1. Thực trạng cấp sổ đỏ sai diện tích tại nước ta:

Xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là yêu cầu pháp lý diễn ra phổ biến trong thực tiễn sử dụng đất đai của người dân. Khi đất đai và người sử dụng đất đảm bảo những điều kiện cụ thể theo quy định của pháp luật, Nhà nước sẽ tiến hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ thể này.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý, xác minh quyền sử dụng đất hợp pháp của mỗi cá nhân. Khi được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất sẽ được quyền thực hiện các hoạt động liên quan đến quyền sử dụng đất.

Về cơ bản, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là căn cứ xác minh việc sử dụng đất hợp pháp của người dân. Vậy nên, trên nội dung của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải thể hiện rõ các thông tin liên quan đến người sử dụng đất, đặc điểm của đất, mục đích sử dụng đất và diện tích đất.

Có thể nói, diện tích đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với quá trình sử dụng đất của người dân. Thông qua diện tích đất, người dân sẽ biết phạm vi sử dụng đất của mình là ở đâu. Đồng thời, đây chính là cơ sở xác lập giá trị của đất đai khi thực hiện các vấn đề liên quan đến việc chuyển nhượng, tặng cho (hay các giao dịch khác liên quan đến đất đai).

Song trên thực tế, có rất nhiều trường hợp cấp sổ đỏ sai với diện tích. Khi người dân tiến hành làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan chức năng có thẩm quyền trong quá trình thực hiện đã xảy ra sai sót, khiến diện tích đất trên sổ đỏ có phần sai lệch so với thực tế. Phần sai lệch giữa diện tích trên sổ đỏ có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn trên thực tế. Dù là sai lệch như thế nào, thì việc sai diện tích đất khi cấp sổ đỏ đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị pháp lý, cũng như quyền lợi hợp pháp của người dân trong quá trình sử dụng đất.

Hiện nay, việc cấp sổ đỏ sai diễn ra tương đối phổ biến trong thực tiễn sử dụng và quản lý đất đai tại nước ta. Sai sót về diện tích đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể xuất phát từ một trong các nguyên nhân phổ biến sau đây:

+ Xảy ra sai lệch trong quá trình đo đạc diện tích đất.

+ Diện tích đất đủ điều kiện được cấp sổ đỏ không phải là toàn bộ diện tích đất đang sử dụng.

+ Trong quá trình in phôi, cấp bìa xảy ra sai sót khiến sai lệch diện tích đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Trong quá trình thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ đã xảy ra sai phạm.

+ Kê khai, đăng ký diện tích đất của người sử dụng đất xảy ra sai sót.

Trên đây là những nguyên nhân chính của thực hiện trạng sai diện tích đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Quy định của pháp luật về việc đính chính và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

2.1. Quy định của pháp luật về thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại Khoản 11 Điều 3 Luật đất đai 2013, thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. Khi cần thu hồi đất để phục vụ cho các hoạt động công, hoặc người dân không đảm bảo điều kiện sử dụng đất, Nhà nước sẽ đưa ra quyết định thu hồi đất. Thông thường, trong thực tế, khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho hoạt động xây dựng, phát triển kinh tế, xã hội đất nước, thì sẽ tiến hành đền bù đất cho người dân.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 106 Luật đất đai 2013, Nhà nước tiến hành thu hồi đất trong các trường hợp cụ thể sau đây:

+ Trường hợp 1: Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Trường hợp 2: Khi thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp, Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Trường hợp 3: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thì Nhà nước sẽ thực hiện thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Trường hợp 4: Đối với các trường hợp giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai (trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai), thì Nhà nước sẽ thực hiện thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, khi thuộc một trong các trường hợp cụ thể nêu trên, Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người dân. Việc thu hồi đất này giúp hoạt động sử dụng và quản lý đất đai đảm bảo tính pháp lý theo quy định của pháp luật. Đồng thời, đây chính là cơ sở để cơ quan Nhà nước quản lý đất đai một cách toàn diện, cụ thể nhất, hạn chế đến mức tối đa những sai phạm có thể xảy ra. Nó chính là căn cứ để hoạt động đất đai diễn ra theo trình tự, khuôn mẫu luật định. Nó chính là tính áp dụng chung của tất cả các chủ thể sử dụng đất.

2.2. Quy định của pháp luật về việc đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 106 Luật đất đai 2013,  Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

+ Trường hợp 1: Cơ quan chức năng có thẩm quyền có quyền đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

+ Trường hợp 2: Khi có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận, thì người sử dụng đất có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước đính chính lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Có thể hiểu, đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hoạt động chỉnh sửa, điều chỉnh lại thông tin Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có sai sót. Hay nói cách khác, nếu thông tin trên sổ đỏ có sai sót mà chưa đến mức bị thu hồi, thì cơ quan Nhà nước sẽ thực hiện đính chính sổ đỏ cho người dân.

3. Sổ đỏ cấp sai diện tích phải đính chính hay bị thu hồi sổ?

Trong phần mục nêu trên, người viết đã phân tích về các trường hợp được đính chính hoặc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sai diện tích được hiểu là sự sai lệch về thông tin thửa đất trong quá trình kê khai. Mà theo quy định tại Khoản 1 Điều 106 Luật đất đai 2013, khi có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận, thì người sử dụng đất có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước đính chính lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, đối với việc cấp sai diện tích trên sổ đỏ, người sử dụng đất có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước đính chính lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Xét trên thực tế, giữa hoạt động đính chính và sai phạm có sự khác biệt trong việc lựa chọn áp dụng là do mức độ của vấn đề sai phạm. Nếu thuộc các trường hợp sai phạm nặng, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ hướng đến việc thu hồi đất. Nếu sai sót nhỏ (có thể chỉnh sửa), thì Nhà nước sẽ thực hiện đính chính. Vậy nên, với trường hợp cấp sai diện tích sổ đỏ, ta cũng cần tìm hiểu sâu hơn về lý do sai sót thông tin, có như vậy, mới đưa ra biện pháp xử lý sao cho phù hợp nhất.

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ GIA ĐÌNH

Đc 1: 402A Nguyễn Văn Luông, Phường 12, Quận 6, TP.HCM

Đc 2: 64 Võ Thị Sáu, Phường Tân Định, Quận 1,TP.HCM

Chi nhánh tại Biên Hòa: 5/1 Nguyễn Du, Quang Vinh,Biên Hoà, Đồng Nai.

-Luật Sư Trần Minh Hùng-Trưởng văn phòng

Tel: 0972238006 (zalo-viber) 028.38779958

Email: vanphongluatsugiadinh@gmail.com 

Web: http://www.luatsugiadinh.net.vn

*Để thuận tiện cho quý khách khi muốn gặp trao đổi trực tiếp với luật sư, quý khách vui lòng liên hệ trước khi đến văn phòng. 

Trân trọng cảm ơn!