1. Hợp đồng kinh doanh bất đông sản là hợp đồng như thế nào?
Theo khoản 3 Điều 3 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau: Hợp đồng kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa doanh nghiệp, hợp tác xã có đủ điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định tại Điều 4 Nghị định này với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân về việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ trong hoạt động mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản và được lập theo mẫu quy định tại Nghị định này.
2. Hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm những loại nào?
Căn cứ pháp lý: Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP
Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm:
- Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư quy định tại Mẫu số 01 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.
- Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú quy định tại Mẫu số 02 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.
- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở riêng lẻ quy định tại Mẫu số 03 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.
- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này quy định tại Mẫu số 04 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.
- Hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng quy định tại Mẫu số 05 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại Mẫu số 06 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất quy định tại Mẫu số 07 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.
- Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) dự án bất động sản quy định tịa Mẫu số 08 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.
Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực. Như vậy, theo quy định của pháp luật, hợp đồng kinh doanh bất đống sản phải được lập thành văn bản. Nếu như Các bên tham gia giao dịch bất động sản phải tiến hành lập hợp đồng bằng văn bản nhưng không thực hiện hoặc có thực hiện nhưng không công chứng, chứng thực theo quy định của luật thì có thể bị xử phạt vi phạm hành chính với mức tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký hợp đồng. Chính phủ quy định các loại hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản (Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014).
- Về áp dụng các loại hợp động mẫu trong kinh doanh bất động sản
Trong các hoạt động kinh doanh bất động sản, các hợp động phải có các nội dung chính theo quy định tại các Điều 18, 47 và 52 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Riêng các loại hợp đồng mẫu thì được áp dụng theo mẫu các hợp đồng đã được ban hành theo các văn bản quy phạm pháp luật từ trước ngày 01/7/2015, cụ thể như sau:
+ Đối với hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thì thực hiện theo quy định tại Chương V của Luật Kinh doanh bất động sản 2006. Riêng hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê nhà ở thì áp dụng theo các mẫu hợp đồng đã được ban hành kèm theo Thông tư 16/2010/TT-BXD; đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì áp dụng theo mẫu hợp đồng ban hành theo Thông tư 03/2014/TT-BXD;
+ Đối với hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thì thực hiện theo quy định tại Chương V của Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và các quy định của pháp luật về đất đai hiện hành;
+ Đối với hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thì áp dụng theo mẫu hợp đồng ban hành kèm theo Thông tư 13/2008/TT-BXD.
Như vậy, theo quy định hiện hành thì hợp đồng kinh doanh bất đống sản bao gồm những loại hợp đồng nêu trên và việc áp dụng các loại hợp đồng mẫu được thực hiện theo hướng dẫn tại Khoản 1 Mục II Công văn 1436/BXD-QLN năm 2015.
3. Một số lưu ý về hợp đồng kinh doanh bất động sản
3.1 Hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản
Căn cứ Khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:
"Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp họp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng".
Như vậy, còn tùy vào từng trường hợp cụ thể thì thời điểm có hiệu lực khác nhau, ví dụ hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực chứ không phụ thuộc vào hai bên ký kết.
3.2 Có bắt buộc ghi bằng Tiếng Việt mới được công chứng đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản hay không không?
Luật Công chứng chứng thực năm 2014 tại Điều 6 có quy định:
"Điều 6. Tiếng nói và chữ viết dùng trong công chứng
Tiếng nói và chữ viết dùng trong công chứng là tiếng Việt".
Đối với Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sửu dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.
Căn cứ quy định trên, ta thấy hợp đồng kinh doanh bất động sản được thực hiện công chứng theo thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, trừ trường hợp bắt buộc phải công chứng được nêu tại khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Theo đó, khi muốn thực hiện công chứng đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân cần lưu ý tiếng nói và chữ viết dùng trong công chứng phải là tiếng Việt.
4. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản là hợp đồng như thế nào?
Hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản là hoạt động ra đời sau hoạt động kinh doanh bất động sản và là hoạt động gắn liền vớ kinh doanh bất động sản, tính hỗ trợ của kinh doanh dịch vụ bất động sản chính là sự ràng buộc hoạt động này phải phụ thuộc vào kinh doanh bất động sản, sự biến động, thay đổi và phát triển của kinh doanh bất động sản sẽ kéo theo các thay đổi trong phương pháp kinh doanh bất động sản sẽ kéo theo các thay đổi trong phương pháp kinh doanh dịch vụ bất động sản. Về thực chất, kinh doanh dịch vụ bất động sản chỉ là một hoạt động trung gian thương mại nhằm mục đích kiếm lợi nhuận từ việc hoàn thiện dần các công việc cho các bên trong kinh doanh bất động sản
Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản là văn bản xác nhận việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ mội giới bất động sản; dịch vụ sản giao dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
Các loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm:
- Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản;
- Hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động;
- Hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản.
5. Những lưu ý liên quan đến hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản
- Về hình thức hợp đồng dịch vụ bất động sản
Khác với các loại hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được lập thành văn bản, việc công chứng, chứng thực do các bên thỏa thuận ký kết. Như vậy, nếu hợp đồng kinh doanh bất động sản không được thực hiện giao kết bằng lời nói hay hành vi cụ thể mà phải được lập thành văn bản.
- Về hiệu lực hợp đồng:
Căn cứ tại khoản 3 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì có thể nhận thấy:
+ Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng.
+ Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực.
+ Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
- Về nội dung hợp đồng:
Ngoài các nội dung được thỏa thuận ý chí của các bên trong hợp đồng, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản do các bên thỏa thuận và phải có các nội dung chính sau đây:
+ Tên, địa chỉ của các bên (thông tin chi tiết các bên ký kết thỏa thuận)
+ Đối tượng và nội dung dịch vụ yêu cầu thỏa thuận.
+ Yêu cầu và kết quả dịch vụ (hãy nêu rõ các yêu cầu chi tiết và các trường hợp có thể xảy ra để thỏa mãn kết quả).
+ Thời hạn thực hiện dịch vụ (đây là một sự ràng buộc cần thiết, thiết yêu cho tất cả dịch vụ).
+ Thỏa thuận phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ.
+ Phương thức, thời hạn thanh toán ra sao?
+ Quyền và nghĩa vụ của các bên.
+ Giải quyết các tranh chấp nếu có.
+ Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Như vậy đối với hơp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản trên thị trường sẽ có ba loại hợp đồng cơ bản và phải được lập thành văn bản; việc công chứng, chứng thực là không bắt buộc và tùy vào các thỏa thuận giữa các bên. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản tùy vào thỏa thuận và việc công chứng, chứng thực và phải được ghi nhận trong hợp đồng theo sự thỏa thuận giữa các bên yêu cầu và cung cấp dịch vụ. Bên cạnh đó, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải có các nội dung đảm bảo theo quy định của pháp luật tránh sự thiếu sót dấn đến tranh chấp xảy ra.
VĂN PHÒNG LUẬT SƯ GIA ĐÌNH
Đc 1: 402A Nguyễn Văn Luông, Phường 12, Quận 6, TP.HCM
Đc 2: 64 Võ Thị Sáu, Phường Tân Định, Quận 1,TP.HCM
Chi nhánh tại Biên Hòa: 5/1 Nguyễn Du, Quang Vinh,Biên Hoà, Đồng Nai.
Luật Sư Trần Minh Hùng-Trưởng văn phòng
Tel: 0972238006 (zalo-viber) 028.38779958
Email: vanphongluatsugiadinh@gmail.com
Web: http://www.luatsugiadinh.net.vn
|
