Ngày nay, các giao dịch liên quan đến nhà đất diễn ra khá phổ biến. Theo quy định của pháp luật thì những giao dịch này phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của nhà nước về hình thức và nội dung nhằm đảm bảo tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều trường hợp các hợp đồng mua bán nhà đất không tuân thủ các yêu cầu cơ bản dẫn đến tranh chấp về các loại hợp đồng này càng gia tăng. Vậy thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng mua bán nhà đất sẽ tiến hành như thế nào, mời Quý độc giả tham khảo qua bài tư vấn sau.

1.   Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán đất

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

Dịch vụ Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai : Hiện nay, đất đai là một trong những vấn đề rất được quan tâm vì nó liên quan đến đời sống, kinh tế của con người. Có rất nhiều vấn đề liên quan đến đất đai mà cần có sự tư vấn của Luật sư.

Bước 1: Xác định điều kiện khởi kiện và các điều kiện khác

Luật sư Gia Đình tư vấn xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết, xét xử trong mỗi vụ án việc xác định thẩm quyền theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, cụ thể như sau:

+   Xác đinh vụ việc có thuộc một trong các loại việc theo quy định;

+   Xác định vụ việc đúng với cấp Tòa án có thẩm quyền giải quyết.

Quyết định giám đốc thẩm 573/2013/DS-GĐT ngày 16/12/2013 về vụ án dân sự tranh chấp thừa kế tài sản

1 - Tranh chấp đất đai là gì?

 

Theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Theo đó, tranh chấp đất đai gồm 02 loại chủ yếu sau:

- Loại 1: Tranh chấp về ranh giới giữa các thửa đất liền kề;

1. Dịch vụ tranh tụng vụ án đất đai 

- Tranh chấp trong các dự án bất động sản;

- Giải quyết tranh chấp trong thừa kế liên quan đến đất;

- Thủ tục cho tặng đất;

• Tranh chấp về việc xác định chủ sở hữu, quyền sử dụng của tài sản nhà đất.
• Tranh chấp giữa các bên trong hợp đồng chuyên nhượng, mua bán, cho thuê nhà đất.
• Tranh chấp quyền thừa kế và phân chia tài sản ly hôn liên quan đến nhà ở, đất đai.
• Tranh chấp về ranh giới đất đai, nhà ở.
• Tranh chấp về bồi thường, tái định cư.

Các dạng tranh chấp đất đai

Theo Khoản 24, Điều 3, Luật Đất đai 2013 thì tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Trong khái niệm này chúng ta cần lưu ý: đối tượng của tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu đất, các chủ thể tham gia tranh chấp không phải là các chủ thể có quyền sở hữu đối với đất. Đây là điều không phải bàn cãi vì Điều 53, Hiến pháp 2013 hay điều 4, Luật đất đai 2013 quy định rất rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

Trên thực tế, tranh chấp đất đai không chỉ là hiện tượng phổ biến mà trong đó còn hết sức đa dạng về chủ thể cũng như nội dung tranh chấp. Tuy nhiên, về cơ bản tranh chấp đất đai được chia thành ba dạng như sau:

Dịch vụ luật sư tư vấn pháp luật đất đai của chúng tôi gồm:

Luật Sư là người có trình độ, có kiến thức pháp luật sâu rộng;

     Luật sư là người có thường xuyên đọc và nghiên cứu và áp dụng pháp luật vì vậy Luật Sư giải quyết vấn đề một cách linh hoạt dựa trên kinh nghiệm của mình;

     Luật sư là người được đào tạo không chỉ đơn thuần là kiến thức pháp luật mà còn được đào tạo nghề, đào đạo nghiệp vụ, đó là kỹ năng hành nghề Luật Sư do vậy Luật Sư sẽ là người tư vấn vấn, giải quyết tốt nhất vấn đề của bạn.

     Luật Sư phải là người có đủ điều kiện hành nghề theo quy định của pháp luật và tham gia hoạt động tư vấn và tố tụng theo yêu cầu của cá nhân, tổ chức nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức yêu cầu trợ giúp.

