Luật sư gia đình
Với phương châm đặt chữ "Tâm" của nghề lên hàng đầu, chúng tôi mong muốn đóng góp một phần nhỏ vào sự công bằng và bảo vệ công lý cho xã hội. Là hãng luật uy tín thường xuyên tư vấn luật trên HTV, VTV, THVL, ANTV, VTC, SCTV, TH Cần Thơ, Đồng Nai và trên các tờ báo uy tín... Chúng tôi chuyên tư vấn, bào chữa cho khách hàng, thân chủ trên mọi lĩnh vực đất đai, thừa kế, hình sự, doanh nghiệp, ly hôn, công nợ, lao động, hợp đồng....
                                   LS TRẦN MINH HÙNG - Trưởng Hãng Luật Gia Đình
 
 
Luật Sư Chuyên Về Tranh Chấp Nhà Đất
Luật sư chuyên tư vấn pháp luật thừa kế tại quận bình tân
Một Việt kiều khởi kiện cháu trai ra Tòa vì không đòi được đất nhờ đứng tên
 Quy định chung khi lập di chúc thừa kế
Luật sư chuyên tư vấn pháp luật thừa kế tại quận bình tân
TRANH CHẤP THỪA KẾ CÓ NGƯỜI NƯỚC NGOÀI
Những rủi ro pháp lý doanh nghiệp thường gặp
Luật sư chuyên về kinh tế
Thừa kế là gì, di sản thừa kế là gì, cách xác định di sản thừa kế
Luật sư giỏi chuyên tranh tụng tại tòa án
Luật Sư Tư Vấn Thường Xuyên Cho Công Ty
Luật Sư Tư Vấn Hợp Đồng
Luật sư giỏi chuyên tranh tụng tại tòa án
Luật sư giỏi chuyên tranh tụng tại tòa án
Luật Sư Tư Vấn Thường Xuyên Cho Công Ty
Luật Sư Chuyên Về Tranh Chấp Nhà Đất
Luật Sư Chuyên Về Tranh Chấp Nhà Đất
Luật Sư Chuyên Về Tranh Chấp Nhà Đất
Luật Sư Tư Vấn Thường Xuyên Cho Công Ty
Luật Sư Chuyên Về Tranh Chấp Nhà Đất
Luật sư giỏi chuyên tranh tụng tại tòa án
Luật Sư Chuyên Về Tranh Chấp Nhà Đất
Luật Sư Chuyên Về Tranh Chấp Nhà Đất
Luật Sư Tranh Tụng Tại Tphcm
luật sư tư vấn nhà đất
Luật Sư Tư Vấn Thường Xuyên Cho Công Ty
Luật Sư Chuyên Về Tranh Chấp Nhà Đất
Tư Vấn Kỹ Năng Tranh Chấp Kinh Doanh Thương Mại
luật sư nhà đất
Luật Sư Chuyên Về Tranh Chấp Nhà Đất
Luật Sư Chuyên Về Tranh Chấp Nhà Đất
Luật Sư Chuyên Về Tranh Chấp Nhà Đất
Luật Sư Tư Vấn Thường Xuyên Cho Công Ty
luật sư chuyên nhà đất tại tphcm
Luật Sư Chuyên Về Tranh Chấp Nhà Đất
luật sư nhà đất
Luật Sư Chuyên Về Tranh Chấp Nhà Đất
Hãng Luật Uy Tín Về Nhà Đất Thừa Kế Tại Việt Nam
luật sư doanh nghiệp
Luật Sư Hôn Nhân Gia Đình
luật sư nhà đất
luật sư tư vấn
luật sư doanh nghiệp
Luật Sư Hôn Nhân Gia Đình
Luật Sư Hôn Nhân Gia Đình
luật sư doanh nghiệp
luật sư doanh nghiệp
luật sư thừa kế
luật sư doanh nghiệp
luat su nha dat
luật sư tư vấn chia tài sản khi ly hôn
luật sư thừa kế
luat su nha dat
luật sư chuyên tư vấn chia thừa kế
luật sư ly hôn
luật sư doanh nghiệp
luat su tu van ly hon
luật sư nhà đất
luat su nha dat
luật sư chuyên tư vấn chia thừa kế
luật sư trả lời báo chí
luật sư nhà đất
luật sư riêng cho công ty
luật sư tư vấn tại tphcm
luật sư bào chữa tại tòa về kinh tế
luật sư doanh nghiệp
luật sư nhà đất
luật sư riêng
hình báo
ls
kinh tế
tranh tụng
nhà đất
hình tu van tại nhà
luật sư nhà đất
hung1
hinh luat su
luat su
luat su
luat su
Hình 1
Hình 2
Hình 3

HOẠT ĐỘNG LUẬT SƯ

Luật sư tư vấn tranh chấp thừa kế tại tphcm
Luật Sư Chuyên Về Tranh Chấp Nhà Đất
Luật Sư Tư Vấn Thường Xuyên Cho Công Ty
luật sư thừa kế
Luật sư giỏi chuyên tranh tụng tại tòa án
Luật Sư Tư Vấn Ly Hôn
luật sư công ty
luật sư thừa kế nhà đất
Luật Sư Chuyên Tranh Chấp Hợp Đồng
luật sư chuyên tư vấn chia thừa kế
luật sư nhà đất thừa kế ly hôn doanh nghiệp
luật sư tư vấn ly hôn
luật sư nhà đất
luật sư thừa kế
ls
Giải quyết phần chênh lệch giá đối với trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Giải quyết phần chênh lệch giá đối với trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TƯỞNG DUY LƯỢNG (nguyên Phó chánh án TANDTC) - Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã bỏ tiền ra để nhận chuyển nhượng QSDĐ và nhờ người ở trong nước đứng tên nhận chuyển nhượng QSDĐ hộ mình, khi giải quyết tranh chấp thì Tòa án phải xem xét và tính công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị QSDĐ cho người đứng tên hộ; trường hợp không xác định được chính xác công sức của người đó thì cần xác định người thực chất trả tiền để nhận chuyển nhượng QSDĐ và người đứng tên nhận chuyển nhượng QSDĐ hộ có công sức ngang nhau để chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm so với tiền gốc nhận chuyển nhượng QSDĐ ban đầu.06 tháng 02 năm 2020 08:29 GMT+7    


BL dân sự năm 2015 là Điều 221khoản 1. 

ÁN LỆ SỐ 02/2016/AL

Được Hội đồng Thẩm phán TANDTC thông qua ngày 06 tháng 4 năm 2016 và được công bố theo Quyết định số 220/QĐ-CA ngày 06/4/2016 của Chánh án TANDTC.

Nguồn án lệ:

Quyết định giám đốc thẩm số 27/2010/DS-GĐT ngày 08/7/2010 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC về vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản” tại tỉnh Sóc Trăng giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Thảnh với bị đơn là ông Nguyễn Văn Tám; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Yêm.

Khái quát nội dung của án lệ:

Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã bỏ tiền ra để nhận chuyển nhượng QSDĐ và nhờ người ở trong nước đứng tên nhận chuyển nhượng QSDĐ hộ mình, khi giải quyết tranh chấp thì Tòa án phải xem xét và tính công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị QSDĐ cho người đứng tên hộ; trường hợp không xác định được chính xác công sức của người đó thì cần xác định người thực chất trả tiền để nhận chuyển nhượng QSDĐ và người đứng tên nhận chuyển nhượng QSDĐ hộ có công sức ngang nhau để chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm so với tiền gốc nhận chuyển nhượng QSDĐ ban đầu.

Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

Điều 137 và Điều 235 của BLDS năm 2005.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện đề ngày 24-01-2005, tờ khai ngày 07-02-2005 và quá trình giải quyết vụ án bà Nguyễn Thị Thảnh là nguyên đơn trình bày:

Bà Thảnh là Việt kiều ở Hà Lan về thăm thân nhân tại Việt Nam và có ý định chuyển nhượng QSDĐ, nên ngày 10/8/1993, bà có nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Hêng Tính, bà Lý Thị Sà Quênh diện tích 7.595,7mđất ruộng tại Phường 7, thị xã Sóc Trăng với giá 21,99 chỉ vàng. Bà là người trực tiếp giao dịch, thỏa thuận việc chuyển nhượng và trả tiền, vàng cho vợ chồng ông Hêng Tính. Mục đích của bà Thảnh là chuyển nhượng đất để giao cho em ruột của bà là ông Nguyễn Văn Tám và bà Nguyễn Thị Chính Em canh tác nuôi cha mẹ của bà và ông Tám. Do bà là người Việt Nam định cư ở nước ngoài nên bà để cho ông Tám đứng tên trong giấy tờ sang nhượng. Đồng thời, bà Thảnh xuất trình “Tờ sang nhượng đất ruộng” lập ngày 10/8/1993 có xác nhận của UBND xã An Hiệp. Sau khi nhận chuyển nhượng bà để cho vợ chồng ông Tám canh tác, nhưng năm 2004, không được bà đồng ý, ông Tám đã chuyển nhượng toàn bộ diện tích 7.595,7m2 đất trên cho Công ty trách nhiệm hữu hạn Minh Châu với giá trị QSDĐ là 1.260.000.000 đồng. Vì vậy, bà yêu cầu ông Tám trả lại số tiền thu được từ việc chuyển nhượng đất của bà.

Ông Nguyễn Văn Tám là bị đơn trình bày:

Diện tích 7.595,7mđất mà bà Thảnh tranh chấp là đất do vợ chồng ông là người bỏ tiền, vàng ra sang nhượng lại của vợ chồng ông Hêng Tính, ông là người đứng tên trong “Tờ sang nhượng đất ruộng” lập ngày 10-8-1993. Tờ sang nhượng này không có xác nhận của chính quyền địa phương. Nhưng sau đó, ông và vợ chồng ông Hêng Tính còn ký bản hợp đồng và đơn xin chuyển nhượng QSDĐ cùng ngày 11-8-1993, các văn bản này có xác nhận của UBND xã An Hiệp và của UBND huyện Mỹ Tú đồng ý cho chuyển nhượng. Sau khi chuyển nhượng ông đã đăng ký, kê khai được cấp giấy chứng nhận QSDĐ vào ngày 28/5/1994. Do đó, năm 2004, ông chuyển nhượng toàn bộ đất trên cho Công ty trách nhiệm hữu hạn Minh Châu với giá trị là 1.260.000.000 đồng. Ông cho rằng “Tờ sang nhượng đất ruộng” lập ngày 10-8-1993, có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã An Hiệp do bà Thảnh xuất trình là giả vì theo Bản kết luận giám định số 2784/C21 (P7) ngày 25-10-2005 của Viện Khoa học Hình sự Tổng cục cảnh sát thì không phải chữ ký của ông trong tờ sang nhượng đất ruộng do bà Thảnh xuất trình. Vì vậy, ông không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của bà Thảnh.

