ĐỀ CƯƠNG BỒI DƯỠNG CHUYÊN MÔN, NGHIỆP VỤ LUẬT SƯ

(Cập Nhật Kiến Thức Pháp Luật Về Tranh Chấp Dân Sự, Luật Đất Đai Mới và Kỹ Năng Tranh Tụng; Quy Tắc Đạo Đức và Ứng Xử Hành Nghề Luật Sư)

PHẦN I: CẬP NHẬT KIẾN THỨC PHÁP LUẬT VỀ TRANH CHẤP DÂN SỰ, LUẬT ĐẤT ĐAI MỚI VÀ KỸ NĂNG TRANH TỤNG

I. TỔNG QUAN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

1.      Hiểu thế nào về tranh chấp đất đai?

Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai... các chủ thể tranh chấp đất đai chỉ là chủ thể quản lý và sử dụng đất, không có quyền sở hữu đối với đất đai. Một quan điểm khác cho rằng: Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể (sử dụng đất) trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đối với một (hoặc những) thửa đất nhất định...Tranh chấp đất đai có thể bao hàm cả các tranh chấp về địa giới giữa các đơn vị hành chính. Dưới góc độ là tranh chấp đất đai theo quy định của Luật đất đai cũ thì tranh chấp đất đai là mọi tranh chấp phát sinh trong quan hệ đất đai bao gồm tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, tranh chấp liên quan đến địa giới hành chính... Quan điểm này được nhiều cơ quan có thẩm quyền giải quyết chấp nhận trong giải quyết.

Hiến pháp 2013 ghi nhận Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Theo khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013, "Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai".Tranh chấp đất đai là dạng tranh chấp phổ biến, phức tạp nhất hiện nay do đó, để giải quyết tranh chấp đất đai cần phải xác định được các dạng tranh chấp đất đai phổ biến.Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền sử dụng đất nhưng không phải là tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.

Khoản 24, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 có một số quy định khác liên quan đến nội hàm của khái niệm tranh chấp đất đai như Khoản 14, Điều 22 quy định một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai là “Giải quyết tranh chấp về đất đai; Giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai”; Điều 203 quy định Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai (có thể thuộc về TAND hoặc Ủy ban nhân dân...).

2.       Đặc điểm của tranh chấp đất đai

Trên cơ sở các quy định của Hiến pháp, Luật đất đai và các văn bản pháp luật có liên quan đến đất đai (Bộ luật dân sự, Luật nhà ở , Luật xây dựng, Luật kinh doanh bất động sản, v.v.) vụ án tranh chấp đất đai có những đặc điểm sau đây:  

+ Đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý, quyền sử dụng và những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng một loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp;

+ Các chủ thể tranh chấp đất đai chỉ là chủ thể quản lý và sử dụng đất (được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất) hoặc người khác có quyền, nghĩa vụ liên quan đến thửa đất, không có quyền sở hữu đối với đất đai;

Trường hợp tranh chấp không phát sinh giữa những chủ thể này với nhau liên quan đến thửa đất thì đó là quan hệ tranh chấp khác. Ví dụ: tranh chấp phát sinh giữa người sử dụng đất với Cơ quan có thẩm quyền trong việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất thì đó là tranh chấp về khiếu kiện hành chính.

+ Nội dung của tranh chấp đất đai rất đa dạng và phức tạp. Đất đai đã trở thành loại hàng hóa đặc biệt có giá trị kinh tế và giá trị của nó được biến động theo nền kinh tế thị trường, từ đó việc quản lý và sử dụng đất đai không chỉ đơn thuần là việc khai thác giá trị sử dụng mà bao gồm cả giá trị sinh lời của đất. Khi nội dung quản lý và sử dụng đất phong phú và phức tạp thì phát sinh những mâu thuẫn, bất đồng xung quanh việc này cũng trở nên căng thẳng và trầm trọng hơn.

+ Tranh chấp đất đai luôn gắn liền với quá trình sử dụng đất của các chủ thể nên không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà Nước. Vì trước hết, khi xảy ra tranh chấp, một bên không thực hiện được những quyền của mình, do đó ảnh hưởng đến việc thực hiện các nghĩa vụ đối với nhà nước.

+ Đất đai có những mục đích sử dụng không giống nhau mà nhà làm luật gọi đó là mục đích sử dụng đất và loại đất.Như thế dẫn đến việc tranh chấp về đất đai sẽ bao gồm các bên khác nhau tham gia vào tranh chấp đó. Điều này dẫn đến một điều là tranh chấp đất đai cần phải nhanh chóng,tích cực chủ động giải quyết để bảo đảm quyền lợi của các bên, tránh tình trạng kéo dài, có tổ chức và đông người tham gia.

3.      Những tranh chấp về đất đai thường phát sinh trong thực tiễn

Quan hệ pháp luật về đất đai rất phức tạp, trải qua nhiều thể chế về đất đai rất khác nhau, với nhiều giấy tờ không thống nhất được cấp  ở nhiều thời kỳ lịch sử bao gồ m cả những giấy tờ viết tay. Tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh trong quan hệ giữa chủ sở hữu qua các thời kỳ, giữa chủ sở hữu đất với người sử dụng đất, giữa những người  sử dụng đất với nhau. Tranh chấp đất đai thường phát sinh từ quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý, sử dụng đất, giao dịch về đất đai, v.v..Trong thực tiễn, tranh chấp về đất đai thường bao gồm:

- Tranh chấp về đất đai trong quan hệ giữa chủ sở hữu đất đai (do Nhà nước làm đại diện) với người sử dụng đất (tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư). 

- Tranh chấp về đất đai trong quan hệ giữa những người sử dụng đất (thông thường còn được gọi là chủ sử dụng đất) với nhau. 

a) Tranh chấp về đất đai trong quan hệ giữa chủ sở hữu đất đai (Nhà nước đại diện) vớ i người sử dụng đất (tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư):  

Loại này bao gồm các tranh chấp:  

- Thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất. 

- Thực hiện các thủ tục hành chính về đất.

- Cấp, thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

- Giao đất, thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư  khi thu hồi đất. 

- Giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai. 

- Xử phạt vi phạm hành chính về đất đai. 

- Đấu giá quyền sử dụng đất. 

- Chế độ phân loại và sử dụng các loại đất. 

- Các thủ tục hành chính về đất đai. 

b) Tranh chấp về đất đai trong quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhau: 

Các loại tranh chấp đất đai này bao gồm: 

- Tranh chấp đất đai phát sinh từ các quan hệ dân sự, hôn nhân gia đình (thừa kế, ly hôn, v.v.). 

- Tranh chấp đất đai phát sinh từ quan hệ giao dịch về chuyển  quyền sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, v.v.). 

- Tranh chấp về lấn chiếm đất, ranh giới đất, cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn trên đất. 

- Tranh chấp quyền về lối đi qua thửa đất liền kề . 

- Tranh chấp về đất đai liên quan đến tiêu nước, tưới nước trong canh tác, cấp, thoát nước, cấp khí gas, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác. 

- Tranh chấp đất đai trong thực hiện các dự án bất động sản nhà ở thương mại, nhà ở xã hội (tranh chấp liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai). 

- Tranh chấp đất đai trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư bất động sản có quyền sử dụng đất. 

- Tranh chấp đất đai trong các hợp đồng vay tài sản, hợp đồng tín dụng có cầm cố , thế chấp quyền sử dụng đất, có đăng ký giao dịch bảo đảm.

- Tranh chấp đất đai trong quá trình thi hành án đối với bản án dân sự, đối với bản án hành chính và đối với bản án hình sự có liên quan đến đất đai, quyền sử dụng đất, v.v.. 

- Tranh chấp tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong trường hợp đất bị thu hồi để thực hiện dự án. 

- Tranh chấp liên quan đến góp vốn bằng quyền sử dụng đất, giá trị quyền sử dụng đất. 

- Tranh chấp liên quan đến bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, giá trị  quyền sử dụng đất. 

- Tranh chấp về việc nhận đứng tên dùm quyền sử dụng đất.

