Câu 1: Tôi ở phường Phú Thọ, Thủ Dầu Một, Bình Dương cũ, được bố cho đất và đã tách sổ đỏ, tôi đăng ký lên 100m thổ cư nợ, đến tháng 2/2021 có nộp hồ sơ để xóa nợ để hưởng chính sách giảm giá, có biên nhận hồ sơ, nhưng do dịch bệnh nên cơ quan phụ trách chưa trả lời, nên chưa hoàn tất được. Nay nhà nước có chủ trương giảm 70% và chỉ đóng 30% khi lên thổ cư. Xin hỏi nếu tôi xóa nợ thì có đươc hưởng chính sách này không ạ. Nếu không thì phải đóng 100% theo giá thị trường, hiện là TPTHCM đúng không ạ, thửa đất là vị trí 2 của đường Lê Hồng Phong, theo thông báo thuế, vậy phải đóng xóa nợ là bao nhiêu?

Trả lời:

Trường hợp của anh/chị cần phân biệt rõ về bản chất pháp lý để tránh nhầm lẫn giữa hai cơ chế hoàn toàn khác nhau là “chuyển mục đích sử dụng đất” và “xóa nợ tiền sử dụng đất”. Theo thông tin anh/chị cung cấp, thửa đất đã được tách sổ, đã được công nhận 100m² đất ở nhưng thuộc diện “ghi nợ tiền sử dụng đất”. Như vậy, nghĩa vụ tài chính đã phát sinh từ thời điểm được công nhận đất ở trước đây, chỉ là Nhà nước cho phép chậm nộp (ghi nợ), chứ không phải hiện nay anh/chị mới thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó, chính sách hiện nay về việc “giảm 70%, chỉ nộp 30% tiền sử dụng đất” theo quy định của Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 254/2025/QH15 chỉ áp dụng đối với các trường hợp đang làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở và đáp ứng các điều kiện luật định, tức là áp dụng tại thời điểm phát sinh nghĩa vụ tài chính mới. Trong khi đó, trường hợp của anh/chị là thực hiện nghĩa vụ tài chính đã phát sinh trước đó nên về nguyên tắc sẽ không được áp dụng chính sách giảm này; việc anh/chị đã nộp hồ sơ xin xóa nợ từ tháng 02/2021 nhưng chưa được giải quyết do ảnh hưởng của dịch bệnh cũng không làm thay đổi bản chất pháp lý của khoản nợ, cũng không làm phát sinh quyền được áp dụng chính sách mới nếu pháp luật không có quy định chuyển tiếp cụ thể.

Đối với nghĩa vụ tài chính khi xóa nợ, pháp luật quy định nếu người sử dụng đất thanh toán trong thời hạn được hưởng ưu đãi thì có thể được tính theo mức giá tại thời điểm ghi nợ; ngược lại, nếu thanh toán sau thời hạn này thì phải nộp theo giá đất tại thời điểm trả nợ. Trên thực tế, đa số các trường hợp hiện nay đều đã quá thời hạn ưu đãi nên khi xóa nợ sẽ phải xác định lại tiền sử dụng đất theo giá đất hiện hành do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Giá đất này không phải là giá thị trường tự do mà là giá trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành tại thời điểm tính thu; trường hợp khu vực của anh/chị đã thuộc địa bàn quản lý mới thì sẽ áp dụng bảng giá đất tương ứng của TP.HCM tại thời điểm cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính, đồng thời căn cứ vị trí cụ thể của thửa đất (vị trí 2 đường Lê Hồng Phong như thông báo thuế).

Về cách tính, về nguyên tắc anh/chị phải nộp tiền sử dụng đất bằng phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất của loại đất trước khi được công nhận, nhân với diện tích 100m² và thường là 100% khoản chênh lệch này nếu không còn ưu đãi. Do đó, có thể hiểu một cách thực tế là anh/chị phải nộp theo mức giá đất hiện hành do Nhà nước quy định chứ không phải mức 30%. Số tiền cụ thể bao nhiêu sẽ do cơ quan thuế tính toán và thông báo chính thức, vì còn phụ thuộc vào bảng giá đất và hệ số điều chỉnh tại thời điểm giải quyết hồ sơ.