Bà Nguyễn Thị Yêm (vợ của ông Tám) là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày: Năm 1993 vợ chồng bà có chuyển nhượng đất của ông Hêng Tính. Khi làm thủ tục chuyển nhượng bà không tham gia nhưng bà có đưa tiền, vàng cho ông Tám trả cho vợ chồng ông Hêng Tính nên bà cũng không chấp nhận theo yêu cầu của bà Thảnh.

Vợ chồng ông Hêng Tính, bà Lý Thị Sà Quênh (tên gọi khác là Lý Thị Sà Vênh) là người chuyển nhượng đất đều khẳng định bà Thảnh trực tiếp thoả thuận chuyển nhượng, trực tiếp trả 21,99 chỉ vàng cho ông, bà và bà Thảnh để cho ông Tám đứng tên giùm trong tờ sang nhượng đất ruộng lập ngày 10-8-1993; chữ ký trong tờ sang nhượng đất ruộng do bà Thảnh xuất trình đúng là chữ ký của ông, bà.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2006/DS-ST ngày 28-4-2006, Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng quyết định:

Chấp nhận một phần yêu cầu của bà Nguyễn Thị Thảnh về việc đòi lại tiền chuyển nhượng đất.

Buộc vợ chồng ông Nguyễn Văn Tám, bà Nguyễn Thị Yêm phải có trách nhiệm hoàn trả cho bà Nguyễn Thị Thảnh 630.000.000 đồng.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, chi phí giám định và tuyên quyền kháng cáo cho các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 10-5-2006, ông Nguyễn Văn Tám kháng cáo cho rằng bà Thảnh không phải là người có quyền sử dụng phần đất mà ông đã chuyển nhượng cho Công ty trách nhiệm hữu hạn Minh Châu nhưng Tòa án cấp sơ thẩm buộc ông thanh toán cho bà Thảnh 630.000.000 đồng là không đúng.

Ngày 12-5-2006, ông Nguyễn Hữu Phòng (đại diện cho bà Thảnh) kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xét xử buộc ông Tám trả lại toàn bộ số tiền mà ông Tám đã chuyển nhượng đất là 1.260.000.000 đồng cho bà Thảnh.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 334/2006/DS-PT ngày 25-8-2006, Toà phúc thẩm TANDTC tại Thành phố Hồ Chí Minh quyết định: bác yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn và bị đơn, sửa Bản án sơ thẩm như sau:

Chấp nhận một phần yêu cầu của bà Nguyễn Thị Thảnh về việc đòi lại tiền chuyển nhượng QSDĐ.

Buộc ông Nguyễn Văn Tám, bà Nguyễn Thị Yêm có trách nhiệm hoàn trả cho bà Nguyễn Thị Thảnh số tiền 27.047.700 đồng tương đương 21,99 chỉ vàng 24k.

Buộc vợ chồng ông Nguyễn Văn Tám và bà Nguyễn Thị Yêm phải nộp lại số tiền 1.232.266.860 đồng để sung công quỹ Nhà nước.

Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí.

Sau xét xử phúc thẩm, ông Nguyễn Văn Tám khiếu nại Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên.

Tại Quyết định số 449/2009/KN-DS ngày 21-8-2009, Chánh án TANDTC kháng nghị Bản án dân sự phúc thẩm số 334/2006/DS-PT ngày 25-8-2006 của Toà phúc thẩm TANDTC tại Thành phố Hồ Chí Minh, đề nghị Hội đồng Thẩm phán TANDTC xét xử giám đốc thẩm, hủy Bản án phúc thẩm nêu trên và huỷ Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2006/DS-ST ngày 28-4-2006 của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật, với nhận định:

“Bà Nguyễn Thị Thảnh khởi kiện đòi lại tài sản đối với ông Nguyễn Văn Tám và cho rằng do bà là người Việt Nam định cư ở nước ngoài nên bà có nhờ ông Tám (em của bà) đứng tên nhận chuyển nhượng đất của vợ chồng ông Hêng Tính giùm cho bà nhưng sau đó ông Tám đã chuyển nhượng đất của bà cho người khác.

Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định ông Tám chỉ đứng tên nhận chuyển nhượng đất của vợ chồng ông Hêng Tính giùm cho bà Thảnh là có căn cứ.

Do bà Thảnh là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nên bà Thảnh không được giao đất mà chỉ được trả lại phần giá trị đầu tư tiền chuyển nhượng đất.

 

Đối với chênh lệch giá trị đất, thời điểm xét xử sơ thẩm và xét xử phúc thẩm là thời điểm thi hành BLDS năm 2005, không có quy định buộc phải tịch thu sung công quỹ nên khoản chênh lệch này bà Thảnh và ông Tám cùng được hưởng. Tòa án cấp sơ thẩm không buộc ông Tám nộp số tiền chênh lệch giá trị đất để sung công là có căn cứ nhưng không buộc ông Tám trả cho bà Thảnh giá trị đầu tư ban đầu là không đúng. Tòa án cấp phúc thẩm không đưa ra được căn cứ pháp luật nhưng đã buộc ông Tám nộp toàn bộ số tiền chênh lệch (1.232.226.860 đồng) để sung công quỹ Nhà nước là không đúng quy định của pháp luật”.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Hội đồng Thẩm phán TANDTC chấp nhận kháng nghị của Chánh án TANDTC huỷ Bản án phúc thẩm nêu trên và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2006/DS-ST ngày 28-4-2006 của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

Hội đồng Thẩm phán TANDTC nhận định:

Bà Nguyễn Thị Thảnh khởi kiện yêu cầu ông Nguyễn Văn Tám trả lại cho bà 1.260.000.000 đồng vì cho rằng bà là người trực tiếp giao dịch, trả tiền nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Hêng Tính 7.595,7m2đất, nhưng vì bà là người Việt Nam định cư ở nước ngoài nên nhờ ông Tám (em của bà) đứng tên, nhưng không được bà đồng ý ông Tám đã chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất cho Công ty TNHH Minh Châu để nhận 1.260.000.000 đồng.

Ông Tám cho rằng ông là người thoả thuận chuyển nhượng đất và trả tiền cho ông Hêng Tính, nên giấy tờ chuyển nhượng đất ông đứng tên. Sau khi nhận chuyển nhượng ông trực tiếp quản lý sử dụng, đăng ký kê khai, được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và khi ông chuyển nhượng cho Công ty TNHH Minh Châu được chính quyền cho phép, nên ông không chấp nhận yêu cầu của bà Thảnh.

Tuy nhiên, quá trình giải quyết vụ án vợ chồng ông Tám có nhiều lời khai mâu thuẫn về số tiền, vàng đã trả cho ông Hêng Tính và ông cũng không chứng minh được nguồn gốc nguồn tiền vàng mà ông cho rằng đã trả cho ông Tính.

Trong khi đó vợ chồng ông Tính, bà Quênh khẳng định chỉ thỏa thuận chuyển nhượng đất và nhận vàng của bà Thảnh còn việc viết giấy chuyển nhượng đất đứng tên ông Tám là theo yêu cầu của bà Thảnh, vì bà Thảnh đang định cư ở nước ngoài.

Theo lời khai của cụ Thái Thị Ba, ông Nguyễn Phước Hoàng, bà Nguyễn Thị Chính Em (là mẹ và anh chị em ruột của bà Thảnh, ông Tám) thì bà Thảnh giao dịch, trả tiền chuyển nhượng đất cho vợ chồng ông Tính, còn ông Tám chỉ là người đứng tên giùm.

Tổng hợp các chứng cứ nêu trên có cơ sở khẳng định Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định bà Thảnh là người bỏ toàn bộ số tiền là 21,99 chỉ vàng để nhận chuyển nhượng diện tích trên, còn ông Tám chỉ là người đứng tên giùm. Do ông Tám đã chuyển nhượng đất trên cho Công ty TNHH Minh Châu và bà Thảnh chỉ yêu cầu ông Tám trả lại số tiền đã chuyển nhượng là 1.260.000.000 đồng nên Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm thụ lý giải quyết là đúng quy định của pháp luật.

Tuy bà Thảnh là người bỏ 21,99 chỉ vàng để chuyển nhượng đất (tương đương khoảng 27.047.700 đồng). Nhưng giấy tờ chuyển nhượng đứng tên ông Tám và sau khi nhận chuyển nhượng ông Tám quản lý đất, sau đó chuyển nhượng cho người khác. Như vậy, lẽ ra phải xác định ông Tám có công sức trong việc bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị đất nên phải xác định số tiền trên (sau khi trừ tiền gốc tương đương 21,99 chỉ vàng của bà Thảnh) là lợi nhuận chung của bà Thảnh và ông Tám. Đồng thời xác định công sức của ông Tám để chia cho ông Tám một phần tương ứng với công sức của ông mới đúng và đảm bảo quyền lợi của các đương sự (trường hợp không xác định được chính xác công sức của ông Tám thì phải xác định bà Thảnh, ông Tám có công sức ngang nhau để chia).

Tòa án cấp sơ thẩm công nhận bà Thảnh, ông Tám mỗi người có quyền sở hữu 1/2 số tiền trên nhưng không trích trả cho bà Thảnh số tiền tương ứng với 21,99 chỉ vàng là không đúng.

Tòa án cấp phúc thẩm chỉ công nhận bà Thảnh có quyền sở hữu số tiền tương ứng với 21,99 chỉ vàng, còn lợi nhuận là số tiền còn lại tịch thu sung công quỹ nhà nước là không đúng với quy định của BLDS năm 2005, không đảm bảo quyền lợi của các đương sự.

Ngoài ra, bà Thảnh khởi kiện yêu cầu ông Tám trả cho bà 1.260.000.000 đồng là số tiền ông Tám chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng 7.595,7mđất, mà không tranh chấp QSDĐ, còn ông Tám cho rằng số tiền trên là của ông. Như vậy, các đương sự tranh chấp quyền sở hữu tài sản là số tiền nêu trên. Nhưng Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm lại xác định quan hệ pháp luật là “Tranh chấp đòi lại tài sản” là không chính xác.

