1.
Quyền thừa kế nhà đất khi không có Sổ đỏ
Điều 609 Bộ luật Dân sự 2015 quy
định:
“Cá nhân có quyền lập di chúc để
định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp
luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật”.
Theo đó, di chúc phải được lập thành
văn bản; nếu không thể lập được di chúc bằng văn bản thì có thể di chúc miệng.
Lưu ý: Di chúc miệng chỉ được lập
trong trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa và không thể lập di
chúc bằng văn bản; sau 03 tháng, kể từ thời điểm di chúc miệng mà người lập di chúc
còn sống, minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệng mặc nhiên bị hủy bỏ.
Theo những quy định trên, người sử
dụng đất có quyền để lại quyền sử dụng đất của mình theo di chúc, theo pháp
luật. Tuy nhiên cần lưu ý, không phải trường hợp nào cũng có quyền lập di chúc
bằng văn bản có công chứng hoặc có chứng thực (vì Luật Đất đai có quy định
riêng).
1. Hướng dẫn lập di chúc khi không
có Giấy chứng nhận
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013
quy định:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện
các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện
sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường
hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản
1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê
biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất”.
Ngoài ra, tại điểm c khoản 3 Điều
167 Luật Đất đai 2013 còn quy định:
“c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng
đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng
thực theo quy định của pháp luật về dân sự”.
Như vậy, nếu bạn đọc chỉ biết các
quy định trên thì sẽ hiểu “muốn thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất thì
thửa đất đó phải có Giấy chứng nhận”. Tuy nhiên, Điều 628 Bộ luật Dân sự 2015
quy định về hình thức di chúc bằng văn bản bao gồm 04 loại:
- Di chúc bằng văn bản không có
người làm chứng.
- Di chúc bằng văn bản có người làm
chứng.
- Di chúc bằng văn bản có công
chứng.
- Di chúc bằng văn bản có chứng
thực.
Tóm lại, chỉ khi lập di chúc bằng
văn bản có công chứng hoặc có chứng thực mới phải có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ
hồng). Hay nói cách khác, nếu không có Giấy chứng nhận thì sẽ bị từ chối yêu
cầu công chứng hoặc chứng thực,trừ 2 trường hợp; người sử dụng đất vẫn có quyền
lập di chúc bằng văn bản không có người làm chứng hoặc di chúc bằng văn bản có
người làm chứng, cụ thể:
* Di chúc bằng văn bản không có
người làm chứng
Căn cứ Điều 633 Bộ luật Dân sự 2015,
di chúc bằng văn bản không có người làm chứng được thực hiện như sau:
- Người lập di chúc phải tự viết và
ký vào bản di chúc.
- Việc lập di chúc bằng văn bản
không có người làm chứng phải tuân theo quy định tại Điều 631 Bộ luật Dân sự
2015, cụ thể:
+ Di chúc gồm các nội dung chủ yếu
sau:
. Ngày, tháng, năm lập di chúc.
. Họ, tên và nơi cư trú của người
lập di chúc.
. Họ, tên người, cơ quan, tổ chức
được hưởng di sản.
. Di sản để lại và nơi có di sản.
Ngoài các nội dung trên, di chúc có
thể có các nội dung khác.
+ Di chúc không được viết tắt hoặc
viết bằng ký hiệu, nếu di chúc gồm nhiều trang thì mỗi trang phải được ghi số
thứ tự và có chữ ký hoặc điểm chỉ của người lập di chúc.
Trường hợp di chúc có sự tẩy xóa,
sửa chữa thì người tự viết di chúc hoặc người làm chứng di chúc phải ký tên bên
cạnh chỗ tẩy xóa, sửa chữa.
* Di chúc bằng văn bản có người làm
chứng
Căn cứ Điều 634 Bộ luật Dân sự 2015,
di chúc bằng văn bản có người làm chứng được thực hiện như sau:
Trường hợp người lập di chúc không
tự mình viết bản di chúc thì có thể tự mình đánh máy hoặc nhờ người khác viết
hoặc đánh máy bản di chúc, nhưng phải có ít nhất là hai người làm chứng. Người
lập di chúc phải ký hoặc điểm chỉ vào bản di chúc trước mặt những người làm
chứng; những người làm chứng xác nhận chữ ký, điểm chỉ của người lập di chúc và
ký vào bản di chúc.