Như vậy, trường hợp của anh/chị không được hưởng chính sách giảm 70% – nộp 30% vì không phải là chuyển mục đích sử dụng đất mới, mà là xóa nợ nghĩa vụ tài chính đã phát sinh trước đó; khi xóa nợ sẽ phải nộp theo giá đất hiện hành do Nhà nước quy định. Trường hợp anh/chị có biên nhận hồ sơ từ năm 2021, nếu cho rằng việc chậm giải quyết hoàn toàn do cơ quan nhà nước thì có thể làm đơn kiến nghị đề nghị xem xét áp dụng cơ chế có lợi hơn, tuy nhiên việc này không đương nhiên được chấp nhận mà phụ thuộc vào việc xem xét cụ thể của cơ quan có thẩm quyền.

Câu 2: Xin chào BBT Báo Tuổi Trẻ và Ban Tư Vấn Pháp Luật

Tôi là chủ hộ HKD ngành phân phối hàng hóa và vừa chuyển sang thuế kê khai từ 1/1/2026. HKD của tôi là cá thể và chỉ có mình tôi làm việc, không thuê nhân viên. Tôi theo dõi văn bản quy định Pháp luật thì chủ hộ HKD chuyển sang phương pháp thuế kê khai sẽ đóng BHXH bắt buộc. Trong tháng 1/2026 Tôi có đến trực tiếp BHXH để xin hướng dẫn thì được hướng dẫn ghi tờ khai xin cấp mã đơn vị cho HKD. Đến cuối tháng 2/2026 tôi được thông báo tra cứu mã đơn vị trên web dichvucongbaohiemxahoi và có mã 2 chữ đầu là KQ, và cán bộ hướng dẫn mua chữ kí số để đăng nhập vào dichvucongbaohiemxahoi để khai tăng giảm. Do sự cố về sức khỏe, không thể tiếp tục kinh doanh, tôi có xin giải thể HKD vào ngày 6/3/2026. Tôi có quay lại BHXH để xin đóng mã/chi phí (nếu có) thì được cán bộ giải thích không cần đóng mã và do tôi chưa đăng nhập khai tăng giảm nên không đóng chi phí gì. Tôi có hỏi có cần giấy xác nhận hay không, vì sợ sau này nếu tôi kinh doanh lại thì bị truy thu. Cán bộ xác nhận lại là: không truy thu vì đã nghỉ kinh doanh, chưa khai báo giảm, nghỉ rồi thì thôi. Và cũng không có thủ thục đóng mã/hoặc giấy tờ xác nhận gì. Tôi kính nhờ Ban tư vấn Pháp luật tư vấn là: cán bộ hướng dẫn đã đúng quy định chưa và sau này tôi không phải bị truy thu/phạt chi phí nào hay không.

Tôi xin cảm ơn rất nhiều!

 Kiệt.

Trả lời:

Trường hợp của anh Kiệt cần được đánh giá theo quy định hiện hành của Luật Bảo hiểm xã hội 2024. Theo luật này, đối tượng tham gia BHXH bắt buộc đã được mở rộng, trong đó có chủ hộ kinh doanh theo lộ trình quản lý; tuy nhiên, nghĩa vụ tham gia BHXH không phát sinh một cách tự động chỉ vì có đăng ký hộ kinh doanh hoặc được cấp mã đơn vị, mà phải gắn với việc đăng ký tham gia và phát sinh hồ sơ đóng cụ thể trên hệ thống của cơ quan BHXH.

Về nguyên tắc quản lý, cơ quan BHXH thực hiện theo các bước: cấp mã đơn vị, sau đó người tham gia thực hiện kê khai tham gia BHXH (khai tăng), từ đó hệ thống mới ghi nhận và phát sinh nghĩa vụ đóng. Như vậy, việc anh được cấp mã đơn vị (mã KQ) chỉ là bước quản lý ban đầu, chưa làm phát sinh nghĩa vụ tài chính; nghĩa vụ đóng chỉ hình thành khi anh thực hiện kê khai tham gia và được cơ quan BHXH ghi nhận.

