|
Trả lời tư vấn của chúng tôi như sau:
Điều 106. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Mục 4 Chương II của Luật này.”
Ngoài ra, để đảm bảo tính hiệu lực về mặt hình thức thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định tại Điều 127 Luật đất đai 2003
“Điều 127. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
...Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.”
Hợp đồng chuyển nhượng giữa gia đình bạn và bà A không được công chứng nên được xác định là bị vô hiệu về mặt hình thức tại thời điểm thực hiện. Tuy nhiên, hết thời hiệu 2 năm kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng được xác lập mà một trong các bên đều không có yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu nên hợp đồng chuyển nhượng này vẫn được xác nhận là có hiệu lực theo quy định tại Điều 132 Bộ luật dân sự 2015 nếu như nội dung của hợp đồng chuyển nhượng này đã đảm bảo các điều kiện theo quy định của pháp luật
“Điều 132. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu
1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:
...đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.
2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực...”
Do đó,hiện nay hợp đồng chuyển nhượng giữa gia đình bạn và bà A được xem là căn cứ để được cấp Giấy chứng nhận theo Khoản 1 Điều 99 Luật đất đai 2013.
“Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
...c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;...’’
Trường hợp 2: Quyền sử dụng đất là tài sản chung của trong thời kỳ hôn nhân của vợ chồng bà A
Nếu có căn cứ xác định quyền sử dụng đất đối với thửa đất đã chuyển nhượng cho gia đình bạn có nguồn gốc là tài sản chung của vợ chồng bà A. Tại thời điểm năm 2006, nếu ông A đã mất thì một nửa giá trị quyền sử dụng đất được xác định là di sản thừa kế và được chia thừa kế theo pháp luật theo quy định tại Điều 676 Bộ luật dân sự 2005. Cụ thể:
“ Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật
1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản. |