- Tranh chấp chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề. 

4.      Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

a) Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính:

- Giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải cơ sở (Điều 202 Luật đất đai năm 2013): 

+ Phải có đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai. 

+ Thành phần hòa giải: Đại diện Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp, đại diện Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, của tổ chức thành viên của Mặt trận, của tổ chức xã hội. 

+ Thời hạn tổ chức hòa giải: Không quá 45 ngày kể từ ngày Ủy bản nhân dân xã, phường, thị trấn nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai. 

+ Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp,  lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. 

Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về  ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh  chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi  đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.  

- Giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp hòa giải ở cơ sở không thành (Điều 203 Luật đất đai năm 2013): 

+ Trường hợp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013, hoặc có tranh chấp tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết. 

+ Trường hợp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc  không có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai cách giải quyết như sau:  

·        Thứ nhất: Nộp đơn khở i kiện tại tòa án có thẩm quyền (nơi có đất tranh chấp) theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự hiện hành.

·        Thứ hai: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định, như sau:  

+ Trường hợp tranh chấp cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư với nhau thì yêu cầu Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp giải quyết. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ  tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện thì có quyền: Khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định của  Luật tố tụng hành chính hiện hành. 

+ Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết. Nếu không đồng ý vớ i quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì : Khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, hoặc khởi  kiện tại tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính. Người có thẩm  quyền giải quyết tranh chấp đất đai phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không  chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành. 

- Giải quyết khiếu nại về đất đai: 

+ Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến  sử dụng đất có quyền khiếu nại quyết định hành chính hoặc hành vi  hành chính về quản lý đất đai. 

+ Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành  vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu  nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành  vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố  tụng hành chính. 

Trong các trường hợp này, Luật sư phải nắm rõ và thực hiện theo  đúng Luật khiếu nại năm 2011, Luật tố tụng hành chính năm 2015. 

- Giải quyết tố cáo về đất đai: 

+ Cá nhân có quyền tố cáo vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai. 

+ Việc giải quyết tố cáo vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất  đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố cáo. 

Trong trường hợp này, Luật sư phải nắm rõ và thực hiện theo đúng  Luật tố cáo năm 2011. 

b) Giải quyết tranh chấp đất đai trong tố tụng dân sự:  

Về giải quyết tranh chấp đất đai trong tố tụng dân sự, Luật sư cần quan tâm các vấn đề như sau:  

Thứ nhất, trừ trường hợp tranh chấp đất đai trong vụ án tranh chấp thừa kế, tranh chấp tài sản của vợ chồng trong vụ án ly hôn, hay tranh chấp tài sản vợ chồng sau khi ly hôn, các tranh chấp đất đai theo Luật  đất đai phải được hòa giải ở cơ sở , tại Ủy ban nhân dân xã , phườ ng, thị  trấn nơi có đất tranh chấp trước khi khở i kiện. Vì vậ y, hồ sơ khở i kiện vụ án tranh chấp đất đai phải kèm theo biên bản hòa giải không thành ở cơ sở (Ủy ban nhân dân xã , phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp). 

Thứ hai, thành phần tham gia hòa giải tranh chấp đất đai ở cơ sở do Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn tổ chứ c, phải có đầ y đủ  thà nh phầ n tham dự như đại diện Ủy ban nhân dân, đại diện Mặt trận  Tổ quốc, thành viên của Mặt trận Tổ quốc, của tổ chức xã hội, v.v., nếu không đủ thành phần tham gia hòa giải tranh chấp đất đai, Tòa án sẽ yêu cầu hòa giải lại với đầy đủ thành phần. 

Thứ ba, tranh chấp đất đai phải nêu rõ đặc điểm của thửa đất tranh chấp, số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, địa chỉ nơi có đất tranh chấp, v.v..  Nếu thửa đất tranh chấp có số thửa, số tờ bản đồ khác nhau qua các thời  kỳ đăng ký, thống kê đất đai của Nhà nước, kể cả trường hợp của chế độ cũ, thì cũng phải nêu rõ để không gặp phức tạp, khó khăn khi Tòa án giải quyết và khi thi hành án. 

Thứ tư, diện tích thửa đất, phần đất tranh chấ p phải được nêu rõ  trong biên bản hòa giải vì nếu khi hòa giải diện tích nhỏ, khi Tòa án thụ lý diện tích lớn hơn thì thẩm phán có thể yêu cầu hòa giải phần diện tích chênh lệch. Hơn nữa khi khởi kiện, nếu tranh chấp diện tích thửa đất nhỏ hơn khi đo đạc thực tế trong quá trình Tòa án thụ lý thì Tòa án có quyền yêu cầu nộp bổ sung tiền tạm ứng án phí đối với phần diện tích đất chênh lệch. 

Thực tế, giấy tờ về đất đai có rất nhiều loại, trải qua nhiều thời kỳ lịch sử. Vì vậy, Luật sư cần biết rõ, theo pháp luật hiện hành về đất đai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (màu hồng) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhậ n quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. 

II. KỸ NĂNG HÀNH NGHỀ LUẬT SƯ TRONG THAM GIA GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

1.      Kỹ năng của luật sư trong hoạt động thu thập, nghiên cứu, đánh giá sử dụng chứng cứ ở giai đoạn tiếp xúc khách hàng.

Đây là giai đoạn có thể nói Luật sư phải chủ động thu thập, khai thác đầy đủ các chứng cứ có từ khách hàng của minh. Bên cạnh đó. Luật sư còn phải sử dụng đến kỹ năng phân tích cũng như nghiên các chứng cứ liên quan đến vụ án. Tuy nhiên trong giai đoạn này, chứng cứ chi được đánh giá dưới dạng sơ bộ, chưa chỉ tiết và chính xác hoàn toàn.  Trong đó, chứng cứ trong giai đoạn này chủ yếu Luật sư căn cứ vào hồ sơ vụ việc mã khách hàng cung cấp. Tùy vào từng trường hợp cụ thể mà Luật sư xem xét là với những chứng cứ ây đã đầy đủ cơ sở để tiến hành vụ việc cho khách hàng hay chưa? Và khách hàng cần phải bổ sung them những tài liệu chứng cứ nào nữa không?

Trong một vụ án dân sự liên quan đến đất đai và nhà cửa thông thường có rất nhiều loại chứng cứ khác nhau, do đó vai trò của luật sự là phải hướng dẫn khách hàng nắm bắt được sơ bộ chứng cứ nào là quan trọng đối với việc xem xét và giải quyết vụ án, trên cơ sở đó giúp cho khách hàng tập hợp các chứng cứ lại. Thông thường các chứng cứ được sắp xếp theo thứ tự ngày tháng, nội dung hoặc theo hình thức của chúng cử đó. Đối với những chứng cử là bán gốc dầy nhất thì cần phải photo công chúng lại các bản đó. Đối với những tài liệu là tiếng nước ngoài thì phải dịch có công chứng để tăng thêm giá trị tài liệu Tất cả các chứng cứ đã thu thập được phải nhẫn ra làm 02 bản để nộp lại cho Tòa án 01 bản và lưu giữ lại 01 bản. Việc cung cấp các chứng cứ này cho Tòa án vào thời điểm nào là do Luật sư quyết định.

Có những lúc Luật sư phải tự mình đi thu thập, xác minh chứng cứ tại một số cơ quan, xí nghiệp, địa phương mà khách hàng không thể làm được. Vấn đề tìm ra chứng cứ và cung cấp chứng cứ là cực kỳ quan trọng trong vụ án về nhà đất. Nhiều tranh chấp về nhà đất có nguồn gốc hàng chục năm và bị mai một theo thời gian. Có những chứng cứ được thể hiện dưới hình thức hết sức đơn sơ như những tờ giấy rách cũ kỹ nhưng nội dung lại hết sức quan trọng có khả năng quyết định việc thắng thua. Vi vậy nhiều trường hợp đòi hỏi phải có luật sư thu thập. Những chứng cư, tài liệu mà Luật sư thu thập được cần phải thông báo cho khách hàng của minh đồng thời cũng cần thiết phải cung cấp cho Tòa án.

Ngoài ra Luật sư phải xác định chứng cứ có lợi cho thân chủ của mình và đâu là những chứng cứ bất lợi cho thân chủ của mình. Nếu thấy chứng cứ bất lợi cho họ thi Luật sư không khai thác các chứng cứ đó, biết tận dụng các chứng cử có lợi cho thân chủ mình một cách triệt để.

2.      Hướng dẫn khách hàng thu thập chứng cứ

Luật sư nên tham dự các lần lấy lời khai tại tòa cùng với khách hàng, để khách hàng yên tâm hơn và có thể trao đổi ý kiến với luật sư. Trong khi tham dự lấy lời khai, luật sư có thể xin tham gia ý kiến để giúp khách hàng trình bày rõ hơn về sự thật vụ án.

Cần hướng dẫn khách hàng một số công việc cần thiết khi họ phải trả lời các câu hỏi trước Tòa liên quan đến cung cấp chứng cứ. Nên cho họ biết rằng họ có thể từ chối bất kỳ câu hỏi hoặc nhờ Luật sư trả lời hộ trong trường hợp cần thiết Cần hướng dẫn khách hàng một số công việc cần thiết khi họ phải trả lời các câu hội trước Tòa liên quan đến cung cấp chứng cứ. Nên cho họ biết rằng họ có thể từ chối bất kỳ câu hỏi hoặc nhờ Luật sư trả lời hộ trong trường hợp cần thiết

Luật sư cần hướng dẫn đương sự hoặc giúp đỡ đương sự tự thu thập chứng cứ sao cho phù hợp với quy định tại Điều 81, Điều 82 Bộ luật tố tụng dân sự:

Thứ nhất: Đối với tài liệu đọc được nội dung thi phải là bản chính hoặc bản sao có công chúng chứng thực. Luật sư nên hướng dẫn khách hàng sao thành nhiều bản để tránh trường hợp thất lạc.

Thứ hai: Đối với các tài liệu nghe được, nhìn được pahi kèm theo văn bản xác nhận xuất xứ của tài liệu đó hoặc văn bản về sự việc liên quan tới việc thu âm, thu hình theo Khoản 2 Điều 83 BLTTDS. Luật sư nên hướng dẫn khách hàng gửi kèm các chứng cứ này theo đơn khởi kiện.

Thứ ba: đối với vật chứng phải là hiện vật gốc liên quan đến vụ việc dân sự theo quy định tại khoản 3 Điều 83 BLTTDS. Luật sư cần hỏi rõ đương sự nếu khẳng định chắc chắn đó là hiện gốc liên quan đến vụ việc tranh chấp thì mới sử dụng làm chứng cứ

Thứ tư: Các tập quản nếu được cộng đồng nơi có tập quán thừa nhận cũng được xem là chứng cứ. Luật sư cần giải thích cho khách hàng biết rõ để được coi là tập quán được cộng đồng thừa nhận thì phải hội đủ những yếu tố nào....

3.       Kỹ năng tranh tụng của Luật sư khi tham gia giải quyết một số vụ tranh chấp đất đai phổ biến

3.1 Một số vấn đề về tố tụng

Các quy định chung về giao dịch, về hợp đồng trong Bộ luật dân sự (BLDS) và Bộ luật tố tụng dân sự (BLTTDS) cũng được áp dụng đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, cần lưu ý một số vấn đề đặc thù riêng, thường có nhận thức, áp dụng không đúng, không thống nhất trong thực tiễn như sau:

3.1.1 Về thời hiệu khởi kiện

Đối với hợp đồng về quyền sử dụng (HĐVQSD) đất được xác lập từ ngày 01/07/2016 (ngày BLTTDS năm 2015 có hiệu lực) Phải áp dụng các quy định về thời hiệu của các văn bản pháp luật đó để xác định thời hiệu còn hay hết, không phân biệt giao dịch dân sự đó được thực hiện xong trước ngày 01/7/1996 hay từ ngày 01/7/1996. Trường hợp từ ngày 01/7/1996, các bên tham gia giao dịch dân sự có thoả thuận bổ sung thì cần phân biệt như sau:

– Trường hợp các bên đang tiếp tục thực hiện hợp đồng, có thoả thuận bổ sung mà thoả thuận đó là một phần không tách rời của hợp đồng đó thì việc xác định thời hiệu đối với hợp đồng nói chung (bao gồm cả thoả thuận mới) được thực hiện theo quy định của các văn bản pháp luật có hiệu lực tại thời điểm có thỏa thuận bổ sung.

Theo Điều 4 Nghị quyết số 02/2016/NQ-HĐTP ngày 30/6/2016 của Hội đồng Thẩm phán (HĐTP) Tòa án nhân dân tối cao, khi thụ lý, giải quyết vụ việc dân sự cần lưu ý: Thời điểm phát sinh tranh chấp, yêu cầu về dân sự quy định tại Điều 2 Nghị quyết số 103/2015/QH13 là ngày khởi kiện, ngày yêu cầu. Việc xác định ngày khởi kiện, ngày yêu cầu được thực hiện theo quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 190 BLTTDS năm 2015. Từ ngày 01/01/2017, Tòa án áp dụng quy định của BLTTDS và BLDS năm 2015 và luật khác có liên quan về thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu để thụ lý, giải quyết.

Đối với HĐVQSD đất được xác lập từ ngày 01/01/2005 mà BLDS và các văn bản pháp luật khác không quy định thời hiệu khởi kiện: Thời hiệu khởi kiện được thực hiện theo quy định tại Điều 159 BLTTDS năm 2004: Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 02 năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, cơ quan, tổ chức, lợi ích công cộng, lợi ích của Nhà nước bị xâm phạm.

3.1.2 Về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố HĐVQSD đất vô hiệu

Đối với HĐVQSD đất được giao kết từ ngày 01/01/2017 đến nay mà có yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu (theo Điều 132 BLDS năm 2015), cần phân biệt:

– Hợp đồng do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập thực hiện; hợp đồng được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép; hợp đồng do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình; hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu là 02 năm kể từ một trong các thời điểm sau:

+ Ngày người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết được hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;

+ Ngày người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;

+ Ngày người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;

+ Ngày người không nhận thức, làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch.

– Hợp đồng, vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội, hợp đồng giả tạo thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu không bị hạn chế. Điểm khác của BLDS năm 2015 và các BLDS trước đó là: BLDS năm 2015 quy định hợp đồng vi phạm điều cấm “của luật” còn ở các BLDS trước đó quy định hợp đồng vi phạm điều cấm của “pháp luật”. Vi phạm điều cấm của luật là vi phạm những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Hợp đồng có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì bị vô hiệu.

* Ngoài ra, cần lưu ý:

Thứ nhất, đối với HĐVQSD đất được giao kết trước ngày 01/7/1996Nội dung hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái với đạo đức xã hội; một hoặc các bên không có quyền giao kết hợp đồng (chủ thể giao kết hợp đồng không thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 3 Pháp lệnh HĐDS năm 1991) thì thời gian yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.

+  thuộc trường hợp quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 15 Pháp lệnh HĐDS năm 1991 bao gồm: HĐDS vô hiệu do người chưa thành niên xác lập, thực hiện (do có vi phạm quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 3 Pháp lệnh HĐDS năm 1991); do một bên bị nhầm lẫn về nội dung chủ yếu của hợp đồng; bị đe dọa hoặc bị lừa dối thì thời hạn yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại Điều 56 Pháp lệnh HĐDS năm 1991 là 03 năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập. Hết thời hạn 03 năm mà không có yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự đó có hiệu lực.

Trường hợp các bên vẫn thực hiện hợp đồng và phát sinh tranh chấp, một bên hoặc các bên khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết, nếu đã hết thời hạn 03 năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập, thì họ không có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu vì lý do vi phạm quy định khoản 2 hoặc khoản 3 Điều 15 Pháp lệnh HĐDS năm 1991. Trong trường hợp này, Toà án tiến hành giải quyết tranh chấp theo thủ tục chung.

