Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013. Bộ luật dân sự 2015

Nội dung tư vấn mua bán đất bằng giấy tờ viết tay được không

     1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Khoản 1 điều 188 Luật đất đai 2013 quy định:

     “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

     a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

     b) Đất không có tranh chấp;

     c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

     d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

     Điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

     “a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”     

     Như vậy, để mua bán quyền sử dụng đất hai bên phải lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng này phải được soạn thảo và công chứng chứng thực theo quy định của pháp luật.

     2. Mua bán đất bằng giấy tờ viết tay được không

     Tùy từng địa phương sẽ có quy định cụ thể về diện tích tối thiểu tách thửa đối với đất ở và đất nông nghiệp. Có thể tại địa phương bạn đang tạm dừng việc tách thửa đất do đang ban hành quyết định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu.

     Bạn muốn mua một phần đất phải thực hiện việc tách thửa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do địa phương đang tạm ngừng việc tách thửa nên hai bên không thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật mà chỉ mua bán đất bằng giấy viết tay không được công chứng chứng thực.

     Tuy nhiên, hợp đồng mua bán viết tay không có công chứng chứng thực, không tuân thủ về hình thức, cũng không thực hiện theo trình tự thủ tục luật định thì không có giá trị pháp lý thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bên bán sang cho bên mua. Người mua đất, thực sự có quyền sử dụng hợp pháp đối với mảnh đất khi đã được đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Giấy tờ viết tay không đủ điều kiện để sang tên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

     Khoản 2 điều 9 thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động;
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng hoặc chứng thực;
• Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.

     => Như vậy, bắt buộc phải có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng chứng thực mới có thể làm thủ tục đăng ký biến động chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho bên mua. Do đó, rủi ro khi mua đất chỉ có giấy tờ viết tay giữa các bên là rất lớn.

Trân trọng