TCDN -
Việc quy định
cấm giao dịch bất động sản "hai giá" từ ngày 1/8 nhằm ngăn chặn việc
trốn thuế có hiệu lực từ ngày 1/8, theo nhiều chuyên gia khó có thể phát
huy hiệu quả tức thì.
Liên quan đến việc việc quy định nhằm cấm giao dịch bất động sản 2 giá, Luật sư Trần Minh Hùng - Trưởng Văn phòng Luật sư Gia Đình, thuộc Đoàn Luật sư Tp.HCM cho biết, Căn cứ theo Khoản 2 Điều 47 và Khoản 2 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 1/8/2024 quy định:
Theo
Luật sư Trần Minh Hùng, việc hai bên mua và bán kê khai giá giao dịch
trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá giao dịch thực tế nhằm mục đích
xác nhận sai số tiền thuế phải nộp, do đó, đây được xác định là hành vi
trốn thuế.
Theo
Điều 47, giá giao dịch trong kinh doanh bất động sản: thì tổ chức, cá
nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp
đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không
đúng với giá giao dịch thực tế.
Và
Điều 48 quy định về việc thanh toán trong kinh doanh bất động sản, cũng
đã nêu rõ: Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản,
doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo
hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động
sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước
hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt
Nam.
Theo đó, từ ngày 1/8/2024 khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực thì tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
phải ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng và phải chịu trách
nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá
giao dịch thực tế. Bên cạnh đó, chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản phải nhận tiền thanh toán từ khách hàng thông qua tài
khoản ngân hàng.
Cũng theo Luật sư
Trần Minh Hùng thì việc hai bên mua và bán ghi nhận giá giao dịch bất
động sản không đúng giá trị thực tế giao dịch đã được diễn ra phổ biến
trong suốt nhiều năm nay, thông thường hai bên sẽ kê khai giá giao dịch
thấp hơn giá giao dịch thực tế để có thể giảm bớt số tiền nghĩa vụ thuế
phải nộp cho nhà nước.
Căn cứ theo
Khoản 5 Điều 143 Luật Quản lý thuế 2019 được hướng dẫn bởi Nghị định
125/2020/NĐ-CP quy định về hành vi trốn thuế như sau:
“Sử
dụng chứng từ, tài liệu không phản ánh đúng bản chất giao dịch hoặc giá
trị giao dịch thực tế để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền
thuế được miễn, số tiền thuế được giảm, số tiền thuế được hoàn, số tiền
thuế không phải nộp.”
Việc hai bên
mua và bán kê khai giá giao dịch trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn
giá giao dịch thực tế nhằm mục đích xác nhận sai số tiền thuế phải nộp,
do đó, đây được xác định là hành vi trốn thuế.
Theo
đó, quy định về kê khai đúng giá giao dịch thực tế là một quy định mới
được bổ sung vào Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Mặc dù trước đây
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không có quy định này nhưng trước đến
nay các cơ quan nhà nước luôn khuyến cáo tổ chức, cá nhân khi kê khai
phải khai đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng theo đúng quy định
pháp luật về thuế. Trên thực tế thì một số cơ quan chức năng cũng đã có
biện pháp xử lý những trường hợp kê khai không đúng giao dịch nhằm mục
đích trốn thuế. Tuy nhiên, quy định mới này cũng giúp xây dựng, củng cố
hành lang pháp lý an toàn trong việc giao dịch bất động sản. Do đó, có
niềm tin cho rằng, quy định mới này sẽ giúp hạn chế được tình trạng hai
bên mua bán bất động sản “hai giá” nhằm trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế với
cơ quan nhà nước.
Bên cạnh đó,
Luật sư Trần Minh Hùng cho rằng, việc giao dịch chuyển nhượng bất động
sản hai giá, khi tranh chấp xảy ra thì cả bên mua và bên bán đều phải
đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý khác nhau, tuy nhiên, trường hợp này,
bên mua có khả năng sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý hơn. Cụ
thể, hành vi kê khai hai giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ đóng thuế với nhà
nước tùy từng mức độ vi phạm và người vi phạm có thể bị xử phạt vi phạm
hành chính theo quy định tại Nghị định 125/2020/NĐ-CP hoặc nếu có đầy đủ
các dấu hiệu cấu thành tội phạm, hai bên có thể đối mặt với việc bị
truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế.
Nếu
có xảy ra tranh chấp, trường hợp bên mua không chứng minh được số tiền
thực tế đã thanh toán cho bên bán thì mọi tranh chấp phát sinh giữa hai
bên sẽ được giải quyết trên cơ sở giá giao dịch chuyển nhượng được ghi
trên Hợp đồng, số tiền thanh toán chênh lệch bên mua sẽ không được giải
quyết. Trường hợp bên mua chứng minh được số tiền thực tế thanh toán và
thể hiện hai bên đã thống nhất với nhau về việc ghi giá chuyển nhượng
thấp hơn thực tế, bên mua có thể sẽ bị xử lý về hành vi đồng phạm trốn
thuế như đã nêu trên.
Cho nên, theo
Luật sư Trần Minh Hùng để ngăn chặn hành vi giao dịch bất động sản “hai
giá”, nhà nước cần tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến quy định
pháp luật về thuế. Bên cạnh đó, cần tăng cường công tác kiểm tra, giám
sát nhằm phát hiện và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm.
Theo
TS. Nguyễn Trí Hiếu để tránh tình trạng giao dịch mua bán chuyển nhượng
bất động sản "hai giá" để trốn thuế thì cần có đơn vị thứ 3 để giám sát
mới phát huy được hiệu quả.
Tương tự, TS. Nguyễn Trí Hiếu
– Chuyên gia Tài chính Ngân hàng cho rằng, việc Luật kinh doanh bất
động sản quy định giao dịch bất động sản phải ghi đúng giá giao dịch
thực tế vào trong hợp đồng và chủ đầu tư nhận tiền thanh toán từ khách
hàng thông qua tài khoản ngân hàng tránh việc giao dịch 2 giá trốn thuế,
là một trong những việc nên làm. Tuy nhiên, tại Việt Nam chưa có một cơ
quan thứ 3 nào để giám sát chặt chẽ trực tiếp việc giao dịch chuyển
nhượng bất động sản nên khó mà triệt để vấn đề giao dịch chuyển nhượng
bất động sản 2 giá.
Và nếu giao
dịch 2 giá khi xảy ra tranh chấp thiệt hại sẽ đa phần thuộc về khách
hàng và nếu khi bị các cơ quan điều tra phát hiện ra các dấu hiệu của
hành vi chuyển dịch bất động sản 2 giá thì khách hàng và Chủ đầu tư sẽ
đối diện với việc bị truy cứu trách nhiệm hình sự đối với tội trốn thuế.
Theo
đó, TS. Nguyễn Trí Hiếu đề xuất giải pháp cần nghiên cứu các mô hình
của các nước phương Tây người ta có một đơn vị thứ 3, đó là công ty bảo
hiểm để đứng ra làm trung gian xác định đúng giá trị mà bất động sản sẽ
được giao dịch, đồng thời cam kết với cơ quan chức năng về về việc xác
nhận đúng giá trị của bất động sản được giao dịch tránh vấn đề thất thu
thuế, đồng thời đảm bảo quyền lợi cho khách hàng tránh sau này phát sinh
bởi việc tranh chấp xảy ra.
