Pháp luật đất đai và nhà ở qua các thời kỳ không quy định thuật ngữ Sổ hồng. Sổ hồng là cách người dân thường gọi dùng để chỉ một loại giấy tờ phụ thuộc vào màu sắc. Vậy sổ hồng là gì? Thủ tục sang tên sổ hồng được quy định như thế nào? Hãy cùng VPLS GIA ĐÌNH tìm hiểu qua nội dung bài viết dưới đây hoặc gọi ngay cho Luật sư để được tư vấn.

Căn cứ pháp lý

Để được bồi thường về đất thì phải có Sổ đỏ hoặc đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ. Tuy nhiên, vẫn có trường hợp không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ vẫn được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi.

Theo luật đứng tên sổ đỏ mới nhất, 1 sổ đỏ có thể đứng tên nhiều người (dưới hình thức đồng sở hữu) và mỗi người sẽ được cấp 1 giấy chứng nhận, quyền đối với nhà đất sẽ tương đương nhau.

Các trường hợp sổ đỏ đứng tên 02 người

Đối với sổ đỏ đứng tên 2 người sẽ có 2 trường hợp cơ bản sau đây:

- Trường hợp 1: 2 người là vợ chồng hợp pháp

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 thì Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.

Tư vấn thủ tục làm sổ hồng ?

Với người dân TPHCM, việc tự tay làm hoặc thuê dịch vụ làm sổ đỏ, sổ hồng trọn gói là nỗi bất an lớn nhất, làm sao để cầm trong tay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để yên tâm làm ăn, ổn định cuộc sống.

Nộp thuế sử dụng đất là một nghĩa vụ của người sử dụng đất. Nộp thuế là một trong những căn cứ xác định thời điểm sử dụng đất, xác định việc sử dụng đất được cho là "ổn định". Tuy nhiên, không phải trường hợp nào nộp thuế sử dụng đất hàng năm thì cũng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Mặc dù gia đình bạn không nộp thuế sử dụng đất hàng năm nhưng nếu thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định của luật đất đai năm 2013 sau đây thì bạn vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất:

Với người dân TPHCM, việc tự tay làm hoặc thuê dịch vụ làm sổ đỏ, sổ hồng trọn gói là nỗi bất an lớn nhất, làm sao để cầm trong tay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để yên tâm làm ăn, ổn định cuộc sống.

Pháp luật Việt Nam quy định nhiều hình thức sở hữu đối với tài sản, trong đó có hình thức sở hữu chung. Theo đó, nhiều chủ sở hữu có quyền thỏa thuận để xác lập quyền sở hữu đối với tài sản chung.

Đối với trường hợp của bạn, bạn và bạn của mình mặc dù chưa đăng ký kết hôn nhưng có quyền thỏa thuận để cùng nhận chuyển nhượng/mua nhà đất và cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Khoản 2 Điều 98 Luật đất đai đã nêu rõ: “Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”.

Theo quy định này, khi hai bạn nhận chuyển nhượng/mua nhà đất và thực hiện thủ tục đăng ký sang tên theo quy định thì cả hai bạn sẽ cùng được ghi tên trên Giấy chứng nhận và trở thành đồng chủ sở hữu/sử dụng chung đối với tài sản đó.

Lưu ý: Hiện nay, Khoản 4 Điều 98 Luật đất đai quy định: “Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người”. Do đó, khi cùng đứng tên mua nhà đất, hai bạn phải xuất trình tại cơ quan có thẩm quyền (tổ chức công chứng, cơ quan đăng ký đất đai…) giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân về việc hai bạn chưa đăng ký kết hôn với ai để chứng minh tài sản này không liên quan đến tài sản chung vợ chồng (Hai bạn đến Ủy ban nhân dân phường nơi thường trú để xin cấp Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân).

Kinh nghiệm làm sổ đỏ: Cần chuẩn bị giấy tờ gì khi thuê dịch vụ làm sổ đỏ trọn gói?

• Đơn để nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
• Bản sao một trong các giấy tờ.
• Giấy phép xây dựng.
• Giấy chứng nhận đầu tư.
• Quyết định phê duyệt dự án phát triển nhà ở.
• Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ.
• Thoả thuận đồng ý bằng văn bản của chủ sử dụng đất ở đối với trường hợp chủ sở hữu nhà ở không phải là chủ sử dụng đất ở mà nhà ở được xây dựng tại các khu vực không thuộc diện phải có giấy phép xây dựng
• Giấy tờ mua bán, tặng cho, đổi, thanh lý, hoá giá nhà ở
• Quyết định trao tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương
• Giấy tờ về thừa kế nhà ở; bản án, quyết định của Toà án hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật về sở hữu nhà ở
• Giấy tờ xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với các trường hợp khác, trừ nhà ở thuộc các khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
• Sơ đồ nhà ở, đất ở.