Thứ ba, đối với HĐVQSD đất được giao kết từ ngày 01/7/1996 đến trước ngày 01/01/2006 mà có yêu cầu Toà án tuyên bố vô hiệu thì áp dụng các quy định tại Điều 136 BLDS năm 2005 về thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu.

Thứ tư, đối với HĐVQSD đất được giao kết từ ngày 01/01/2006 đến trước ngày 01/01/2017 mà có yêu cầu Toà án tuyên bố vô hiệu cần phân biệt:

+ Giao dịch do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội; giao dịch giả tạo thì không bị hạn chế về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu.

3.1.3 Về thẩm quyền giải quyết vụ án của Tòa án

Tranh chấp HĐCN, TC QSDĐ là tranh chấp hợp đồng dân sự theo quy định tại khoản 3 Điều 26 BLTTDS năm 2015 thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Căn cứ điểm a, b khoản 1 Điều 35 BLTTDS 2015, thẩm quyền giải quyết tranh chấp HĐCN, TC QSDĐ thuộc về Tòa án cấp huyện. Trường hợp có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án cấp tỉnh. Việc xác định thẩm quyền theo lãnh thổ đối với tranh chấp HĐCN, TC QSDĐ căn cứ vào khoản 1 Điều 39 BLTTDS năm 2015. Cần lưu ý đối với trường hợp vụ án dân sự đã được Tòa án thụ lý và đang giải quyết theo đúng quy định của BLTTDS về thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ thì phải được Tòa án đó tiếp tục giải quyết, cho dù trong quá trình giải quyết vụ án có sự thay đổi nơi cư trú, trụ sở hoặc địa chỉ giao dịch của đương sự. Quá trình yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp HĐCN, TC QSDĐ, nguyên đơn có quyền lựa chọn Tòa án (khoản 1 Điều 40 BLTTDS năm 2015). Tranh chấp phát sinh từ hợp đồng, nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi hợp đồng được thực hiện giải quyết. Nếu các bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở ở nhiều nơi khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi một trong các bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở giải quyết.

3.1.4  Xác định người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án

Việc xác định đầy đủ người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong việc giải quyết vụ án tranh chấp HĐCN, TC QSDĐ có ý nghĩa bảo đảm quyền và lợi ích của họ khi Tòa án giải quyết vụ án, hạn chế việc vụ án bị hủy khi có kháng cáo, kháng nghị. Do đó, cần lưu ý một số trường hợp sau để xác định đúng, đủ người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: QSD đất là đối tượng của hợp đồng đã được cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình và do hộ gia đình canh tác, sử dụng thì cần xác định các thành viên trong hộ gia đình được cấp giấy chứng nhận QSD đất, làm rõ tại thời điểm cấp giấy chứng nhận QSD đất hộ gia đình gồm những ai để đưa họ vào tham gia tố tụng trong vụ án (cần phân biệt “đất tranh chấp” chỉ dùng trong “tranh chấp đất đai”; còn đối với tranh chấp hợp HĐVQSD đất thì QSD đất là đối tượng của tranh chấp hợp đồng); QSD đất do bên thứ ba đang trực tiếp canh tác, sử dụng cần xem xét việc sử dụng đất của bên thứ ba là do được cho mượn, cho thuê, chuyển nhượng hay là hộ có đất giáp ranh đất tranh chấp tự ý lấn chiếm, sử dụng; trường hợp đất tranh chấp mà đương sự đã thế chấp cho Ngân hàng hoặc đất tranh chấp có tài sản của người thứ ba mà tài sản này có thể hình thành trước khi có tranh chấp hoặc trong quá trình Tòa án giải quyết. Thành viên hộ gia đình, bên thứ ba, ngân hàng… trong các trường hợp nêu trên phải được xác định là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án.

3.2 Một số nội dung khi giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCN QSD đất)Theo Điều 502 BLDS năm 2015, HĐCN QSD đất phải được lập thành văn bản, có hình thức phù hợp với quy định của BLDS, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định HĐCN QSD đất phải được công chứng, chứng thực, việc công chứng phải bảo đảm theo quy định của Luật Công chứng năm 2014. Trường hợp hợp đồng chỉ do hai bên ký kết, không được công chứng thì hợp đồng đó phải bảo đảm yếu tố hai bên đều tự nguyện và việc ký kết phải trước ngày 01/7/2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực) để tùy từng trường hợp áp dụng Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của HĐTP Tòa án nhân dân tối cao cho phù hợp. Nếu hợp đồng được chứng thực phải thực hiện theo thủ tục quy định tại Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký, chứng thực hợp đồng, giao dịch.

 thì áp dụng Điều 129 BLDS năm 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức và điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013. Thông thường, HĐCN QSD đất không tuân thủ các quy định về công chứng, chứng thực thì hợp đồng sẽ vô hiệu. Tuy nhiên, khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015 quy định đối với trường hợp giao dịch đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó mà các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực nữa.

+ Giao dịch xảy ra trước ngày 01/7/2004 thì căn cứ Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của HĐTP Tòa án nhân dân tối cao để giải quyết;

+ Giao dịch xảy ra từ ngày 01/01/2017 thì áp dụng Điều 129 BLDS năm 2015 làm căn cứ giải quyết;

+ Đối với các giao dịch xảy ra sau ngày 01/7/2004 thì giao dịch này phải bị xác định là vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu. Phụ thuộc vào thời gian xác lập giao dịch mà áp dụng quy định của Điều 137 BLDS năm 2005 hoặc Điều 131 BLDS năm 2015.

3.2.2 Điều kiện có hiệu lực của HĐCN QSD đất

– HĐCN QSD đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015;

– QSD đất chuyển nhượng phải đã có giấy chứng nhận QSD đất;

– QSD đất không bị kê biên bảo đảm thi hành án. Về nguyên tắc, nếu QSD đất được xem là nguồn tài sản của các cá nhân vi phạm pháp luật (hoặc đang là tài sản bảo đảm nghĩa vụ thanh toán dân sự) thì sẽ không được đưa ra làm tài sản chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng QSD đất thuộc diện bị kê biên tài sản để bảo đảm thi hành án là không hợp pháp và thuộc điều cấm của pháp luật đất đai. Do đó, giao dịch này sẽ bị vô hiệu.

– Đất chuyển nhượng còn phải bảo đảm diện tích tối thiểu để tách thửa theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất chuyển nhượng. Nếu vi phạm điều kiện này thì hợp đồng chuyển nhượng được xác định là vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được.

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng QSD đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng QSD đất.

– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, không có hộ khẩu tại địa phương không được nhận chuyển nhượng QSD đất trồng lúa.

Trước đây khi giải quyết đối với các trường hợp này thì Tòa án thường xác định hợp đồng vô hiệu. Tuy nhiên, thực tiễn phát sinh nhiều trường hợp việc chuyển nhượng đất có sự đồng ý của hai vợ chồng nhưng khi làm thủ tục chuyển nhượng chỉ có một bên đại diện ký hợp đồng, việc chuyển nhượng có hiệu lực pháp luật nhưng sau đó do nhiều nguyên nhân (giá đất tăng cao, mâu thuẫn vợ chồng phát sinh… ) nên lấy lý do một bên không ký vào hợp đồng để đề nghị tuyên hợp đồng vô hiệu, gây thiệt hại cho bên nhận chuyển nhượng. Để khắc phục vấn đề này, HĐTP Tòa án nhân dân tối cao đã thông qua Án lệ số 04/2016/AL ngày 06/4/2016; theo đó, nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất và công nhận hợp đồng.

b) Trường hợp nhà đất là di sản thừa kế và đã được một trong các đồng thừa kế chuyển nhượng

Căn cứ Điều 102 và Điều 212 BLDS năm 2015, việc chuyển nhượng đối với tài sản chung của hộ gia đình cần phải được sự đồng ý của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất và phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực theo quy định. Theo khoản 1 Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013 thì “HĐVQSD đất của hộ gia đình phải được người có tên trên giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên”. Theo khoản 5 Điều 14 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ thì “Người có tên trên giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về QSD đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật”.

