Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất có thể nói là loại chuyển nhượng phức tạp hiện nay. Nói nó phức tạp bởi khi tham gia vào hoạt động chuyển nhượng này các bên nhất là bên mua phải tìm hiểu và thực hiện rất nhiều các vấn đề và thủ tục có liên quan như: Tìm hiểu quy hoạch, tình trạng tranh chấp, tình trạng an ninh khu dân cư, giấy tờ pháp lý liên quan đến nhà đất, hướng nhà đất…..vv. Sau khi tìm hiểu nếu thấy ưng ý thì các bên tiến hành thỏa thuận về việc chuyển nhượng. Nếu thỏa thuận thành công các bên tiến hành ký Hợp đồng chuyển nhượng tại VPCC và tiến hành các thủ tục đăng ký biến động sang tên nhà đất.
Trình tự là như vậy, nhưng không phải trường hợp nào, sau khi ký hợp đồng công chứng xong cũng có thể được sang tên (VD: thuộc quy hoạch treo…vv) và được bên bán bàn giao nhà đất đầy đủ và đúng thời hạn (thông thường các bên thỏa thuận với nhau để bên mua giữ lại một khoản tiền trong số tiền mua bán. Sau khi được sang tên nhà đất bên bán bàn giao nhà đất và bên mua thanh toán hết số tiền còn lại).
Không ít những trường hợp trên thực tế sau khi bên mua được sang tên nhà đất và thanh toán tiền đầy đủ nhưng bên bán vẫn cố tình trây ỳ và lại rất nhiều các lý do để trì hoãn thậm chí là không bàn giao nhà đất đã chuyển nhượng cho bên mua. Trong tình huống này người mua đã gặp không ít khó khăn để đề nghị cơ quan chức năng yêu cầu bên bán bàn giao nhà đất cho mình. Thấu hiểu vấn đề này, trên cơ sở quy định của pháp luật và kinh nghiệm thực tiễn trong quá trình tư vấn, giải quyết các vụ án trong lĩnh vực tranh chấp đất đai. Sau đây, Công ty Luật Duy Hưng xin trình bày một số vấn đề cơ bản liên quan đến vấn đề này để Quí vị tham khảo.
Thứ nhất: Quy định của pháp luật về nghĩa vụ bàn giao nhà đất của bên bán.
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất được Bộ luật dân sự 2005 quy định từ điều 450 đến điều 455 và từ điều 697 đến điều 702. Tuy nhiên, BLDS 2015 lại không quy định đối với từng loại hợp đồng theo hướng như vậy mà nó được quy định chung trong phần nghĩa vụ và hợp đồng. Cụ thể, Điều 434 quy định về việc “Thực hiện hợp đồng mua bán” như sau:
- Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán do các bên thỏa thuận. Bên bán phải giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thỏa thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý.
- Khi các bên không thỏa thuận thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý.
- Bên mua thanh toán tiền mua theo thời gian thỏa thuận. Nếu không xác định hoặc xác định không rõ ràng thời gian thanh toán thì bên mua phải thanh toán ngay tại thời điểm nhận tài sản mua hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
Như vậy, theo quy định của pháp luật thì bên bán có nghĩa vụ bàn giao tài sản bán cho bên mua theo đúng thời gian thỏa thuận. Bên bán chỉ được giao tài sản bán trước hoặc sau thời điểm thỏa thuận nếu được bên mua đồng ý.
Thứ hai: Thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Bộ luật dân sự năm 2015 Điều 503 BLDS 2015 quy đinh như về “ Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất” như sau: Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.
Luật đất đai năm 2013 Khoản 3 Điều 188 như sau:“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Luật nhà ở 2014 quy định tại Khoản 1 Điều 122 như sau: “1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.”
Như vậy, quy định của pháp luật hiện nay chưa có sự thống nhất về thời điểm có hiệu của hợp đồng mua bán nhà đất. Sự không thống nhất này gây khó khăn không ít cho người dân và cơ quan chức năng khi giải quyết các vụ việc tranh chấp có liên quan đến nhà đất.
Tình huống 1: Ông Nguyễn Văn A nhận chuyển nhượng của ông Nguyễn Văn B ngôi nhà và thửa đất có địa chỉ tại phường X, quận Y, thành phố HN. Việc chuyển nhượng được các bên tiến hành tại VPCC đúng theo quy định của pháp luật, ông A cũng đã thanh toán tiền đầy đủ và ông B đã bàn giao nhà đất cho ông A, khi bàn giao nhà đất hai bên đã vui vẻ tổ chức buổi liên hoan để ăn mừng cũng như để chúc ông A về nhà mới. Mọi việc rất tốt đẹp nếu như không có văn bản trả lời của VPĐKĐĐ nơi ông A nộp hồ sơ sang tên cho rằng hồ sơ sang tên của ông không đủ điều kiện để thực hiện vì nhà đất thuộc quy hoạch treo. Lúc này ông A không biết phải làm gì? Đề nghị ai để giải quyết khi mà mình đã thực hiện đầy đủ các thủ tục theo quy định nhưng vẫn không thể được sang tên nhà đất. Không sang tên được thì ông không thể vay tiền ngân hàng để trả nợ đã vay của bạn bè người thân để trả cho bên bán.
Tình huống 2: Ông Nguyễn Văn A nhận chuyển nhượng của ông Nguyễn Văn B ngôi nhà và thửa đất có địa chỉ tại phường X, quận Y, thành phố HN. Việc chuyển nhượng được các bên tiến hành tại VPCC đúng theo quy định của pháp luật, ông A cũng đã thanh toán tiền đầy đủ và được VPĐKĐĐ sang tên nhà đất. Vui mừng mọi việc diễn ra thuận lợi, ông A liền thông báo cho ông B và đề nghị ông B bàn giao nhà đất chuyển nhượng đúng thỏa thuận của các bên. Tuy nhiên, đến hẹn ông B lấy lý do chưa tìm được chỗ ở, và nói chờ ông tìm được chỗ ở mới sẽ bàn giao nhà. Tính đến nay đã 6 tháng trôi qua nhưng ông B vẫn chưa bàn giao nhà đất. Lúc này ông A không biết phải làm gì? Đề nghị ai để giải quyết?
Thứ ba: Quan hệ pháp luật tranh chấp.
Đối với tình huống thứ hai nêu trên, có một số quan điểm khác nhau, có quan điểm cho là quan hệ tranh chấp của ông A và B là quan hệ tranh chấp quyền sử dụng đất; Có quan điểm cho là tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chúng tôi ủng hộ quan điểm thứ hai: Bởi như phần trên đã nêu, khi chuyển nhượng bên bán có nghĩa vụ bàn giao tài sản chuyển nhượng, bên mua có nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên bán không chịu bàn giao tài sản theo đúng thỏa thuận thì bên mua có quyền khởi kiện đề nghị TAND có thẩm quyền buộc bên bán phải bàn giao....
LS TRẦN MINH HÙNG CHUYÊN GIA TƯ VẤN LUẬT TRÊN TRUYỀN HÌNH