Kinh nghiệm làm sổ đỏ: Nhận biết dịch vụ làm sổ hồng sổ đỏ giả

Kỹ thuật nhận ra sổ hồng sổ đỏ giả

• Kiểm tra bằng kính lúp: Sổ đỏ, sổ hồng thật được in bằng phương pháp in offset nên màu sắc sắc nét, màu mực đồng màu trên cùng một chi tiết in. Còn giấy tờ giả mạo do in màu kỹ thuật số nên chi tiết in không sắc nét, trên cùng một chi tiết in có nhiều hạt mực có màu sắc khác nhau.
• Dùng đèn pin (hoặc nguồn sáng khác): chiếu xiên một góc 10 – 20 độ với mặt giấy tại vị trí có hình dấu ở góc dưới bên phải của mặt trước Phần dấu nổi (ở góc dưới bên phải mặt trước sổ hồng) có mã số hiệu được đóng hoặc in vào chính giữa dấu nổi, được tạo ra bằng phương pháp in typo. Ở sổ hồng giả, mã số hiệu được tạo ra bằng phương pháp in màu kỹ thuật số nên mã số hiệu thường bị đóng lệch so với hình dấu nổi.

Kiểm tra các vị trí có thể bị tẩy xóa cơ học

• Số sổ.
• Số vào sổ quyết định.
• Loại đất.
• Thời hạn.
• Hình thức sử dụng.
• Diện tích (bằng số, bằng chữ).

Làm sổ đỏ giá bao nhiêu tiền?

• Thuế thu nhập cá nhân (nếu có): Áp dụng tính thuế suất 2% theo  giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định thì lấy theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định.
• Thuế trước bạ: Theo Nghị định số 45/2011/NĐ-CP của chính phủ, căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%). Giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành. Đối với nhà, đất mức thu là 0,5%.
• Ngoài ra phải nộp khoản lệ phí khác cho nhà nước như: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất: Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới. Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính: tối đa không quá 1.500 đồng/m2. Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất, cao nhất không quá 7.500.000 đồng/hồ sơ.

Dịch vụ làm sổ đỏ trọn gói TPHCM

• Sang tên sổ đỏ
• Tách sổ đỏ
• Cấp mới sổ đỏ
• Đính chính sổ đỏ được các luật sư tư vấn và hỗ trợ pháp lý
• Thủ tục tách sổ đỏ tại Sài Gòn.
• Làm sổ đỏ tại Sài Gòn.
• Tư vấn nhà đất tại Sài Gòn.

Tại sao nên thuê dịch vụ làm sổ đỏ trọn gói nhanh nhất TPHCM?

• Tư vấn, lên các phương án thực hiện việc xin cấp sổ đỏ.
• Cung cấp cho khách hàng các biểu mẫu thủ tục làm sổ đỏ.
• Đại diện, thay mặt cho quý khách hàng liên hệ trực tiếp với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để tiến hành làm sổ đỏ cũng như nhận kết quả khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

 Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ tư vấn về đất đai, tư vấn các tranh chấp đất đai, bao gồm:

-          Tư vấn thủ tục, giấy tờ về chuyển nhượng nhà đất, chia, tách Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do mua bán, tặng cho, thừa kế….

-          Tư vấn thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu;

-          Tư vấn thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất;

-          Tư vấn phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất;

-          Tư vấn thuế, lệ phí nhà đất;

-          Tư vấn thủ tục Công chứng Hợp đồng nhà đất.

-          Soạn thảo hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, cho thuê quyền sử dụng đất để kinh doanh, hợp đồng đổi đất.

-          Tư vấn giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, đòi lại nhà gắn liền với quyền sử dụng đất.

-          Tư vấn giải quyết các tranh chấp liên quan đến thuế và nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ sang tên.

-         Tư vấn các thủ tục về giấy tờ để xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, thay đổi, bổ sung tên chủ sở hữu trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.

-          Tư vấn giải quyết các tranh chấp về đất đai, sổ đỏ khác mà khách hàng có yêu cầu ...

Việc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận được quy định cụ thể tại Điều 23 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Cụ thể như sau:

Trình tự thủ tục giải quyết 

Bước 1: Chuẩn bị giấy tờ

I. Khách hàng cung cấp:

1. Hợp đồng mua bán có xác nhận của ủy ban xã phường (trước thời điểm 2003) hoặc quyết định phân nhà, phân đất, hoặc các giấy tờ pháp lý khác chứng minh sử dụng ổn đinh thửa đất từ trước năm 1993 đến nay;

2. Chứng minh thư, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn hoặc xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu có);

3. Bản sao các giấy tờ liên quan đến thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai;

4. Sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng ( trừ trường hợp trong giấy tờ nhà, đất đã có sơ đồ nhà ở hoặc công trình đã xây dựng (nếu có).

