Hỏi:
Tôi có hai người con trai đểu đã lập gia đình. Do ở chung nhà nên giữa 2 chị em con dâu tôi hay xảy ra xích mích. Tôi không muốn như vậy nên đã họp gia đình quyết định cho vợ chồng con thứ hai ra ở riêng. Chúng tôi dự kiến mua một ngôi nhà cách nhà tôi khoảng 2km để cho vợ chồng con thứ hai đến đó ở. Ngôi nhà đó là nhà 2 tầng khép kín, kiểu nhà ống, mới xây, đất có sổ đỏ. Bên bán và tôi đã thống nhất phương thức và giá mua bán nhưng cả hai bên chúng tôi không biết thủ tục để mua bán đất như thế nào, đề nghị Luật sư tư vấn thủ tục, hồ sơ, trình tự mua bán nhà đất?
Trả lời:
Cảm ơn bác đã gọi điện đến Công ty Luật Hoàng Phú, chúng tôi xin trả lời bác như sau:
Việc sang tên sổ đỏ (chuyển nhượng quyền sử dụng đất – mà bác gọi nôm na là mua bán nhà đất) phải thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:
1. Căn cứ pháp lý:
- Luật đất đai 2013.
- Luật Công chứng 2014.
- Thông tư liên tịch số 08/2012/TTLT-BTC-BTP hướng dẫn về múc thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí công chứng.
- Nghị định 140/2016/NĐ-CP về Lệ phí trước bạ.
- Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12.
2. Thẩm quyền giải quyết: UBND cấp quận (huyện) nơi có nhà đất.
3. Điều kiện để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Điều 188 – Luật Đất đai 2013 quy định: “Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
4. Thủ tục chuyển nhượng:
Bước 1: Các bên đến Văn phòng công chứng để lập, công chứng hợp đồng chuyển nhượng;
Hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (01 bộ) gồm:
+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu).
+ Dự thảo hợp đồng (nếu có).
+ Bản sao CMND, sổ hộ khẩu của 2 bên.
+ Bản sao GCN quyền sử dụng đất.
(Tất cả các giấy tờ nêu trên phải có bản sao kèm theo bản chính để đối chiếu).
Lệ phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được căn cứ theo Thông tư 08/2012/TTLT-BTC-BTP, nếu giá trị hợp đồng từ 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng thì mức phí là 0,1%; nếu từ 01 tỷ đến 03 tỷ thì mức phí là 01 triệu đồng + 0,06% phần giá trị vượt quá 01 tỷ đồng.
Sau khi nhận đủ hồ sơ và xết thấy đủ điều kiện Văn phòng công chứng sẽ công chứng hợp đồng mua bán cho các bên.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên môi trường ở địa phương nơi có đất;
Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ gồm:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (1 bản chính + 02 bản sao có chứng thực ).
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng).
+ CMND/Hộ khẩu của 2 bên (2 bộ có chứng thực).
+ Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng, như giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân (2 bộ có chứng thực).
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính).
+ Tờ khai lệ phí trước bạ (2 bản chính).
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (2 bản chính).
+ Tờ khai đăng ký thuế.
+ Sơ đồ vị trí nhà đất (1 bản chính).
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc: Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Mức thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ phải nộp được quy định như sau:
- Thuế thu nhập cá nhân: Hiện nay, theo Luật Thuế thu nhập cá nhân, mức thuế thu nhập cá nhân phải đóng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2% trên giá bán. Theo quy định đây là khoản thuế do người bán phải nộp nhưng trong thực tế hai bên có thể thỏa thuận ai là người phải nộp khoản thuế này.
- Lệ phí trước bạ: Theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP, mức lệ phí này được tính bằng giá tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ %. Trong đó, mức thu lệ phí trước bạ là 0,5%.
Bước 3: Căn cứ vào Giấy hẹn trả kết quả, bác đến bộ phận trả kết quả để nhận thông báo thuế. Sau đó mang hóa đơn quay lại Văn phòng đất đai để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bên mua.
Thời gian thực hiện thủ tục sang tên: 10 ngày làm việc kể từ ngày Văn phòng đất đai tiếp nhận hồ sơ.
Trân trọng.
LS TRẦN MINH HÙNG LÀM GIÁM KHẢO TẠI TRƯỜNG LUẬT TPHCM
Downl
oad các văn bản pháp luật, công văn hành chính, biểu mẫu hợp đồng, tố tụng, các biểu mẫu liên quan, tìm hiểu về chúng tôi tại đây:
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.
Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006
