Việt kiều có được nhận thừa kế quyền sử dụng đất?

Pháp luật Đất đai và pháp luật có liên quan

• Luật đất đai là một ngành luật trong hệ thống pháp luật Việt Nam bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh những quan hệ đất đai hình thành trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai. Bao gồm, Quan hệ về đất đai giữa nhà nước và người sử dụng đất như giao đất, thu hồi đất, trưng dụng đất, giải quyết các tranh chấp về đất đai và Quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhau như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.

Người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam

Theo quy định tại khoản 1, Điều 8, Luật Nhà ở  năm 2014 quy định về Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quy định cụ thể như sau:

Thứ nhất, bạn là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì bạn chỉ cần được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì sẽ đủ điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở ( theo Luật 2005 và sửa đổi, bổ sung một số điều 2009 cũ quy định là phải cư trú 03 tháng trở lên).

1. Hồ sơ Xác nhận nguồn gốc Việt Nam

– 4 hình thẻ 4*6, phông nền trắng;

– Tờ khai xác nhận gốc Việt Nam;

– Hộ chiếu hoặc giấy tờ có giá trị thay thế;

– Bản sao kèm theo bản chính để đối chiếu hoặc bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh là người đã từng có quốc tịch Việt Nam:

• Hộ chiếu Việt Nam;
• Sổ Hộ khẩu;
• Giấy Giấy chứng minh nhân dân đã hết giá trị;
• Giấy khai sinh (kể cả bản sao, bản trích lục, giấy thế vị, giấy chứng sinh…).

– Giấy đổi tên (nếu có).

2. Trình tự thực hiện dịch vụ Xác nhận nguồn gốc Việt Nam của DHLaw

• Bước 1: Tư vấn, tiếp nhận hồ sơ từ Qúy khách hàng;
• Bước 2: Hướng dẫn khách hàng chuẩn bị thêm một số giấy tờ cần thiết;
• Bước 3: Chuẩn bị và soạn thảo các văn bản liên quan để hoàn thiện hồ sơ Xác nhận nguồn gốc Việt Nam;
• Bước 4: Nộp hồ sơ Xác nhận nguồn gốc Việt Nam tại Cơ quan có thẩm quyền. Thường xuyên theo dõi và cập nhật tình hình hồ sơ cho khách hàng;
• Bước 5: Nhận kết quả và bàn giao lại cho Qúy khách hàng.

3. Thời gian hoàn tất thủ tục

07 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ từ Qúy khách hàng.

Với đội ngũ Luật sư, Chuyên gia pháp lý trình độ chuyên môn cao, đã từng xử lý hàng ngàn hồ sơ Xác nhận nguồn gốc Việt Nam, Chúng tôi tự tin sẽ đem đến cho Qúy khách hàng dịch vụ Xác nhận nguồn gốc Việt Nam chuyên nghiệp và uy tín cao. Qúy khách hàng sẽ nhận được nhiều hơn so với chi phí đã bỏ ra khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi.

Chi tiết các bước trên được thực hiện như sau:

BƯỚC 1: CHỨNG MINH LÀ NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI

Theo quy định của Luật nhà ở 2014, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu được phép nhập cảnh vào Việt Nam đều được mua nhà đất tự do tại Việt Nam. Vấn đề là làm thế nào để chứng minh mình là người Việt Nam định cư ở Nước ngoài? Trên thực tế, các giấy tờ sau dùng để chứng minh là người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

1) Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì hộ chiếu phải còn giá trị và có đóng dấu nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu (Việt Kiều lưu ý khi nhập cảnh nhớ yêu cầu Hải quan đóng dấu vì có một số trường hợp Hải quan “quên” không đóng);

2). Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì hộ chiếu phải còn giá trị, có đóng dấu nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và KÈM THEO giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc Giấy tờ xác nhận là gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Về cơ bản, chỉ cần có giấy tờ chứng minh mình là người Việt Nam như trên, các chủ thể có thể yên tâm rằng mình được sở hữu nhà đất tại Việt Nam với các quyền và nghĩa vụ giống như người Việt Nam. Các giấy tờ nêu trên được dùng cho việc làm thủ tục mua bán nhà đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

(*) Nếu không chứng minh được mình là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải mua nhà tại Việt Nam với tư cách là người nước ngoài với một số hạn chế nhất định.