3.2.5 Hợp đồng vô hiệu do giả tạo

Được xác định theo Điều 124 BLDS năm 2015. Trên thực tế, việc xác lập giao dịch chuyển nhượng QSD đất giả tạo thường nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế, phí đối với Nhà nước, trốn tránh nghĩa vụ thi hành án, che giấu hợp đồng vay tài sản. Tuy nhiên, việc đánh giá hợp đồng nào là giả tạo, hợp đồng nào là có thực, các bên tự nguyện hay bị cưỡng ép khi ký kết hợp đồng là rất khó khăn, đòi hỏi sự thận trọng, kĩ năng và kinh nghiệm trong việc đánh giá tài liệu, chứng cứ của vụ án.

Ví dụ, để bảo đảm cho hợp đồng vay tài sản, bên cho vay thường yêu cầu bên vay ký HĐCN QSD đất; hợp đồng cùng được công chứng, chứng thực; thậm chí, bên cho vay còn hoàn thành thủ tục sang tên và được cấp giấy chứng nhận QSD đất. Đặc điểm của dạng hợp đồng này là việc ký HĐCN QSD đất thường được thực hiện với giá chuyển nhượng thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế, QSD đất vẫn do người vay tài sản quản lý, sử dụng, xây nhà kiên cố và trồng cây lâu năm trên đất nhưng bên nhận chuyển nhượng không có ý kiến gì. Do đó, việc nhận biết hợp đồng chuyển nhượng giả tạo hay không cần lưu ý đến các yếu tố như: Ý chí của bên chuyển nhượng trong việc ký kết, xác lập giao dịch có hoàn toàn tự nguyện hay không? Có các tài liệu gì về việc vay tiền để chứng minh quan hệ vay tiền là có thật? Có việc giao nhận QSD đất trên thực tế không? Giá chuyển nhượng có phù hợp với giá thị trường, giá trị khoản vay (gốc và lãi) hay không? Đây là những vấn đề cần quan tâm để xác định tính có căn cứ của HĐCN QSD đất.

Khi có cơ sở xác định các bên xác lập hợp đồng giả tạo nhằm che giấu một hợp đồng khác thì áp dụng Điều 124 BLDS năm 2015 để xác định hợp đồng giả tạo vô hiệu, còn hợp đồng bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp hợp đồng đó cũng vô hiệu. Trường hợp xác lập hợp đồng giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì hợp đồng đó vô hiệu.

3.2.6 Về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

Tại khoản 2 Điều 133 BLDS năm 2015 quy định: “Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu…”. Để xác định giao dịch với người thứ ba có được bảo vệ hay không thì cần căn cứ vào các yếu tố sau đây:

– Nếu giao dịch với người thứ ba ngay tình được xác lập trước ngày 01/01/2017 thì giao dịch này vẫn bị xác định là vô hiệu (trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa).

– Nếu giao dịch với người thứ ba ngay tình được xác lập từ ngày 01/01/2017 thì căn cứ theo quy định tại Điều 133 BLDS năm 2015, giao dịch với người thứ ba không vô hiệu.

Tuy nhiên, khi xem xét giao dịch với người thứ ba phát sinh sau ngày 01/01/2017 thì không phải trường hợp nào người thứ ba cũng được bảo vệ mà phải là người thứ ba ngay tình. Do đó, khi kiểm sát cần chú ý xem xét việc người thứ ba có ngay tình hay không căn cứ vào những yếu tố như: Người thứ ba quan hệ như thế nào với các bên trong giao dịch vô hiệu trước đó? Khi thực hiện giao dịch thì họ có biết các bên có tranh chấp hay hợp đồng trước vô hiệu hay không? Đối với bên thứ ba là Ngân hàng khi nhận thế chấp thì có tiến hành xem xét, thẩm định tài sản thế chấp theo đúng trình tự, thủ tục hay không…. Nếu có căn cứ xác định người thứ ba không ngay tình thì cần tuyên giao dịch với người thứ ba vô hiệu.

Tại Công văn số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 của Tòa án nhân dân tối cao về việc giải đáp một số vướng mắc trong xét xử có hướng dẫn việc xem xét quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong một số trường hợp cụ thể, Kiểm sát viên cần tham khảo.

3.2.7 Giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu  

3.3 Một số nội dung khi giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (HĐTC QSD đất)

3.3.1 Về hình thức HĐTC QSD đất

HĐTC QSD đất phải thoả mãn các điều kiện về hình thức, cụ thể là: Hợp đồng phải được lập thành văn bản; phải có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Điều 167 Luật Đất đai năm 2013). Khoản 2 Điều 459 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký”; khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc tặng cho QSD đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính”.

3.3.2 Về điều kiện để tặng cho QSD đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, điều kiện tặng cho QSD đất được xác định như sau:

Một là, QSD đất được tặng cho đã có giấy chứng nhận QSD đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013, theo đó:

– Người tặng cho là người nhận được QSD đất thông qua thừa kế nhưng họ thuộc trường hợp không được cấp giấy chứng nhận QSD đất theo quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc người nước ngoài không được mua nhà ở gắn với QSD đất ở tại Việt Nam.

– Người tặng cho là người có QSD đất thông qua thừa kế mặc dù có đủ điều kiện nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận QSD đất.

Hai là, QSD đất tặng cho không có tranh chấp. Để bảo đảm quyền lợi cho các chủ thể khác cũng như tránh việc phát sinh các tranh chấp sau này bắt buộc các bên chỉ có thể thực hiện tặng cho QSD đất khi không có tranh chấp liên quan hoặc tranh chấp đã được giải quyết.

Ba là, QSD đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Bốn là, QSD đất được tặng cho phải còn trong thời gian sử dụng theo quy định của pháp luật. Đối với các trường hợp đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê có thời hạn thì khi hết thời hạn này, QSD đất của người được giao hoặc cho thuê cũng sẽ chấm dứt nên người sử dụng đất muốn thực hiện việc tặng cho QSD đất của mình phải thực hiện khi đất còn trong thời hạn sử dụng.

Ngoài ra, theo quy định tại các điều 191 và 192 Luật Đất đai năm 2013, khi thực hiện tặng cho QSD đất cho người khác phải bảo đảm thuộc những trường hợp pháp luật cho phép tặng cho. Đối với đất tặng cho là đất trồng lúa thì bên nhận tặng cho phải là cá nhân hoặc hộ gia đình trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp. Đối với đất ở hay đất nông nghiệp nằm trong phạm vi rừng phòng hộ, rừng đặc dụng (phân khu bảo vệ, phục hồi sinh thái) chỉ được tặng cho đối với người đang sinh sống trong khu vực này.

3.3.3 Về thời điểm có hiệu lực của HĐTC QSD đất

Khoản 1 Điều 401 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác”. Tại Điều 459 BLDS năm 2015 quy định: “Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản”. Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “HĐTC QSD đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực”.

Khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 quy định: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được Công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”.

Như vậy, HĐTC QSD đất phải được công chứng hoặc chứng thực và có hiệu lực kể từ thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực, còn việc tặng cho QSD đất phải đăng ký chuyển quyền và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

3.3.4 Về HĐTC QSD đất giữa cha mẹ và con:

– Trường hợp QSD đất đúng tên cả người cha và mẹ hoặc cá nhân cha hoặc mẹ thì cha, mẹ có toàn quyền định đoạt việc tặng cho. Đối với trường hợp người con đã có vợ hoặc chồng thì khi tặng cho cần thể hiện rõ trong hợp đồng nội dung muốn tặng riêng cho con hay tặng chung cho hai vợ chồng người con.

– Trường hợp QSD đất đứng tên hộ gia đình thì được xác định là tài sản chung của tất cả các thành viên trong hộ gia đình nên khi muốn tặng cho thì bắt buộc phải có sự đồng ý của tất cả thành viên.

3.3.5 Về tặng cho QSD đất có điều kiện

Tặng cho tài sản có điều kiện được quy định tại Điều 462 BLDS năm 2015. Việc tặng cho QSD đất có điều kiện cho phép bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Nếu bên nhận tặng cho không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ mà bên tặng cho yêu cầu thì bên tặng cho có quyền yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho bất cứ lúc nào.

