Quyết định giám đốc thẩm 573/2013/DS-GĐT ngày 16/12/2013 về vụ án dân sự tranh chấp thừa kế tài sản

1 - Tranh chấp đất đai là gì?

 

Theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Theo đó, tranh chấp đất đai gồm 02 loại chủ yếu sau:

- Loại 1: Tranh chấp về ranh giới giữa các thửa đất liền kề;

1. Dịch vụ tranh tụng vụ án đất đai 

- Tranh chấp trong các dự án bất động sản;

- Giải quyết tranh chấp trong thừa kế liên quan đến đất;

- Thủ tục cho tặng đất;

• Tranh chấp về việc xác định chủ sở hữu, quyền sử dụng của tài sản nhà đất.
• Tranh chấp giữa các bên trong hợp đồng chuyên nhượng, mua bán, cho thuê nhà đất.
• Tranh chấp quyền thừa kế và phân chia tài sản ly hôn liên quan đến nhà ở, đất đai.
• Tranh chấp về ranh giới đất đai, nhà ở.
• Tranh chấp về bồi thường, tái định cư.

Các dạng tranh chấp đất đai

Theo Khoản 24, Điều 3, Luật Đất đai 2013 thì tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Trong khái niệm này chúng ta cần lưu ý: đối tượng của tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu đất, các chủ thể tham gia tranh chấp không phải là các chủ thể có quyền sở hữu đối với đất. Đây là điều không phải bàn cãi vì Điều 53, Hiến pháp 2013 hay điều 4, Luật đất đai 2013 quy định rất rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

Trên thực tế, tranh chấp đất đai không chỉ là hiện tượng phổ biến mà trong đó còn hết sức đa dạng về chủ thể cũng như nội dung tranh chấp. Tuy nhiên, về cơ bản tranh chấp đất đai được chia thành ba dạng như sau:

Dịch vụ luật sư tư vấn pháp luật đất đai của chúng tôi gồm:

Luật Sư là người có trình độ, có kiến thức pháp luật sâu rộng;

     Luật sư là người có thường xuyên đọc và nghiên cứu và áp dụng pháp luật vì vậy Luật Sư giải quyết vấn đề một cách linh hoạt dựa trên kinh nghiệm của mình;

     Luật sư là người được đào tạo không chỉ đơn thuần là kiến thức pháp luật mà còn được đào tạo nghề, đào đạo nghiệp vụ, đó là kỹ năng hành nghề Luật Sư do vậy Luật Sư sẽ là người tư vấn vấn, giải quyết tốt nhất vấn đề của bạn.

     Luật Sư phải là người có đủ điều kiện hành nghề theo quy định của pháp luật và tham gia hoạt động tư vấn và tố tụng theo yêu cầu của cá nhân, tổ chức nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức yêu cầu trợ giúp.

     Vì vậy cách tốt nhất để giải quyết vướng mắc của bạn là bạn hãy gọi ngay cho Luật Sư, mọi vấn đề hãy để Luật Sư tư vấn và định hướng pháp lý giải quyết cho bạn vì chúng tôi là một trong những đơn vị giải đáp thắc mắc vềthủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tốt nhất hiện nay, Luật Sư Luật sư Gia Đình đã tiếp nhận và giải đáp hàng triệu câu hỏi qua Tổng đài tư vấn về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất có giá trị lớn vì vậy các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai đang bị quá tải tại các cơ quan nhà nước, có hàng nghìn hồ sơ cần giải quyết, có hàng nghìn câu hỏi liên đến đất đai cần được trả lời, có hàng nghìn tranh chấp đang cần xử lý, lắm bắt được vấn đề đó Luật sư Gia Đình đã được cấp giấy phép để hỗ trợ cho cơ quan nhà nước trong việc trả lời các câu hỏi, thắc mắc của cá nhân tổ chức các thắc mắc liên quan đến đất đai góp phần giảm tải cho các cơ quan hành chính.  

Thứ nhất: Các hình thức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu đối với đất;

• Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ lần đầu với nhà chung cư ký với chủ đầu tư, nhà chung cư mua qua hợp đồng ủy quyền, nhà chung do tái định cư, nhà chung cư được phân; 

• Thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) do nhận chuyển nhượng đối với nhà đất và chung cư;

• Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) do tách thửa đất; hợp thửa đất- 

• Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) do bị mất;

• Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) theo văn bản khai nhận di sản thửa kế theo pháp luật và di chúc;

• Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) do được nhận tặng cho;

• Thủ tục đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) do bị nhầm về diện tích, tên, tuổi, số chứng minh nhân dân, địa chỉ v..v..v.

• Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đối với Công ty.

• Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cấp sổ đỏ theo quyết định giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất v…v…v.

• Tài sản do bố mẹ để lại có phải làm thừa kế hay di chúc hay biên bản họp gia đình không thì mới cấp được sổ đỏ.

• Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do sử dụng ổn định trước năm 1993, 2003, 2013.

• Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp chỉ có giấy viết tay không có công chứng, chứng thực.

• Cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở khi không có giấy tờ mua bán.

• Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất bị xử phạt vi phạm hành chính, do lấn chiếm đất đai, hoặc bị thu hồi hoặc đã hết quy hoạch.

• Cấp giấy  chứng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp bị thu hồi một phần thửa đất, đất được nhà nước giao, nhà hóa giá, do cơ quan, xi nghiệp, công ty giao cho cán bộ công nhân viên.

Thư hai: Tư vấn trình tự, thủ tục, hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);

• Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);

• Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);

• Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);

• Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);

• Thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);

• Hồ sơ và trình tự thủ tục nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại UBND xã, Phường, Văn phòng đăng ký đất đai, Sở tài nguyên và môi trường.

• Hồ sơ kê khai thuế tại UBND xã, phường, tại chi cục cục thuế quận, huyện.

Thứ hai: Tư vấn giải quyết những vướng mắc khi thực hiện thủ tục cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ):

• Vướng mắc khi thiếu một trong các loại giấy tờ để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);

• Vướng mắc liên quan đến nguồn gốc đất khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);

• Vướng mắc về chi phí khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);

• Căn cứ để miễn tiền thuế khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);

• Vướng mắc về tiền thuế khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);

• Những vướng mắc về diện tích sai lệch không khớp với thực tế sử dụng;

• Cách giải quyết cấp sổ đỏ khi đất đang bị tranh chấp;

• Vướng mắc về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) trong những trường hợp đặc biệt như bị mất, bị cháy v…v…v.

• Vướng mắc khi nộp hồ sơ tại UBND xã, phường đối với trường hợp cấp sổ đỏ lần đầu mà UBND xã phường không nhận hồ sơ với lý do chưa đến đợt cấp hoặc khi nào cấp sẽ báo hoặc do thiếu hồ sơ thì phải làm như thế nào.

• Những vướng mắc trong trường hợp không có giấy tơ mua bán, chuyển nhượng có được cấp giấy chứng nhận không và có bắt buộc phải có giấy tờ mua bán, chuyên nhượng không. 

• Vướng mắc trong hợp đồng mua nhà đất từ nâu mà không lập hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nay cấp sổ đỏ nhất thiết phải có hợp đồng không.

• Mua nhà đất từ lâu nay không gặp được chủ nhà thì làm thế nào để cấp được sổ đỏ.

Thứ ba: Vì sao chọn tư vấn qua tổng đài.

• Tư vấn thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) – là một thế mạnh tuyệt đối của Luật sư Gia Đình

• Gặp trực tiếp luật sư nhiều kinh nghiệm tư vấn luật đất đai;

• Giải quyết nhanh chóng nhất vấn đề của mình;

• Tiết kiệm thời gian, công sức và chi phí đi lại của khách hàng;

• Giúp khách hàng có hướng giải quyết và sử dụng dụng các dịch vụ pháp lý;

• Chúng tôi tin chắc rằng vấn đề của bạn sẽ được luật sư tư vấn và giải quyết một cách nhanh nhất, chính xác nhất và hiệu quả nhất.

Thứ tư, hình thức liên hệ tư vấn thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

• Tư vấn qua 0972238006

      Nếu bạn đang gặp một trong những vướng mắc trên mà không thể tự mình quyết định được thì tốt nhất bạn nên gọi  ngay cho Luật Sư thay vì bạn phải mất thời gian đọc, nghiên cứu mà bạn có đọc có nghiên cứu cũng không thể hiểu được bằng chúng tôi vì chúng tôi là Luật Sư, chúng tôi giải quyết vấn đề của bạn là đã phải đọc, phải nghiên cứu và quan trọng hơn chúng tôi giải quyết vấn đề của bạn dựa trên kinh nghiệm, chuyên môn của mình vì vậy việc của bạn là gọi ngay cho Luật Sư để được tư vấn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách.!.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Chuyển nhượng đất ở TP HCM như thế nào là trái luật?

Sáng qua, trước khoảng 700 chủ đầu tư các dự án kinh doanh nhà ở, và cán bộ quận huyện, phường xã, Sở Địa chính thành phố đã hướng dẫn một số điểm trong Chỉ thị 08 của UBND thành phố về tăng cường quản lý đất đai. Sở chỉ ra các dấu hiệu của việc chuyển nhượng đất trái luật, và các vi phạm đất đai khác.