     Vì vậy cách tốt nhất để giải quyết vướng mắc của bạn là bạn hãy gọi ngay cho Luật Sư, mọi vấn đề hãy để Luật Sư tư vấn và định hướng pháp lý giải quyết cho bạn vì chúng tôi là một trong những đơn vị giải đáp thắc mắc vềthủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tốt nhất hiện nay, Luật Sư Luật sư Gia Đình đã tiếp nhận và giải đáp hàng triệu câu hỏi qua Tổng đài tư vấn về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất có giá trị lớn vì vậy các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai đang bị quá tải tại các cơ quan nhà nước, có hàng nghìn hồ sơ cần giải quyết, có hàng nghìn câu hỏi liên đến đất đai cần được trả lời, có hàng nghìn tranh chấp đang cần xử lý, lắm bắt được vấn đề đó Luật sư Gia Đình đã được cấp giấy phép để hỗ trợ cho cơ quan nhà nước trong việc trả lời các câu hỏi, thắc mắc của cá nhân tổ chức các thắc mắc liên quan đến đất đai góp phần giảm tải cho các cơ quan hành chính.  

Thứ nhất: Các hình thức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu đối với đất;

• Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ lần đầu với nhà chung cư ký với chủ đầu tư, nhà chung cư mua qua hợp đồng ủy quyền, nhà chung do tái định cư, nhà chung cư được phân; 

• Thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) do nhận chuyển nhượng đối với nhà đất và chung cư;

• Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) do tách thửa đất; hợp thửa đất- 

• Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) do bị mất;

• Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) theo văn bản khai nhận di sản thửa kế theo pháp luật và di chúc;

• Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) do được nhận tặng cho;

• Thủ tục đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) do bị nhầm về diện tích, tên, tuổi, số chứng minh nhân dân, địa chỉ v..v..v.

• Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đối với Công ty.

• Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cấp sổ đỏ theo quyết định giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất v…v…v.

• Tài sản do bố mẹ để lại có phải làm thừa kế hay di chúc hay biên bản họp gia đình không thì mới cấp được sổ đỏ.

• Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do sử dụng ổn định trước năm 1993, 2003, 2013.

• Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp chỉ có giấy viết tay không có công chứng, chứng thực.

• Cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở khi không có giấy tờ mua bán.

• Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất bị xử phạt vi phạm hành chính, do lấn chiếm đất đai, hoặc bị thu hồi hoặc đã hết quy hoạch.

• Cấp giấy  chứng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp bị thu hồi một phần thửa đất, đất được nhà nước giao, nhà hóa giá, do cơ quan, xi nghiệp, công ty giao cho cán bộ công nhân viên.

Thư hai: Tư vấn trình tự, thủ tục, hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);

• Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);

• Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);

• Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);

• Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);

• Thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);

• Hồ sơ và trình tự thủ tục nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại UBND xã, Phường, Văn phòng đăng ký đất đai, Sở tài nguyên và môi trường.

• Hồ sơ kê khai thuế tại UBND xã, phường, tại chi cục cục thuế quận, huyện.

Thứ hai: Tư vấn giải quyết những vướng mắc khi thực hiện thủ tục cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ):

• Vướng mắc khi thiếu một trong các loại giấy tờ để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);

• Vướng mắc liên quan đến nguồn gốc đất khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);

• Vướng mắc về chi phí khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);

• Căn cứ để miễn tiền thuế khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);

• Vướng mắc về tiền thuế khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);

• Những vướng mắc về diện tích sai lệch không khớp với thực tế sử dụng;

• Cách giải quyết cấp sổ đỏ khi đất đang bị tranh chấp;

• Vướng mắc về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) trong những trường hợp đặc biệt như bị mất, bị cháy v…v…v.

• Vướng mắc khi nộp hồ sơ tại UBND xã, phường đối với trường hợp cấp sổ đỏ lần đầu mà UBND xã phường không nhận hồ sơ với lý do chưa đến đợt cấp hoặc khi nào cấp sẽ báo hoặc do thiếu hồ sơ thì phải làm như thế nào.

• Những vướng mắc trong trường hợp không có giấy tơ mua bán, chuyển nhượng có được cấp giấy chứng nhận không và có bắt buộc phải có giấy tờ mua bán, chuyên nhượng không. 

• Vướng mắc trong hợp đồng mua nhà đất từ nâu mà không lập hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nay cấp sổ đỏ nhất thiết phải có hợp đồng không.

• Mua nhà đất từ lâu nay không gặp được chủ nhà thì làm thế nào để cấp được sổ đỏ.

Thứ ba: Vì sao chọn tư vấn qua tổng đài.

• Tư vấn thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) – là một thế mạnh tuyệt đối của Luật sư Gia Đình

• Gặp trực tiếp luật sư nhiều kinh nghiệm tư vấn luật đất đai;

• Giải quyết nhanh chóng nhất vấn đề của mình;

• Tiết kiệm thời gian, công sức và chi phí đi lại của khách hàng;

• Giúp khách hàng có hướng giải quyết và sử dụng dụng các dịch vụ pháp lý;

• Chúng tôi tin chắc rằng vấn đề của bạn sẽ được luật sư tư vấn và giải quyết một cách nhanh nhất, chính xác nhất và hiệu quả nhất.

