước 2: Thu thập chứng cứ, tài liệu
chuẩn bị khởi kiện
Thu thập chứng cứ để xác định điều
kiện khởi kiện vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất, chứng minh quyền khởi
kiện cũng như để bảo vệ quyền và lợi ích trong quá trình tham gia tố tụng được Văn
Phòng Luật Sư Gia Đình tư vấn cho quý khách hàng đối với từng trường hợp, vụ
việc cụ thể.
Bước 3: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
tranh chấp đất đai
Văn Phòng Luật Sư Gia Đình tư vấn
lập hồ sơ khởi kiện để nguyên đơn nộp cho Tòa án khi khởi kiện vụ án và các vấn
đề khác liên quan. Nội dung cụ thể của hồ sơ khởi kiện vụ án tranh chấp về
quyền sử dụng đất bao gồm các loại giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
hoặc một trong các giấy tờ theo quy định pháp luật Đất đai;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất đai
trước ngày 15/10/1993 do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp trong quá trình
thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ
cách mạng lâm thời cộng hòa miền nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trogn sổ đăng ký
ruộng đấy, sổ địa chính;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng
cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 nay được ủy
ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng đất trước ngày
15/10/2003;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở
gắn liền với đất ở thuộc chế độ cũ cấp cho ngưới sử dụng đất;
- Bản án hoặc quyết định của Tòa án
nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; quyết sịnh giải
quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước cớ thẩm quyền đã được thi hành;
Các giấy tờ xác nhận của cơ quan có
thẩm quyền: Quyết định cấp đất. bản án, quyết định của Tòa án… ( Trong trường
hợp chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất);
- Các biên bản giải quyết của cơ
quan chức năng…
- Biên bản hòa giải tại xã, phường.
Bước 4: Nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa
án
Văn Phòng Luật Sư Gia Đình tư vấn
quy định và thủ tục nộp hồ sơ khởi kiện vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất
tại tòa án, bao gồm các hình thức như: Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc Nộp
đơn khởi kiện tới Tòa án qua đường bưu điện và vấn đề nộp tiền tạm ứng án phí.
Bước 5: Thực hiện các thủ tục cần
thiết sau khi Tòa án ra thông báo thụ lý vụ án
Vấn đề trên được Văn Phòng Luật Sư
Gia Đình tư vấn quy định pháp luật cho đương sự về: Hòa giải tại Tòa án; Viết
Bản tự khai; Tham gia phiên Tòa khi có quyết định đưa vụ án ra xét xử và các
vấn đề khác liên quan.
3.
Tranh chấp phân chia đất cấp cho hộ gia đình
Là tranh chấp phổ biến liên quan tới
lĩnh vực luật đất đai. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến phát sinh tranh chấp như ly
hôn, thừa kế,… Vậy để giải quyết những tranh chấp này cần phải làm như thế nào
để vừa bảo vệ quyền lợi của mình vừa đúng với quy định của pháp luật. Trong
phạm vi bài viết này, chúng tôi sẽ hướng dẫn về vấn đề giải quyết tranh chấp
phân chia đất cấp cho hộ gia đình.
Quy định về hộ gia đình sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 3 Luật Đất
đai 2013, hộ gia đình sử dụng đất là những người:
• Quan hệ hôn nhân, huyết thống,
nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình;
• Đang sống chung;
• Có “quyền sử dụng đất” chung tại thời
điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận
chuyển quyền sử dụng đất.
Quy định về phân chia đất
Về cơ bản, đất đai khi được cấp cho
hộ gia đình được coi là tài sản sở hữu chung của hộ gia đình theo Điều 102,
Điều 212 Bộ luật dân sự 2015.
Khi muốn tách thửa, phân chia đất
cấp cho hộ gia đình thì việc phân chia phải được đáp ứng điều kiện ở Điều 167
Luật đất đai 2013 trên cơ sở Điều 219 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:
• Làm thủ tục tách thửa theo quy
định của luật Đất đai;
• Làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với
phần đất được chia.
Đối với các trường hợp phân chia đất
vì lí do vợ chồng ly hôn hay chia thừa kế trong hộ gia đình sẽ phải đáp ứng
theo các quy định được ghi nhận ở Bộ luật dân sự 2015 và Luật hôn nhân gia đình
2014 bên cạnh luật Đất đai 2013.
Thủ tục phân chia
Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trình
tự thủ tục thực hiện tách thửa, phân chia đất bao gồm:
Bước 1: Nộp hồ sơ
• Đơn đề nghị, đơn xin tách thửa;
• Bản gốc giấy chứng nhận Quyền sử
dụng đất đã cấp.
Nơi nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký
đất đai hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp
huyện nơi có đất.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ
sơ, xem xét hồ sơ đủ hay thiếu để tiếp tục thủ tục.
Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền thực
hiện công việc tách thửa đất
Đối với trường hợp cần đo địa chính
thửa đất mới thì cơ quan có thẩm quyền tiến hành đo địa chính và làm các hồ sơ
liên quan
Trong thời gian quy định từ ngày
nhận được trích lục bản đồ địa chính, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách
nhiệm trình UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho mảnh
đất được tách thửa.
Kể từ ngày nhận được tờ trình, UBND
cấp huyện xem xét, ký và gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Phòng Tài
nguyên và Môi trường.
Bước 4: Nhận kết quả
Người nộp hồ sơ tách thửa đất tới
Phòng Tài nguyên và Môi trường lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.
Tranh chấp phát sinh khi phân chia
đất
Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc
phân chia đất của hộ gia đình:
• Thừa kế di sản là quyền sử dụng
đất (theo DI CHÚC hoặc theo pháp luật);
• Phân chia tài sản sau ly hôn giữa
vợ chồng;
• Mâu thuẫn gia đình dẫn đến việc
phân chia;
• Các nguyên nhân khác.
Khi việc phân chia đất không được
đảm bảo về quyền lợi, các chủ thể được phân chia đất sẽ phát sinh các tranh
chấp về quyền sử dụng đất đòi hỏi phải có sự can thiệp của pháp luật.
Hướng giải quyết tranh chấp
Để giải quyết tranh chấp phân chia
đất, hộ gia đình cá nhân có đất phân chia phải tiến hành hòa giải:
• Các bên tự hòa giải, phân chia đất
phù hợp để giải quyết tranh chấp
• Trong trường hợp không thể tự hòa
giải thì các bên gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất cần phân chia để tiến hành
hòa giải.
• UBND xã tiến hành hòa giải trong
vòng 45 ngày, việc hòa giải phải được lập thành biên bản.
• UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải
tới Phòng Tài nguyên – Môi trường.
Thành phần hòa giải tranh chấp đất
đai gồm:
• Chủ tịch UBND cấp xã có trách
nhiệm tổ chức việc hòa giải;
• Hai bên tranh chấp đất đai;
• Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam
cấp xã, các tổ chức thành viên của Mặt trận;
• Các tổ chức xã hội khác.
Trong trường hợp UBND cấp xã hòa
giải không thành thì các bên tranh chấp có thể tiến hành khởi kiện để đảm bảo
quyền lợi cho mình.
Lứu ý: Đối với tranh chấp ai là
người có quyền sử dụng đất bắt buộc phải hòa giải tại UBND xã, nếu không hòa
giải sẽ không đủ điều kiện khởi kiện theo Bộ luật tố tụng dân sự 2015 (Điều 3
Nghị quyết 02/2017/NQ-HĐTP).
Thủ tục giải quyết tranh chấp
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất
đai
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất
đai phụ thuộc vào Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định
tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013:
• Đương sự có Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất: Tòa án nhân dân giải quyết
• Đương sự không có Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất: đương sự có quyền chọn Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Tòa án
nhân dân để giải quyết tranh chấp.
Thủ tục giải quyết tranh chấp phân
chia đất cấp
Thủ tục giải quyết tranh chấp sẽ
được tiến hành theo trình tự thu tục được quy định trong Bộ luật Tố tụng dân sự
2015:
• Viết đơn khởi kiện tranh chấp đất
đai có nội dung quy định tại khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015
• Nộp đơn khởi kiện đến Tòa án có
thẩm quyền giải quyết tranh chấp (nộp trực tiếp, qua dịch vụ bưu chính, nộp
trực tuyến)
• Sau khi nhận được đơn kiện, Tòa án
xem xét đơn kiện trong vòng 08 ngày và ra quyết định có thụ lý vụ án không; thông
báo cho người khởi kiện (yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn kiện; trả đơn kiện; thụ
lý đơn kiện; chuyển giao đơn kiện).
• Người khởi kiện nộp tiền tạm ứng
án phí trong vòng 07 ngày kể từ ngày nhận được thông báo tạm ứng án phí; vụ án
sẽ được thụ lý sau khi Tòa án nhận biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
• Thông báo cho người khởi kiện, các
bên liên quan về thụ lý vụ án trong vòng 03 ngày
• Chánh án Tòa án tiến hành phân
công thẩm phán để giải quyết vụ án.
• Bị đơn và các bên liên quan nộp
bản ghi ý kiến về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn trong vòng 15 ngày kể từ
ngày nhận được thông báo.
• Tòa án tiến hành chuẩn bị xét xử
trong 04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án, tiến hành hòa giải tranh chấp giữa các
bên.
• Trong 01 tháng từ ngày có quyết
định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên xét xử sơ thẩm.
• Tiến hành xét xử phúc thẩm khi bản
án, quyết định của Tòa án sơ thẩm chưa có hiệu lực bị kháng cáo, kháng nghị.
• Nếu bản án, quyết định đã có hiệu
lực pháp luật có thể tiến hành theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm khi có
kháng nghị về bản án, quyết định đó của Tòa án.
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV,
THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi là hãng luật tổng
hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên
có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết
rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong
nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề
luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn
nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm
và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì
sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo
đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy
sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc
sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui
của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại
công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã
hội.
Luật sư Trần Minh Hùng
Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều
năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng
với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh
truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình
Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV,
THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV
Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình
Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp
luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên
cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho
nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với
trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật
cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho
nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin,
người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank,
Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ
Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái...
và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính,
doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích
cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư
chúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luật
và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA
ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A
Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du,
Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần
Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại:
028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần
Minh Hùng: 0972 238006
Email: luatsuthanhpho@gmail.com
http://www.luatsugiadinh.net. vn
http://www.luatsuthanhpho.com
|