Đối chiếu với trường hợp cụ thể, anh đã được cấp mã đơn vị nhưng chưa đăng nhập hệ thống, chưa thực hiện khai tăng, chưa phát sinh bất kỳ hồ sơ tham gia BHXH nào, sau đó đã làm thủ tục giải thể hộ kinh doanh vào ngày 06/3/2026. Với tình trạng này, về bản chất pháp lý có thể xác định là chưa phát sinh quan hệ tham gia BHXH, đồng nghĩa với việc chưa phát sinh nghĩa vụ đóng. Vì vậy, việc cán bộ BHXH hướng dẫn rằng anh không cần đóng chi phí và không bị truy thu do chưa khai tăng là phù hợp quy định và đúng với thực tiễn quản lý hiện nay.

Về lo ngại sau này có bị truy thu hoặc xử phạt hay không, cần lưu ý rằng cơ quan BHXH chỉ có căn cứ truy thu khi có dữ liệu thể hiện đã phát sinh nghĩa vụ tham gia nhưng chưa thực hiện. Trong khi đó, trường hợp của anh không có dữ liệu khai tăng trên hệ thống, không có thông báo đóng tiền từ cơ quan BHXH, đồng thời đã chấm dứt hoạt động hộ kinh doanh, nên không có cơ sở pháp lý để truy thu hay xử phạt. Việc không có thủ tục “đóng mã” hoặc không cấp giấy xác nhận riêng cũng là thực tế phổ biến, vì khi chưa phát sinh tham gia thì không có nghĩa vụ để phải chấm dứt.

Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn pháp lý về sau, đặc biệt nếu anh có đăng ký kinh doanh lại, anh nên lưu giữ đầy đủ các tài liệu liên quan như giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh, thông tin mã đơn vị đã được cấp và giấy tờ giải thể. Ngoài ra, anh có thể chủ động gửi văn bản đề nghị cơ quan BHXH xác nhận tình trạng “chưa phát sinh nghĩa vụ tham gia BHXH” để làm căn cứ lưu trữ, dù pháp luật không bắt buộc phải có xác nhận này.

Câu 3: Hiện tại tôi và chồng, không chung sống với nhau đã hơn 13 năm. Nay tôi muốn làm đơn ly hôn đơn phương, mà không có thông tin và giấy tờ gì, cũng không liên lạc được từ phía anh ta. Trên VNeID đã tích hợp tình trạng hôn nhân " ĐÃ CÓ VỢ CHỒNG" . Tôi muốn ly hôn phải làm thủ tục thế nào là hợp lí ạ? Chúng tôi không có con chung, không có tài sản chung. Giấy kết hôn tôi không giữ, giờ tôi muốn ly hôn đơn phương có được không ạ?

 Mong được sự phản hồi từ pháp luật Xin cảm ơn !

Trả lời:

Trường hợp của chị có thể giải quyết bằng ly hôn đơn phương, dù không còn giữ giấy tờ và không liên lạc được với chồng. Tuy nhiên, cần thực hiện đúng trình tự theo Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 và Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 để Tòa án có căn cứ thụ lý.

Trước hết, về quyền yêu cầu ly hôn: pháp luật cho phép một bên vợ hoặc chồng được quyền đơn phương ly hôn khi hôn nhân lâm vào tình trạng trầm trọng, đời sống chung không thể kéo dài. Việc hai người đã không chung sống hơn 13 năm, không liên lạc được là căn cứ rất để Tòa án xem xét chấp nhận yêu cầu ly hôn.

Về hồ sơ, dù chị không còn giấy tờ, vẫn có thể thực hiện theo hướng sau: chị làm đơn khởi kiện ly hôn đơn phương gửi Tòa án nhân dân khu vực nơi chồng chị cư trú cuối cùng mà chị biết. Trong hồ sơ, chị cần có bản sao CCCD của mình; đối với giấy đăng ký kết hôn, do không giữ bản chính, chị có thể đến UBND nơi đã đăng ký kết hôn trước đây để xin trích lục bản sao. Đây là giấy tờ thay thế hợp pháp. Trường hợp không nhớ chính xác nơi đăng ký, có thể tra cứu theo hộ khẩu cũ hoặc đề nghị cơ quan hộ tịch hỗ trợ xác minh.

