Quy định của pháp luật về đại diện đứng tên trên sổ đỏ
Câu hỏi: Xin chào Luật sư, gia đình tôi ở tại TPHCM. Mẹ tôi mất đã lâu, bố tôi mất năm 2009 không có di chúc, tài sản để lại là một thửa đất và căn nhà trên đất, chưa có Giấy chứng nhận. Gia đình có 5 anh em đều ra ngoài làm ăn và có nhà riêng, chỉ có chú út hiện đang sinh sống trên thửa đất đó. Đến đầu tháng 3/2018, chú út đưa ra một giấy đề nghị cho tất cả các anh chị em ký vào đó, nói là để chú thay mặt đại diện đứng tên sổ đỏ và xin cấp sổ đỏ. Do tin lời chú út, lại là anh em trong nhà nên chúng tôi đều ký vào giấy tờ trên, và đến nay thì được biết là chú ấy muốn bán nhà để chuyển vào nam sinh sống. Vậy tôi muốn hỏi Luật sư:
- Thứ nhất, giấy mà anh em tôi đã ký là Giấy đề nghị với nội dung để chú út đứng tên trên Giấy chứng nhận, nhưng không có người làm chứng, không được chứng thực, như vậy có hiệu lực không?
- Nếu giấy trên có hiệu lực, thì sau khi được cấp Giấy chứng nhận, 4 người còn lại chúng tôi có quyền sở hữu gì với tài sản bố mẹ để lại không?
Tôi xin chân thành cảm ơn.
Trả lời: (Câu trả lời chỉ mang tính chất tham khảo)
Chào bạn, trong trường hợp người chết không để lại di chúc, tài sản sẽ được phân chia theo quy định của pháp luật.
Thứ nhất, về hiệu lực của giấy đề nghị đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Việc thừa kế theo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế; điều kiện và trình tự thừa kế do pháp luật quy định. Người thừa kế theo pháp luật được quy định theo hàng thừa kế, trong đó, hàng thừa kế thứ nhất gôm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết.
Theo quy định tại điều 656 Bộ luật dân sự 2015, thì tại thời điểm có thông báo mở thừa kế, những người là đồng thừa kế có thể họp mặt để thỏa thuận các vấn đề sau:
- Cử người quản lý, phân chia di sản;
- Cách thức phân chia di sản.
Bất cứ thỏa thuận nào cũng phải được lập thành văn bản. Tuy nhiên, đối với trường hợp thỏa thuận về di sản thừa kế là quyền sử dụng đất, với nội dung tại khoản 4 điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
“4. Trường hợp nhiều người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà những người được hưởng thừa kế có văn bản thỏa thuận chưa phân chia thừa kế và đề nghị cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện đối với toàn bộ diện tích đất, tài sản gắn liền với đất để thừa kế thì cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện đó. Văn bản thỏa thuận phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện của những người được thừa kế gồm:… (ghi lần lượt tên của những người được thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)”.”
Dựa trên thông tin bạn cung cấp, thì nội dung Giấy đề nghị mọi người đã ký là để người em đó đại diện đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Căn cứ vào quy định, thì trường hợp của gia đình bạn, văn bản đó có ý nghĩa xác nhận quyền sở hữu của tất cả người thừa kế theo pháp luật và những người này đồng ý để một cá nhân đứng tên trên giấy chứng nhận. Vì vậy, văn bản đó phải được tiến hành công chứng chứng thực theo quy định của pháp luật.
Lưu ý: Mẫu văn bản thỏa thuận cử đại diện đứng tên sổ đỏ có thể được soạn thảo bởi luật sư hoặc tại các văn phòng công chứng.
Thứ hai, quyền sở hữu của những người thừa kế khác khi ủy quyền đại diện đứng tên trên giấy chứng nhận
Thông tin được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là thông tin của người sử dụng đất hợp pháp. Đối với trường hợp người đứng tên trên Giấy chứng nhận với tư cách đại diện cho tất cả những người thừa kế khác, thì việc đại diện đó phải được thể hiện rõ trên Giấy chứng nhận. Cụ thể, theo quy định tại khoản 4 điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng dất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nêu trên, thì trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện, dòng tiếp theo sẽ ghi rõ: “Là người đại diện của những người thừa kế gồm:…” Khi đó, thì bạn cùng những người anh em khác được pháp luật thừa nhận tư cách là một trong những đồng sở hữu tài sản.
Như vậy, để bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp đối với phần di sản thừa kế, thì những đồng thừa kế có thể đến Văn phòng công chứng để làm thủ tục khai nhận di sản, đồng thời thực hiện việc ủy quyền đứng tên sổ đỏ là một trong những người thừa kế làm đại diện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Những người là đồng thừa kế khác được quyền sử dụng, định đoạt phần tài sản thuộc sở hữu của mình, và thực hiện các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về chế độ sở hữu chung.
Lưu ý: đại diện thừa kế có được bán nhà hay không? Và người đứng tên sổ đỏ có quyền gì? là câu hỏi của rất nhiều quý khách hàng gần đây. Đại diện thừa kế đứng tên trên sổ đỏ không thể tự ý bán tài sản đó khi không có được sự đồng ý của các hàng thừa kế cùng chung đứng tên trên sổ đỏ. Và người đại diện đứng tên sổ đỏ cùng các đồng thừa kế khác quyền lợi và nghĩa vụ như nhau. Người đứng tên có thể đại diện cho các hàng thừa kế thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế hàng năm, đại diện thực hiện các nghĩa vụ có liên quan đến đến chính sách đât đai của nhà nước..
- Căn cứ pháp lý
- Luật đất đai 2013;
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