Thứ tư, hình thức liên hệ tư vấn thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

• Tư vấn qua 0972238006

      Nếu bạn đang gặp một trong những vướng mắc trên mà không thể tự mình quyết định được thì tốt nhất bạn nên gọi  ngay cho Luật Sư thay vì bạn phải mất thời gian đọc, nghiên cứu mà bạn có đọc có nghiên cứu cũng không thể hiểu được bằng chúng tôi vì chúng tôi là Luật Sư, chúng tôi giải quyết vấn đề của bạn là đã phải đọc, phải nghiên cứu và quan trọng hơn chúng tôi giải quyết vấn đề của bạn dựa trên kinh nghiệm, chuyên môn của mình vì vậy việc của bạn là gọi ngay cho Luật Sư để được tư vấn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách.!.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Chuyển nhượng đất ở TP HCM như thế nào là trái luật?

Sáng qua, trước khoảng 700 chủ đầu tư các dự án kinh doanh nhà ở, và cán bộ quận huyện, phường xã, Sở Địa chính thành phố đã hướng dẫn một số điểm trong Chỉ thị 08 của UBND thành phố về tăng cường quản lý đất đai. Sở chỉ ra các dấu hiệu của việc chuyển nhượng đất trái luật, và các vi phạm đất đai khác.

Theo Sở Địa chính, việc chuyển nhượng đất trái pháp luật gồm:

1. Tất cả các hành vi mua bán hoặc chuyển nhượng đất đai trước ngày 15/10/1993;

2. Hành vi chuyển nhượng từ 15/10/1993 đến 13/4/1999, nếu việc chuyển nhượng không qua chính quyền địa phương, không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không đảm bảo các điều kiện chung theo Bộ luật Dân sự;

3. Hành vi chuyển nhượng sau 13/4/1999, nếu chuyển nhượng không có giấy chứng nhận, không đúng mẫu hợp đồng, không qua chính quyền phường, quận, không đảm bảo các điều kiện theo quy định pháp luật. Trường hợp chuyển nhượng chỉ thông qua chính quyền phường, xã, thị trấn nhưng không qua chính quyền quận, huyện là chưa có giá trị pháp lý.

Việc lấn chiếm đất đai được xác định qua các hành vi: Tự tiện di chuyển mốc giới khu đất hoặc sử dụng quá diện tích được phép sử dụng; chiếm dụng đất công trình công cộng, đất an ninh quốc phòng, và đất thuộc khu vực chưa sử dụng; đất do Nhà nước chưa giao cho ai sử dụng và đất công ích, đất sử dụng sau Luật Đất đai 1988 mà người đang sử dụng không có giấy tờ hoặc đất mua của người chiếm đất.

Đất sử dụng không đúng mục đích biểu hiện qua việc người sử dụng tự ý dùng vào mục đích khác không theo đúng mục đích, chỉ tiêu loại đất đã ghi trên quyết định giao đất, cho thuê, cấp giấy chứng nhận.

Sở Địa chính hướng dẫn, sau 12 tháng được cấp phép, giao, cho thuê đất, cho thay đổi mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà chủ đất không đầu tư, sử dụng đất thì bị thu hồi. Không đầu tư sử dụng đất được hiểu là: Nhận đất không đầu tư chi phí về vốn và lao động làm thay đổi hiện trạng khi nhận đất theo mục đích được giao đất; không sử dụng liên tục 12 tháng nếu không vì lý do khách quan và không xin phép.

Điều kiện để chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp:

1. Bên chuyển nhượng chuyển đến nơi cư trú khác, chuyển sang làm nghề khác, không còn hoặc không có khả năng trực tiếp lao động.

2. Bên nhận chuyển nhượng đảm bảo hạn mức 3 ha, trên mức đó phải chuyển sang thuê đất (có cam kết).

Đất chuyển nhượng không được bỏ hoang. Đối với đất lúa mà khu vực quy hoạch sản xuất lúa thì người nhận chuyển nhượng phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Người nhận chuyển nhượng phải chấp hành quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chỉ được nhận tiền đền bù giải tỏa theo giá đất nông nghiệp đã quy định khi triển khai thực hiện các dự án đầu tư theo quy hoạch được duyệt.

Sở Địa chính khẳng định, chỉ cấp giấy chủ quyền nhà đất (giấy hồng) hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho các dự án sau khi dự án có được biên bản kiểm tra đạt yêu cầu.

Thanh Niên