Đối với thông tin của chồng, dù không liên lạc được, chị vẫn cần cung cấp những thông tin cuối cùng mà mình biết như: họ tên, năm sinh, nơi cư trú trước đây. Nếu không xác định được nơi ở hiện tại, chị trình bày rõ trong đơn để Tòa án xem xét theo thủ tục vắng mặt hoặc niêm yết, thông báo tìm kiếm theo quy định tố tụng. Hoặc trường hợp của chị cũng có thể làm tủ tục tuyên bố ông ấy mất tích sau đó chị làm thủ tục đơn phương ly hôn theo quy định chung.

Về việc chị đã có thông tin tình trạng hôn nhân trên VNeID hiển thị “đã có vợ/chồng”, đây chỉ là dữ liệu quản lý hành chính, không thay thế giấy đăng ký kết hôn trong hồ sơ tố tụng, nên vẫn cần trích lục giấy kết hôn như đã nêu.

Câu 4: Tôi muốn được tư vấn pháp luật về Hồ sơ – Thủ tục để xin cấp sổ hồng như sau:

Gia đình tôi cư ngụ ở quận 5 (cũ) TPHCM từ những năm 1960, đến năm 1999 đã được UBND quận 5 cấp phép xây lại nhà nhưng chưa xong thủ tục hoàn công để ra Sổ hồng. Hiện ba và má tôi đã mất và không có Di chúc để lại. Anh em tôi (8 người) muốn làm thủ tục để xin cấp Sổ hồng, rất mong được tư vấn cụ thể và chi tiết các hồ sơ cần chuẩn bị và các bước tiến hành để hoàn thành việc này. Trân trọng kính chào

Trả lời:

Trường hợp của gia đình anh chị cần tiến hành theo trình tự pháp luật như sau: trước hết, vì căn nhà đã được UBND quận 5 cấp phép xây dựng lại từ năm 1999 nhưng chưa hoàn công, nên muốn xin cấp giấy chứng nhận phải hoàn tất thủ tục hoàn công.

Do ba mẹ không để lại di chúc nên di sản sẽ được chia theo pháp luật. Hàng thừa kế thứ nhất gồm vợ, chồng, cha mẹ và các con của người chết; tuy nhiên, chỉ những người còn sống tại thời điểm mở thừa kế mới có quyền hưởng di sản. Vì vậy, nếu tại thời điểm ba mẹ anh/chị qua đời mà ông bà nội, ngoại đã mất thì những người thừa kế thực tế chỉ còn lại 8 anh chị em; còn nếu ông bà còn sống thì sẽ cùng tham gia thừa kế. Trên cơ sở đó, tất cả những người thừa kế phải đến tổ chức công chứng để lập văn bản thỏa thuận cử một hoặc một vài người đại diện đứng ra hoàn tất thủ tục hoàn công. Văn bản này cần được công chứng để có giá trị pháp lý.

 Hồ sơ gồm giấy chứng tử của ba mẹ, chứng tứ của ông bà nội ngoại nếu đã chết, giấy tờ chứng minh quan hệ (giấy khai sinh), giấy tờ về nguồn gốc nhà đất (giấy phép xây dựng năm 1999, giấy tờ sử dụng đất trước đây nếu có)….và giấy tờ tùy thân.

Sau khi có văn bản thỏa thuận, người được cử sẽ tiến hành hồ sơ hoàn công gồm giấy phép xây dựng, bản vẽ thiết kế, biên bản nghiệm thu công trình, hồ sơ hoàn công do đơn vị thi công lập. Cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra, xác minh thực tế, đối chiếu quy hoạch và thông báo nghĩa vụ tài chính (nếu có) trước khi công nhận. Về nghĩa vụ tài chính, có thể phát sinh lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất (trong trường hợp chưa được công nhận trước đây), phí đo vẽ, phí cấp giấy….

Khi hoàn công xong, gia đình tiếp tục làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế theo quy định pháp luật tại cơ quan công chứng.