Nội dung tư vấn về vấn đề làm sổ đỏ có cần chữ ký giáp ranh của nhà bên cạnh không:

1. Điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

     Điều kiện chung để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

• Phù hợp với quy hoạch đất cấp tỉnh và kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.
• Có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất.
• Thời gian sử dụng đất ổn định, lâu dài: được quy định tại Điều 21, nghị định 43/2014/NĐ- CP
• Không bị tranh chấp.

2. Làm sổ đỏ có cần chữ ký giáp ranh của nhà bên cạnh?

     Theo quy định tại khoản 2 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT thì ranh giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất.

     Trước đây theo quy định của điểm 2.4 khoản 2 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT thì khi xác lập ranh giới thửa đất phải có chữ ký giáp ranh của các ngày bên cạnh. Tuy nhiên, việc quy định phải có chữ ký giáp ranh như vậy sẽ gây khó khăn cho việc xin cấp giấy chứng nhận của bên làm giấy chứng nhận. Do đó, tại khoản 2 Điều 8 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT có sửa đổi quy định này như sau:

     “Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì việc lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được cán bộ đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác định theo thực địa và theo hồ sơ thửa đất liên quan (nếu có). Đơn vị đo đạc chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho Ủy ban nhân dân cấp xã để xác nhận vắng mặt và thông báo trên loa truyền thanh của cấp xã, niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã để người sử dụng đất đến ký xác nhận. Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà người sử dụng đất không có mặt và không có khiếu nại, tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã lập. 

     Trường hợp sau 10 ngày kể từ ngày nhận được Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại, người dẫn đạc ký xác nhận và ghi rõ lý do người sử dụng đất liền kề đó không ký xác nhận vào phần “lý do không đồng ý” trong Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất. 

     Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập danh sách các trường hợp nêu trên để gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã biết và lưu hồ sơ đo đạc.”

3. Tư vấn theo thông tin mà bạn cung cấp.

     Theo những thông tin mà bạn cung cấp phía trên, chúng tôi xin giải đáp như sau:

     Bạn có nói là năm 2003 bạn có mua 1 lô đất, có giấy viết tay mua lại 6,5m*30m=195m2, nhưng đã làm sổ đỏ cho 180m2 mà không xin cấp cho toàn bộ diện tích đã mua. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì không có quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải cấp đúng với diện tích đất mà các bên đã giao dịch. Nếu như người sử dụng đất có đầy đủ các giấy tờ để chứng minh mình là người có quyền sở hữu đối với diện tích đất cần cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không vi phạm các quy định về pháp luật đất đai và có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai như không có tranh chấp, sử dụng lâu dài… thì có thể xin cấp sổ đỏ cho diện tích nhỏ hơn so với trên giấy tờ mua bán. Do vậy, trường hợp cấp giấy chứng nhận đối với 180 m2 mà không phải cấp cho 195m2 là không vi phạm pháp luật.

     Với những gì chúng tôi đã phân tích ở trên thì ranh giới các thửa đất sẽ dựa trên hiện trạng sử dụng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… chứ không phải là theo giọt nước như mình đã nêu. Việc bạn làm sổ đỏ vào năm 2006 thì vấn đề xin chữ ký giáp ranh với nhà bên cạnh vẫn phải xin. Tuy nhiên, nếu bạn đã được cấp giấy chứng nhận đối với diện tích 180m2 rồi thì không cần phải xin chữ ký giáp ranh nữa. Đối với diện tích mà không có trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nay bị nhà bên cạnh lấn chiếm và làm sổ đỏ thì trường hợp này bạn cần căn cứ vào giấy tờ mua bán trước đây của bạn để xác định lại quyền đối với diện tích đất đó. Nếu như hợp đồng mua bán trước đây giữa mình và bên bán có xác nhận của chính quyền địa phương hoặc của tổ chức công chứng thì bạn có căn cứ để có thể đòi lại diện tích đất đã bị lấn chiếm.