II. Luật Hoàng Phú chuẩn bị:

1. Giấy ủy quyền;

2. Hồ sơ kỹ thuật thửa đất;

3. Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Bước 2. Trình tự xử lý tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

1. Chuẩn bị hồ sơ;

2. Nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã (phường);

3. Nhận kết quả thông báo thuế;

4. Nộp thuế, lệ phí, phí (nếu có);

5. Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Ủy ban xã (phường) hoặc Văn phòng đăng ký đất đai;

6. Trả kết quả là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng.

Bước 3: Chi phí dich vụ

Làm bình thường: 15 - 25 triệu/ 1 sổ. Thời gian: 3- 4 tháng làm việc.

 Lưu ý: Phí trên không bao gồm phí công chứng giấy ủy quyền, phí vẽ hồ sơ kỹ thuật thửa đất, các khoản thuế, phí, lệ phí nhà nước.

 Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

1. Về cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 

Việc cấp đổi giấy đề nghị được hướng dẫn cụ thể tại điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai theo đó, được thực hiện trong các trường hợp:

- Theo nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;

- Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;

- Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.

Hồ sơ gồm: 

a) Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK; 

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Cơ quan thực hiện là Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện nơi có đất.

Lệ phí hành chính: tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

Miễn nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trước ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có hiệu lực thi hành (ngày 10/12/2009) mà có nhu cầu cấp đổi giấy chứng nhận.

(Tham khảo Thông tư 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ngày 02/1/2014).

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Chuyển nhượng nhà đất cần công chứng những thủ tục nào?

Điều kiện: Nhà đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là sổ đỏ) hoặc có một số Giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu hợp pháp. Trong trường hợp này cần chú ý như sau:

1. Đối với nhà đất đứng tên vợ/chồng trong thời ký hôn nhân thì bên bán/chuyển nhượng cần: CMND, Hộ khẩu, Giấy chứng nhận kết hôn.
2. Đối với nhà đất đứng tên 1 người (nếu được nhận tặng cho, được hưởng thừa kế, hình thành trước thời kỳ hôn nhân, sau khi ly hôn, hoặc có thỏa thuận tài sản riêng vợ chồng) thì chỉ cần CMND và hộ khẩu của người bán.
3. Đối với nhà đất là hộ gia đình: Cần có Xác nhận nhân khẩu tại thời điển được cấp Sổ đỏ, CMND và hộ khẩu của tất cả các thành viên trong hộ.
4. Đối với nhà đất thuộc sở hữu của công ty/đứng tên công ty cần: Giấy đăng ký kinh doanh của công ty, Biên bảm họp và cử người đại diện cá nhân đứng ra bán/chuyển nhượng, CMND của người được cử đại diện hợp pháp. Trong một số trường hợp đặc thù cần có thêm 1 số Giấy tờ khác hợp lệ theo quy định.
5. Đối với nhà đất chuyển nhượng nhưng có 1 hoặc nhiều thành viên chết thì trước hết phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế theo quy định sau đó mới làm được thủ tục mua bán.
6. Đối với nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng thì trước tiên phải thanh toán các khoản nợ ngân hàng và tiến hành xóa chấp/giải chấp theo quy định sau đó mới làm chuyển nhượng/mua bán được.
7. Đối với nhà đất chuyển nhượng/mua bán nhưng có người ở nước ngoài thì trước hết cá nhân đó phải ra đại sứ quán/lãnh sự quán Việt Nam ở nước ngoài để làm hợp đồng ủy quyền cho người ở trong nước. Sau đó gửi về VN thì người ở trong nước cầm theo CMND, HK ra làm hợp đồng ủy quyền thụ ủy ngay trên hợp đồng đó thì mới chuyển nhượng/mua bán bình thường.
8. Đối với chuyển nhượng/mua nhà đất mà có người đang bị cải tạo, giam giữ hoặc đang chấp hành án phạt tại trại giam…thì cần làm Hợp đồng ủy quyền của chính người đó. Đối với trường hợp này cần có: Bản án của tòa, Hồ sơ về tang thư của người đó, xác nhận nhân thân. Trong trường hợp người đang bị giam giữ vì một số tội danh nhất định phải chứng minh không bị nợ các khoản nghĩa vụ tài chính phải chấp hành trước khi bị giam giữ.
9. Chuyển nhượng nhà đất mà người chuyển nhượng bị mất năng lực hành vi thì yêu cầu phải có xác nhận của Tòa án về việc bị mất năng lực hành vi dân sự, có người giám hộ/đại diện hợp pháp…
10. Chuyển nhượng nhà đất mà người chuyển nhượng không biết đọc, biết viết nhưng vẫn minh mẫn, khỏe mạnh thì phải có người làm chứng.
11. Một số trường hợp khác tùy theo từng hồ sơ pháp lý khác nhau.

Lưu ý: Trong mọi trường hợp kể trên bên mua/nhận chuyển nhượng cần có CMND, HK của vợ và chồng. Nếu chưa kết hôn phải có Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân. Nếu muốn đứng riêng tên vợ/chồng thì phải có văn bản cam kết theo quy định.