Theo Sở Địa chính, việc chuyển nhượng đất trái pháp luật gồm:

1. Tất cả các hành vi mua bán hoặc chuyển nhượng đất đai trước ngày 15/10/1993;

2. Hành vi chuyển nhượng từ 15/10/1993 đến 13/4/1999, nếu việc chuyển nhượng không qua chính quyền địa phương, không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không đảm bảo các điều kiện chung theo Bộ luật Dân sự;

3. Hành vi chuyển nhượng sau 13/4/1999, nếu chuyển nhượng không có giấy chứng nhận, không đúng mẫu hợp đồng, không qua chính quyền phường, quận, không đảm bảo các điều kiện theo quy định pháp luật. Trường hợp chuyển nhượng chỉ thông qua chính quyền phường, xã, thị trấn nhưng không qua chính quyền quận, huyện là chưa có giá trị pháp lý.

Việc lấn chiếm đất đai được xác định qua các hành vi: Tự tiện di chuyển mốc giới khu đất hoặc sử dụng quá diện tích được phép sử dụng; chiếm dụng đất công trình công cộng, đất an ninh quốc phòng, và đất thuộc khu vực chưa sử dụng; đất do Nhà nước chưa giao cho ai sử dụng và đất công ích, đất sử dụng sau Luật Đất đai 1988 mà người đang sử dụng không có giấy tờ hoặc đất mua của người chiếm đất.

Đất sử dụng không đúng mục đích biểu hiện qua việc người sử dụng tự ý dùng vào mục đích khác không theo đúng mục đích, chỉ tiêu loại đất đã ghi trên quyết định giao đất, cho thuê, cấp giấy chứng nhận.

Sở Địa chính hướng dẫn, sau 12 tháng được cấp phép, giao, cho thuê đất, cho thay đổi mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà chủ đất không đầu tư, sử dụng đất thì bị thu hồi. Không đầu tư sử dụng đất được hiểu là: Nhận đất không đầu tư chi phí về vốn và lao động làm thay đổi hiện trạng khi nhận đất theo mục đích được giao đất; không sử dụng liên tục 12 tháng nếu không vì lý do khách quan và không xin phép.

Điều kiện để chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp:

1. Bên chuyển nhượng chuyển đến nơi cư trú khác, chuyển sang làm nghề khác, không còn hoặc không có khả năng trực tiếp lao động.

2. Bên nhận chuyển nhượng đảm bảo hạn mức 3 ha, trên mức đó phải chuyển sang thuê đất (có cam kết).

Đất chuyển nhượng không được bỏ hoang. Đối với đất lúa mà khu vực quy hoạch sản xuất lúa thì người nhận chuyển nhượng phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Người nhận chuyển nhượng phải chấp hành quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chỉ được nhận tiền đền bù giải tỏa theo giá đất nông nghiệp đã quy định khi triển khai thực hiện các dự án đầu tư theo quy hoạch được duyệt.

Sở Địa chính khẳng định, chỉ cấp giấy chủ quyền nhà đất (giấy hồng) hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho các dự án sau khi dự án có được biên bản kiểm tra đạt yêu cầu.

Thanh Niên

Vụ án tranh chấp đất đai là gì ? Tại sao cần thuê luật sư tham gia giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án ?

Vụ án tranh chấp đất đai được hiểu là những tranh chấp về quyền và nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo trình tự, thủ tục khởi kiện để Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết theo luật định.

Đất đai luôn được xem là một tư liệu sản xuất quan trong của người dân trong mọi thời kỳ phát triển của lịch sử, các tranh chấp trong lĩnh vực đất đai diễn biến hết sức đa dạng trong đời sống xã hội. Trong nhiều trường hợp các vụ việc tranh chấp đất đai không được giải quyết thấu tình đạt lý sẽ rất dễ bùng phát, khó kiểm soát và hậu quả khôn lường. Hiện nay có một số dạng tranh chấp đất đai phổ biến nhất là:

+ Tranh chấp để xác định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp, gồm:

- Tranh chấp về quyền sử dụng đất có liên quan đến tranh chấp về địa giới hành chính (Giữa người ở hai tỉnh/huyện/xã với nhau);

- Tranh chấp đòi lại đất, đòi lại tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất;

- Tranh chấp quyền sử dụng đất, tài sản ngắn liền với quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn;

- Tranh chấp quyền thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quyèn sử dụng đất;

- Tranh chấp giữa những người sử dụng với nhau về ranh giới giữa các vụ đất được phép sử dụng và quản lý;

