Về vấn đề này, Luật sư Trần Minh Hùng cho biết: Thời gian gần đây do nhiều người không đủ tiền mua nhà đất nên có nhu cầu mua đất nền giá rẻ. Phân khúc đất nền dự án ảm đạm vì không bảo đảm sẽ có nhiều dân đến ở, tạo thành cộng đồng mới. Nhiều dự án bỏ không, ít người đến ở, không bán được nên giá đất nền một số dự án còn thấp hơn giá đất thổ cư. Chính điều này tạo điều kiện cho các công ty bất động sản đánh vào tâm lý những người không đủ tiền mua nhà đất giá cao.
Người mua đất nền dễ vướng vào pháp lý khi làm thủ tục tách thửa hoặc sang tên, quy hoạch, giải tỏa hoặc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhiều diện tích đất không đủ điều kiện tách thửa theo quy định của pháp luật nên gây ra rủi ro cho người mua.
Việc người dân mua nhà bằng giấy tay, tỷ lệ rủi ro phần lớn vẫn thuộc về người mua, bởi việc mua bán đất phải được lập hợp đồng có công chứng, hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Người dân cũng không nên ký hợp đồng đặt cọc sơ sài hay hợp đồng góp vốn, hứa đóng góp, hợp tác kinh doanh với các công ty bất động sản vì rất dễ gặp rủi ro.
Nhiều công ty bất động sản hiện nay tư vấn cho khách hàng không đầy đủ về dự án, đất nền cố tình cung cấp thông tin không đúng sự thật, tư vấn gian dối và có nhiều hành vi không trung thực với khách hàng để khách hàng đặt cọc. Sau khi nhận cọc, thì không thực hiện đúng hợp đồng hoặc dự án, đất nền không đúng như ban đầu nên khách hàng không đồng ý, yêu cầu trả lại tiền thì các công ty này cũng không trả.
Thời gian gần đây, rất nhiều khách hàng tìm đến luật sư để đi kiện đòi lại tiền cọc. Trong các hợp đồng đặt cọc thì các công ty bất động sản ghi nội dung rất sơ sài, thậm chí không có diện tích đất, nền đất, thửa đất, địa chỉ đất cụ thể nhưng khách hàng vẫn giao cọc. Có nhiều công ty tạo “ma trận” như đưa khách hàng đi xem đất và “đội lốt” nhân viên công ty để giả làm khách hàng, rồi giả vờ giành nhau đặt cọc, đội giá đất lên để cho khách hàng thật tưởng thật mà đặt cọc. Theo thông tin của khách hàng, thì một số công ty còn ép khách hàng đặt cọc. Nếu có tranh chấp phát sinh liên quan đến hợp đồng mua bán đất, đặt cọc, nhiều khả năng tòa tuyên việc mua bán đất là vô hiệu. Đó là chưa kể những trường hợp rủi ro khác như: Một người bán một miếng đất cho nhiều người người, hoặc người bán cầm sổ đỏ đi vay ngân hàng, rồi trốn đi luôn thì người mua bị rủi ro cao, người bán không phải là chủ đất thực sự.
Theo tôi, hành vi của những người đứng đầu các công ty này nếu có dấu hiệu gian dối ngay từ ban đầu nhằm chiếm đoạt tài sản của khách hàng, có dấu hiệu cấu thành tội “lừa đảo chiếm đoạt tài sản” theo quy định tại điều 139 Bộ luật hình sự.
Cụ thể, tại điều 139 Bộ luật hình sự quy định như sau:
1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ năm trăm nghìn đồng đến dưới năm mươi triệu đồng, hoặc dưới năm trăm nghìn đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt, hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm.
2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ hai năm đến bảy năm:
a) Có tổ chức;
b) Có tính chất chuyên nghiệp;
c) Tái phạm nguy hiểm;
d) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức;
đ) Dùng thủ đoạn xảo quyệt;
e) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ năm mươi triệu đồng đến dưới hai trăm triệu đồng;
g) Gây hậu quả nghiêm trọng.
3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ bảy năm đến mười lăm năm:
a) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ hai trăm triệu đồng đến dưới năm trăm triệu đồng;
b) Gây hậu quả rất nghiêm trọng.
4. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ mười hai năm đến hai mươi năm, tù chung thân hoặc tử hình:
a) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ năm trăm triệu đồng trở lên;
b) Gây hậu quả đặc biệt nghiêm trọng.
