Câu hỏi vụ chung cư gửi anh LS Hùng !

Báo Phụ Nữ nhận được phản ánh của Ban quản trị (BQT) chung cư 155 Nguyễn Chí Thanh (P.9, Q.5) bức xúc về việc chủ đầu tư của chung cư này là Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích Q.5 chiếm giữ phí bảo trì 2% của chung cư này khiến cho đời sống của cư dân gặp rất nhiều khó khăn.

Theo đó, chung cư 155 Nguyễn Chí Thanh được đưa vào sử dụng từ tháng 8/2012 với 272 căn hộ. Hiện tại, chính thức có 267 hộ dân đang sinh sống trong chung cư. Từ đầu năm 2015 đến nay, thì chung cư đã có thành lập BQT theo đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên, từ đó đến nay chủ đầu tư của chung cư vẫn không bàn giao phí bảo trì 2% cho BQT chung cư để tiến hành bảo trì chung cư theo quy định của pháp luật..

Sau nhiều lần yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì nhưng không có kết quả. Ngày 25/8, BQT chung cư đã có cuộc họp với chủ đầu tư để thỏa thuận bàn giao phí bảo trì. Tuy nhiên, tại cuộc họp này đại diện lãnh đạo của Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích Q.5 xác nhận, chủ đầu tư không lập tài khoản ngân hàng quản lý 2% kinh phí bảo trì theo quy định và hiện tại chủ đầu tư không có khả năng chi trả phí bảo trì.

Hiện tại chung cư 155 Nguyễn Chí Thanh đã bị xuống cấp nghiêm trọng. Nhiều căn hộ phần trần nhà đã bị thủng, nứt và thấm nước. Trong khi đó nhiều nơi hệ thống điện đã xuống cấp nghiêm trọng, hệ thống PCCC của chung cư cũng đã cũ nhiều năm nay chưa được nâng cấp do không có kinh phí.

Qua vụ việc này em có một số câu hỏi gửi anh Hùng:

1. Việc chủ đầu tư trì hoãn, không chỉ trả kinh phí bảo trì 2% cho BQT chung cư Nguyễn Chí Thanh có vi phạm luật nhà ở và các quy định của pháp luật hay không ? Luật sư hãy phân tích rõ vi phạm này ? Hiện tại chủ đầu tư cam kết là trong năm 2017 khi hoàn thành công tác kiểm toán mới chi trả trả kinh phí bảo trì 2% cho BQT như vậy có hợp lý và đúng pháp luật hay không ?

Theo quy định tại khoản 1, điều 108 Luật nhà ở 2014 quy định như sau:

“ 1. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:

a) Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua; khoản tiền này được tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua;

b) Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó”.

Ngoài ra, tại điều 109 Luật nhà ở quy định: Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu như sau:

“1. Đối với kinh phí bảo trì quy định tại khoản 1 Điều 108 của Luật này thì trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày thu kinh phí của người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý kinh phí này và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết.

Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho Ban quản trị để thực hiện quản lý, sử dụng theo quy định của Luật này và có thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh biết; trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí này thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải thực hiện bàn giao theo quy định của Chính phủ.

2. Kinh phí bảo trì quy định tại Điều 108 của Luật này chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, không được sử dụng cho việc quản lý vận hành nhà chung cư và các mục đích khác; trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì chưa sử dụng hết thì được sử dụng để hỗ trợ tái định cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư mới sau khi được xây dựng lại”.

Căn cứ theo quy định trên thì việc chủ đầu tư trì hoãn, không chỉ trả kinh phí bảo trì 2% cho BQT chung cư Nguyễn Chí Thanh là vi phạm Luật nhà ở và vi phạm với các chủ sở hữu chung cư theo như hợp đồng mà các bên đã ký kết khi mua chung cư. Việc chủ đầu tư cam kết là trong năm 2017 khi hoàn thành công tác kiểm toán mới chi trả trả kinh phí bảo trì 2% cho BQT là trái quy định của Pháp luật và Luật nhà ở, bởi theo quy định trên thì trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày thu kinh phí của người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý kinh phí này và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho Ban quản trị để thực hiện quản lý, sử dụng theo quy định của Luật này và có thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh biết.

2. Quan điểm của luật sư liên quan đến vụ việc này ?

Theo tôi chủ đầu tư của Chung cư không những vi phạm Luật nhà ở mà còn vi phạm hợp đồng mua bán căn hộ với các chủ sở hữu chung cư. Đây là hành vi không những vi phạm pháp luật, vi phạm hợp đồng mà còn vi phạm đạo đức kinh doanh, kinh doanh thiếu trách nhiệm. Việc không chuyển kinh phí bảo chỉ cho Ban quản trị khi chung cư đã xuống cấp có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống người dân nơi đây thậm chí ảnh hưởng tới sức khỏe, tính mạng của các hộ dân. Căn cứ theo quy định trên thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải thực hiện bàn giao theo quy định của Chính phủ để bảo đảm quyền lợi cho dân. Vì chung cư là nơi nhiều hộ dân sinh sống, chủ đầu tư phải nghiêm chỉnh thực hiện đúng pháp luật và hợp đồng đã ký kết để bảo đảm tính mạng, tài sản cho dân chứ không thể kinh doanh theo kiểu “vắt chanh bỏ vỏ” xong việc là bỏ của chạy lấy người là thiếu trách nhiệm, coi thường pháp luật và tính mạng, tài sản của người khác cần phải xử lý nghiêm để răn đe làm gương cho các nhà đầu tư khác.

Cảm ơn luật sư Trần Minh Hùng

Sơn Lâm - Báo phụ nữ TP.HCM