Việc lập di chúc bằng văn bản có
người làm chứng phải tuân theo quy định tại Điều 631 (như di chúc không có
người làm chứng) và Điều 632 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:
Mọi người đều có thể làm chứng cho
việc lập di chúc, trừ những người sau:
- Người thừa kế theo di chúc hoặc
theo pháp luật của người lập di chúc.
- Người có quyền, nghĩa vụ tài sản
liên quan tới nội dung di chúc.
- Người chưa thành niên, người mất
năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi.
2. Quyền thừa kế khi đất không có
Giấy chứng nhận
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013
quy định:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện
các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện
sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường
hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản
1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê
biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất”.
Như vậy, điều kiện có Giấy chứng
nhận chỉ áp dụng khi người sử dụng đất thực hiện quyền thừa kế. Hay nói cách
khác, quy định trên chỉ áp dụng khi người sử dụng đất còn sống, thể hiện quyền
của mình bằng di chúc; khi người đó chết thì không được xem là thực hiện quyền
thừa kế vì không thể hiện ý chí của mình trước khi chết.
Theo Điều 649 Bộ luật Dân sự 2015,
thừa kế theo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự thừa
kế do pháp luật quy định.
Khi chia thừa kế phải xác định đối
tượng được hưởng di sản (xác định người thừa kế) bằng cách xác định người thuộc
diện và hàng thừa kế.
* Diện thừa kế
Diện thừa kế là người có mối quan hệ
hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi và ngược lại)
với người chết.
Theo đó, không phải ai thuộc diện
thừa kế cũng được hưởng di sản vì phụ thuộc vào hàng thừa kế.
* Hàng thừa kế
Căn cứ khoản 1 Điều 651 Bộ luật Dân
sự 2015, những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
- Hàng thừa kế thứ nhất gồm: Vợ,
chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết.
- Hàng thừa kế thứ hai gồm: Ông nội,
bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu
ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại.
- Hàng thừa kế thứ ba gồm: Cụ nội,
cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của
người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ
ngoại.
Những người ở hàng thừa kế sau chỉ
được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có
quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản. Những
người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
Kết luận: Trên đây là hướng dẫn thực
hiện quyền thừa kế nhà đất khi không có Sổ đỏ. Theo đó, khi đất không có Sổ đỏ,
Sổ hồng thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế của mình bằng cách:
Lập di chúc không có người làm chứng hoặc có người làm chứng. Nếu không thực
hiện quyền của mình thì khi chết vẫn chia thừa kế theo pháp luật.
Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng: Nhà
đất không có Sổ đỏ, Sổ hồng thì khi chia thừa kế có thể sẽ gặp một số vướng mắc
tùy vào từng trường hợp cụ thể.
2.
Giả mạo chữ ký để thừa kế tài sản giải quyết như thế nào?
Xin chào luật sư, xin luật sư tư vấn
giúp gia đình chúng tôi vấn đề thừa kế tài sản và giả mạo chữ ký: gia đình chúng
tôi có 8 người (2 nam và 6 nữ) sau khi ba tôi mất (năm 2013) có để lại một nhà
từ đường và 1 mảnh đất ruộng khoảng 2000m2. Gần đây chúng tôi mới biết được anh
thứ 4 đã bán mảnh đất và kêu người vào xem nhà để bán.
Qua dò hỏi chúng tôi biết được anh
thứ 4 đứng tên sổ đỏ từ năm 2007, khi lên phường chúng tôi được biết anh thứ 4
có 1 tờ giấy được ba mẹ tôi ký cho toàn bộ tài sản từ năm 2004 với 7 chữ ký của
chúng tôi. Chúng tôi hoàn toàn không biết sự tồn tại của tờ giấy này. Chúng tôi
mong luật sư tư vấn giúp bây giờ chúng tôi phải làm những gì để giữ lại nhà từ
đường và chứng thực những giấy tờ kia là giả mạo. Những thủ tục và mức án phí
như thế nào nếu phải đưa ra tòa.