3.3.6 HĐTC QSD đất vô hiệu

Về nguyên tắc, HĐTC QSD đất không thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực theo quy định của pháp luật thì các bên có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng tặng cho vô hiệu, cụ thể:

– Hợp đồng vô hiệu khi vi phạm điều kiện về chủ thể: Hợp đồng do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện.

– Hợp đồng vô hiệu do vi phạm về điều kiện ý chí gồm: HĐTC QSD đất vô hiệu do bị nhầm lẫn, có nghĩa là làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch (bên tặng cho có nhiều thửa đất muốn tặng cho thửa đất A nhưng lại tặng cho thửa đất B). HĐTC QSD đất vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép, nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó không tự nguyện khi xác lập giao dịch.

– HĐTC QSD đất vô hiệu do giả tạo: Khi các bên xác lập hợp đồng tặng cho giả tạo để che giấu một giao dịch khác thì hợp đồng tặng cho vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của BLDS hoặc luật khác có liên quan. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

– HĐTC QSD đất vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội: Tặng cho QSD đất khi đất đang là đối tượng tranh chấp, đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án, đang bị áp dụng biện pháp cấm chuyển dịch, tặng cho trong trường hợp pháp luật quy định không được tặng cho.

3.3.7 Áp dụng án lệ để giải quyết tranh chấp HĐTC QSD đất

Để giải quyết tranh chấp HĐTC QSD đất, HĐTP Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành các án lệ có liên quan như sau:

– Án lệ số 03/2016/AL ngày 06/4/2016 về giải quyết vụ án ly hôn trong đó công nhận việc tặng cho QSD đất giữa cha mẹ và con áp dụng trong trường hợp cha mẹ đã cho vợ chồng người con một diện tích đất và vợ chồng người con đã xây dựng nhà kiên cố trên diện tích đất đó để làm nơi ở, khi vợ chồng người con xây dựng nhà thì cha mẹ và những người khác trong gia đình không có ý kiến phản đối gì; vợ chồng người con đã sử dụng nhà, đất liên tục, công khai, ổn định và đã tiến hành việc kê khai đất, được cấp giấy chứng nhận QSD đất thì phải xác định vợ chồng người con đã được tặng cho QSD đất.

– Án lệ số 14/2017/AL ngày 14/12/2017 về công nhận điều kiện của HĐTC QSD đất mà điều kiện đó không được ghi trong hợp đồng, áp dụng đối với trường hợp HĐTC QSD đất không ghi điều kiện tặng cho nhưng tại các văn bản, tài liệu khác có liên quan thể hiện các bên đã có thỏa thuận, thống nhất về điều kiện tặng cho và điều kiện tặng cho là hợp pháp; trường hợp này, Tòa án phải công nhận điều kiện của HĐTC QSD đất và xác định HĐTC QSD đất đó là hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện.

– Án lệ số 52/2021/AL ngày 25/11/2021 về hiệu lực của HĐTC QSD đất khi chưa đăng ký QSD đất, áp dụng trong trường hợp HĐTC QSD đất được lập thành văn bản đã được công chứng, chứng thực; bên được tặng cho chưa đăng ký QSD đất do trở ngại khách quan thì bên tặng cho tài sản chết. Trường hợp này, phải xác định HĐTC QSD đất có hiệu lực pháp luật.

4.      Một số điểm mới về giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai

Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật. Đặc biệt, So với Luật Đất đai 2013, Luật mới quy định trước khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định (tòa án hoặc UBND cấp có thẩm quyền), các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp, trừ địa bàn không thành lập đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc UBND cấp huyện.

Về thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã, sau khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, Chủ tịch UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai.

Thành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai bao gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp xã là Chủ tịch Hội đồng, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc cấp xã, công chức làm công tác địa chính, người sinh sống lâu năm biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất tranh chấp (nếu có). Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện tổ chức, cá nhân khác tham gia Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai.

Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai (Thời gian này đã được rút ngắn hơn so với quy định hiện nay, Luật Đất đai 2013 quy định thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai).

Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Trường hợp hòa giải không thành mà một hoặc các bên tranh chấp không ký vào biên bản thì Chủ tịch Hội đồng, các thành viên tham gia hòa giải phải ký vào biên bản, đóng dấu của UBND cấp xã và gửi cho các bên tranh chấp.

Đối với trường hợp hòa giải thành và có thay đổi hiện trạng về ranh giới, diện tích, người sử dụng đất thì trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, các bên tham gia hòa giải phải gửi văn bản công nhận kết quả hòa giải thành đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.

Quy định rõ thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đối với các trường hợp

Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết;

Với những tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có các giấy tờ trên thì các bên tranh chấp chỉ được lựa chọn một trong 2 hình thức giải quyết tranh chấp: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này; Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Trường hợp các bên tranh chấp lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp huyện mà các bên tranh chấp không gửi đơn đến cơ quan, người có thẩm quyền giải quyết theo quy định tại điểm này thì quyết định giải quyết tranh chấp của Chủ tịch UBND cấp huyện có hiệu lực thi hành.

Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp tỉnh có hiệu lực thi hành…

Chủ tịch UBND cấp huyện, Chủ tịch UBND cấp tỉnh, Bộ trưởng Bộ TNMT khi giải quyết tranh chấp đất đai phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên nghiêm chỉnh chấp hành. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành mà các bên hoặc một trong các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Chủ tịch UBND cấp huyện nơi có đất tranh chấp ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định giải quyết tranh chấp đất đai và tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế.

Mở rộng chủ thể có thẩm quyền giải quyết tranh chấp thương mại liên quan đến đất đai.

Đáng chú ý, Luật Đất đai 2024 quy định tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai sẽ do tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại.

Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất khi được Tòa án, Trọng tài thương mại Việt Nam yêu cầu để làm căn cứ cho giải quyết tranh chấp đất đai.

Đây là lần đầu tiên Luật Đất đai 2024 đã chính thức ghi nhận thẩm quyền giải quyết tranh chấp cho Trọng tài thương mại tại khoản 5 Điều 236. Như vậy, ngoài Tòa án thì những tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai có thể được giải quyết bởi Trọng tài thương mại Việt Nam theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại.

Do đó, việc sửa đổi, bổ sung trên phù hợp với xu hướng xét xử và phát triển ngày nay bởi thực tế đã chứng minh ưu điểm từ việc lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Trọng tài trong thời gian qua. Bên cạnh đó hiện nay, trong các hoạt động đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp, đặc biệt là hoạt động đầu tư kinh doanh liên quan đến bất động sản xuất hiện nhiều mâu thẫu tranh chấp liên thương mại chứ không đơn thuần là các mâu thuẫn, tranh chấp cơ bản liên quan đến quyền và nghĩa vụ sử dụng đất. Do đó nếu chỉ giao thẩm quyền giải quyết các tranh chấp này cho Toà án hay UBND các cấp thì vô hình chung đã tạo ra một khối lượng công việc lớn cho các chủ thể này, thậm chí nhiều vụ việc giải quyết kéo dài, làm tăng thêm chi phí và điều này không chỉ gián tiếp có ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế mà còn ảnh hưởng đến hiệu quả thu hút đầu tư tại một số địa phương. Việc cho phép Trọng tài thương mại có thẩm quyền giải quyết tranh chấp thương mại liên quan đến đất đai sẽ giúp giảm tải của Tòa án trong công tác xét xử tranh chấp đất đai hiện nay. Đồng thời, các mâu thuẫn, tranh chấp thương mại của doanh nghiệp, nhà đầu tư trong mối quan hệ kinh doanh liên quan đến đất đai được giải quyết kịp thời, thấu đáo, hiệu quả về thời gian và cả chi phí.