Bởi các lẽ trên, căn cứ khoản 3 Điều 297 và Điều 299 BLTTDS;

QUYẾT ĐỊNH

1- Huỷ Bản án dân sự phúc thẩm số 334/2006/DSPT ngày 25-8-2006 của Tòa phúc thẩm TANDTC tại Thành phố Hồ Chí Minh và Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2006/DS-ST ngày 28-4-2006 của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng về vụ án tranh chấp đòi lại tài sản giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Thảnh với bị đơn là ông Nguyễn Văn Tám; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Yêm.

2- Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng để xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

NỘI DUNG ÁN LỆ

“Tuy bà Thảnh là người bỏ 21,99 chỉ vàng để chuyển nhượng đất (tương đương khoảng 27.047.700 đồng). Nhưng giấy tờ chuyển nhượng đứng tên ông Tám và sau khi nhận chuyển nhượng ông Tám quản lý đất, sau đó chuyển nhượng cho người khác. Như vậy, lẽ ra phải xác định ông Tám có công sức trong việc bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị đất nên phải xác định số tiền trên (sau khi trừ tiền gốc tương đương 21,99 chỉ vàng của bà Thảnh) là lợi nhuận chung của bà Thảnh và ông Tám. Đồng thời xác định công sức của ông Tám để chia cho ông Tám một phần tương ứng với công sức của ông mới đúng và đảm bảo quyền lợi của các đương sự (trường hợp không xác định được chính xác công sức của ông Tám thì phải xác định bà Thảnh, ông Tám có công sức ngang nhau để chia).”

Bình luận:

1/ Giải quyết tranh chấp QSDĐ giữa người Việt Nam định cư ở nước ngoài với người đứng tên hộ trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ.

1.1/Thực tiễn áp dụng BLDS năm 1995 về trường hợp tranh chấp QSDĐ giữa người Việt Nam định cư ở nước ngoài với người đứng tên hộ trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ.

Nếu như trước thời điểm Luật đất đai năm 1993 và BLDS năm 1995 có hiệu lực thì Nhà nước nghiêm cấm mọi giao dịch về QSDĐ. Tại Điều 5 Luật Đất đai năm 1987 đă quy định: “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phỏt canh thu tụ dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà khụng sử dụng, sử dụng khụng đỳng mục đớch, tự tiện sử dụng đất nụng nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”, nhưng từ thời điểm Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực và tiếp sau đỳ là hai lần sửa đổi, bổ sung Luật đất đai[1], tại Điều 3[2] của luật này Nhà nước đã cho phép cá nhân, hộ gia đình có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Song điều quan trọng và hết sức có ý nghĩa kinh tế, xã hội là từ thời điểm BLDS năm 1995 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa IX, kỳ họp thứ 8, thông qua ngày 28 tháng 10 năm 1995, thì một hành lang pháp lý hướng nền kinh tế tới thị trường có định hướng xã hội chủ nghĩa đã xuất hiện rõ nét hơn.

BLDS năm 1995 có kết cấu bảy phần thì đã dành trọn một phần, phần thứ nămvới tên gọi “Những quy định về chuyển QSDĐ” để định hình một hành lang pháp lý cho một loại quan hệ pháp luật mà đối tượng chứa đựng nhiều đặc thù, riêng có trong pháp luật Việt Nam.Trong phần này, dù BL còn đưa ra những quy định rất chặt chẽ, khắt khe cho việc chuyển QSDĐ[3].Tuy nhiên, cùng với phần “Những quy định chung”, “Tài sản và quyền sở hữu”, đặc biệt trong phần thứ năm của BL đã hé mở một thị trường bất động sản trong tương lai. Trong những năm này cũng đồng thời bắt đầu xuất hiện việc người việt nam định cư ở nước ngoài gửi tiền về nhờ người thân, bạn bè trong nước chuyển nhượng QSDĐ, hoặc chuyển nhượng QSDĐ và tài sản trên đất (chủ yếu là chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và QSDĐ, gọi nôm na là mua bán nhà đất).

Đối với các tranh chấp về chuyển nhượng QSDĐ hay đòi lại tài sản xuất phát từ giao dịch chuyển QSDĐ mà các tòa án thụ lý tại thời điểm BLDS năm 1995 còn hiệu lực thì các tòa án thường áp dụng Điều 146 quy định về “Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu[4]”, Điều 697 về “Hậu quả của việc chuyển QSDĐ trái pháp luật[5]” để tuyên bố giao dịch vô hiệu và tịch thu phần giá trị chênh lệch của tài sản tại thời điểm mua và thời điểm bán hoặc thời điểm xét xử (nếu khởi kiện yêu cầu người đứng tên hộ giao trả QSDĐ cho mình hoặc người thân của mình quản lý, sử dụng). Trong giai đoạn này *những người áp dụng luật như tác giả dù vẫn thực hiện đúng quy định của BL song đôi khi cũng có chút trăn trở về quy định tịch thu phần “hoa lợi, lợi tức” đối với loại giao dịch này.

1.2/ Thực tiễn áp dụng BLDS năm 2005 về trường hợp tranh chấp QSDĐ giữa người Việt Nam định cư ở nước ngoài với người đứng tên hộ trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ hoặc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và QSDĐ.

Khi BLDS năm 2005 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 14 tháng 6 năm 2005 để thay thế BLDS năm 1995, thì trong BL này cũng dành trọn phần thứ năm “Quy định về chuyển QSDĐ” với những quy định cởi mở hơn trong việc chuyển nhượng QSDĐ như không còn quy định điều kiện trong chuyển đổi, chuyển nhượng QSDĐ, không quy định hậu quả của việc chuyển QSDĐ trái pháp luật thành một điều khoản riêng, mềm hóa quy định về xử lý hoa lợi, lợi tức thu được trong giao dịch bị tuyên vô hiệu tại Điều 137. Trong bối cảnh đó đã xuất hiện ngày một nhiều hơn người việt nam định cư ở nước ngoài chuyển tiền về nhờ người thân hoặc trực tiếp về Việt Nam thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ hoặc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và QSDĐ, nhờ người thân, bạn bè đứng tên hộ. Do đó, trong thời gian này cũng xuất hiện ngày một nhiều hơn các tranh chấp tài sản (có thể là quan hệ quyền sở hữu, quyền sử dụng, quan hệ hợp đồng, quan hệ thừa kế,…) giữa người Việt Nam định cư ở nước ngoài với người thân hoặc bạn bè trong nước liên quan đến các giao dịch nhà đất được xác lập trước thời điểm BLDS năm 2005 có hiệu lực và giao dịch nhà đất được xác lập sau thời điểm BLDS năm 2005 có hiệu lực.

Khi giải quyết tranh chấp về giao dịch chuyển QSDĐ, tranh chấp giao dịch quyền sở hữu nhà và QSDĐ (mua bán nhà đất) do người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhờ người khác đứng tên hộ, bắt đầu xuất hiện các ý kiến khác nhau, đặc biệt là các giao dịch được xác lập trước thời điểm BLDS năm 2005 có hiệu lực. Trong thực tế nhiều tòa án khi xác định giao dịch vô hiệu vẫn tiếp tục quyết định tịch thu phần chênh lệch giá (còn gọi là lợi nhuận), hoặc buộc người đang đứng tên QSDĐ giao trả đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nên tác giả cũng đã có một vài bài viết đăng trên tạp chí tòa án liên quan đến chủ đề này như trong vụ Võ thị kim liên với bị đơn là anh Huỳnh công kính, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn thị Xa (mẹ chị Liên đang định cư tại Hoa kỳ)[6]. Có thể nhận thấy dù giao dịch được xác lập trước hay sau thời điểm BLDS năm 2005 có hiệu lực  đều quyết định tịch thu phần chênh lệch giá hoặc giao QSDĐ cho người Việt nam định cư ở nước ngoài của tòa án là không phù hợp với quy định của pháp luật. Về giao dịch được xác lập trước thời điểm BLDS năm 2005 có hiệu lực vì sao cũng không nên tịch thu phần chênh lệch giá, tác giả sẽ trình bày trong một bài khác.

Với những sai sót nói trên, chánh án TANDTC đã phải kháng nghị một số vụ người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền QSDĐ hoặc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và QSDĐ nhờ người khác đứng tên hộ để xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm mà quyết định giám đốc thẩm được chọn trở thành án lệ là một ví dụ.

2/ Cơ sở lý luận, cơ sở pháp lý khi xác định giao dịch do người Việt Nam định cư ở nước ngoài chuyển nhượng QSDĐ nhờ người khác đứng tên hộ bị vô hiệu và xử lý hậu quả hợp đồng vô hiệu.

2.1/ Cơ sở lý luận

Pháp luật dân sự nói chung, BLDS nói riêng đã tạo một hành lang pháp lý về dân sự cho các cá nhân, pháp nhân, tổ chức dựa trên cơ sở đó để hành xử. Mọi hành xử của cá nhân, pháp nhân, tổ chức trong quan hệ dân sự không trái pháp luật (ở thời điểm BLDS năm 2005 có hiệu lực) hoặc không vi phạm điều cấm của luật, đạo đức xã hội (từ thời điểm Hiến pháp năm 2013 và BLDS năm 2015 có hiệu lực) thì những hành xử đó sẽ được nhà nước tôn trọng, bảo vệ.

Theo quy định tại các Điều 14,Điều 15, Điều 16 của BLDS năm 2005 về năng lực pháp luật dân sự của cá nhân thì:

“1. Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự.

(1) Mọi cá nhân đều có năng lực pháp luật dân sự như nhau.

(2) Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân có từ khi người đó sinh ra và chấm dứt khi người đó chết- Điều 14.

Điều 15. Nội dung năng lực pháp luật dân sự của cá nhân

Cá nhân có các quyền, nghĩa vụ dân sự sau đây:

(1) Quyền nhân thân không gắn với tài sản và quyền nhân thân gắn với tài sản;

(2) Quyền sở hữu, quyền thừa kế và các quyền khác đối với tài sản;

(3) Quyền tham gia quan hệ dân sự và có nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ đó.

Điều 16. Không hạn chế năng lực pháp luật dân sự của cá nhân

Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân không bị hạn chế, trừ trường hợp do pháp luật quy định[7].”

