1. Giá trị pháp lý của vi bằng là gì?

Theo khoản 3 Điều 2 của Nghị định 08/2020/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 08 tháng 01 năm 2020 về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại có giải thích Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của pháp luật.

Giá trị pháp lý của vi bằng được quy định tại Điều 36 của Nghị định 08/2020/NĐ-CP như sau

- Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

- Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

- Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.

- Cuối cùng vi bằng sẽ là văn bản ghi nhận các sự kiện, các hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, cá nhân, tổ chức trong toàn quốc do Thừa phát lại lập trừ các trường hợp không được lập vi bằng theo quy định của pháp luật.

Như vậy nếu chỉ dừng ở quy định này thì chúng ta thấy việc vi bằng có giá trị pháp lý là ghi nhận các sự kiện, hành vi, thỏa thuận có thật không trái quy định của pháp luật và đạo đức xã hội được Thừa phát lại lập theo quy định thì sẽ có giá trị là nguồn chứng cứ, cơ sở cho các cơ quan, tổ chức xem xét nếu có tranh chấp phát sinh.

Tuy nhiên thực tế hiện nay trong cuộc sống hằng ngày xảy ra rất nhiều giao dịch, thỏa thuận dân sự mà nếu không có cơ quan, đơn vị, cá nhân nào ghi nhận thì sẽ rất khó có căn cứ, cơ sở để giải quyết tranh chấp vì lúc đó các bên tham gia giao dịch đã có tranh chấp phát sinh nên không thể thống nhất quan điểm như lúc thỏa thuận ban đầu.

Lúc này giá trị của vi bằng sẽ phát huy tác dụng vì vi bằng sẽ do một người thứ 3 khách quan, không có mối quan hệ với các bên tham gia là Thừa phát lại nên sẽ đảm bảo tính khách quan, trung thực, chứng kiến và sẽ ghi nhận lại thỏa thuận của các bên. Vi bằng được lập theo quy định của pháp luật nên sẽ có nội dung và hình thức theo quy định từ đó đảm bảo được tính chính xác, đầy đủ chứ không chỉ là lời nói xuông, không có căn cứ của các bên.

2. Vi bằng trong lĩnh vực bất động sản.

Đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản là lĩnh vực hàng ngày có hàng trăm hàng nghìn giao dịch xảy ra do đó nếu có vi bằng thì sẽ là nguồn chứng cứ xác thực giao dịch về bất động sản đó là có thật nếu xảy ra tranh chấp giữa các bên tham gia giao dịch.

Cơ bản đối với vi bằng trong lĩnh vực bất động sản sẽ ghi nhận những sự kiện, hành vi liên quan đến giao dịch bất động sản như ghi nhận việc giao nhận tiền khi mua bán đất, ghi nhận thỏa thuận của các bên liên quan đến việc đặt cọc để chuyển nhượng bất động sản, cam kết của các bên về giao dịch bất động sản hoặc một thỏa thuận nào đó như ghi nhận tình trạng của bất động sản, tài sản liên quan đến bất động sản. Thậm chí có thể ghi nhận sự kiện tranh chấp, lấn chiếm, vi phạm quyền của chủ sở hữu bất đống sản đó.

Ngoài ra, vì giá trị của vi bằng sẽ không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. Nên ngoài các nội dung giao dịch liên quan đến thẩm quyền của tổ chức hành nghề công chứng và của cơ quan Nhà nước thì các sự kiện khác liên quan đến giao dịch bất động sản thì Thừa phát lại đều có thể lập vi bằng tức là phạm vi lập rất rộng tùy thuộc vào tình hình, hoàn cảnh và yêu cầu của các bên mà có thể lập vi bằng ghi nhận. Miễn các sự kiện, hành vi về giao dịch bất đống sản đó đúng quy định của pháp luật, không trái đạo đức xã hội và không thuộc trường hợp không được lập vi bằng trong lĩnh vực bất động sản như:

- Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đại, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

- Xác nhận nội dụng, việc ký tên trong các hợp đồng, giao dịch bất động sản mà pháp luật quy định thuộc phạm vi của hoạt động công chứng, chứng thực.