Như vậy, với nhiều quy định mới về cơ chế giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai, Luật đất đai năm 2024 khi có hiệu lưc, hi vọng sẽ tạo ra sự rõ ràng, minh bạch, thuận lợi cho người dân, cơ quan Nhà nước, Tòa án, Trọng tài thương mại Việt Nam trong việc giải quyết nhanh chóng các vụ việc tranh chấp đất đai vốn là những tranh chấp căng thẳng, phố biến nhất trong xã hội.

PHẦN 2: QUY TẮC ĐẠO ĐỨC VÀ ỨNG XỬ HÀNH NGHỀ LUẬT SƯ

1.      Những vấn đề về nội dung

Để thực hiện được những chức năng xã hội nêu trên, đạo đức nghề nghiệp chính là nguồn gốc, là nền tảng cơ bản của nghề Luật sư. Không có đạo đức nghề nghiệp, nghề Luật sư không thể tồn tại và phát triển. Ý thức được tầm quan trọng về đạo đức của một người Luật sư trong hoạt động hành nghề, Hội đồng Luật sư toàn quốc đã ban hành Bộ Quy tắc Đạo đức và ứng xử nghề nghiệp Luật sư Việt Nam vào năm 2011 (sau được ban hành mới vào năm 2019) để điều chỉnh hành vi của các Luật sư trong quan hệ với các chủ thể có liên quan khi hoạt động nghề nghiệp và trong giao tiếp xã hội. Bộ Quy tắc Đạo đức và ứng xử hành nghề Luật sư Việt Nam năm 2019 được ban hành gồm 06 chương với 32 quy tắc quy định về: Các quy tắc chung của Luật sư khi hành nghề; các quy tắc trong quan hệ giữa Luật sư với khách hàng; các quy tắc của Luật sư trong mối quan hệ với đồng nghiệp; các quy tắc khi Luật sư tiếp xúc, làm việc với các cơ quan tiến hành tố tụng; cơ quan nhà nước và các tổ chức, cá nhân khác; các quy tắc khi Luật sư cung cấp thông tin cho các cơ quan báo chí hay thực hiện quảng cáo cho hoạt động hành nghề của mình.

Trên đây là những mối quan hệ cơ bản của một Luật sư trong quá trình hoạt động nghề nghiệp được Bộ Quy tắc Đạo đức và ứng xử hành nghề Luật sư Việt Nam điều chỉnh cụ thể như sau:

-         Các quy tắc chung của Luật sư khi hành nghề được quy định tại chương I đã nêu lên các chức năng xã hội của Luật sư với sứ mệnh cao cả là bảo vệ công lý, phát triển kinh tế, góp phần xây dựng xã hội công bằng, dân chủ, văn minh; tuân thủ và trung thành với Hiến pháp, pháp luật; độc lập, ngay thẳng, tôn trọng sự thật và góp phần vào việc phát triển hệ thống pháp luật, tích cực tham gia các hoạt động công ích.

-         Chương II là các quy tắc đạo đức của Luật sư trong quan hệ với khách hàng. Khách hàng là một trong những chủ thể quan trọng nhất hình thành nên nghề Luật sư, đó có thể là các cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân sử dụng dịch vụ pháp lý của Luật sư. Uy tín, lương tâm, trách nhiệm nghề nghiệp Luật sư đều xuất phát từ nền tảng quan hệ này và tác dụng của nó có ý nghĩa chi phối các hành vi ứng xử khác trong các quan hệ xã hội của Luật sư. Các tiêu chuẩn này liên quan đến việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của Luật sư đối với khách hàng, bao gồm việc tận tâm thực hiện hết khả năng và trách nhiệm với khách hàng trong khuôn khổ pháp luật cho phép và phạm trù đạo đức nghề nghiệp; tuân thủ bí mật quốc gia và bí mật của khách hàng; ngăn ngừa các thủ đoạn hành nghề không lương thiện, tự giác thực hiện các nghĩa vụ trợ giúp pháp lý miễn phí cho người nghèo, giải quyết các mâu thuẫn về lợi ích, việc nhận thù lao,…

-         Quy tắc trong quan hệ với đồng nghiệp được quy định tại chương III của Bộ Quy tắc Đạo đức và ứng xử hành nghề Luật sư Việt Nam. Trong cùng một môi trường việc làm không thể tránh khỏi những trường hợp, thời điểm, tình huống xảy ra va chạm hay các mối liên hệ qua lại giữa những Luật sư với nhau. Nhằm củng cố vị trí, vai trò của nghề luật trong xã hội và giữ gìn hình ảnh của người Luật sư, cần thiết phải có những quy tắc được đặt ra trong mối quan hệ giữa Luật sư với đồng nghiệp. Theo đó, mỗi Luật sư cần có nghĩa vụ “tôn trọng, hợp tác với đồng nghiệp”, bảo vệ uy tín, danh dự của đồng nghiệp mình cũng như chính bản thân. Đồng nghiệp ở đây được hiểu là những Luật sư có thể đang hoạt động trong tổ chức hành nghề Luật sư, hành nghề với tư cách cá nhân, đang tập sự hoặc các tổ chức xã hội – nghề nghiệp của Luật sư.

-         Chương IV quy định các nguyên tắc trong mối quan hệ giữa Luật sư với các cơ quan tiến hành tố tụng. Mối quan hệ giữa Luật sư với các cơ quan tiến hành tố tụng là mối quan hệ có tính chất đặc thù vừa đấu tranh vừa hợp tác. Hợp tác ở chỗ Luật sư và cơ quan, người tiến hành tố tụng cùng chấp hành nghiêm chỉnh quy định của pháp luật, tôn trọng lẫn nhau, cùng hướng tới mục tiêu tìm ra sự thật, bản chất của vấn đề vì một phán quyết cuối cùng hợp tình hợp lý. Mặt khác, tính đấu tranh lại thể hiện trong quá trình thực hiện quyền và nghĩa vụ của từng chủ thể, Luật sư và cơ quan, người tiến hành tố tụng luôn có sự giám sát qua lại lẫn nhau. Như vậy, với Luật sư, không chỉ đặt ra yêu cầu phải có kiến thức pháp lý vững chắc, có thể áp dụng pháp luật đúng mà còn đòi hỏi phải có lòng tự trọng, sự độc lập nhất định và tôn trọng chủ thể còn lại trong quan hệ trên tinh thần thượng tôn pháp luật.

-         Ngoài cơ quan tiến hành tố tụng, khi hành nghề Luật sư cũng thường xuyên tiếp xúc với các cơ quan quản lý nhà nước, các tổ chức, cá nhân khác. Mối quan hệ này xuất phát từ sự uỷ quyền của khách hàng cho Luật sư nhằm giao tiếp với các cơ quan, tổ chức, cá nhân đó để thực hiện nhu cầu pháp lý của khách hàng, do vậy thường phát sinh đối với những Luật sư cung cấp dịch vụ pháp lý đại diện ngoài tố tụng. Bộ Quy tắc quy định những chuẩn mực trong mối quan hệ này tại Chương V.

-         Mặt khác, tại Chương VI của Bộ Quy tắc cũng đưa ra hai Quy tắc liên quan đến hoạt động của Luật sư gồm: “Thông tin, truyền thông và Quảng cáo”. Trong thời đại công nghệ thông tin phát triển như hiện nay, Luật sư phối hợp với các tổ chức thông tin đại chúng để cung cấp thông tin về những vấn đề dư luận đang quan tâm, tuyên truyền pháp luật và phòng chống tội phạm. Tuy nhiên, với sự bùng nổ thông tin truyền thông hiện nay, trên các phương tiện thông tin đại chúng luôn xuất hiện rất nhiều ý kiến trái chiều, những thông tin không được kiểm chứng và với tư cách là một Luật sư – người am hiểu pháp luật, các Luật sư cần thận trọng với những phát ngôn của mình trước truyền thông. Bộ Quy tắc đã dành chương cuối để quy định những chuẩn mực của Luật sư khi cung cấp thông tin cho báo chí, truyền thông, đây như một thước đo, một giới hạn đạo đức mà mỗi Luật sư cần biết để có cách ứng xử phù hợp thể hiện đúng trách nhiệm của mình.

