TRẢ LỜI CÂU HỎI

(Đầu tư chung cư mini là thời cơ hay thách thức)

1/ Vừa qua người dân cả nước đang hướng về vụ hỏa hoạn thương tâm tại một chung cư mini ở Hà Nội. Từ vụ cháy không may này đã làm nhiều người quan tâm đến mô hình chung cư mini và sự an toàn của nó. Đứng ở góc độ pháp lý, luật sư có thể cho biết pháp luật hiện nay có khái niệm như thế nào về mô hình này?

Câu 1:

Thuật ngữ “Chung cư mini” lần đầu tiên được nhắc đến trong mục A.1.1 Phụ lục A Thông tư 12/2012/TT-BXD về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về phân loại, phân cấp công trình quy định Nhà chung cư gồm: Chung cư cao tầng, chung cư nhiều tầng, chung cư thấp tầng, chung cư mini và chung cư hỗn hợp. Đến nay Thông tư 12/2012/TT-BXD này đã hết hiệu lực thi hành.

            Tuy nhiên, cho đến hiện nay pháp luật chưa có bất kỳ điều khoản, quy định nào định nghĩa cụ thể về khái niệm chung cư mini.

2/ Trường hợp chủ sở hữu bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế căn hộ trong nhà ở này cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì quyền sử dụng đất sẽ được bàn giao như thế nào?

Câu 2:

Điều 46 Luật nhà ở 2014 quy định Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó. Theo đó, nếu công trình đã được cấp Giấy phép xây dựng và đáp ứng các điều kiện trên thì từng căn hộ sẽ được cấp Giấy chứng nhận. Đối với chung cư thì phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Quy chuẩn QCVN 04:2021 ban hành kèm theo Thông tư 03/2021/TT-BXD.

Hiện nay, do chưa có quy định cụ thể về hình thức chung cư mini và các công trình này không đáp ứng đủ điều kiện theo quy định nên đối với chung cư mini được xem như là nhà ở riêng lẻ và thường các căn hộ chung cư mini sẽ không được cấp Giấy chứng nhận. Thông thường, chung cư mini chỉ có một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chỉ được cấp cho chủ sở hữu, sử dụng nhà, đất đó. Việc giao dịch, mua bán các căn hộ nằm trong chung cư mini thường được thực hiện dưới các hình thức “mua bán tay”. Do đó, người mua thường sẽ không được cấp giấy chứng nhận cho căn hộ của mình. Trong một số trường hợp, người mua sẽ được cấp Giấy chứng nhận nhưng sẽ thuộc trường hợp được cấp sổ chung. Do đó, cần cân nhắc kỹ trước khi thực hiện các giao dịch liên quan đến chung cư mini.

3/ Hiện nay do chưa có ghi nhận về hình thức này như một dạng dự án nhà ở thương mại, nên đối với chung cư mini được coi như nhà ở riêng lẻ. Vậy mô hình này có phải đảm bảo đáp ứng các quy chuẩn luật định về đảm bảo công trình xây dựng đúng quy hoạch và an toàn PCCC không thưa luật sư?

Câu 3:

Chung cư mini cũng cần phải đáp ứng các quy định về PCCC theo quy định tại Điều 5 Nghị định 136/2020/NĐ-CP quy định chi tiết và biện pháp thi hành Luật phòng cháy chữa cháy và Phụ lục IV, Phụ lục V ban hành kèm theo. Cụ thể, phải đáp ứng các điều kiện về phòng cháy, chữa cháy; có hệ thống giao thông, cấp nước, thông tin liên lạc phục vụ chữa cháy, hệ thống báo cháy, chữa cháy, ngăn cháy, ngăn khói, thoát nạn, phương tiện phòng cháy chữa cháy khác, phương tiện cứu người đảm bảo về số lượng và chấy lượng phù hợp tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật về phòng cháy chữa cháy. Ngoài ra, các chung cư mini cao 7 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích từ 5.000 m3 trở lên phải có Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế và văn bản chấp nhận kết quả nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy.