Xin chân thành cảm ơn!
Luật sư Gia Đình trả lời:
Nếu ba bạn mất không để lại di chúc
thì những người được thừa kế theo Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:
Điều 651. Người thừa kế theo pháp
luật
1. Những người thừa kế theo pháp
luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ,
chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông
nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết;
cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội,
cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của
người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ
ngoại.
2. Những người thừa kế cùng hàng
được hưởng phần di sản bằng nhau.
3. Những người ở hàng thừa kế sau
chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không
có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.
Nếu ba mẹ bạn để lại di chúc nhưng
anh bạn lại giả mạo chữ ký vào giấy tờ đó thì bạn có chứng cứ chứng minh sự lừa
dối của anh trai bạn để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó thì bạn
có thể khiếu nại về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tới cơ quan đã
cấp giấy chứng nhận cho anh trai bạn theo Luật Khiếu nại năm 2011 của Quốc hội,
số 02/2011/QH13. Nếu khiếu nại không được giải quyết hoặc giải quyết không hợp
lý thì bạn có thể khởi kiện hành chính theo quy định của luật tố tụng hành
chính. Về phần chứng cứ thì những người được thừa kế có thể cung cấp chứng cứ
là chữ ký của mình hoặc có thể yêu cầu được giám định chữ ký. Sau khi tiếp nhận
đơn khiếu nại hoặc khởi kiện thì cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét và thực hiện
các thủ tục để giải quyết.
Theo danh mục án phí, lệ phí tòa án
thì án phí hành chính sơ thẩm là 300.000 đồng.
Nếu anh thứ tư dùng thủ đoạn gian
dối là tờ giấy được ba mẹ bạn ký cho toàn bộ tài sản từ năm 2004 với 7 chữ ký
của anh em bạn để chiếm đoạt mảnh đất thì anh thứ tư của bạn có thể sẽ bị truy
cứu trách nhiệm hình sự theo điều 174 Bộ luật hình sự năm 2015 (Bộ luật hình sự
sửa đổi, bổ sung năm 2017) như sau:
"Điều 174. Tội lừa đảo chiếm
đoạt tài sản
1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối
chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000
đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì
bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:
a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính
về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;
b) Đã bị kết án về tội này hoặc về
một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và
290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;;
c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh,
trật tự, an toàn xã hội;
d) Tài sản là phương tiện kiếm sống
chính của người bị hại và gia đình họ; tài sản là kỷ vật, di vật, đồ thờ cúng
có giá trị đặc biệt về mặt tinh thần đối với người bị hại.
2. Phạm tội thuộc một trong các
trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:
a) Có tổ chức;
b) Có tính chất chuyên nghiệp;
c) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ
50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng;
d) Tái phạm nguy hiểm;
đ) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc
lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức;
e) Dùng thủ đoạn xảo quyệt;
g) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ
2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp
quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều này.
3. Phạm tội thuộc một trong các
trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 07 năm đến 15 năm:
a) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ
200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng;
b) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ
50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp
quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều này;
c) Lợi dụng thiên tai, dịch bệnh.
4. Phạm tội thuộc một trong các
trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân:
a) Chiếm đoạt tài sản trị giá
500.000.000 đồng trở lên;
b) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ
200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp
quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều này;
c) Lợi dụng hoàn cảnh chiến tranh,
tình trạng khẩn cấp.
5. Người phạm tội còn có thể bị phạt
tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề
hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc
toàn bộ tài sản".
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia
tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi
là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên
viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm,
kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm
và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý-
cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư
bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là
nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư
luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư
thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề,
chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh
hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật
sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp
được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem
lại công bằng cho xã hội.
Luật
sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư
Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền
thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật
trên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM
(HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long,
Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam,
Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát
thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi
trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an
nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học
luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường
ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học
uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật
sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng
trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng
Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu
giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa
Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự,
kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại
niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công
lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi
cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước
rất lâu năm.
Trân trọng
cảm ơn!.
|