Trong 32 quy tắc của Bộ Quy tắc, chương II “quan hệ với khách hàng” gồm 4 mục, 12 quy tắc là quan trọng nhất. Bởi lẽ, luật sư là hoạt động nghề nghiệp, cung cấp dịch vụ pháp lý cho khách hàng trên các lĩnh vực tố tụng, tư vấn, đại diện ngoài tố tụng, thực hiện dịch vụ pháp lý khác. Công việc hành nghề của luật sư luôn gắn với khách hàng và là quan hệ thường xuyên, phổ biến nhất trong các mối quan hệ liên quan đến nghề nghiệp luật sư. Do đó, quan hệ giữa khách hàng với luật sư là quan hệ cơ bản nhất trong hoạt động nghề nghiệp luật sư.

Tóm lại, Bộ Quy tắc Đạo đức và ứng xử hành nghề Luật sư ở Việt Nam như một kim chỉ nam cho quá trình hành nghề của mỗi Luật sư. Bộ Quy tắc đã đưa ra những chuẩn mực đạo đức mà mỗi Luật sư cần tuân theo trong mối quan hệ với khách hàng, với đồng nghiệp; với cơ quan tiến hành tố tụng; các cơ quan nhà nước, tổ chức, cá nhân khác và các chuẩn mực khi cung cấp thông tin với các cơ quan truyền thông hay thực hiện hoạt động quảng cáo. Từ đó, giúp các Luật sư dễ dàng hơn khi xây dựng định hướng nghề nghiệp đúng đắn, phù hợp; đồng thời nâng cao vị trí, vai trò và chức năng của nghề Luật sư trong xã hội.

2.      Hướng dẫn Luật sư ứng dụng quy tắc trong thực tiễn

2.1  Quan hệ của Luật sư với khách hàng

Ø Các câu hỏi trao đổi:

a)     Luật sư có được phép sử dụng các thông tin của khách hàng hay không?

+ Nếu trả lời có thì hỏi tiếp: Vậy nếu Luật sư sử dụng bí mật của thân chỉ để bán số cổ phần mà mình nắm giữ nhằm kiếm lời thì có hợp pháp không? → chỉ cần sử dụng bí mật đã là vi phạm

+ Nếu trả lời không thì hỏi tiếp: Vậy Luật sư có thể làm gì đối với bí mật của kháng hang → Đưa ra tư vấn, hành động pháp lý thích hợp để bảo vệ quyền và lợi ích cho thân chủ

b)     Cần làm gì để tránh vi phạm các việc không được làm trong quan hệ với khách hàng?

c)     Luật sư có nên tiếp nhận tất cả các vụ việc theo yêu cầu của khách hang hay không?

d)     Cần làm gì để xác định vụ việc có nên được tiếp nhận hay không?

e)     Trong quá trình thực hiện vụ việc, Luật sư cần tuân thủ những nghĩa vụ gì?

f)      Luật sư cần xử lý vụ việc như thế nào trong trường hợp xảy ra xung đột lợi ích?

Ø Định hướng trả lời:

- Nét văn hóa, đạo đức của luật sư trong việc tôn trọng sự lựa chọn của khách hàng còn thể hiện ở việc luật sư chỉ nhận những vụ việc theo khả năng chuyên môn và điều kiện của mình trong phạm vi yêu cầu hợp pháp của khách hang

- Khi tiếp nhận vụ việc của khách hàng, việc quyết định nhận lời hay từ chối tiếp nhận vụ việc hoàn toàn tùy thuộc vào ý chí chủ quan của luật sư, không phụ thuộc vào bất kỳ yếu tố khách quan nào. Khi luật sư cung cấp dịch vụ pháp lý cho khách hàng, phải đảm bảo tính pháp lý và tôn trọng nguyện vọng của khách hàng

- Luật sư nhận việc không đúng chuyên môn, nghiệp vụ, không phù hợp với điều kiện của mình sẽ thực hiện công việc không hiệu quả, ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng, làm giảm lòng tin của khách hàng đối với cá nhân luật sư đó và giới luật sư

2.2  Quan hệ đồng nghiệp của luật sư

Ø Các câu hỏi trao đổi:

a) Tại sao Luật sư phải tôn trọng lẫn nhau, không phân biệt tuổi tác và thời gian hành nghề?

b) Đặc thù gì của nghề nghiệp luật sư có thể ảnh hưởng đến tình cảm đồng nghiệp?

c) Cần làm gì để góp ý với đồng nghiệp?

d) Luật sư có cạnh tranh không?

+ Nếu trả lời có thì hỏi tiếp: Hình thức cạnh tranh không lãnh mạnh của luật sư có thể là gì?

+ Nếu trả lời là không thì hỏi tiếp: Vậy nếu trong 1 khu phố có đến 3 văn phòng luật sư thì học viên sẽ làm gì để thu hút khách hàng?-->để định hướng là vẫn cần phải làm mọi cách để lôi kéo khách hàng → có sự cạnh tranh -Cần làm gì khi có mâu thuẫn với luật sư đồng nghiệp? → Hướng học viên đến hòa giải, thương lượng

+ Thương lượng, hòa giải có lợi ích gì đến tình cảm đồng nghiệp? - Khi không thể hòa giải thì luật sư cần làm gì?

Ø Định hướng trả lời:

- Những luật sư lớn tuổi, có nhiều kinh nghiệm cần tôn trọng các luật sư trẻ tuổi, để từ đó có thể truyền đạt kinh nghiệm nghề nghiệp cho các thể hệ luật sư kế cận. Trong khi đó, các luật sư trẻ tuổi cần tôn kính thế hệ luật sư đi trước, những người đã đặt nền móng cho sự phát triển của nghề luật sư, để học hỏi kinh nghiệm quý báu từ những luật sư giàu kinh nghiệm

 - Có sự va chạm nghề nghiệp, có sự đối đầu về mặt pháp lý trong những vụ việc nhất định phải xuất phát từ lòng chân thành, mong muốn luật sư đồng nghiệp thấy được sai trái mà kịp thời khắc phục

2.3  Quan hệ của luật sư với các cơ quan tiến hành tố tụng và các cơ quan nhà nước khác

Ø Các câu hỏi trao đổi:

a)     Hiểu thế nào về “tính độc lập nghề nghiệp” của luật sư trong quan hệ với các cơ quan và người tiến hành tố tụng?

c)     Luật sư cần tuân thủ quy tắc tôn trọng người tiến hành tố tụng, luật sư đồng nghiệp thì có thể tranh luận, đối đáp lại không?

+ Nếu trả lời có thì hỏi tiếp: Thế nào là tranh luận, đối đáp một cách hợp lý, không đi ngược với quy tắc?

+ Nếu trả lời là không thì hỏi tiếp: Vậy nếu trong trường hợp quan điểm của người tiến hành tố tụng/luật sư đồng nghiệp gây bất lợi, trái với quan điểm cá nhân thì phải làm gì để chứng minh cho quan điểm của mình?-- >để định hướng là vẫn cần phải sử dụng các tài liệu, chứng cứ để chứng minh quan điểm

e)      Khả năng làm chủ bản thân, giữ bình tĩnh có lợi ích gì khi xuất hiện các tình huống thiếu tôn trọng từ người tiến hành tố tụng,khách hang của luật sư tại phiên tòa?

Ø Định hướng trả lời:

- Trách nhiệm của luật sư là phải nghiêm chỉnh chấp hành các quy định đó khi tham gia tố tụng hoặc trao đổi công việc cần thiết trong hoạt động dịch vụ pháp lý mà luật sư cung cấp cho khách hàng. Thái độ “hợp tác, lịch sự, tôn trọng những người tiến hành tố tụng” là biểu hiện đạo đức luật sư khi tham gia các quan hệ tố tụng.

 - Với tư cách người bào chữa hoặc người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự, luật sư cần nhận thức việc tiếp xúc, trao đổi ý kiến về nghiệp vụ là cần thiết và có lợi cho khách hàng, nên đương nhiên phải giữ tính độc lập, không bị chi phối hoặc lệ thuộc vào ý kiến khác mình làm ảnh hưởng tới việc xây dựng quan điểm, phương án bào chữa, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng