1. Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai ?
Xin chào luật sư, tôi có vấn đề cần luật sư tư vấn giúp. Ba tôi có mảnh đất tại Bình Dương, bắt đầu sống tại đó từ năm 1964, hiện chưa có sổ đỏ, chỉ có giấy Chứng nhận Công nhận Quyền sở hữu nhà cửa do Sở Xây Dựng Tỉnh Sông Bé cấp do ba tôi đứng tên.
Lúc thời Pháp thuộc, ba tôi có cho gia đình chú tôi sống chung (khoảng 20 năm) bằng cách dựng một căn nhà nhỏ kế bên (xây chung vách tường nhà ba tôi). Sau giải phóng, chú tôi mua đất và ra riêng. Từ đó, gia đình chú tôi không còn sống chung với nhà ba tôi tại căn nhà đó nữa. Sau này, nhà đó (nhà mà gia đình chú tôi đã từng sinh sống) gia đình chú tôi không sử dụng nữa và gia đình tôi đã sử dụng để kinh doanh và sinh sống cho tới ngày nay. Chúng tôi đã chuẩn bị xong giấy tờ để xin cấp sổ đỏ và đã có nhân viên Sở Nhà Đất lên đo đạc. Vào lúc đang đo đạc thì bị người nhà chú tôi đến ngăn cản, họ nói đó là đất của họ nên không cho đo đạc (phần diện tích đất mà họ đã sống). Nhân viên Sở Nhà Đất nói là chỉ cấp sổ đỏ sau khi giải quyết tranh chấp. Gia đình tôi đã thử hòa giải nhưng không thành công.
Xin hỏi trong trường hợp này, thì chúng tôi nên làm thế nào, liệu có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ hay không? Ba tôi dự định khiếu nại bên gia đình chú tôi thì cần những thủ tục gì và có cơ hội thắng kiện không?
Mong sớm nhận được phản hồi của luật sư, tôi xin chân thành cảm ơn
Trả lời:
Trường hợp của bạn thuộc vào Điều 101 của Luật Đất đai năm 2013 quy định về các trương hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:
"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."
Tuy nhiên, vấn đề là hiện nay đất của gia đình bạn đang xảy ra tranh chấp nên không được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, Bởi vậy, căn cứ theo Điều 202 và Điều 203 Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 quy định về hòa giải tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thì tranh chấp đất đai giữa gia đình bạn với chú bạn phải được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất theo quy định.
Sau khi đã được hòa giải tai Ủy ban nhân dân xã, nhưng hòa giải không thành, cả hai bên không đồng ý thỏa thuận với nhau cũng như không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân xã. Khi đó, để giải quyết vấn đề này thì bạn có thể làm theo một trong các trường hợp sau:
Cách thứ nhất: Gia đình bạn có quyền nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp huyện để Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết của Ủy ban nhân dân cấp huyện thì bạn có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
Cách thứ hai: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền cấp huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh nơi có đất để yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
Kết quả cuối cùng do bên cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cũng như căn cứ vào bằng chứng, chứng cứ chứng minh của gia đình bạn cũng như gia đình chú bạn cung cấp thì Tòa án sẽ căn cứ vào quy định của pháp luật, căn cứ tình hình thực tế, giấy tờ, tài liệu hoặc có người làm chứng để có quyết định/ Bản án đúng quy định của pháp luật.
2. Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai không rõ nguồn gốc ?
Thưa luật sư, xin hỏi: Sự việc là phần đất mà gia đình cháu đang ở trước 1990 không xảy ra tranh chấp. Cho đến nay gia đình cháu đăng ký quyền sử dụng đất thì xảy ra tranh chấp. Phần đất đó, ông A tự nhận là đất tổ tiên, sau đó cho bà B ở một thời gian, bà B sang nhượng cho gia đình cháu bằng giấy tờ viết tay. Bây giờ xảy ra tranh chấp, ông A đòi gia đình cháu trả lại đất mà trước kia bà B bán và ông A nói là cho bà B mượn, bà B bán cho gia đình cháu thì ông A không biết, nhưng phần đất mà ông A nói là của tổ tiên không có bất kỳ giấy tờ nào chứng minh. Bà B khi được cán bộ hòa giải hỏi bà chỉ nói là chỉ ký giấy bán nhà và vật dụng trong nhà chứ không có bán đất.
Như vậy gia đình cháu có thể sử dụng tiếp phần đất đó nữa không thưa luật sư?
Cháu xin chân thành cảm ơn.
Trả lời:
Kính chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi xin giải đáp thắc mắc của bạn như sau:
Chúng tôi được biết phần đất mà gia đình bạn đang ở trước 1990 không xảy ra tranh chấp. Cho đến nay, gia đình bạn đăng ký quyền sử dụng đất thì xảy ra tranh chấp. Phần đất đó ông A tự nhận là đất tổ tiên, sau đó cho bà B ở một thời gian, bà B sang nhượng cho gia đình bạn bằng giấy tờ viết tay. Bây giờ xảy ra tranh chấp, ông A đòi gia đình bạn trả lại đất mà trước kia bà B bán và ông A nói là cho bà B mượn, khi bà B bán ông A không biết, nhưng phần đất mà ông A nói là của tổ tiên không có bất kỳ giấy tờ nào chứng minh. Bà B khi được cán bộ hòa giải hỏi bà chỉ nói là chỉ ký giấy bán nhà và vật dụng trong nhà chứ không có bán đất. Trường hợp này chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:
Mảnh đất gia đình bạn đang ở trước năm 1990 không xảy ra tranh chấp, như vậy việc thực hiện giao dịch mua bán đối với mảnh đất này xảy ra trước năm 1990 nên chúng tôi sử dụng Luật đất đai 1987 để giải quyết vấn đề giấy chuyển nhượng viết tay cho gia đình bạn thì tại thời điểm này pháp luật chưa bắt buộc các bên trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản và phải công chứng, chứng thực, do đó, giấy viết tay giữa gia đình bạn và bà B vẫn có giá trị khi đáp ứng điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự.
Và căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành, tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Theo đó, nếu gia đình bạn có giấy tờ chứng minh về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mảnh đất này của gia đình bạn thì gia đình bạn có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013: đất sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân xã xác nhận.
Căn cứ Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:
"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."
Như vậy, nếu gia đình bạn đang sử dụng đất mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 nhưng đã được sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và gia đình bạn đang sử dụng mảnh đất này trước 1990 không xảy ra tranh chấp, không vi phạm quy định đất đai. Và được Ủy ban nhân xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch sử dụng đất thì gia đình bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trân trọng.
LS TRẦN MINH HÙNG TRẢ LỜI TRUYỀN HÌNH CÔNG AN ANTV CHƯƠNG TRÌNH ĐIỀU HAY LẼ PHẢI
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.
Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006
|