Suốt một thời gian dài, chính sách sở hữu nhà cho người Việt Nam ở nước ngoài đặt ra những điều kiện nhất định. Chính vì vậy, thị trường phát sinh vô vàn giao dịch mua bán nhà đất mà nguồn gốc tiền để mua nhà xuất phát từ người Việt Nam ở nước ngoài.
Đương nhiên những giao dịch này cơ bản là mang tính chất lách luật và để lại nhiều hậu quả pháp lý, những tranh chấp dai dẳng khi giá đất lên cao, người thân được nhờ đứng tên sổ đỏ nay khăng khăng đất là do chính họ mua.
Luật sư Vũ Ngọc Chi (Đoàn Luật sư Hà Nội) lấy ví dụ một vụ việc, một Việt kiều chuyển tiền về nhờ mua nhà đất với mong muốn khi về thăm có nhà để ở hoặc khi về già sẽ về Việt Nam ở hẳn. Tất nhiên, đất không thể đứng tên vị này mà phải nhờ người thân đứng tên sổ đỏ giùm.
Qua những năm khó khăn thời kỳ đầu đổi mới, qua vài đợt sốt đất, giá mảnh đất tăng cả trăm lần. Người họ hàng đứng tên trên sổ đỏ tính chuyện bán đất. Tranh chấp xảy ra nhưng vị Việt kiều không có bằng chứng nào chứng minh tiền mua đất là tiền của mình.
Những tranh chấp như vậy là rất rất nhiều và nếu không có chứng cứ chứng minh nguồn gốc tiền bạc dùng để mua đất là của mình thì người mua sẽ mất trắng tài sản bởi trên mọi hồ sơ, giấy tờ đều do người thân đứng tên.
Án lệ số 02 Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao vừa ban hành có liên quan đến tranh chấp đòi tài sản nhờ mua hộ, nhờ đứng tên hộ của người Việt ở nước ngoài. Tuy nhiên, trường hợp án lệ, người mua đã may mắn hơn khi có thể chứng minh, tiền mua nhà là do mình bỏ ra.
Trong án lệ này, năm 1993, bà Thảnh, một Việt kiều Hà Lan về thăm người nhà và mua hơn 7.500m2 đất ruộng tại thị xã Sóc Trăng với giá gần 22 chỉ vàng. Bà Thảnh mua đất là để giao cho em ruột –ông Tám, canh tác vừa nuôi bản thân vừa nuôi cha mẹ. Do là Việt kiều nên bà Thảnh để cho ông Tám đứng tên trên giấy tờ mua bán đất.
Năm 2004, ông Tám lẳng lặng bán đất cho Công ty TNHH Minh Châu với số tiền là 1,26 tỷ đồng. Vì vậy, bà yêu cầu ông Tám trả lại số tiền thu được từ việc bán đất.
Ra tòa, hai vợ chồng ông Tám khăng khăng tiền, vàng để mua đất là của họ, toàn bộ giấy tờ như Tờ sang nhượng đất ruộng, hợp đồng và đơn xin chuyển nhượng đất, đăng ký, kê khai… đều mang tên ông Tám. Cơ quan chức năng đã cấp Giấy chứng nhận QSD đất cho ông.
Trong vụ kiện này, bên bán đất khẳng định bà Thảnh trực tiếp thỏa thuận chuyển nhượng, trực tiếp trả 22 chỉ vàng, bên bán và bà Thảnh để cho ông Tám đứng tên giùm trong tờ sang nhượng đất ruộng.
Như vậy có căn cứ xác định nguồn gốc tiền mua đất là của bà Thảnh. Bản án sơ thẩm đã tuyên buộc ông Tám phải trả cho bà Thảnh 600 triệu đồng. Đến cấp phúc thẩm, bản án tuyên buộc ông Tám phải trả cho bà Thảnh 22 chỉ vàng tương đương 27 triệu đồng. Số tiền còn lại Tòa tuyên: Sung công quỹ.
Quyết định giám đốc thẩm đã hủy án sơ thẩm, phúc thẩm yêu cầu giải quyết lại từ đầu với các nhận định: bà Thảnh là người bỏ tiền mua đất. Do là người Việt ở nước ngoài, bà Thảnh không được giao đất mà chỉ được nhận phần giá trị đầu tư mua đất.
Đối với phần chênh lệch, đây là lợi nhuận chung, bà Thảnh và ông Tám cùng được hưởng. Ông Tám có công sức trong việc bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị đất, Tòa án phải xác định công sức của ông Tám để chia một phần tương ứng. Trường hợp không xác định được chính xác công sức của ông Tám thì phải xác định bà Thảnh, ông Tám có công sức ngang nhau để chia đôi.
Như vậy, án lệ này cho thấy trường hợp người Việt ở nước ngoài mua đất và nhờ người khác đứng tên hộ thì hai bên đều được hưởng phần lợi nhuận khi giá đất tăng. Tòa án sẽ xác định công sức của người đứng tên hộ để chia phần. Nếu không xác định được thì sẽ chia đôi.
Trường hợp người Việt ở nước ngoài mua đất và nhờ người khác đứng tên hộ thì hai bên đều được hưởng phần lợi nhuận khi giá đất tăng.
Luật sư Vũ Ngọc Chi cho rằng trong vụ án này bên mua đã rất may mắn khi có căn cứ để chứng minh nguồn gốc tiền mua đất là của mình. Còn nhiều tranh chấp tương tự nhưng bị kéo dài do khó khăn trong việc chứng minh nguồn gốc tiền mua đất. Với giao dịch này, nếu chỉ đặt vấn đề chứng từ chuyển tiền hay biên nhận là rất khó bởi nhiều giao dịch được thực hiện từ khi hệ thống pháp luật Việt Nam đang trong giai đoạn xây dựng, còn chưa hoàn thiện và thiếu nhiều quy định.
“Hy vọng trong các án lệ tiếp theo, sẽ có án lệ đưa ra căn cứ xác định ai là người bỏ tiền mua đất. Điều này sẽ giúp giải quyết nhiều vụ án đòi tài sản phức tạp và kéo dài” – Luật sư Chi nói.