Như vậy, nhà nước thừa nhận sự bình đẳng về năng lực pháp luật của cá nhân, mọi công dân việt Nam định cư ở Việt Nam (dù họ có thể đang hay có thời gian học tập, lao động, công tác ở nước ngoài) đều có đầy đủ, và giống nhau về năng lực pháp luật như đã được quy định tại các Điều luật nói trên.Tuy nhiên, đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài họ không có đày đủ năng lực pháp luật giống như người Việt Nam định cư ở Việt nam. Tại thời điểm BLDS năm 1995 có hiệu lực chỉ có một số đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo luật quy định thì mới có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, người nước ngoài không có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nhưng với chính sách, pháp luật cởi mở  như hiện nay nhiều đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài và cả người nước ngoài đều có cơ hội sở hữu nhà tại Việt Nam[8].

Đối với quyền sử đất, loại tài sản rất đặc biệt không chỉ quan trọng với cá nhân, có ý nghĩa kinh tế, xã hội và đặc biệt là ít nhiều liên quan đến an ninh kinh tế, anh ninh quốc phòng… nên dù chính sách, pháp luật của Nhà nước rất cởi mở nhưng không phải bất cứ chủ thể nào (người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài, tổ chức,…) cũng được pháp luật công nhận có QSDĐ. Điều đó nói lên rằng năng lực pháp luật của người Việt Nam định cư ở nước ngoài bị hạn chế trong một số trường hợp, pháp luật đất đai không quy định họ được QSDĐ như công dân việt Nam đang định cư tại Việt Nam. Tại Điều 80 Luật đất đai năm 1993 quy định cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ có quyền thuê đất, cơ quan có thẩm quyền quyết định cho thuê là chính phủ, nhưng quyền và nghĩa vụ của người thuê đất do Ủy ban thường vụ Quốc hội quyết định. Khi Luật đất đai năm 2003 được ban hành có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì tại khoản 6 Điều 9 quy định: “Người Việt nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hóa, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở” và tại mục 4 chương IV của Luật này quy định về “quyền và Nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử sụng đất[9]” cũng chỉ có một số quyền được quy định tại mục 4 chương IV của Luật, còn người Việt nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng Luật đất đai năm 2003 quy định thì các quyền quy định tại mục 4 nói trên cũng không có và đương nhiên không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng…QSDĐ được quy định tại Điều 106 của Luật đất đai năm 2003, nên việc họ tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ là vi phạm pháp luật. Nói cách khác các đối tượng này có đày đủ năng lực hành vi nhưng lại không có năng lực pháp luật trong lĩnh vực này nên họ không có quyền tham gia quan hệ dân sự đó. Khi đã không có quyền tham gia quan hệ đất đai, sẽ không được tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ mà họ đã xác lập là vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch.

Nếu giao dịch được xác lập trước thời điểm BLDS năm 2015 có hiệu lực sẽ bị coi vi phạm điểm b Điều 122 BLDS năm 2005[10]; nếu giao dịch được xác lập tại thời điểm BLDS năm 2015 có hiệu lực, thì hành vi của những chủ thể này vi phạm điểm a khoản 1 Điều 117, áp dụng Điều 122, Điều 131 của BL để tuyên bố giao dịch vô hiệu và giải quyết hậu quả giao dịch vô hiệu khi có tranh chấp.

Việc chủ thể không có quyền tham gia giao dịch che dấu hoạt động giao dịch bằng cách nhờ người khác đứng tên hộ trong hợp đồng, trong giấy chứng nhận QSDĐ không làm thay đổi tính chất của giao dịch. Đây cũng là điểm phân biệt với những trường hợp cá nhân có năng lực pháp luật, năng lực hành vi đã sử dụng nguồn tiền hợp pháp đầu tư, nhưng nhờ người khác đứng tên hộ thì pháp luật vẫn công nhận QSDĐ đó cho họ. Dù họ có trực tiếp hay nhờ người khác thực hiện giao dịch, đứng tên trong hợp đồng, trong giấy chứng nhận QSDĐ không làm thay đổi bản chất của quan hệ dân sự này. Do đó, cùng là tranh chấp liên quan đến đứng tên hộ nhưng đường lối xử lý các vụ việc đó sẽ khác nhau cơ bản, đó là điều cần lưu ý, dù dưới góc nhìn về lý luận hay thực tiễn.

2.2/ Cơ sở pháp lý

Một giao dịch chỉ hợp pháp khi thỏa mãn bốn điều kiện của giao dịch được quy định tại Điều 122[11] BLDS năm 2005. Giao dịch mà bà Nguyễn thị Thảnh người việt nam định cư ở Hà Lan thực hiện (nhận chuyển nhượng QSDĐ (có diện tích 7595,7 m2 nhờ em ruột của bà là ông Nguyễn Văn Tám đứng tên trong giấy tờ sang nhượng) với vợ chồng ông Hêng Tính vào ngày  10 tháng 8 năm 1993 với giá 21, 99 chỉ vàng (tương đương với 27.047.700 đồng) là vi phạm pháp luật. Nếu phát sinh tranh chấp về giao dịch này (tranh chấp giữa người chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ giữa bà Thảnh với vợ chồng ông Hêng Tính) thì phải áp dụng Điều 137 Hộ luật dân sự năm 2005[12], tuyên bố giao dịch vô hiệu. Thực tế vụ việc trong án lệ thì giao dịch chuyển nhượng quyền sự dụng đất của bà Nguyễn thị Thảnh với vợ chồng ông Hêng Tính không có tranh chấp, nên tòa án các cấp không giải quyết, không tuyên bố giao dịch này vô hiệu là đúng. Sau khi chuyển nhượng ông Tám đã kê khai và được cấp giấy chứng nhận QSDĐ đứng tên ông vào ngày 25 tháng 8 năm 1994. Việc ông Tám được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ điều đó không đồng nghĩa đất đó là của ông. Bởi lẽ thực chất người bỏ tiền chuyển nhượng đất là bà Thảnh, bà Thảnh không cho ông Tám số tiền này, nên về danh nghĩa ông Tám đứng tên trong giao dịch, trong giấy chứng nhận QSDĐ, quản lý diện tích đất chỉ là người “đứng tên, quản lý hộ”. Năm 2004, không có ý kiến của bà Thảnh nhưng ông Tám đã chuyển nhượng diện tích đất nói trên cho Công ty trách nhiệm hữu hạn Minh Châu với giá 1.260.000.000 đồng, không có ai tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng thứ hai này. Do đó, tòa án các cấp không giải quyết, không ban hành phán quyết về quan hệ pháp luật này là đúng. Nay bà Thảnh chỉ kiện đòi số tiền 1.260.000.000 đồng là giá trị từ việc chuyển nhượng diện tích đất nói trên. Tại quyết định giám đốc thẩm số 27/2010/DS-G ĐT ngày 08-7-2010 của Hội đồng thẩm phán TANDTC xác định quan hệ pháp luật tranh chấp là tranh chấp quyền sở hữu tài sản là hoàn toàn chính xác.

Cần phải thấy số tiền 27.047.700 (tương đương 21,99 chỉ vàng) mà bà Thảnh bỏ ra để thực hiện việc chuyển nhượng đất của vợ chồng ông Hêng Tính là tài sản hợp pháp của bà Thảnh, phải được công nhận, bảo vệ theo pháp luật Việt Nam.

Giả thiết pháp luật cho phép bà Thảnh nhận chuyển nhượng QSDĐ của ông Hêng Tính thì toàn bộ số tiền mà ông Tám bán đất cho Công ty trách nhiệm hữu hạn Minh Châu sẽ thuộc quyền sở hữu của bà Thảnh, trừ trường hợp giữa bà Thảnh và ông Tám có thỏa thuận trả thù lao trong việc đứng tên hộ trong giao dịch, làm thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quản lý, giữ gìn đất thì bà Thảnh phải trả thù lao theo thỏa thuận và trả chi phí làm thủ tục cấp giấy, công sức tu bổ đất, nếu có. Sau khi trừ các chi phí này ông Tám phải hoàn trả cho bà Thảnh toàn bộ số tiền còn lại.

Tuy nhiên, như trên đã phân tích bà Thảnh không được công nhận có QSDĐ, không có quyền thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ, số tiền 1.260.000.000 đồng có nguồn gốc từ một giao dịch trái pháp luật, bị coi là vô hiệu. Tòa án cấp sơ thẩm và tòa án cấp phúc thẩm đã đánh giá đúng tính chất của các quan hệ, nhưng tòa án cấp sơ thẩm chia đôi số tiền trên, trong đó có cả số tiền “đầu tư” thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bà Thảnh, mà không chỉ ra được căn cứ pháp lý nào cho việc chia đôi số tiền này. Do đó, phán quyết của tòa án cấp sơ thẩm là không đúng, đã phạm sai lầm nghiêm trọng. Tòa án cấp phúc thẩm công nhận số tiền 27.047.700 (tương đương 21,99 chỉ vàng) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bà Thảnh và buộc ông Tám trả cho bà Thảnh số tiền đó là phù hợp quy định tại khoản 1 Điều 9 nguyên tắc tôn trọng, bảo vệ quyền dân sự[13], khoản 1, khoản 2 Điều 160[14] BLDS năm 2005. Đối với số tiền chênh lệch giữa việc chuyển nhượng lần thứ nhất và lần thứ hai là 1232.266.860 đồng Tòa án cấp phúc thẩm buộc vợ chồng ông Nguyễn Văn Tám và bà Nguyên thị Yêm phải nộp lại để sung công quỹ nhà nước là không phù hợp pháp luật.

Như đã phân tích ở trên, Điều 137 BLDS năm 2005 đã quy định theo hướng mềm hóa đối với  “hoa lợi, lợi tức” có được từ giao dịch vô hiệu, đó là: “… trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật”. Tại phần thứ sáu của BLDS 2005 khi quy định về chuyển QSDĐ đã không còn quy định việc xử lý hậu quả của việc chuyển QSDĐ trái pháp luật như BLDS năm 1995, các văn bản pháp luật khác cũng không có quy định theo hướng tịch thu số tiền này. Do đó, chỉ còn dựa trên quy định tại Điều 137 BLDS năm 2005 để xử lý, và quy định này không buộc phải xử lý tịch thu. Vậy khoản tiền chênh lệch nói trên nên xử lý như thế nào?