- Ghi nhận sự kiện, hành vi liên quan đến lĩnh vực bất động sản mà trái quy định của pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.

Vi bằng về lĩnh vực bất động sản phải được lập thành văn bản tiếng Việt với các nội dung chủ yếu như sau:

- Tên, địa chỉ Văn phòng Thừa phát lại, họ tên Thừa phát lại lập vi bằng;

- Địa điểm, thời gian lập vi bằng;

- Họ tên, địa chỉ của người yêu cầu lập vi bằng;

- Họ tên người tham gia khác (nếu có);

- Nội dung yêu cầu lập vi bằng, ghi nhận cụ thể của sự kiện, hành vi liên quan đến lĩnh vực bất động sản;

- Lời cam đoan của Thừa phát lại về tính trung thực và khách quan trong việc lập vi bằng;

- Cuối cùng là chữ ký của Thừa phát lại, dấu của Văn phòng Thừa phát lại, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của người yêu cầu, người tham gia khác (nếu có) và người có hành vi bị lập vi bằng (nếu họ có yêu cầu).

Ngoài ra vi bằng do Thừa phát lại lập thường có hình ảnh, tài liệu chứng minh sự kiện, hành vi về giao dịch bất động sản của các bên.

3. Vi bằng hợp đồng thế chấp bất động sản có giá trị pháp lý không?

Thế chấp bất động sản là một trong các giao dịch về bất động sản được quy định trong luật đất đai. Theo đó thế chấp quyền sử dụng đất là một trong các quyền của người sử dụng đất và việc lập hợp đồng thế chấp được quy định tại khoản 3 Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013 là việc lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.

Theo Điều 502 của Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng có quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của bộ luật dân sự, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Hơn nữa tại khoản 1 Điều 122 của Luật Nhà ở năm 2014 thì việc thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp nhà ở. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

Như vậy theo quy định chung của pháp luật đất đai và luật nhà ở thì việc thế chấp bất động sản bắt buộc phải lập thành văn bản và công chứng, chứng thực theo đúng quy định của pháp luật.

Mà theo phân tích ở trên thì chúng ta đã thấy giá trị pháp lý và phạm vi lập của vi bằng. Nên việc lập hợp đồng thế chấp bất động sản phải được lập thành văn bản và phải được công chứng chứng thực sẽ không thuộc phạm vi của vi bằng vì vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực nên khi lập vi bằng hợp đồng thế chấp bất động sản sẽ không có giá trị pháp lý và không được công nhận.

Như vậy nếu muốn lập vi bằng về hành vi thế chấp bất động sản thì quý khách hàng nên lựa chọn ghi nhận các hành vi thực tế liên quan ví dụ như thỏa thuận hoặc hành vi giao nhận tiền thay vì ghi nhận giao dịch trong hợp đồng thế chấp bất động sản.

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ GIA ĐÌNH

Đc 1: 402A Nguyễn Văn Luông, Phường 12, Quận 6, TP.HCM

Đc 2: 64 Võ Thị Sáu, Phường Tân Định, Quận 1,TP.HCM

Chi nhánh tại Biên Hòa: 5/1 Nguyễn Du, Quang Vinh,Biên Hoà, Đồng Nai.

-Luật Sư Trần Minh Hùng-Trưởng văn phòng

Tel: 0972238006 (zalo-viber) 028.38779958

Email: vanphongluatsugiadinh@gmail.com 

Web: http://www.luatsugiadinh.net.vn

*Để thuận tiện cho quý khách khi muốn gặp trao đổi trực tiếp với luật sư, quý khách vui lòng liên hệ trước khi đến văn phòng. 

Trân trọng cảm ơn!