1. Thế nào là tiền sử dụng đất?

Căn cứ theo quy định tại khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì tiền sử dụng đất được quy định là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất.

Tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải nộp sẽ căn cứ vào các yếu tố sau:

– Diện tích đất được giao, được công nhận quyền sử dụng đất;

– Giá đất theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định hoặc giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất;

– Mục đích sử dụng đất.

2. Các trường hợp mà Nhà nước thu tiền sử dụng đất khi người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng:

– Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ được quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất vẫn phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

– Hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 không vi phạm pháp luật về đất đai, không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất mà không có giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn phải nộp tiền sử dụng đất;

– Hộ gia đình, cá nhân có đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và vẫn có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước;

– Hộ gia đình, cá nhân có đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc do lấn chiếm kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà nay được Nhà nước xét cấp Giấy chứng nhận thì khi được công nhận quyền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân đó phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Thời hạn nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như thế nào?

Thời hạn nộp tiền sử dụng đất được xác định thời hạn theo từng bước từ nộp hồ sơ cho đến khi thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước.

3.1. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của khoản thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành:

Trước hết, để có thể xác định được số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nộp hồ sơ khai thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. Căn cứ theo quy định tại khoản 6 Điều 10 Nghị định số 126/2020/NĐ-CP thì thời hạn chậm nhất để người có yêu cầu chuyển mục đất sử dụng đất nộp hồ sơ là 30 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ với ngân sách Nhà nước.

Theo quy  trên thì ngày phát sinh nghĩa vụ với ngân sách Nhà nước khi người sử dụng đất thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất được xác định là ngày quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Như vậy, khi người sử dụng đất thông báo về việc chuyển mục đích sử dụng đất lên cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và nhận được quyết định của cơ quan đó về việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì phải thực hiện việc làm và nộp hồ sơ khai các khoản thu có liên quan theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công theo quy định tại khoản 5 Điều 44 Luật Quản lý thuế năm 2019.

3.2. Thời hạn nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước:

Sau khi hoàn tất việc nộp hồ sơ khai thuế như đã trình bày ở mục 2.1, người có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất cho Ngân sách Nhà nước theo đúng thời hạn được quy định tại khoản 4 Điều 18 Nghị định số 126/2020/NĐ-CP.

Theo quy định trên thì thời hạn nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được nêu rõ như sau:

– Trong thời hạn chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày người chuyển mục đích sử dụng đất nhận được Thông báo nộp tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo;

– Trong thời hạn chậm nhất là 90 ngày kể từ ngày người chuyển mục đích sử dụng đất nhận được Thông báo nộp tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo thông báo;

Như vậy, trong thời hạn chậm nhất là 90 ngày kể từ ngày Thông báo nộp tiền sử dụng đất được ban hành thì cá nhân hoặc hộ gia đình có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất phải hoàn tất thủ tục nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước. Nếu quá thời hạn này mà người sử dụng đất vẫn chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì sẽ được xem là chậm nộp tiền sử dụng đất.

Trong trường hợp xác định lại số tiền sử dụng đất phải nộp quá thời hạn 05 năm kể từ ngày Nhà nước có quyết định giao đất tái định cư mà cá nhân hay hộ gia đình chưa nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ thì trong thời hạn chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày có Thông báo nộp tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp 100% số tiền sử dụng đất theo thông báo.

Bên cạnh nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ. Căn cứ theo quy định tại khoản 8 Điều 18 Nghị định số 126/2020/NĐ-CP thì người sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày ban hành Thông báo thu tiền, trừ trường hợp người nộp thuế được ghi nợ lệ phí trước bạ.

4. Chậm nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng thì bị xử lý như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 18 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP thì khi hết hạn nộp tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất nghĩa vụ nộp tiền thì người sử dụng đất đó phải tiến hành thủ tục nộp tiền chậm nộp theo quy định của pháp luật. Điều này có nghĩa là ngoài việc phải hoàn tất số tiền chưa nộp cho Ngân sách Nhà nước thì người sử dụng đất phải nộp thêm tiền chậm nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về Quản lý thuế hiện hành cũng như những văn bản pháp luật khác có liên quan.

Vậy tiền chậm nộp tiền sử dụng đất được xác định như thế nào? Tiền chậm nộp tiền sử dụng đất được hiểu là tiền phải nộp thêm do chậm nộp so với thông báo, hay còn được hiểu là mức phạt đối với người sử dụng đất khi chậm nộp. Theo quy định tại khoản 1 Điều 59 Luật quản lý Thuế năm 2019 thì người có nghĩa vụ nộp thuế mà chậm nộp tiền thuế so với thời hạn được thông báo của cơ quan quản lý thuế thì phải nộp tiền chậm nộp. Cũng tại khoản 2 Điều 59 luật này thì mức tiền chậm nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng 0,03%/ngày tính trên số tiền sử dụng đất chậm nộp. Hay dễ hiểu hơn, Luật Sư Gia Đình xin khái quát thành công thức tính tiền chậm nộp tiền sử dụng đất như sau:

Số tiền chậm nộp tiền sử dụng đất = 0,03% x Số tiền sử dụng đất chậm nộp so với thông báo x Số ngày chậm nộp tiền sử dụng đất so với thông báo.

Thời gian để tính tiền chậm nộp tiền sử dụng đất được xác định là ngày kế tiếp của ngày phát sinh tiền chậm nộp đến ngày liền kề trước ngày số tiền chậm nộp đã nộp vào Ngân sách Nhà nước. Nếu sau 30 ngày kể từ ngày hết thời hạn nộp tiền sử dụng đất, người có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất chưa nộp tiền sử dụng đất, tiền chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền phạt thì cơ quan quản lý thuế thông báo cho người nộp tiền sử dụng đất biết số tiền sử dụng đất phải nộp, tiền phạt còn nợ và số ngày chậm nộp.

Tuy nhiên trên thực tế vì một số lý do khách quan mà người sử dụng đất không thể thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất theo đúng thời hạn trên thông báo thu tiền sử dụng đất của cơ quan quản lý thuế. Nhìn nhận được vấn đề này mà tại khoản 8 Điều 59 Luật Quản lý thuế năm 2019 thì một số trường hợp bất khả kháng sẽ được miễn tiền chậm nộp thuế như sau:

– Người có nghĩa vụ nộp thuế/ tiền sử dụng đất bị thiệt hại về vật chất do gặp sự cố thiên tai, dịch bệnh, hoả hoạn, thảm hoạ hoặc tai nạn bất ngờ;

– Một số trường hợp khác được Chính phủ quy định.

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ GIA ĐÌNH

Đc 1: 402A Nguyễn Văn Luông, Phường 12, Quận 6, TP.HCM

Đc 2: 64 Võ Thị Sáu, Phường Tân Định, Quận 1,TP.HCM

Chi nhánh tại Biên Hòa: 5/1 Nguyễn Du, Quang Vinh,Biên Hoà, Đồng Nai.

Luật Sư Trần Minh Hùng-Trưởng văn phòng

Tel: 0972238006 (zalo-viber) 028.38779958

Email: vanphongluatsugiadinh@gmail.com 

Web: http://www.luatsugiadinh.net.vn