BƯỚC 2: XÁC ĐỊNH LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN (NHÀ ĐẤT) PHÙ HỢP QUY ĐỊNH VIỆT KIỀU ĐƯỢC SỞ HỮU 

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu các loại bất động sản sau đây: (1) nhà ở thương mại, (2) nhà ở riêng lẻ (nhà phố) và (3) quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật (không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đất thổ cư bình thường) ngoài các trường hợp nêu trên).

*Ghi chú: Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường . Nhà đầu tư là các công ty có chức năng kinh doanh Bất động sản được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư (Luật nhà ở 2014).

BƯỚC 3: KIỂM TRA GIẤY TỜ PHÁP LÝ NHÀ ĐẤT

1). Nhà ở thương mại (nhà ở trong dự án) thì yêu cầu chủ đầu tư cung cấp những giấy tờ sau:

1.1. Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh trong đó có ngành nghề kinh doanh bất động sản

1.2. Giấy phép đầu tư, văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư

1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) của cả khu đất thực hiện dự án

1.4. Hồ sơ chứng từ liên quan việc hoàn thành nghĩa vụ thuế và các nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư

1.5. Giấy phép xây dựng và các giấy phép khác liên quan đến việc xây dựng nhà ở thương mại.

1.6. Hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

1.7. Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng,hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

2. Nhà ở riêng lẻ (nhà phố): Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất .

Ngoài ra, Việt Kiều cũng cần kiểm tra trên giấy tờ nhà đất và thực tế xem có đúng như quy hoạch trên bản vẽ, có làm thủ tục hoàn công hay chưa, nhà đất đã từng sữa chữa, thay đổi kiến trúc hay không, nếu có phải được cập nhật vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.

Đảm bảo rằng nhà ở hoặc nhà trong dự án không nằm trong quy hoạch của Nhà nước, không thuộc diện tranh chấp, không bị kê biên đảm bảo thi hành án.

BƯỚC 4: KÝ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC (Nếu có)

Đây là một loại thủ tục không bắt buộc, có giá trị như một loại giao ước giữa bên bán và bên mua. Thường thì các bên sẽ tự thỏa thuận về nội dung hợp đồng đặt cọc cũng như số tiền đặt cọc(khoảng 5 – 15% giá trị nhà đất), thời gian đặt cọc (khoảng 10 – 30 ngày). Trường hợp bên mua thanh toán một lần thì không cần ký hợp đồng đặt cọc.

BƯỚC 5: KÝ và CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN 

1) HỒ SƠ CẦN CHUẨN BỊ

1.1) Bản chính Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

1.2. Bản chính giấy tờ tùy thân của bên mua và bên bán gồm:

– Giấy chứng minh nhân dân/ hộ chiếu (còn thời hạn sử dụng: CMND không quá 15 năm và Hộ chiếu không quá 10 năm kể từ ngày cấp);

– Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị, có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc Giấy tờ xác nhận là gốc Việt Nam

– Sổ hộ khẩu

– Giấy đăng ký kết hôn (trường hợp đã kết hôn); hoặc Giấy xác nhận độc thân (trường hợp đang độc thân hoặc đã ly hôn);

– Ngoài ra trong trường hợp có uỷ quyền thì văn bản uỷ quyền phải được công chứng và người được uỷ quyền cũng phải mang bản chính Giấy CMND/ hộ chiếu và Sổ hộ khẩu;

1.3. Bản chính các giấy tờ khác có liên quan đến thửa đất như tờ khai đã nộp thuế,… (nếu có).

1.4. Dự thảo hợp đồng, giao dịch mà các bên chuẩn bị hoặc các bên cũng có thể yêu cầu công chứng tự soạn trên thông tin mà các bên cung cấp;

Nếu quý khách hàng không yên tâm về các vấn đề pháp lý khi ký kết hợp đồng mua bán nhà đất, từ bước ký hợp đồng đặt cọc đến bước giao kết hợp đồng mua bán, cần một đội ngũ luật sư hỗ trợ về soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất, liên hệ với Luật sư địa ốc để được hỗ trợ trực tiếp.