- Tranh chấp giữa đồng bào đi xây dựng vùng kinh tế mới với đồng bào dân tộc ở lại;

- Tranh chấp giữa các nông trường, lâm trường và các tổ chức sử dụng đất khác của địa phương;

+ Tranh chấp phát sinh trong quá trình người sử dụng đất hợp pháp thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình, gồm:

- Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng gia trị quyền sử dụng đất;

- Tranh chấp do người khác gây thiệt hại hoặc hạn chế quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất;

- Tranh chấp về mục đích sử dụng, đặt biệt là tranh chấp về đất nông nghiệp với đất lâm nghiệp, giữa đất trồng lúa với đất nuôi tôm...;

- Chi phí thuê luật sư thấp nhưng mang lại hiệu quả pháp lý cao;

- Chất lượng dịch vụ luật sư uy tín, đảm bảo;

- Tiết kiệm thời gian, chi phí phát sinh khi khởi kiện tại Tòa án;

2. Nội dung dịch vụ luật sư tư vấn khởi kiện và tham gia giải quyết các vụ án tranh chấp đất đai:

Chúng tôi cử luật sư có kinh nghiệm thực tiễn và có trình độ pháp lý chuyên sâu trong lĩnh vực đất đai tham gia giải quyết các tranh chấp pháp lý ở các nội dung công việc cụ thể như sau:

+ Tư vấn quy định của pháp luật đất đai về vấn đề tranh chấp và xác lập các vấn đề pháp lý liên quan đến điều kiện khởi kiện theo luật: Tìm hiểu quy định của pháp luật cũng như xác định các điều kiện về thời hiệu khởi kiện, đánh giá khả năng khởi kiện...trong từng trường hợp cụ thể là nhân tố quan trọng trong giải quyết một vụ việc tranh chấp đất đai;

+ Thu thập chứng cứ, tài liệu chuẩn bị khởi kiện: Tài liệu, chứng cứ là những bằng chứng pháp lý quan trọng quyết định đến việc thành công hay thất bại của vụ án tranh chấp đất đai. Luật sư Gia Đình xây dựng một quy trình thu thập chứng cứ để đánh giá về tính khả thi của việc giải quyết tranh chấp tại tòa án;

+ Soạn thảo hồ sơ khởi kiện theo luật: Luật sư Gia Đình tư vấn lập và soạn thảo hồ sơ khởi kiện bao gồm những tài liệu pháp lý cơ bản (gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương; Giầy tờ hợp pháp chứng minh quyền thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; Giấy tờ mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Các giấy tờ khác như: Quyết định cấp đất, biên lai nộp phí, nộp tiền thuê... và các biên bản giải quyết, biên bản hòa giải của cơ quan chức năng.

+ Nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền giải quyết và cử luật sư đại diện bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của khách hàng tại Tòa án theo trình tự đã được quy định trong luật.

3. Hướng dẫn sử dụng dịch vụ luât sư tham gia khởi kiện và tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai:

Căn cứ vào từng giai đoạn của quá trình tranh chấp pháp luật về đất đai, nhà ở - Bạn có thể sử dụng một trong các hình thức dịch vụ tư vấn pháp luật đất đai hoặc thuê luật sư tham gia giải quyết tranh chấp của Luật sư Gia Đình.

Cách thức thứ nhất: Đối với những nội dung vướng mắc về pháp luật đất đai, hoặc những nội dung tranh chấp trong phạm vi gia đình hoặc những vấn đề tranh chấp nhỏ khác... Bạn cần ý kiến tư vấn của luật sư chuyên trách trong lĩnh vực đất đai, Bạn Chỉ cần sử dụng điện thoại di động hoặc điện thoại cố định và gọi tới số 0972238006 để được tư vấn và hướng dẫn cụ thế.

Giải quyết tranh chấp đất đai là một quá trình dài bao gồm nhiều giai đoạn. Hòa giải là giai đoạn đầu tiên và bắt buộc. Sau khi hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì các bên tranh chấp mới được quyền làm thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai. Việc làm thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai có thể theo thủ tục tố tụng hành chính hoặc tố tụng dân sự tùy vào từng trường hợp. Để làm rõ hơn vấn đề này, chúng tôi xin gửi đến quý bạn đọc các thủ tục cơ bản trong quá trình làm thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai như sau:

THỨ HAI, THỦ TỤC  KHỞI KIỆN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN:

BƯỚC 1: Nguyên đơn nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nơi có đất đang tranh chấp kèm theo tài liệu, chứng cứ;

BƯỚC 2: Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí;

Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí;