1. Người đã chết có được cấp sổ đỏ (đứng tên sổ đỏ) không?

Sổ đỏ được hiểu là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dựa trên màu sắc của bìa sổ mà người dân hay gọi là sổ đỏ, sổ hồng. 

Từ ngày 10/12/2009, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu Giấy chứng nhận mới áp dụng chung trên phạm vi cả nước với tên gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận có bìa màu hồng).

Và theo quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được hiểu là một chứng thư pháp lý nhằm mục đích cho việc xác nhận, công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cũng như tài sản khác gắn liền với đất một cách hợp pháp của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức. 

Đối với trường hợp thửa đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nay muốn cấp mà người sử dụng đất đó đã mất thì không thể cấp sổ đỏ cho đối tượng đã mất. Bởi theo quy định của luật đất đai, người sử dụng đất muốn cấp sổ đỏ lần đầu phải nộp hồ sơ để cấp hoặc ủy quyền cho đối tượng khác để cấp sổ. Tuy nhiên, một người đã mất thì không còn tồn tại và đương nhiên không thể phát sinh quyền cũng như nghĩa vụ theo quy định để thực hiện các thủ tục.

Do đó, Nhà nước không thể cấp sổ đỏ cho người đã mất mà phải thực hiện các thủ tục khai nhận di sản thừa kế, sau đó người thừa kế được cơ quan nhà nước công nhận quyền tài sản đối với thửa đất mà người chết để lại rồi với thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ cho người thừa kế. 

2. Đất chưa có sổ đỏ có khai nhận di sản thừa kế được không? 

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013, điều kiện để thực hiện quyền thừa kế một thửa đất bao gồm: 

– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

– Đất không nằm trong diện tranh chấp. 

– Quyền sử dụng đất không nằm trong diện kê biên thi hành án. 

– Đất còn thời hạn sử dụng đất đối với đất thuộc diện có thời hạn. 

Bên cạnh đó, theo quy định tại Mục II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP, đối với đất mà do người chết để lại mà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất đó vẫn được coi là di sản và không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế. 

Trường hợp người đã mất để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác gắn liền với đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế, thì được phân biệt như sau:

+ Đương sự có văn bản của Ủy ban nhân dân có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất là hợp pháp nhưng chưa kịp để làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì khi đó hướng giải quyết là Tòa án yêu cầu chia thừa kế là tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất đó.

+ Nếu đương sự không có văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân có thẩm quyền việc sử dụng đất đó là hợp pháp, tuy nhiên có văn bản của Ủy ban thể hiện rõ việc sử dụng đất không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất thì hướng xử lý khi đó là Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản gồm tài sản gắn liền với đất.

+ Có văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân về việc sử dụng đất không hợp pháp, tài sản gắn liền với đất không được phép tồn tại trên đất thì Tòa án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.

Do vậy, dựa trên các quy định trên, đối với phần đất chưa có sổ đỏ, sổ hồng nhưng quyền sử dụng đất được xác định là di sản vẫn có thể được chia di sản thừa kế đúng quy định. 

3. Hồ sơ, thủ tục khai nhận di sản thừa kế đối với phần đất chưa được cấp Sổ đỏ: 

Khi khai nhận thừa kế với thửa đất chưa được cấp sổ đỏ thì người có nhu cầu tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa xong sau đó tiến hành đồng thời thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu. Cụ thể như sau: 

3.1. Hồ sơ, thủ tục khai nhận di sản thừa kế: 

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ: 

Người có nhu cầu chuẩn bị hồ sơ bao gồm những giấy tờ sau: 

– Người thừa kế cần yêu cầu UBND cấp xã (văn phòng đăng ký nhà đất) xác nhận về việc sở hữu quyền sử dụng đất đối với mảnh đất để văn phòng công chứng có cơ sở làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế.

– Văn bản khai nhận di sản thừa kế. 

– Phiếu yêu cầu công chứng. 

– Nếu như có di chúc hợp pháp của người chết để lại thì cần có bản sao di chúc. 

– Giấy chứng tử hoặc giấy tờ khác chứng minh người để lại di sản đã chết. 

– Giấy đăng ký kết hôn của người để lại di sản, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu có)…

– Giấy tờ tùy thân của đối tượng khai nhận di sản thừa kế như bản sao có công chứng, chứng thực chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân. 

– Giấy tờ xác nhận về tài sản chung, tài sản riêng như xác nhận tình trạng độc thân; bản án ly hôn, văn bản tặng cho tài sản, thỏa thuận tài sản chung/riêng…

– Trường hợp có ủy quyền thì phải có giấy ủy quyền. 

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng công chứng:

Trường hợp hồ sơ đầy đủ giấy tờ và hợp pháp thì công chứng viên công chứng, chứng thực văn bản khai nhận di sản thừa kế. 

Bước 3: Thực hiện niêm yết thụ lý văn bản khai nhận di sản thừa kế: 

– Tổ chứng hành nghề công chứng thực hiện niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản.

Bước 4: Ký văn bản khai nhận di sản thừa kế: 

Sau khi niêm yết xong, nếu không có khiếu nại, tố cáo thì tiến hành ký văn bản khai nhận di sản thừa kế và công chứng văn bản khai nhận di sản thừa kế. 

3.2. Hồ sơ, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ: 

Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi thừa kế đất bao gồm: 

– Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (mẫu số 04a/ĐK). 

– Văn bản khai nhận di sản thừa kế đã công chứng, chứng thực. 

– Trích đo thửa đất đã xác nhận tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất. 

– Giấy khai sinh của người thừa kế của người chết làm cơ sở miễn nộp nghĩa vụ tài chính (bản sao). 

– Giấy chứng tử. 

– Tờ khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ: 

– Cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có nhà đất. 

– Nếu không nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân thì tiến hành nộp hồ sơ tại nơi sau đây: 

+ Nộp hồ sơ và nhận kết quả tại bộ phận một cửa nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa. 

+ Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất hoặc tại Chi nhánh văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với địa phương chưa thành lập Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết yêu cầu: 

– Nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền sẽ có trách nhiệm xem xét, kiểm tra.

– Trường hợp hồ sơ không đầy đủ, hợp lệ thì trả lời bằng văn bản cho người có nhu cầu và hướng dẫn làm lại hồ sơ. 

– Trường hợp hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì tiến hành ra quyết định Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thời gian giải quyết: 

– Thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không quá 15 ngày. 

– Đối với khu vực các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian cấp không quá 25 ngày. 

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ GIA ĐÌNH

Đc 1: 402A Nguyễn Văn Luông, Phường 12, Quận 6, TP.HCM

Đc 2: 64 Võ Thị Sáu, Phường Tân Định, Quận 1,TP.HCM

Chi nhánh tại Biên Hòa: 5/1 Nguyễn Du, Quang Vinh,Biên Hoà, Đồng Nai.

Luật Sư Trần Minh Hùng-Trưởng văn phòng

Tel: 0972238006 (zalo-viber) 028.38779958

Email: vanphongluatsugiadinh@gmail.com 

Web: http://www.luatsugiadinh.net.vn