Khách nước ngoài tìm hiểu mua căn hộ tại một dự án ở Q.2, TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Trong dự thảo tờ trình và đề cương về dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 2013 đang lấy ý kiến người dân và các cơ quan chức năng, Bộ Tài nguyên môi trường đề xuất bổ sung quy định người sử dụng đất trên lãnh thổ Việt Nam sẽ thêm một đối tượng là cá nhân người nước ngoài thuộc trường hợp sở hữu nhà ở tại Việt Nam và chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở.
Phù hợp với Luật nhà ở
Theo Luật nhà ở năm 2014, cá nhân người nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự thì được quyền mua, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại.
Thời hạn sở hữu nhà theo thỏa thuận trong các hợp đồng giao dịch nhưng không quá 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận và có thể được gia hạn. Thời hạn sở hữu nhà ghi rõ trong giấy chứng nhận.
Trước khi hết thời hạn trên, người sở hữu nhà được quyền bán, tặng cho căn nhà của mình. Nếu quá thời hạn sở hữu nhà mà chủ nhà không bán, tặng cho thì căn nhà sẽ thuộc sở hữu Nhà nước.
Khi muốn cho thuê nhà ở, người nước ngoài phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện. Việc thanh toán tiền mua, thuê mua nhà ở phải thông qua tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.
Luật cũng quy định người nước ngoài được sở hữu chung cư và nhà ở riêng lẻ trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm an ninh, quốc phòng. Họ được mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư, trong một khu vực có số dân tương đương một phường thì người nước ngoài được sở hữu không quá 250 căn biệt thự, nhà liền kề.
Nhiều chuyên gia lo lắng khi Nhà nước công nhận cho cá nhân người nước ngoài quyền sử dụng đất thì những người này sẽ chính thức sang tên trên giấy chứng nhận, tạo ra những "lãnh địa" riêng làm ảnh hưởng đến trật tự, an ninh của khu vực.
Bên cạnh đó, cùng với chính sách mở rộng hạn điền, nhiều người cũng đặt vấn đề cá nhân người nước ngoài được sử dụng đất tại Việt Nam có thể lách luật để thu gom quyền sử dụng đất, biến người dân sở tại thành người làm thuê trên quê hương mình.
Quản lý thông minh hơn
Thế nhưng, theo PGS.TS Võ Trí Hảo - phó trưởng khoa luật Trường ĐH Kinh tế TP.HCM, không nên lo lắng khi cá nhân người nước ngoài được quyền sử dụng đất theo nhà ở mà họ được sở hữu.
Luật nhà ở 2014 chỉ cho người nước ngoài mua nhà ở trong các dự án thương mại, hướng luồng đầu tư của người nước ngoài vào những dự án nhà ở, không để dòng vốn đầu tư lớn làm cho các khu dân cư tự phát hỗn loạn, khó kiểm soát.
Mặt khác, số lượng căn hộ, nhà ở cũng bị khống chế, quyền sử dụng đất cũng chỉ có thời hạn theo thời hạn sở hữu nhà chứ không phải là vĩnh viễn, lâu dài như công dân Việt Nam. Theo ông Hảo, nên khuyến khích người nước ngoài sử dụng đất phát triển các dự án, hình thành các khu đô thị hoàn thiện.
Ngoài ra, luật nên bổ sung những tiêu chí như không cho người nước ngoài sử dụng đất ở những khu biên giới, hải đảo hoặc có tiếp giáp bờ biển để đảm bảo an ninh, quốc phòng.
Còn PGS.TS Phạm Duy Nghĩa - giảng viên luật, chính sách công và quản trị nhà nước, Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright - cho rằng thực tế hiện nay, người nước ngoài có vô tận công cụ để kiểm soát quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
Nếu muốn, họ có thể thành lập công ty tại Việt Nam và mua nhà hoặc đầu tư xây dựng nhà ở. Và thực tế đã có nhiều người nước ngoài đang sử dụng đất tại Việt Nam dưới dạng ủy quyền cho người Việt Nam đứng tên sử dụng đất hay làm "bình phong". Thực sự thì những người nước ngoài đứng sau đã kiểm soát quyền sử dụng đất.
Theo ông Nghĩa: "Việc công nhận quyền sử dụng đất cho người nước ngoài chỉ là vấn đề kỹ thuật. Nỗi lo chủ yếu là về an ninh quốc phòng và công bằng xã hội. Giải quyết nỗi lo này không bằng cách cấm họ được quyền sử dụng đất mà đòi hỏi phải nâng cao năng lực quản lý của Nhà nước. Phải làm cho cơ quan quản lý nhà nước mạnh mẽ hơn, cách quản lý thông minh hơn, có những công cụ quản lý khác nữa như đánh thuế tài sản, bất động sản..."
Bổ sung người nước ngoài được sử dụng đất với đất ở
Ông Đào Trung Chính - phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên môi trường), nói như vậy khi trao đổi với Tuổi Trẻ xung quanh việc dự thảo Luật đất đai sửa đổi dự kiến bổ sung quy định cho phép người nước ngoài thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật nhà ở được có thêm quyền sử dụng đất.
* Đề xuất trên xuất phát từ nghiên cứu thực tiễn hay từ kiến nghị của các địa phương, thưa ông?
- Hiện nay đề xuất trên mới chỉ có trong dự thảo lấy ý kiến các địa phương và các cơ quan theo đúng lộ trình sửa đổi Luật đất đai.
Theo quy định tại điều 5 của Luật đất đai hiện nay quy định các đối tượng được quyền sử dụng đất trên lãnh thổ Việt Nam, tuy nhiên trong nội dung quy định tại điều 5 chưa quy định người sử dụng đất là cá nhân người nước ngoài thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật nhà ở.
Thực tế hiện nay Luật nhà ở đã cho phép một số trường hợp, đối tượng cụ thể được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật nhà ở.
* Có nhiều ý kiến lo lắng nếu người nước ngoài có được quyền sử dụng đất có thể sử dụng đất ở những khu vực không đảm bảo về an ninh quốc phòng?
- Những trường hợp đất đai ở khu vực nhạy cảm, có liên quan đến yếu tố đảm bảo an ninh quốc phòng, những khu vực đó đều đã có các quy định rất cụ thể rồi. Đương nhiên, đi kèm với đề xuất này cũng phải có các chính sách về thuế sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính cụ thể và đầy đủ để hạn chế việc cá nhân người nước ngoài gom, tích tụ đất ở.
* Cũng có lo lắng cá nhân người nước ngoài có quyền sử dụng đất có thể sử dụng diện tích lớn đất nông nghiệp?
- Như tôi đã nói, đề xuất trên để phù hợp với quy định của Luật nhà ở đã cho phép, vì vậy nội dung đề xuất có thể hiểu là với đất ở, không bao gồm các loại đất khác.
Ví như với đất nông nghiệp, nếu cá nhân, tổ chức nước ngoài vào đầu tư thì phải theo Luật đầu tư, chứ không phải cá nhân người nước ngoài vào muốn mua đất nông nghiệp là được.
Theo đó, cá nhân, tổ chức nước ngoài nếu muốn sử dụng đất nông nghiệp vào sản xuất, kinh doanh thì phải theo Luật đầu tư, tức là phải có pháp nhân, phải thành lập doanh nghiệp.
Việc sử dụng đất nông nghiệp cũng phải có các điều kiện về sản xuất, kinh doanh, hiểu đơn giản là phải thành lập doanh nghiệp, phải được cấp giấy chứng nhận đầu tư và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Lộ trình lấy ý kiến để sửa đổi Luật đất đai tới quý 4-2018 mới trình, vì vậy mọi nội dung lấy ý kiến còn qua các giai đoạn tổng hợp các ý kiến đóng góp, tiếp thu, hoàn chỉnh rồi mới trình.