Quyết định giám đốc thẩm của Hội đồng thẩm phán TANDTC đã nhận định là: “Tuy bà Thảnh là người bỏ 21,99 chỉ vàng để chuyển nhượng đất (tương đương khoảng 27.047.700 đồng). Nhưng giấy tờ chuyển nhượng đứng tên ông Tám và sau khi nhận chuyển nhượng ông Tám quản lý đất, sau đó chuyển nhượng cho người khác. Như vậy, lẽ ra phải xác định ông Tám có công sức trong việc bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị đất nên phải xác định số tiền trên (sau khi trừ tiền gốc tương đương 21,99 chỉ vàng của bà Thảnh) là lợi nhuận chung của bà Thảnh và ông Tám. Đồng thời xác định công sức của ông Tám để chia cho ông Tám một phần tương ứng với công sức của ông mới đúng và đảm bảo quyền lợi của các đương sự (trường hợp không xác định được chính xác công sức của ông Tám thì phải xác định bà Thảnh, ông Tám có công sức ngang nhau để chia).”

Hướng giải quyết tại quyết định giám đốc thẩm số 27/2010/DS-GĐT ngày 08-7-2010 của Hội đồng thẩm phán TANDTC vừa có tình, có lý vừa có cơ sở pháp luật, đó là cơ sở đầu tiên để nội dung trong quyết định giám đốc thẩm nói trên được Hội đồng thẩm phán TANDTC lựa chọn là án lệ. Việc Hội đồng thẩm phán chọn và công bố án lệ này là cần thiết và có nhiều ý nghĩa thực tiễn.

3/ Nội dung án lệ

Từ những bình luận nói trên có thể rút ra nội dung cốt lõi của án lệ với ý nghĩa trở thành một nguồn luật áp dụng:

– Một là quyền sở hữu tài sản hợp pháp của cá nhân, pháp nhân, tổ chức nói chung, của bà Thảnh nói riêng phải được tôn trọng, bảo vệ.

Số lượng 21,99 chỉ vàng là tài sản hợp pháp mà bà Thảnh đã bỏ ra để “đầu tư” dưới hình thức nhờ người đứng tên hộ và khoản “đầu tư” này có sinh lời thì bà Thảnh phải được hoàn lại phần giá trị tài sản mà bà đã bỏ ra “đầu tư” với cơ sở pháp lý đã được nêu ở phần trên.

Hai là Khi một khoản đầu tư có sinh lời thì những người tham gia trong quan hệ (gồm bà Thảnh và ông Tám), là hai người đã góp phần tạo ra kết quả đó thì cả hai người phải cùng được hưởng lợi.

Một bên, bà Thảnh “đầu tư” bằng hình thức bỏ một ra khoản tiền (21,99 chỉ vàng), từ khoản đầu tư ban đầu này mới tạo thêm giá trị mới, vì vậy, bà Thảnh phải được hưởng một phần trong giá trị tăng thêm đó. Điều 170 BLDS năm 2005 đã quy định về “các căn cứ xác lập quyền sở hữu”, tại khoản 3 Điều này đã ghi rõ: “Thu hoa lợi, lợi tức” là một căn cứ xác lập quyền sở hữu[15]. Tại Điều 235 đã làm rõ hơn nội hàm của căn cứ “xác lập quyền sở hữu đối với hoa lợi, lợi tức” như sau: “Chủ sở hữu, người sử dụng tài sản có quyền sở hữu đối với hoa lợi, lợi tức theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật, kể từ thời điểm thu được hoa lợi, lợi tức đó[16].”  Bà Thảnh là chủ sở hữu của khoản đầu tư, là cơ sở xác lập phần quyền sở hữu tài sản của bà Thảnh đối với phần giá trị tăng thêm này;

Ông Tám là bên đã “đầu tư” thời gian, công sức (tham gia, hoàn tất giao dịch, đứng tên trong giao dịch, làm thủ tục cấp giấy chứng nhận, quản lý, tôn tạo…), chính có sự tham gia của ông Tám (một dạng đóng góp trong đầu tư) mới làm cho khoản “đầu tư” ban đầu của bà Thảnh có cơ hội sinh lời. Đóng góp của ông Tám chủ yếu là thời gian, công sức, đây là căn cứ xác lập quyền sở hữu tài sản cho ông Tám đối với phần giá trị sinh lời. Tại khoản 1 Điều 170 về “căn cứ xác lập quyền sở hữu” đã quy định rõ: “Lao động, do hoạt động sản xuất, kinh doanh hợp pháp[17]” là một trong những căn cứ xác lập quyền sở hữu. Thực tế ông Tám còn có một hoạt động (canh tác trên diện tích đất) có thể cũng sinh lời và ông sử dụng để chăm sóc mẹ như bà Thảnh giải thích lý do khi đầu tư và điều quan trọng bà Thảnh không yêu cầu nên tòa án các cấp không xem xét vấn đề này là hợp lý.

Phân tích trên cho thấy cả hai bên bà Thảnh, ông Tám đã cùng nhau đóng góp để  tạo ra một “giá trị” mới. Nói nôm na thì trong mối quan hệ này một bên đóng góp “công” một bên đóng góp “của” để tạo ra giá trị tăng thêm.

Vấn đề phức tạp trong vụ án này là sự “đầu tư” của hai bên không giống với nhiều trường hợp thông thường có tính phổ biến trong xã hội. Hai bên không có thỏa thuận về việc phân chia lợi ích hay chịu rủi ro, trong khi pháp luật cũng chưa có quy định nào đủ rõ ràng, hoặc quy định có thể áp dụng tương tự. Nếu có đủ căn cứ xác định chính xác công sức đóng góp của ông Tám thì sẽ phân chia phần giá trị tăng thêm này tương ứng với công sức đóng góp của ông Tám là chính xác nhất, nhưng trong vụ án này điều đó (đánh giá chính xác công sức của ông Tám có giá trị bao nhiêu) là giải pháp khó khả thi. Do đó, trong án lệ số 02/2016/AL đã xác định theo hướng: “trường hợp không xác định được chính xác công sức của ông Tám thì phải xác định bà Thảnh, ông Tám có công sức ngang nhau để chia”.

Như vậy, trong trường hợp không thể tìm ra một giải pháp khả dĩ hơn thì đây là lựa chọn cuối cùng, chấp nhận được do hàm chứa tính công bằng tương đối, bảo vệ được quyền, lợi ích chính đáng cho hai bên.

4/ Sự cần thiết phải công bố án lệ 02/2016/AL và tính ứng dụng của án lệ:

-Một là tình trạng người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhờ người khác đứng tên hộ để tham gia chuyển nhượng QSDĐ thời gian qua diễn ra khá nhiều, và sẽ xuất hiện cả những đối tượng khác (như người nước ngoài…) nhờ người khác đứng tên hộ để tham gia vào các quan hệ dân sự khác, nhờ đứng tên hộ những tài sản khác (ví dụ QSDĐ trên có nhà ở, vườn cây lưu niên…) trong khi pháp luật không cho phép, và có tranh chấp.

Hai là thời gian qua khi giải quyết loại tranh chấp này các thẩm phán, các tòa án đã gặp khó khăn, lúng túng xét xử khác nhau, phạm những sai lầm nghiêm trọng.

Ba là những vấn đề được đề cập trong án lệ thì có nội dung pháp luật hiện hành cũng chưa có quy định thật rõ ràng.

Do đó, án lệ số 02 /2016/AL đáp ứng được nhu cầu của thực tiễn, sẽ là một nguồn rất tốt cho cơ quan tài phán vận dụng.

– Bốn là * án lệ không chỉ có ý nghĩa áp dụng cho các vụ việc có chủ thể là “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” nhờ người khác, một chủ thể trong nước đứng tên hộ để chuyển nhượng một tài sản là “QSDĐ”, mà án lệ còn có thể áp dụng cho các trường hợp khác (Khác về chủ thể, tức không phải là người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà là người nước ngoài, người không quốc tịch; khác về đối tượng tài sản trong quan hệ dân sự mà luật không cho chủ thể đó tham gia…) nhưng có tính chất tương tự cũng có thể áp dụng nội dung án lệ vào vụ án cụ thể đó.

Tuy nhiên, một điểm cần lưu ý khi áp dụng án lệ là cần căn cứ tình tiết cụ thể, yêu cầu cụ thể của mỗi bên để lựa chọn nội dung nào hay toàn bộ nội dung của án lệ  02/2016/AL. Trong trường hợp tương tự nếu không áp dụng án lệ hoặc chỉ áp dụng một phần thì nên nêu rõ lý do trong phán quyết./

Hà Tiên, nhìn từ động chùa Hang – Ảnh: Nguyễn Phan Khiêm

[1]Sửa đổi bổ sung vào ngày 02-12-1998 và ngày 29-6-2001

[2] Được sửa đổi, bổ sung lần thứ nhất

[3]Được thể hiện rất rõ tại các Điều 691,693,694, 697, 700, 706,711,715…BL dân sự năm 1995,tham khảo thêm các bài trong cuốn “Xử lý các tranh chấp trong một số án dân sự” của tác giả Tưởng Duy Lượng do Nhà xuất bản Chính trị quốc gia ấn hành năm 2008 hoặc cuốn “Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử” tái bản lần thứ năm của tác giả Tưởng Duy Lượng, do Nhà xuất bản chính trị quốc gia sự thật ấn hành tháng 1 năm 2019.

[4]“1- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập.

2- Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật, thì phải hoàn trả bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Tuỳ từng trường hợp, xét theo tính chất của giao dịch vô hiệu, tài sản giao dịch và hoa lợi, lợi tức thu được có thể bị tịch thu theo quy định của pháp luật.”

[5]“Hậu quả của việc chuyển QSDĐ trái pháp luật

Trong trường hợp hợp đồng chuyển QSDĐ vi phạm các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển QSDĐ do pháp luật về đất đai và BL này quy định, thì hợp đồng đó vô hiệu; người vi phạm bị xử lý theo quy định của pháp luật. Đất có thể bị thu hồi, tài sản giao dịch và hoa lợi thu được có thể bị tịch thu theo quy định của pháp luật.

Người nào lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc vượt quá quyền hạn cho phép chuyển quyền, chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy định của pháp luật, thì bị xử lý theo quy định của pháp luật.”

[6]Tham khảo bài “Một số suy nghĩ về hướng xử lý việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài  mua nhà, đất nhưng nhờ người khác đứng tên hộ” trang 224 cuốn “Xử lý các tranh chấp trong một số án dân sự” của tác giả Tưởng Duy Lượng, do Nhà xuất bản chính trị quốc gia ấn hành tháng 11 năm 2008 hoặc trang 378 cuốn “Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử” tái bản lần thứ năm do Nhà xuất bản chính trị quốc gia sự thật ấn hành tháng 1năm 2019 cùng một tác giả.