4/ Vậy nếu công trình xây dựng vi phạm các quy định về PCCC dẫn đến hậu quả nghiêm trọng cụ thể thiệt hại nặng nề về người và tài sản như vụ cháy tại Hà Nội vừa qua thì bên bán, cho thuê căn hộ phải chịu trách nhiệm như thế nào thưa luật sư?

Câu 4:

Trường hợp vi phạm để xảy ra cháy nổ có thể bị xử phạt hành chính với mức phạt tiền lên đến 10.000.000 đồng đối với hành vi vi phạm quy định về phòng cháy và chữa cháy theo quy định tại Điều 51 Nghị định 144/2021/NĐ-CP. Bên cạnh đó, người vi phạm còn có thể bị buộc phải chi trả toàn bộ chi phí khám bệnh, chữa bệnh cho người bị hại.

            Trong trường hợp vi phạm quy định về phòng cháy chữa cháy gây hậu quả nghiêm trọng như tại Hà Nội vừa qua, người vi phạm có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội Vi phạm quy định về phòng cháy, chữa cháy được quy định tại Điều 313 Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi bổ sung 2017 với hình phạt tù lên đến 12 năm. Ngoài ra, người vi phạm còn có thể bị phạt tiền đến 50.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định đến 05 năm.

LS TRẦN MINH HÙNG

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

                    Luật sư Trần Minh Hùng là một trong những luật sư sáng lập văn phòng luật, giàu kinh nghiệm về kiến thức và thực tiễn đã dành nhiều thắng lợi vụ kiện và quan trọng luật sư Hùng luôn coi trọng chữ Tâm của nghề luật sư và trách nhiệm đối với xã hội nên đã được nhiều hãng báo chí, truyền thông, Đài truyền hình, Đài tiếng nói Việt nam phỏng vấn nhiều lĩnh vực quan trọng liên quan đến đời sống. Luật sư Trần Minh Hùng được nhiều hãng truyền thông, báo chí trong nước  tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn trên VOV Giao Thông – Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài truyền hình TP.HCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Truyền hình SCTV, THĐN, Truyền hình Quốc Hội VN, Truyền hình Công an ANTV, Đài truyền hình Vĩnh Long, Đài phát thanh kiên giang, Đài Bình Dương... và các hãng báo chí trên cả nước, được các tổ chức, trường Đại học Luật TP.HCM mời làm giám khảo các cuộc thi Phiên tòa giả định với Đại học cảnh sát, mời làm chuyên gia ý kiến về các sự kiện……là đối tác tư vấn luật của các hãng truyền thông này và luôn mang lại niềm tin cho khách hàng và ghi nhận sự đóng góp của chúng tôi cho xã hội...là luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như Viettinbank, các vụ Giết Người do mâu thuẫn hát karaoke tại Bình Chánh, Bào chữa chủ tịch Huyện Đông Hòa, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành- Dầu Dây, Bào chữa bị cáo Huân không đeo khẩu trang mùa Covit, Vụ Nữ sinh Tân Bình bị cắt tai, bảo vệ cho MC Trấn Thành, Bào chữa, bảo vệ vụ "Bác sĩ khoa rút ống thở", Bảo vệ cho người cho thuê nhà vụ Công ty Thế giới Di Động không trả tiền thuê nhà mùa dịch covid, Tư vấn cho nghệ sĩ Thương Tín, bảo vệ vụ đổ xăng đốt 10 người tại TPHCM, các vụ Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, cưỡng đoạt, cướp, gây thương tích, tham ô, mua bán ma túy, cố ý làm trái, bào chữa vụ án cựu Cảnh sát Buôn Lậu và các bị cáo kiên quan, bào chữa vụ khai thác cát Cần giờ- Tiền Giang, bào chữa vụ chiếm đoạt tiền công nghệ của nước Úc của bị can về công nghệ, bào chữa vụ Mua bán khẩu trang mùa covid, bào chữa nhiều vụ án ma túy, bào chữa vụ lợi dụng chức vụ quyền hạn của tổ chức tín dụng... .… và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi..…là hãng luật tư vấn luật cho nhiều công ty Việt Nam và nước ngoài trên cả nước luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Trân trọng cảm ơn.