Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang được siết chặt về pháp lý và định hướng phát triển bền vững, Chính phủ đã ban hành hàng loạt nghị định hướng dẫn thi hành luật mới. Cụ thể gồm: Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản; Nghị định 95/2024/NĐ-CP và Nghị định 98/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở; đặc biệt là Nghị định 100/2024/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 261/2025/NĐ-CP.

Điểm đổi mới của các Nghị định:

Nghị định 100/2024/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 261/2025/NĐ-CP.

Các điểm sửa đổi quan trọng nhất bao gồm:

-      Nới lỏng điều kiện thu nhập mua nhà ở xã hội (NOXH):

+ Người độc thân: Thu nhập bình quân không quá 20 triệu đồng/tháng (trước đây 15 triệu).

+ Người đã kết hôn: Tổng thu nhập vợ chồng không quá 40 triệu đồng/tháng (trước đây 30 triệu).

+ UBND cấp tỉnh được quyền điều chỉnh hệ số thu nhập phù hợp với thực tế địa

-      Bán lại nhà ở xã hội và chuyển nhượng: Cho phép bán lại NOXH cho chủ đầu tư hoặc Quỹ nhà ở quốc gia. Cho phép ưu tiên bán NOXH cho người đang thuê nếu đủ điều kiện trước thời hạn 10 năm.

-      Quy trình bán và cho thuê: Mở rộng hình thức công khai thông tin, cho phép nộp hồ sơ trực tuyến/bưu chính và quy định rõ thời hạn xử lý.

Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

Các điểm sửa đổi quan trọng nhất bao gồm:

-      Siết chặt điều kiện chuyển nhượng dự án: Chủ đầu tư chuyển nhượng phải có quyết định giao/cho thuê đất, biên bản bàn giao đất thực địa, và xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước.

-      Cập nhật các mẫu hợp đồng: Tăng số lượng từ 8 mẫu lên 15 mẫu hợp đồng mẫu, đảm bảo bao phủ các loại hình bất động sản mới.

-      Công khai thông tin: Siết chặt quy trình và thời gian công khai thông tin dự án, tăng tính minh bạch.

-      Quản lý tài chính chủ đầu tư: Quy định giới hạn tỷ lệ dư nợ tín dụng và trái phiếu trên vốn chủ sở hữu để hạn chế rủi ro dự án.

Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở.

Các điểm sửa đổi quan trọng nhất bao gồm:

-      Phân cấp mạnh mẽ: Đẩy mạnh ủy quyền cho cấp tỉnh, thành phố trong việc phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, giảm thời gian thực hiện dự án.

-       Chi tiết thủ tục sở hữu: Quy định cụ thể, rõ ràng hơn về thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư.

-      Quản lý nhà ở công vụ: Siết chặt đối tượng và điều kiện thuê, thuê mua nhà ở công vụ, đảm bảo đúng mục đích sử dụng.

Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Các điểm sửa đổi quan trọng nhất bao gồm:

-      Đơn giản hóa cải tạo chung cư: Quy định trình tự, thủ tục nhanh gọn hơn để lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

-      Phương án bồi thường: Quy định rõ quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ khi di dời, tái định cư và cách thức xác định hệ số bồi thường.

-      Xử lý chung cư nguy hiểm: Tăng cường chế tài và quy trình bắt buộc di dời, phá dỡ đối với nhà chung cư cấp D (nguy hiểm) để bảo đảm an toàn.

Câu hỏi và câu trả lời của thu tư vấn:

Câu 2: Theo luật sư, việc mở rộng tiêu chí xác định “chưa có nhà ở” lần này đang nhằm tháo gỡ những vướng mắc cụ thể nào trong quá trình xét duyệt hồ sơ trước đây?

Việc mở rộng tiêu chí "chưa có nhà ở" từ năm 2026, đặc biệt theo Nghị định 54/2026/NĐ-CP, nhằm tháo gỡ vướng mắc về thủ tục hành chính phức tạp, xác minh nhà ở/thu nhập khó khăn, và định nghĩa cứng nhắc về quyền sở hữu. Thay đổi này tập trung vào thực trạng cư trú, đơn giản hóa quy trình, giúp người lao động thực sự khó khăn tiếp cận nhà ở xã hội. Cụ thể, các vướng mắc được tháo gỡ bao gồm:

-      Xác minh nhà ở theo thực trạng, không chỉ trên giấy tờ: Quy định mới tập trung vào việc người dân "chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại nơi có dự án" và "chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở". Điều này giúp những người dù có thể đứng tên một phần nhà ở ở địa phương khác (như nhà thừa kế, nhà chung) nhưng thực tế không có chỗ ở tại nơi làm việc vẫn được mua nhà ở xã hội.

-      Nới lỏng điều kiện về diện tích bình quân: Nâng mức diện tích bình quân đầu người trong hộ gia đình từ 10m² lên 15m² sàn/người, cho phép các gia đình đông người, đang sống chen chúc trong không gian hẹp được tiếp cận chính sách.

-      Đơn giản hóa hồ sơ, thay đổi cách xác nhận thu nhập: Bỏ quy định về việc UBND cấp xã phải xác nhận thực trạng nhà ở/thu nhập, thay vào đó người dân tự kê khai, cam kết và chịu trách nhiệm, giảm thiểu thủ tục hành chính hành dân.

-      Xác định rõ đối tượng được hưởng chính sách: Làm rõ các nhóm đối tượng như người đã trả nhà ở công vụ, người bị thu hồi đất chưa được bồi thường bằng nhà/đất cũng thuộc diện được xem xét, giúp mở rộng cơ hội cho các đối tượng yếu thế.

Câu 3: Nhìn một cách tổng thể, sau khi các quy định về nhà ở xã hội được sửa đổi, bổ sung, theo ông chính sách này còn có thể gặp những vướng mắc, bất cập hay thách thức gì trong quá trình triển khai thực tế?

Mặc dù các quy định về nhà ở xã hội (NOXH) đã được sửa đổi, bổ sung theo hướng thông thoáng hơn (như tại Nghị định 54/2026/NĐ-CP và các Nghị quyết mới năm 2026), quá trình triển khai thực tế vẫn đối mặt với các vướng mắc cốt lõi như quỹ đất sạch khan hiếm tại đô thị lớn, thủ tục hành chính dù được cắt giảm nhưng vẫn phức tạp, nguồn tín dụng ưu đãi chưa giải ngân nhanh, và rủi ro trục lợi chính sách khi nới lỏng điều kiện mua. 

Các thách thức, bất cập chính:

-      Thủ tục hành chính và pháp lý: Mặc dù đã có cơ chế gỡ vướng về miễn tiền sử dụng đất, việc thực hiện các thủ tục xác định giá đất, hồ sơ pháp lý đầu tư vẫn có thể kéo dài, chưa hoàn toàn rút ngắn như kỳ vọng.

-      Vướng mắc về quỹ đất và quy hoạch: Việc bố trí quỹ đất 20% tại các dự án nhà ở thương mại vẫn chậm do quy hoạch địa phương chưa đồng bộ, hoặc vị trí không thuận lợi, xa trung tâm, thiếu hạ tầng xã hội

-      Bất cập trong xác định đối tượng và rủi ro trục lợi: Việc nới lỏng các điều kiện về thu nhập và nhà ở tạo ra rủi ro cao về việc người không đúng đối tượng mua lại, đầu cơ.

-      Chênh lệch cung - cầu và giá cả: Giá nhà ở xã hội tại các thành phố lớn (Hà Nội, TP.HCM) dù thấp hơn nhà thương mại nhưng vẫn cao so với thu nhập thực tế của người lao động, dẫn đến tình trạng "có cung nhưng khó bán".

Câu 4: Để các chính sách nhà ở xã hội thực sự phát huy hiệu quả, theo ông cần lưu ý gì thêm những vấn đề gì trong hệ thống pháp luật đất đai và nhà ở?

Để chính sách nhà ở xã hội (NOXH) hiệu quả, cần quy hoạch quỹ đất độc lập, vị trí thuận lợi, thủ tục đầu tư nhanh gọn, và chính sách tài chính linh hoạt (ưu đãi vay, thuế, giá bán). Trọng tâm là sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở theo hướng bỏ điều kiện cư trú, quy định 3 phương thức thực hiện nghĩa vụ NOXH linh hoạt và đảm bảo hạ tầng đồng bộ.

Các vấn đề cần lưu ý trong hệ thống pháp luật:

Về quỹ đất và quy hoạch: Các địa phương cần quy hoạch các khu vực riêng để phát triển NOXH, tránh tình trạng "nhét" NOXH vào vị trí xa trung tâm, thiếu hạ tầng.

Về Đối tượng và Quản lý: Mở rộng đối tượng được thuê/mua NOXH, bao gồm cả cán bộ, công chức, viên chức bị tác động bởi sắp xếp bộ máy. Quản lý chặt chẽ để tăng cường kiểm soát để đảm bảo NOXH đúng đối tượng, tránh tình trạng trục lợi chính sách, tạo sự công bằng xã hội.

Về Thủ tục và Đầu tư: Đơn giản hóa thủ tục lựa chọn chủ đầu tư, cấp phép xây dựng cần nhanh gọn hơn, không bắt buộc tuân thủ quy trình phức tạp như nhà ở thương mại thông thường. Bỏ điều kiện cư trú cần sửa đổi, bỏ các quy định về xác nhận nơi cư trú khi mua NOXH, thay vào đó tập trung vào kiểm soát thu nhập để đối tượng thực sự cần được tiếp cận.

Cảm ơn LS HÙNG