2) TRÌNH TỰ THỦ TỤC

Tiếp theo công chứng viên sẽ kiểm tra giấy tờ (nếu hợp lệ) sẽ tiến hành soạn thảo Hợp đồng theo yêu cầu của các bên (hoặc theo Hợp đồng mẫu của các bên mang theo).

Các bên tiến hành ký hợp đồng và công chứng viên công chứng hợp đồng.

BƯỚC 6: THỦ TỤC SANG TÊN VÀ NỘP CÁC LOẠI THUẾ PHÍ

1) TRÌNH TỰ THỦ TỤC CHUNG

– Nộp hồ sơ sang tên Giấy chứng nhận

-Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ nếu đủ điều kiện thì gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính, đồng thời viết biên nhận ngày hẹn nhận thông báo thuế

– Đến ngày hẹn nhận thông báo thuế, công dân mang biên nhận đến nhận thông báo thuế và thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có). Sau đó, nộp biên lai thuế cho bộ phận tiếp nhận. Bộ phận tiếp nhận hẹn ngày nhận giấy chứng nhận.

– Cán bộ xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp

-Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, trao giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

– Công dân nộp lệ phí địa chính

2) ĐỊA ĐIỂM NỘP HỒ SƠ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên môi trường tại địa phương nơi có nhà, đất. (ở Nha Trang nộp tại Cơ quan “Một cửa” của UBND thành phố Nha Trang)

Thời hạn giải quyết: Không quá 15 ngày

3) HỒ SƠ CẦN CHUẨN BỊ

3.1. Đơn xin đăng ký biên động quyền sử dụng đất (theo mẫu)

3.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính + bản sao chứng thực);

3.3. Sổ hộ khẩu của các bên (bản sao chứng thực)/hoặc hộ chiếu/giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam, gốc Việt Nam

3.4. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (công chứng);

3.5. Hồ sơ kỹ thuật thửa đất (bản chính) (trong trường hợp hợp chia tách, hoặc hợp nhất nhiều thửa đất);

3.6.Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng nhân thân (bản sao);

3.7.Biên lai nộp nghĩa vụ tài chính (bản chính)

4) HỒ SƠ CẦN CHUẨN BỊ KHI THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH (THUẾ VÀ LỆ PHÍ)

Các nghĩa vụ tài chính: (1) Thuế thu nhập cá nhân: 2%; (2) Lệ phí trước bạ: 0,5%

• Hồ sơ:

– Bản chính hoặc bản chụp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 11/KK-TNCN

– Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản

-Tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu 01/LPTB

5) KẾT QUẢ GIẢI QUYẾT: Cơ quan tài nguyên môi trường cấp Giấy chứng nhận mới cho bên mua/ bên nhận chuyển nhượng hoặc cập nhận bổ sung vào trang bổ sung của Giấy chứng nhận tùy theo yêu cầu của người nộp hồ sơ.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Theo quy định pháp luật, Việt Kiều muốn được nhà nước công nhận quyền sở hữu về nhà ở thì trước tiên phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Điều kiện nhập cảnh hợp pháp hiểu là việc cá nhân người này phải có các giấy tờ chứng minh theo hướng dẫn tại Điều 5 Nghị định 99/2015/NĐ-CP như sau:

Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu; 

Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam. 

Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu không được nhập cảnh vào Việt Nam mà được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở tại Việt Nam thì không được công nhận quyền sở hữu nhà ở mà phải trực tiếp hoặc ủy quyền cho người khác bán hoặc tặng cho nhà ở này. Việc bán, tặng cho nhà ở đảm bảo có các giấy tờ theo quy định sau đây.

Hợp đồng tặng cho, giấy tờ về thừa kế nhà ở được lập theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật dân sự của Việt Nam;

Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên tặng cho, bên để thừa kế theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và Điều 72 Nghị định 99.

Văn bản ủy quyền bán hoặc tặng cho nhà ở được lập theo quy định của pháp luật dân sự nếu ủy quyền cho người khác bán, tặng cho nhà ở.

Luật nhà ở 2014 quy định Việt Kiều có quyền sở hữu nhà ở hợp pháp không giới hạn số lượng thông qua các hình thức như:

1. Mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản;
2. Mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân;
3. Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.

Theo đó, Việt Kiều là chủ sở hữu nhà ở có các quyền sau:

• Quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;
• Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm;
• Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai;
• Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;
• Sử dụng chung các công trình tiện ích công cộng trong khu nhà ở đó theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.
  Trường hợp là chủ sở hữu nhà chung cư thì có quyền sở hữu, sử dụng chung đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư và các công trình hạ tầng sử dụng chung của khu nhà chung cư đó, trừ các công trình được xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở;
• Bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng;
• Được bồi thường theo quy định của luật khi Nhà nước phá dỡ, trưng mua, trưng dụng nhà ở hoặc được Nhà nước thanh toán theo giá thị trường khi Nhà nước mua trước nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai;
• Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện đối với các hành vi vi phạm quyền sở hữu hợp pháp của mình và các hành vi khác vi phạm pháp luật về nhà ở.

Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Chuyển quyền sử dụng đất ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để ở; tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này. Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;

c) Thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

d) Cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian không sử dụng.

3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:

a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;

c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.

4. Trường hợp trong số những người nhận thừa kế có người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam còn những người khác thuộc diện được nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa phân chia thừa kế quyền sử dụng đất cho từng người nhận thừa kế thì những người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào sổ địa chính.

Sau khi giải quyết xong việc phân chia thừa kế thì cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì phần thừa kế được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều này.

5. Người nhận thừa kế trong các trường hợp quy định tại điểm c khoản 3 và khoản 4 Điều này được ủy quyền bằng văn bản cho người trông nom hoặc tạm sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất để xây dựng công trình ngầm

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng công trình ngầm được Nhà nước cho thuê đất có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

1. Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 3 và khoản 5 Điều 183 của Luật này;

2. Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 và khoản 5 Điều 183 của Luật này.

Luật đất đai 2013 quy định: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam."

Như vậy, pháp luật hiện hành chỉ cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất mà chưa cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

luat nha o quy định:

“Điều 126. Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:

a) Người có quốc tịch Việt Nam;

b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.

2. Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều này được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.”

Theo các quy định trên, bạn không có quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu bạn thuộc một trong các đối tượng quy định tại Điều 126 Luật nhà ở (sửa đổi) trên thì bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Luật sư chuyên tư vấn cho việt kiều, người nước ngoài.

I. Quy định của pháp luật Việt Nam về quyền sở hữu nhà của người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

1. Khái niệm:

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Theo quy định tại Điều 3 Luật quốc tịch năm 2008 thì: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.” Trong đó người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Người nước ngoài cư trú ở Việt Nam là công dân nước ngoài và người không quốc tịch thường trú hoặc tạm trú ở Việt Nam.

Nhà ở: Theo quy định tại Điều 1 Luật nhà ở năm 2005 thì: Nhà ở theo quy định của Luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.” Các loại nhà ở được quy định chi tiết tại Nghị định 71/2010/NĐ – CP (sau đây gọi tắt là Nghị định 71) của Chính phủ bao gồm: Nhà ở thương mại, nhà chung cư, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ,…

Quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam: Theo quy định tại Điều 164 Bộ luật Dân sự: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.” Như vậy có thể suy ra: Quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài là quyền của các nhân người Việt Nam định cư ở nước ngoài được chiếm hữu, sử dụng, định đoạt nhà ở tại Việt Nam.

2. Nội dung chủ yếu của các quy định trong pháp luật Việt Nam về vấn đề sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

Quan hệ sở hữu nhà ở tại Việt Nam với chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được điều chỉnh bởi các quy phạm của tư pháp quốc tế theo nguyên tắc chung được quy định tại Điều 766 BLDS năm 2005, theo đó chúng ta sẽ áp dụng hệ thuộc luật nơi có tài sản đối với việc xác lập, thực hiện, thay đổi, chấm dứt quyền sở hữu tài sản, nội dung quyền sở hữu cũng như định danh tài sản. Nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam là bất động sản và các vấn đề liên quan đến việc xác lập, thay đổi, châm dứt quyền sở hữu đối với nhà ở sẽ được điều chỉnh bởi pháp luật Việt Nam.

2.1 Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

Theo quy định tại Điều 126 Luật nhà ở năm 2005 được sửa đổi bổ sung bởi Luật số 34/2009/QH12 và hướng dẫn thi hành tại Nghị định 71 thì có thể chia ra làm hai nhóm người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam: Nhóm thứ nhất bao gồm những người định cư ở nước ngoài và còn quốc tịch Việt Nam; Nhóm thứ hai bao gồm những người không có quốc tịch Việt Nam nhưng có gốc Việt Nam. Trong nhóm thứ hai có thể phân ra làm 6 nhóm nhỏ: Nhóm thứ nhất bao gồm những người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam; Nhóm thứ hai bao gồm những người có công đóng góp với đất nước; Nhóm thứ ba gồm các nhà văn hóa, nhà khoa học về nước làm chuyên gia, cộng tác, giảng dạy; Nhóm thứ tư gồm những Người có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt; Nhóm thứ năm bao gồm những người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước; Nhóm thứ sáu là những người được cấp giấy miễn thị thực. So với các quy định cũ, có thể thấy các quy định hiện hành đã mở rộng đối tượng được sở hữu nhà lên đáng kể, các đối tượng mới được bổ sung đó là: Những người còn quốc tịch Việt Nam, những người kết hôn với công dân Việt Nam sinh sống trong nước, những người có kỹ năng đặc biệt và người gốc Việt được cấp giấy miễn thị thực. Việc mở rộng với đối tượng người còn quốc tịch Việt Nam định cư ở nước ngoài đã phần nào tạo được sự công bằng giữa những công dân Việt Nam sinh sống trong và ngoài nước, bỏ đi những sự khắt khe bất hợp lý tồn tại trước đây.

2.2 Về điều kiện để được sở hữu nhà:

Điều kiện chung đối với các đối tượng này là: “được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên”. Họ phải có các giấy tờ quy định tại Điều 67 Nghị định 71để chứng minh điều kiện cư trú của mình. So với quy định trước đây thì có thể thấy điều kiện về thời gian cứ trú đã được nới lỏng (từ 6 tháng xuống còn 3 tháng). Các vướng mắc trước đây về việc tính thời gian cư trú là cộng dồn hay liên tục đã được tháo gỡ bằng quy định tại Điều 19 Thông tư 16/2010/TT – BXD. Các loại giấy tờ khác để chứng minh quốc tịch Việt Nam, gốc Việt Nam, khả năng đặc biệt, chuyên môn kỹ thuật,v.v… được quy định cụ thể tại Điều 66 Nghị định 71 và các văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành khác như Luật Quốc tịch, Luật hôn nhân và gia đình,v.v…

2.3 Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà là người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

Về số lượng nhà được sở hữu, theo quy định tại Điều 66 Nghị định 71 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu thuộc vào khoản a và khoản b điều này thì được sở hữu không giới hạn số lượng nhà thông qua hình thức mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, đổi nhà ở hoặc được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (đối với dự án tại các khu vực được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai) để người mua xây dựng nhà ở cho bản thân và các thành viên trong gia đình tại Việt Nam. Đối với những đối tượng thuộc khoản 3 Điều 66 thì  chỉ có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam. Trường hợp đối tượng này đang có sở hữu nhà ở tại Việt Nam mà được thừa kế hoặc được tặng cho nhà ở khác thì chỉ được chọn sở hữu một nhà ở; đối với nhà ở còn lại thì được quyền tặng cho hoặc bán cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để hưởng giá trị theo quy định tại Điều 72 của Nghị định này. Quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quy định tại các Điều 21, 22 và 129 của Luật nhà ở. Do tính đặc thù của chủ thể nên việc thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu cũng có một số hạn chế nhất định đó là: Chỉ được thế chấp nhà ở tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;  Bán, tặng cho, để thừa kế nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho các đối tượng khác thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó. Đối với quyền cho thuê thì chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền ký hợp đồng cho thuê hoặc ký hợp đồng ủy quyền cho người khác quản lý nhà ở thuộc sở hữu của mình trong thời gian không sử dụng nhà ở đó. Về vấn đề quyền sử dụng đất, có thể thấy tuy pháp luật cho phép những đối tượng này khi sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đồng thời được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng quyền sử dụng đất này là hạn chế hơn so với công dân Việt Nam sinh sống tại Việt Nam, nó chỉ nhằm tạo thuận lợi cho việc sở hữu nhà ở mà thôi. Trong khi đó quyền sử dụng đất của công dân Việt Nam sinh sống tại Việt Nam là một quyền độc lập.

II. Đánh giá những điểm bất cập của pháp luật Việt Nam hiện hành trong giải quyết vấn đề sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và phương hướng hoàn thiện:

1. Về đối tượng được phép mua nhà và thời hạn được sở hữu nhà:

Tuy đã có những sự mở rộng nhưng vẫn chưa thực sự toàn diện. Người gốc Việt Nam nếu không thuộc một trong các trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 126 thì chỉ được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư khi được cơ quan có thẩm quyền tại Việt Nam cấp giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên. Quy định này đã thể hiện sự bất hợp lý và không bình đẳng giữa những đối tượng thuộc điểm b khoản 1 điều luật này với những đối tượng còn lại và hạn chế một số lớn đối tượng là người gốc Việt Nam được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Bởi không phải người gốc Việt Nam nào cũng thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam đang sinh sống trong nước... Ngoài ra họ cũng bị hạn chế về số lượng nhà ở sở hữu, những đối tượng này chỉ được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư cho họ và gia đình của họ sinh sống (Vì vậy những người gốc Việt Nam muốn quay trở về quê hương làm ăn, sinh sống sẽ rất khó khăn để có được một căn nhà thuộc quyền sở hữu của mình tại Việt Nam. Hay như xét đến yếu tố gia đình để có quyền về mua nhà tại Việt Nam thì dường như các quy định đã bỏ quên các thành viên khác trong quan hệ gia đình đó cha, mẹ, con mà chỉ nhắc tới vấn đề có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống trong nước. Như vậy cần phải cụ thể hóa hơn nữa những đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Cần chú ý đối với những đối tượng là người gốc Việt Nam, tránh tình trạng bỏ sót những đối tượng chính đáng. Theo quy định của pháp luật hiện hành  cha, mẹ, vợ hoặc chồng, con là công dân Việt Nam đều có quyền và nhiệm vụ ngang nhau. Nếu cho rằng người gốc Việt Nam khi kết hôn với công dân Việt Nam ở trong nước sẽ có nhu cầu nhà ở trong nước theo tiêu chuẩn nhân thân, đoàn tụ với gia đình thì cần quyết định thêm quyền này cho một số đối tượng nữa, đó là người Việt Nam đều ở nước ngoài có cha, mẹ, còn là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước. Cần quy định thoáng hơn về điều kiện sở hữu nhà ở của những đối tượng là người gốc Việt Nam nhưng không thuộc các trường hợp tại điểm b khoản 1 Điều 126 Luật Nhà ở. Cần xem xét có nên duy trì hay không duy trì quy định về sở hữu một nhà ở duy nhất cho những đối tượng này, bởi trong thực tế để thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, những đối tượng này vẫn tìm cách lách luật để được sở hữu nhiều căn nhà khác nhau.

Đối với trường hợp người gốc Việt Nam được sở hữu nhiều nhà ở tại Việt Nam như nhà đầu tư, nhà khoa học, người có kỹ năng đặc biệt, người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam…được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nếu sau khi sở hữu nhà, vì một lí do nào đó không còn kinh doanh, giảng dạy ở Việt Nam…Hay trường hợp vợ chồng ly hôn thì giải quyết như thế nào pháp luật vẫn chưa có quy định cụ thể, một số ý kiến cho rằng nên cho họ tiếp tục sở hữu nhà để khuyến khích họ trở lại Việt Nam, với những đối tượng thuoojc diện kết hôn mà nay không muốn ở lại Việt Nam thì sẽ chỉ được hưởng giá trị của căn nhà khi chia tài sản.