[7]BL dân sự năm 1995 là Điều 16, Điều 17, Điều 18 cả hai BL dân sự năm 1995 và 2005 đều quy định giống nhau. BL dân sự năm 2015 là các Điều 16, Điều 17, Điều 18 đã kế thừa toàn bộ nội dung của các BL trước, trừ Điều 18 của BL có sửa đổi, bổ sung làm thay đổi một chút về pháp lý so với Điều 18 BL dân sự năm 1995 và Điều 16 BL dân sự 2005. Các BL dân sự trước đây đều quy định: “…, trừ trường hợp do pháp luật quy định” được sửa đổi, bổ sung thành: “…,trừ trường hợp BL nàyluật khác có liên quan quy định khác.”

[8] Tham khảo bài “Một số suy nghĩ về hướng xử lý việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà, đất nhưng nhờ người khác đứng tên hộ” trang 378 cuốn “pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử” do Nhà xuất bản Chính trị quốc gia sự thật tái bản lần thứ năm-ấn hành tháng 1 năm 2019.

[9]Luật đất đai năm 2013 là mục 4 chương XI từ Điều 182 đến Điều 187.

[10]  BL dân sự năm 1995 là khoản 2 Điều 131.

[11]BL dân sự năm 1995 là Điều 131, BL dân sự năm 2015 là Điều 117.

[12]Điều 137 quy định: “1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

   (1) Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”

[13]Khoản 1 Điều 9 BL dân sự năm 2005 quy định: “Tất cả cá quyền dân sự của cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác được tôn trọng và được pháp luật bảo vệ”.

[14]Khoản 1, khoản 2 Điều 160 BL dân sự quy định:

(1) Quyền sở hữu của cá nhân, pháp nhân và chủ thể khác được pháp luật công nhận và bảo vệ.

(2)Không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái pháp luật quyền sở hữu đối với tài sản của mình….”.

[15]BL dân sự là Điều 221 khoản 3.

[16]BL dân sự là Điều 224.

Nguồn: Tạp chí tòa án


Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

     Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, Truyền hình Quốc Hội Việt Nam, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống,Thanh niên, Tiền Phong Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, hợp đồng kinh tế thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.…là hãng luật tư vấn luật cho nhiều công ty Việt Nam và nước ngoài trên cả nước luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

LS TRẦN MINH HÙNG CHUYÊN GIA TƯ VẤN LUẬT TRÊN TRUYỀN HÌNH, LÀM GIÁM KHẢO

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

     Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, Truyền hình Quốc Hội Việt Nam, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống,Thanh niên, Tiền Phong Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, hợp đồng kinh tế thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.…là hãng luật tư vấn luật cho nhiều công ty Việt Nam và nước ngoài trên cả nước luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

Hỗ trợ trực tuyến

ĐIỆN THOẠI GẶP LUẬT SƯ: 0972238006(zalo, viber)

Hỗ trợ trực tuyến:
Skype: Skype
0972238006
Thừa kế là gì, di sản thừa kế là gì, cách xác định di sản thừa kế
THỦ TỤC CÔNG CHỨNG CHO THUÊ NHÀ ĐẤT
Luật Sư Tư Vấn Thường Xuyên Cho Công Ty
Luật Sư Tư Vấn Hợp Đồng
Luật Sư Tư Vấn Hợp Đồng
Luật Sư Tư Vấn Ly Hôn
Luật Sư Chuyên Về Tranh Chấp Nhà Đất
luật sư ly hôn
Luật Sư Tư Vấn Hợp Đồng
Hợp Đồng Tặng Cho Tài Sản Nhà Đất
luật sư tư vấn thường xuyên cho doanh nghiệp
luat su rieng cho cong ty
luật sư doanh nghiệp
luat su nha dat
luật sư doanh nghiệp
luật sư trả lời đài truyền hình
luật sư trả lời báo chí
Trang chủ | Luật sư chuyên giải quyết thuận tình ly hôn tại tphcm | Luật sư chuyên đại diện ủy quyền ly hôn | Luật sư chuyên soạn thảo các loại hợp đồng | Luật sư ly hôn tại Tân Bình, Gò Vấp | Luật sư chuyên đại diện cho doanh nghiệp tại tòa án | Văn phòng luật sư tư vấn | Luật sư chuyên tranh chấp nhà đất với người nước ngoài | Luật sư chuyên tranh chấp nhà đất cho việt kiều tại sài gòn | Luật sư chuyên khởi kiện tranh chấp thừa kế | Luật sư chuyên khởi kiện thu hồi nợ | Luật sư chuyên làm giấy tờ nhà đất tại tphcm | Luật sư giỏi tại thành phố hồ chí minh | Dịch vụ sang tên sổ đỏ sổ hồng | Luật sư tư vấn tranh chấp hợp đồng thuê nhà xưởng | Tư vấn người nước ngoài ly hôn với người việt nam | Luật sư giỏi về thừa kế tại tphcm | Luật sư tư vấn luật đất đai | Luật sư bảo vệ quyền lợi cho bị hại trong vụ án hình sự | Luật sư chuyên tư vấn chia tài sản sau khi ly hôn | Luật sư pháp chế doanh nghiệp | Phí thuê luật sư ly hôn tại tphcm | Tư vấn thủ tục nhận thừa kế nhà đất | Luật sư cho việt kiều và người nước ngoài | Luật sư giỏi chuyên tố tụng | Luật sư cho công ty tại quận 6, bình tân | Luật sư cho công ty tại quận 5, quận 11, quận 10 | Luật sư tư vấn kiện đòi nhà cho thuê | Luật sư chuyên nhà đất quận 9, quận 12 | Luật sư tư vấn cho cá nhân | Luật sư chuyên soạn thảo, review hợp đồng | Luật sư chuyên bào chữa các vụ án hình sự | Luật sư tại thành phố Thủ Đức | Luật sư tư vấn vu khống nói xấu xúc phạm danh dự trên facebook | Luật sư tư vấn soạn thảo văn bản, hợp đồng | Luật sư tư vấn soạn đơn khởi kiện | Luật sư hình sự tại thành phố hồ chí minh | Luật sư nhà đất tại thành phố thủ đức | Luật sư chuyên tư vấn bào chữa tội lây lan dịch bệnh | Luật sư giỏi chuyên về lao động | Việt kiều có được thừa kế nhà đất tại việt nam không? | Luật sư chuyên giải quyết tranh chấp mua bán nhà đất | Luật sư tư vấn tranh chấp hợp đồng thuê nhà mùa covid | Luật sư tư vấn phân chia tài sản chung của vợ chồng | Luật sư tư vấn thu hồi công nợ | Luật sư chuyên giải quyết tranh chấp | Luật Sư Làm Ly Hôn Nhanh Tại Tphcm | Tư Vấn Kiện Đòi Lại Nhà Cho Ở Nhờ | Luật sư tư vấn kiện đòi nhà | Luật sư tư vấn mua bán nhà đất | Luật sư tư vấn hợp đồng vô hiệu | Tư vấn hợp đồng giả cách | Luật Sư Hòa Giải Tranh Chấp Đất Đai | Tư Vấn Tranh Chấp Ly Hôn | Luật Sư Chuyên Ly Hôn Nhanh Trọn Gói | Tư Vấn Chuyển Nhượng Cổ Phần Vốn Góp | Luật Sư Bảo Hộ Doanh Nghiệp | Luật Sư Giải Quyết Ly Hôn Nhanh Tại Tphcm | Tư Vấn Kiện Đòi Nợ | Luật Sư Tranh Chấp Nhà Ở | Luật Sư Chuyên Soạn Đơn Khởi Kiện Khiếu Nại | Luật sư tư vấn soạn đơn ly hôn | Luật Sư Tư Vấn Thành Lập Doanh Nghiệp | Luật Sư Tư Vấn Tại Công Ty | Luật Sư Chuyên Nhà Đất Tại Quận 6, Bình Tân, Bình Chánh | Luật Sư Tư Vấn Tranh Chấp Nuôi Con Khi Ly Hôn | Luật Sư Tư Vấn Cho Người Hoa Tại tphcm/Hoa Kiều | Luật Sư tư Vấn Đơn Phương Chấm Dứt Hợp Đồng Lao Động | Luật Sư Tư Vấn Cho Việt Kiều Úc, Mỹ, Canada | Luật Sư Tư Vấn Luật Thường Xuyên Cho Doanh Nghiệp | Công Chứng Khai Nhận Thừa Kế | Văn Phòng Luật Sư Tư Vấn Chia Tài Sản Khi Ly Hôn | Luật Sư Tư Vấn Bất Động Sản | Luật Sư Tư vấn Thừa Kế Tại Quận 6, Bình Tân | Luật Sư Tranh Chấp Kinh Doanh Thương Mại | Luật Sư Chuyên Đại Diện Ủy Quyền Tại Tòa Án | Luật Sư Tư Vấn Ly Hôn Tại Bình Tân | Luật Sư Ly Hôn Tại Quận 6 | Luật Sư Chuyên Ly Hôn Tại Bình Thạnh, Gò Vấp | Luật Sư Hình Sự Tại Biên Hòa | Luật Sư Tư Vấn Ly Hôn Tại Quận 10, Quận 11 | Luật Sư Tư Vấn Tranh Chấp Cố Phần Vốn Góp | Luật Sư Bảo Vệ Bào Chữa Tại Trung Tâm Trọng Tài | luật sư giỏi uy tín tại tphcm | Luật Sư tại Quận Tân Phú | Luật Sư Quận tại Phú Nhuận | Luật Sư tại Quận Gò Vấp | Dịch Vụ Hợp Thức Hóa Nhà Đất | Luật Sư Tư Vấn Thừa Kế Nhà Đất Cho Việt Kiều | Luật Sư Tư Vấn Cho Công Ty | Luật Sư Tư Vấn Ly Hôn Tại Bình Chánh | Luật Sư Chuyên Khởi Kiện Án Hành Chính | Luật Sư Tư Vấn Lấn Chiếm Đất | Luật Sư Tư Vấn Tranh Chấp Hợp Đồng Mua Bán Nhà Đất | Tư Vấn Cấp Sổ Đỏ, Sổ Hồng | Luật Sư Tư Vấn Phân Chia Thừa Kế | Luật Sư Tư Vấn Cho Công Ty Bất Động Sản | Luật Sư Chuyên Tranh Chấp Đất Đai Tại Bình Chánh | Luật Sư Bào Chữa Hình Sự | Luật Sư Tư Vấn Ngoài Giờ | Tranh Chấp Thừa Kế Có Yếu Tố Nước Ngoài | Luật Sư Tư Vấn Tranh Chấp Đòi Lại Tài Sản | Luật Sư Tư Vấn Tranh Chấp Đứng Tên Dùm Nhà Đất | Luật sư chuyên tư vấn doanh nghiệp | luật sư chuyên thuận tình ly hôn cho việt kiều/người nước ngoài | Luật sư tư vấn đơn phương ly hôn với việt kiều | Tư vấn ly hôn chia tài sản với việt kiều | Luật sư tư vấn kháng cáo | Luật sư chuyên về tranh chấp đất đai tại tphcm | Luật sư cho ca sĩ, diễn viên | Tư vấn thay đổi trụ sở, giấy phép công ty | Luật sư tư vấn tranh chấp nhà thuộc sở hữu chung | Luật sư tư vấn lập di chúc | Luật sư giỏi về hình sự tại thành phố hồ chí minh | Luật sư giỏi về nhà đất tại tphcm | Luật sư giỏi di chúc thừa kế tại tphcm | Luật sư chuyên tranh chấp nhà chung cư | Luật sư giỏi về hình sự tại sài gòn | Luật sư chuyên tranh chấp hợp đồng góp vốn | Luật sư chuyên thừa kế di chúc | Luật sư chuyên tranh chấp vay tiền | Luật sư tư vấn luật đất đai | Kê khai thừa kế | tư vấn công chứng mua bán nhà đất | luật sư tư vấn thành lập công ty | luật sư chuyên tư vấn ly hôn chia tài sản | dịch vụ luật sư di sản thừa kế | Dịch vụ luật sư nhà đất tại TPHCM | luật sư tại quận 1 | luật sư tại quận 2 | luật sư tại quận 3 | luật sư tại quận 4 | luật sư tại quận 5 | Luật Sư Tại Quận 6 | luật sư tại quận 7 | luật sư tại quận 8 | luật sư tư vấn, bào chữa tội chống người thi hành công vụ | Luật sư tại quận 10 | Luật sư tại quận 11 | luật sư tại quận 12 | Luật sư tại quận bình thạnh | Luật sư tại huyện bình chánh | Luật sư huyện Nhà Bè | luật sư huyện hóc môn | Văn phòng Luật sư Nhà Đất | Luật sư huyện Cần Giờ | Văn phòng luật sư tại TPHCM | Luật Sư Tại Sài Gòn | luật sư việt nam | Luật sư Uy Tín | Luật sư Công Ty | luật sư tư vấn ly hôn tại thủ đức | Luật sư chuyên tranh chấp thừa kế | luật sư bào chữa tại tòa án | luật sư tại quận bình tân | Dịch thuật công chứng tại tphcm | luật sư giỏi và uy tín | luật sư tư vấn tại nhà | luật sư tư vấn hợp đồng mua bán nhà đất | mẫu hợp đồng mua bán nhà | mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà | luật sư chuyên hình sự | luật sư tư vấn thu hồi nợ | luật sư chuyên nhà đất | luật sư chuyên về khiếu nại, khởi kiện | luật sư giỏi về nhà đất | luật sư chuyên hợp đồng kinh tế | luật sư tư vấn hợp đồng mua bán hàng hóa | luật sư tư vấn tại bình dương | luật sư tại biên hòa đồng nai | Văn phòng luật sư tư vấn ly hôn | Luật Sư tư vấn tại Long An | Luật sư tư vấn tại cần thơ | Văn Phòng Luật Sư Chuyên Thừa Kế | Luật Sư Tư Vấn Ly Hôn | Luật Sư Làm Chứng | Tư Vấn Công Chứng Nhà Đất | Luật Sư Tư Vấn Cho Người Nước Ngoài | Luật Sư Riêng Cho Công Ty | Luật Sư Tư Vấn Thừa Kế Nhà Đất | Luật Sư Tư Vấn Về Thuế Kế Toán | Tư Vấn Công Chứng Tại Nhà | Luật Sư Thừa Kế Tại Tphcm | Tư Vấn Luật Cho Việt Kiều Mỹ | Luật Sư Tư Vấn Cho Việt Kiều Mua Nhà Tại Việt Nam | Luật Sư Tại Thành Phố Hồ Chí Minh | Luật Sư Tư Vấn Luật Lao Động | Luật Sư Riêng Cho Các Công Ty Tại Sài Gòn | Luật Sư Quận Tân Bình | Luật Sư Cho Doanh Nghiệp | luật sư riêng cho các công ty | luật sư tư vấn thừa kế nhà đất cho việt kiều | luật sư riêng cho công ty nước ngoài tại việt nam | Đoàn luật sư tphcm - VPLS Gia Đình | Tư vấn chia tài sản khi ly hôn | luật sư tư vấn tranh chấp tại toà án | Luật sư tư vấn ly hôn có yếu tố nước ngoài | luật sư bào chữa tại tòa án tphcm | luật sư tại quận 1 | tin tức nóng | luật sư tại quận 3 | Luật sư tư vấn bảo hiểm nhân thọ | luật sư tại quận 5 | luật sư bào chữa tư vấn tội cưỡng đoạt tài sản | luật sư tại quận 7 | luật sư tại quận 8 | Luật sư chuyên tranh chấp nhà đất quận 9, quận 2 | luật sư tại quận 10 | luật sư tư vấn bào chữa tội tham ô | Thuê luật sư bào chữa hình sự | luật sư nhà đất thừa kế tại quận tân bình | luật sư thừa kế tại huyện bình chánh | luật sư chuyên thừa kế nhà đất tại quận bình tân | luật sư bào chữa tội làm con dấu, tài liệu, hồ sơ giả | luật sư chuyên thừa kế tại quận phú nhuận | luật sư bào chữa tư vấn tội cố ý gây thương tích | Luật sư tư vấn về xây dựng/luật xây dựng | Luật Sư Chuyên Về Di Chúc | luật sư giỏi về nhà đất tại quận bình thạnh | Tư vấn du học xin visa | Luật sư tranh chấp nhà đất | Luật sư tư vấn di chúc | Luật sư thừa kế nhà đất tại gò vấp | luật sư tranh tụng tại tòa án | luật sư tư vấn hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất | luật sư chuyên tư vấn hợp đồng thuê nhà | Văn Phòng Luật Sư Chuyên Hình Sự Tại Tphcm | Luật sư chuyên tranh chấp hợp đồng | Luật sư tranh chấp bất động sản | Văn phòng luật sư doanh nghiệp | Luật Sư Bào Chữa Tại TPHCM | Luật sư tư vấn hợp đồng vay tiền | Thủ tục tuyên bố 1 người tâm thần | Luật sư tư vấn tranh chấp công ty | luật sư tư vấn thu hồi nợ | luật sư tư vấn thuận tình ly hôn | luật sư tư vấn đơn phương ly hôn | Luật sư tư vấn tranh chấp đất đai | Dịch vụ luật sư làm sổ hồng sổ đỏ | Luật Sư Tố Tụng | Dịch Vụ Luật Sư Ly Hôn Nhanh | Luật sư tư vấn ly hôn tại quận 5, quận 11 | Luật Sư Tư Vấn Nghĩa Vụ Cấp Dưỡng | luật sư tư vấn thừa kế theo di chúc | Luật sư tư vấn phân chia thừa kế quận 6, quận 11, quận 10, quận 5 | Luật sư thừa kế tại quận 1, quận 2, quận 3, quận 4, quận 7 | Luật sư tư vấn phân chia thừa kế tại quận 8, quận 9, quận 12 | Luật sư phân chia thừa kế tại bình chánh, Tân Phú, Bình Thạnh, nhà bè | Luật Sư Cho Doanh Nghiệp | Luật Sư Chuyên Tư Vấn Thừa Kế Tại Quận 5 | Tổng đài tư vấn pháp luật hình sự, ly hôn, thừa kế, nhà đất, doanh nghiệp | Luật sư tư vấn bào chữa tội đánh bạc/đá gà/lô đề/cá độ | Luật Sư Tư Vấn Tranh Chấp Mua Bán Nhà | Tư Vấn Công Chứng Thừa Kế | Luật Sư Chuyên Tranh Chấp Kinh Doanh | Luật Sư Tư Vấn Soạn Thảo Hợp Đồng | Thừa Kế Nước Ngoài | Luật Sư Tư Vấn Đòi Lại Nhà Đất | Dịch Vụ Luật Sư Thu Hồi Nợ Khó Đòi | Luật sư tư vấn tranh chấp cổ đông công ty | Khởi Kiện Bồi Thường Danh Dự Nhân Phẩm | Luật Sư Tranh Chấp Thừa Kế Nhà Đất | Luật Sư Tư Vấn Tranh Chấp Hợp Đồng Mua Bán Nhà | Luật Sư Chuyên Tư Vấn Khởi Kiện | Luật Sư Hôn Nhân Gia Đình | Luật Sư Tư Vấn Hợp Đồng Góp Vốn | Tranh Chấp Tài Sản Chung Của Vợ Chồng | Luật Sư Giỏi Uy Tín Tại Việt Nam | Luật Sư Tại Sài Gòn Việt Nam Tư Vấn Cho Việt Kiều | Giải Quyết Tranh Chấp Bằng Trọng Tài | Dịch Vụ Thành Lập Công Ty Trọn Gói Tại Tphcm | Luật Sư Chuyên Tranh Chấp Doanh Nghiệp | Tổng Đài Tư Vấn Pháp Luật | Luật Sư Tư Vấn Mua Nhà Đang Thế Chấp Ngân Hàng | Quyền Thừa Kế Nhà Đất Người Việt Nam Định Cư Ở Nước Ngoài | Luật Sư Tư Vấn Tặng Cho Nhà Đất | Luật Sư Tư Vấn Đứng Tên Dùm Nhà Đất Căn hộ Chung Cư | Luật Sư Tư Vấn Ly Hôn Cho Việt Kiều | Luật Sư Tư Vấn Mua Bán Căn hộ | Luật sư tư vấn Thỏa Thuận Tài Sản Của Vợ Chồng | Tư Vấn Pháp Luật Thừa Kế | Luật Sư Tư Vấn Trọn Gói Cho Doanh Nghiệp | Luật Sư Tư Vấn Ly Hôn Tại Bình Thạnh, Bình Tân, Quận 6, Gò Vấp | Luật Sư Sài Gòn Chuyên Bào Chữa Ở Miền Tây | Dịch Vụ Luật Sư Đòi Nợ | Luật Sư Tư Vấn Mua Đất Nền | Luật Sư Tư Vấn Đơn Phương Ly Hôn Tại Quận 6 | Luật Sư Giải Quyết Tranh Chấp Tài Sản Với Người Nước Ngoài | Tranh Chấp Hợp Đồng Mua Bán Đất | Tư vấn Thành Lập Chi Nhánh Văn Phòng Đại Diện | Luật Sư Tư Vấn Công Ty Cổ Phần | Luật Sư Chuyên Tư Vấn Khai Di Sản Thừa Kế | Luật Sư Chuyên Tranh Chấp Thừa Kế Nhà Đất Tại Biên Hòa | Tranh Chấp Hợp Đồng Thuê Nhà | Điều Kiện Việt Kiều Mua Nhà Sài Gòn | Tư Vấn Bồi Thường Khi Bị Thu Hồi Đất | Luật Sư Tư Vấn Tranh Chấp Nội Bộ Doanh Nghiệp | Luật Sư Chuyên Tranh Chấp Mua Bán Căn Hộ Chung Cư | Luật sư trên truyền hình và báo chí | Luật sư tư vấn đăng ký nhãn hiệu logo độc quyền | Luật Sư Tư Vấn Tranh Chấp Lao Động | Luật Sư Tư Tranh Chấp Mua Bán Đất Nền | Luật Sư Tại Chợ Lớn | Luật Sư Tư Vấn Về Án Phí | Tư Vấn Khởi Kiện Tranh Chấp Đất Đai | Luật Sư Tư Vấn Tranh Chấp Hợp Đồng Đặt Cọc | Luật Sư Tư Vấn Tranh Chấp Ranh Giới Đất | Luật Sư Tư Vấn Tranh Chấp Lối Đi Chung | Luật sư tư vấn giữ quốc tịch cho việt kiều | Luật sư tư vấn xác nhận nguồn gốc việt nam | Luật sư tư vấn thủ tục ly hôn cho việt kiều | Luật sư tư vấn thủ tục ly hôn tại sài gòn việt nam | Luật sư tư vấn kiện đòi nhà cho việt kiều | Dịch vụ luật sư nhà đất dành cho việt kiều | Luật sư tư vấn thủ tục ly hôn tại việt nam | Luật sư chuyên bào chữa cho bị can bị cáo | Luật sư tư vấn đơn phương ly hôn và thuận tình ly hôn | Cần Tìm Thuê Luật Sư Giỏi Tại Tphcm | Luật sư tư vấn ly hôn nhanh tại bình tân, quận 6 | Luật sư tư vấn luật thừa kế tại tphcm | Làm sao để dành được quyền nuôi con khi ly hôn | Luật sư tư vấn lập vi bằng | Luật sư tư vấn tố cáo vi phạm hình sự | Luật sư tư vấn tranh chấp hợp đồng do bất khả kháng | Luật sư tư vấn ly hôn đơn phương | luật sư chuyên tư vấn đòi nợ | Luật sư chuyên tranh tụng hình sự | Luật sư tư vấn tranh chấp giáp ranh nhà đất | Luật sư tư vấn kiện hủy giấy chứng nhận sổ hồng sổ đỏ | Luật sư chuyên tư vấn bào chữa cho người bị hiếp dâm trẻ em | Luật sư chuyên tư vấn luật đất đai nhà ở | Luật sư tư vấn thời hiệu khởi kiện thừa kế | Luật sư tư vấn bào chữa tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản | Luật sư chuyên bào chữa hình sự tại tphcm | Luật sư chuyên về kinh tế | Luật sư chuyên tư vấn khởi kiện vụ án hành chính quyết định hành chính | Luật sư chuyên tư vấn kiện đòi đất | Luật sư giỏi chuyên về tranh chấp hợp đồng kinh tế thương mại kinh doanh | Luật sư tư vấn nhà đất | Luật sư tư vấn làm mới và gia hạn visa - Renew and extend visa | Luật sư tư vấn làm thẻ tạm trú – Renew/extend temporary residence | Luật sư tư vấn giấy phép lao động cho người nước ngoài/Working permit | Luật sư tư vân kết hôn với người nước ngoài | Luật sư chuyên bào chữa tội mua bán vận chuyển tàng trữ ma túy | Luật sư tư vấn tranh chấp hợp đồng thuê nhà hàng, khách sạn, mặt bằng | Luật sư tư vấn tranh chấp ranh đất | Luật sư tư vấn luật hình sự | Luật sư tư vấn tại ngoại, bảo lãnh | Luật sư tư vấn qua điện thoại, online, trực tuyến | Luật sư tư vấn thừa kế do chết vì covid | Luật sư tư vấn hợp đồng nhà xưởng, văn phòng | Lawyer at Ho Chi Minh City, Viet nam | divorce lawyer at Ho Chi Minh City | Luật sư tư vấn thừa kế sổ tiết kiệm, tài sản | Luật sư tư vấn thừa kế cổ đông cổ phần vốn góp cổ phiếu trong công ty | Luật sư tư vấn thừa phát lại | Văn phòng luật sư tại quận 1 | Luật sư tư vấn ly hôn với người nước ngoài | Luật sư tư vấn tố cáo, khiếu nại | Luật sư tư vấn thừa kế nhà đất tại bình thạnh | Luật sư chuyên tư vấn bào chữa tội phạm công nghệ cao, mạng internet, facebook | Luật sư chuyên tư vấn mua bán đất dự án | Luật sư chuyên tư vấn mua bán nhà đất bằng tay | Luật sư chuyên bào chữa tội tham ô, hối lộ, lợi dụng chức vụ | Luật sư chuyên tư vấn bào chữa tội buôn lậu | Luật sư tư vấn bào chữa tội trốn thuế | Luật sư giỏi tại tphcm | Luật sư công giáo | Luật sư tư vấn làm đơn giám đốc thẩm | Luật sư giỏi chuyên đòi nhà đất | Luật sư chuyên tư vấn thi hành án | Luật sư tư vấn đòi lại tiền mua đất nền dự án | Luật sư chuyên tư vấn kiện đòi giấy chứng nhận, sổ đỏ, sổ hồng | Thế nào là tội cho vay nặng lãi | Luật sư giỏi chuyên bào chữa án ma túy | Tư vấn về hành vi ngoại tình vợ chồng | Luật sư tư vấn bào chữa về tai nạn giao thông | Luật sư tư vấn bào chữa về tội mua bán hàng cấm | Luật sư tư vấn tranh chấp tín dụng ngân hàng | Luật sư tư vấn hợp đồng hợp tác kinh doanh | Luật sư tư vấn kiện thẩm mỹ viện | Luật sư chuyên tư vấn mua bán doanh nghiệp | Luật sư tư vấn bào chữa tội mua bán ma túy | Luật sư tư vấn hộ kinh doanh cá thể | Luật sư chuyên tư vấn bào chữa về tiền bitcoin | Luật sư chuyên tư vấn ủy quyền | Các án lệ | Luật sư chuyên tư vấn đầu tư nước ngoài | Luật sư giỏi chuyên bào chữa án kinh tế | Luật sư tư vấn bào chữa khi bị bắt | Luật sư giỏi chuyên tư vấn bào chữa tại đà nẵng | Tư vấn đòi nhà đất đứng tên dùm | Luật sư giỏi tại long thành đồng nai | Luật sư chuyên giải quyết các loại tranh chấp | Làm sao để được án treo? | Luật sư tư vấn đòi nợ cho công ty | luật sư tư vấn hoàn công, giấy phép xây dựng | Giới thiệu | VIDEO LS TRẦN MINH HÙNG TƯ VẤN LUẬT TRÊN TRUYỀN HÌNH | Luật Sư tư vấn bào chữa tội giết người | Luật Sư Thừa kế | Thành Công Đạt Được | Luật Sư Riêng Cho Gia Đình Và Doanh Nghiệp | Báo Chí Và Chúng Tôi | Luật Sư Doanh Nghiệp | Luật Sư Nhà Đất | Luật Sư Di Trú | Luật sư Dân sự | Luật Sư Hình Sự | Luật Sư Tư Vấn Ly Hôn | Luật Sư Tranh Tụng | Luật sư tư vấn luật lao động | Văn phòng luật sư tư vấn cho việt kiều | Luật sư Chuyên Kinh Tế | Luật Sư Giỏi Về Hình Sự | Luật Sư Tư Vấn Thừa Kế Nhà Đất | Luật Sư Tư Vấn Thường Xuyên Cho Doanh Nghiệp | Luật Sư Thi Hành Án | Luật Sư Tư Vấn Miễn Phí | Dịch Thuật Công Chứng | Luật Sư Riêng Cho Công Ty Nước Ngoài | Luật Sư Tư Vấn | Luật Sư Tư Vấn Hợp Đồng | Luật Sư Công Nợ | Luật Sư Chuyên Tranh Tụng Tại Tphcm | Luật Sư bào chữa tư vấn tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản | Luật Sư Kinh Nghiệm | Hỏi đáp pháp luật | Văn bản pháp luật | Liên Hệ

  ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - VĂN PHÒNG LUẬT SƯ GIA ĐÌNH

Chúng tôi tư vấn cho tất cả các khách hàng tại quận 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, tân bình, phú nhuận, Bình Thạnh, bình tân, tân phú, bình chánh, Thủ Đức... và các tỉnh trong cả nước. Chúng tôi tư vấn tận nhà, tận công ty nếu quý khách có nhu cầu thì liên hệ các luật sư gần nhất địa điểm quý vị đang sinh sống.

Liên hệ gặp luật sư: 

Văn phòng trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Quận 6, TP.HCM

(bên cạnh Phòng công chứng số 7).

Chi nhánh tại Biên Hòa: 5/1 Nguyễn Du, Quang Vinh,

Biên Hoà, Đồng Nai.

64 Võ Thị Sáu, Tân Định, quận 1, TPHCM



Luật Sư Trần Minh Hùng, Trưởng văn phòng, điện thoại: 0972238006 (zalo-viber)- 028.38779958

Để thuận tiện cho quý vị muốn gặp trực tiếp luật sư, vui lòng điện thoại trước cho luật sư khi quý vị đến văn phòng chúng tôi. 

Trân trọng cảm ơn.




Email: vanphongluatsugiadinh@gmail.com
http://www.luatsugiadinh.net.vn
Giấy phép số: 41.01.1999/TP/ĐKHĐ do Sở tư pháp Tphcm cấp 03/06/2013, chủ sở hữu website: Trần Minh Hùng