5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ mười triệu đồng đến một trăm triệu đồng, tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản, bị cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ một năm đến năm năm.
Ngoài việc có thể bị xử lý hình sự, thì Theo Điều 62 Luật kinh doanh bất động sản quy định về Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản như sau:
3. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.”
Và theo Điều 16.1 Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010:
“Điều 16.1. Điều khoản của hợp đồng giao kết với người tiêu dùng, điều kiện giao dịch chung không có hiệu lực
h) Bắt buộc người tiêu dùng phải tuân thủ các nghĩa vụ ngay cả khi tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ không hoàn thành nghĩa vụ của mình;”
Theo Điều 35 Nghị định 121/2013/NĐ-CP:
“Điều 35. Vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản
“1. Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
b) Không có chức năng kinh doanh bất động sản nhưng thực hiện mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;
c) Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản không đúng trình tự, thủ tục quy định;
e) Không cung cấp hoặc cung cấp không chính xác, đầy đủ giấy tờ và các thông tin liên quan đến bất động sản bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua cho khách hàng thực hiện giao dịch bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản theo quy định;
2. Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với hành vikinh doanh bất động sản không đủ điều kiện hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định.
3. Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
a) Vi phạm quy định về huy động vốn hoặc mua bán theo hình thức ứng tiền trước trong đầu tư xây dựng đối với dự án phát triển nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản;
b) Vi phạm quy định về chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản.
4. Hình thức xử phạt bổ sung: Tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh về hoạt động kinh doanh bất động sản từ 6 tháng đến 12 tháng đối với hành vi quy định tại Điểm a và Điểm c Khoản 1, Khoản 2 Điều này nếu tái phạm.
5. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc cung cấp thông tin đầy đủ hoặc cải chính thông tin không chính xác hoặc buộc gửi danh sách đến cơ quan có thẩm quyền đối với hành vi quy định tại Điểm e, Điểm g Khoản 1 Điều này;
b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm hành chính quy định tại Khoản 3 Điều này.”
Đồng thời, theo Điều 26 Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định:
“Điều 26. Chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở, người nhận quyền sử dụng đất ở
Trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở để bán nhận trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở, người nhận quyền sử dụng đất ở mà chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận kể từ ngày bàn giao nhà ở, đất ở thì hình thức và mức xử phạt như sau:
1. Chậm làm thủ tục từ 03 tháng đến 06 tháng:
a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho dưới 30 hộ gia đình, cá nhân;
b) Phạt tiền từ trên 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 30 đến dưới 100 hộ gia đình, cá nhân;
c) Phạt tiền từ trên 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên.
2. Chậm làm thủ tục từ trên 06 tháng đến 09 tháng:
a) Phạt tiền từ trên 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho dưới 30 hộ gia đình, cá nhân;
b) Phạt tiền từ trên 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 30 đến dưới 100 hộ gia đình, cá nhân;
c) Phạt tiền từ trên 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên.
3. Chậm làm thủ tục từ trên 09 tháng đến 12 tháng:
a) Phạt tiền từ trên 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho dưới 30 hộ gia đình, cá nhân;
b) Phạt tiền từ trên 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 30 đến dưới 100 hộ gia đình, cá nhân;
c) Phạt tiền từ trên 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên.
4. Chậm làm thủ tục từ trên 12 tháng trở lên:
a) Phạt tiền từ trên 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho dưới 30 hộ gia đình, cá nhân;
b) Phạt tiền từ trên 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 30 đến dưới 100 hộ gia đình, cá nhân;
c) Phạt tiền từ trên 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên.”
Như vậy, ngoài việc có thể bị xử lý hình sự thì nếu cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản vi phạm các quy định trên còn có thể bị phạt tiền hoặc bị khởi kiện nếu người dân đi kiện.
Theo tôi, khi mua nền, quyết định mua nền không vì ham rẻ, không nên tin nhân viên và công ty môi giới bất động sản mà người dân nên đến gặp các luật sư để xem tình trạng pháp lý về đất nền cũng như giấy tờ hợp lệ để được luật sư tư vấn đầy đủ thì mới quyết định mua hay không.
Xin cảm ơn Luật sư!
Thái Minh – Cao Tuấn (lược ghi)
Nguồn: Người tiêu dùng