2. Về số lượng nhà được phép sở hữu:       

Như vừa trình bày ở trên thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu thuộc vào khoản a và khoản b Điều 66 Nghị định 71 đương nhiên có quyền sở hữu không giới hạn số lượng nhà ở tại Việt Nam và đương nhiên họ cũng có quyền sử dụng đất gắn liền với những căn nhà này. Như vậy, liệu có xảy ra tình trạng người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tiềm lực kinh tế lớn đầu cơ bất động sản, tiến hành kinh doanh bất động sản ở quy mô lớn mà không cần phải trở thành một nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư? Trong khi pháp luật  thuế của chúng ta vẫn còn những điểm bất cập, liệu có xảy ra tình trạng thất thoát tiền thuế khi hàng loạt những bất động sản bị các “Việt kiều” mua đi bán lại để kiếm lời? Đây là vấn đề cần quan tâm khi mà thị trường bất động sản Việt Nam vốn không ổn định và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Hơn nữa việc quy định cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền mua nhà tại Việt Nam chủ yếu nhằm mục đích để họ yên tâm công tác, đóng góp cho Việt Nam chứ không nhằm tạo cơ hội cho họ kiếm lợi từ việc mua đi, bán lại nhà ở. Vì vậy các cơ quan chức năng cần xem xét vấn đề này một cách nghiêm túc.

3. Về việc hạn chế một số quyền năng của chủ sở hữu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với nhà ở tại Việt Nam:

Thứ nhất, nguyên tắc mọi công dân đều bình đẳng trước pháp luật đã trở thành một nguyên tắc hiến định, như vậy mọi công dân đều phải được đảm bảo quyền sở hữu như nhau. Vậy điều kiện đặt ra với những công dân Việt Nam đang định cư ở nước ngoài phải đáp ứng điều kiện là được phép cư trú ở Việt Nam từ 3 tháng trở lên có đáp ứng được yêu cầu của nguyên tắc hiến định nêu trên? Điều 129 Luật nhà ở và Điều 121 Luật Đất đai  tiếp tục hạn chế quyền của chủ sở hữu chỉ được thế chấp tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động ở Việt Nam và chỉ được bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Hai hạn chế này cũng đặt ra những vấn đề cần xem xét khi đối chiếu với nguyên tắc hiến định nêu trên, một công dân Việt Nam vì định cư ở nước ngoài nên ngay trên đất nước của mình không thể thế chấp nhà ở cho một tổ chức ngoài tổ chức tín dụng hay cho một cá nhân, không được bán căn hộ chung cư trong dự án nhà ở thương mại của mình cho một tổ chức hoặc cá nhân nước ngoài khi những đối tượng này đủ tiêu chuẩn mua nhà theo quy định tại Nghị quyết số 19/2008/QH12 trong khi những công dân sinh sống trong nước, những công ty 100% vốn nước ngoài tiến hành xây dựng nhà ở thương mại để bán lại có thể tiến hành giao dịch này mà không gặp trở ngại gì.

Thứ hai, qua xem xét Luật nhà ở năm 2005 và Nghị định 71  có thể thấy nghị định đã thêm vào một sự hạn chế đối với quyền năng của chủ sở hữu nhà ở mà tại Điều 129 Luật nhà ở chưa quy định. Theo Điều 129 Luật nhà ở thì chỉ có hai hạn chế duy nhất đối với việc thực hiện các quyền của chủ sở hữu như vừa nêu trên. Tuy nhiên trong Điều 62 Nghị định 71 lại chỉ cho phép chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được cho thuê nhà ở khi không sử dụng nhà ở đó. Thiết nghĩ giữa nghị định hướng dẫn thi hành cần có sự tương thích với nhau.

Với những lập luận nêu trên xét thấy cần phải có sự quy định đồng bộ trong quy định của pháp luật trong vấn đề này đặc biệt là phải đảm bảo các nguyên tắc hiến định được thể hiện một cách triệt để.

4. Các vấn đề về thời điểm xác lập quyền sở hữu:

Các vấn đề này ảnh hưởng tới tất cả các hợp đồng mua bán nhà, quyền sử dụng đất không phân biệt chủ thể là người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hay công dân Việt Nam sinh sống tại Việt Nam nhưng xét thấy với những người không sinh sống tại Việt Nam thì những vướng mắc nảy sinh từ quy định hiện hành trong vấn đề này lại càng làm tăng thêm những khó khăn khi họ quyết định sở hữu nhà tại Việt Nam và cần phải có một sự thống nhất từ phía các cơ quan ban hành.

Hiện nay các văn bản pháp luật như Luật Đất đai ngày 26/11/2003, Bộ luật dân sự ngày 14/6/2005 và Luật Nhà ở ngày 29/11/2005, quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất khác nhau. Khoản 5, Điều 93 (Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở) - Luật Nhà quy định: “Bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định tại Điều 16 của Luật này, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở”; Điều 168 (Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản) - Bộ Luật Dân sự quy định: “1. Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.  2. Việc chuyển quyền sở hữu đối với động sản có hiệu lực kể từ thời điểm động sản được chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” ; Điều 692 (Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất) - Bộ luật Dân sự: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”; Khoản 4, Điều 146 (Hợp đồng về quyền sử dụng đất) - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai: “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất”. Vậy khi xử lý tài sản là nhà ở và quyền sử dụng đất gắn liền cần áp dụng văn bản pháp luật nào để xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất khi nhà ở và quyền sử dụng đất đều có giấy chứng nhận quyền sỡ hữu nhà ở và chứng nhận quyền sử dụng đất. Giữa Luật nhà ở và Nghị định 71 cũng có quy định chênh nhau về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở khi một bên quy định là từ ngày hợp đồng được công chứng, chứng thực và bên còn lại quy định là từ thời điểm hợp đồng được công chứng, chứng thực.

5. Các vấn đề về giấy tờ chứng minh đủ điều kiện mua nhà tại Việt Nam:

Một số quy định trong các điều luật còn mâu thuẫn, khiến cho việc sở hữu nhà trở nên khó khăn. Tại Điều 66 của Nghị định số 71 quy định người có gốc Việt Nam được miễn thị thực thì được sở hữu một nhà ở. Trong khi đó, Điều 67 quy định các điều kiện về cư trú thì không thừa nhận giấy miễn thị thực này. Theo quy định thì người có giấy miễn thị thực được vào Việt Nam sẽ không cần xin phép và mỗi lần có thể cư trú 3 tháng. Như vậy, cơ quan xuất nhập cảnh sẽ không đóng dấu xác nhận thời gian cư trú của người được miễn thị thực. Người được miễn thị thực sẽ không được xác nhận thời gian cư trú thì không thể đáp ứng điều kiện mua nhà theo quy định là điều chưa hợp lý. Quy định này là một trở ngại trong quá trình các cơ quan có thẩm quyền cũng như những đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định này thực hiện thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Luật Quốc tịch quy định “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam, đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”. Như vậy, trong một số trường hợp, việc xác định người gốc Việt Nam sẽ gặp khó khăn nếu họ được sinh ra ở nước ngoài, nay bố mẹ đều đã mất. Như vậy cần phải quy định rõ các loại giấy tờ để chứng minh tư cách công dân Việt Nam hoặc người gốc Việt Nam. Nhằm phối hợp với các quy định của Luật Nhà ở đồng thời để đảm bảo quyền lợi chính đáng của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, các giấy tờ cần thiết để đảm bảo quyền lợi chính đáng của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, các giấy tờ cần thiết phải được quy định cụ thể. Điều này còn cần thiết bởi khái niệm gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đã được định nghĩa trong Luật Quốc tịch, tức là đã có sự cụ thể và giới hạn đối tượng nhất định được coi là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Chính vì vậy, chỉ khi quy định rõ các loại giấy tờ đó mới có thể khẳng định một người có phải là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài hay không.

Theo quy định luật nhà ở 2014 và Luật đất đai 2013 thì Việt kiều chứng minh nguồn gốc là người Việt nam thì đủ điều kiện mua nhà ở tại Việt Nam.

Trân trọng.