Thứ nhất, về chuyển nhượng. Chuyển nhượng được hiểu là việc chuyển giao, nhượng lại quyền sở hữu, quyền sử dụng và những nghĩa vụ liên quan đến tài sản, giao dịch,... từ một cá nhân, tổ chức này sang một cá nhân, tổ chức khác. Chuyển nhượng thường được sử dụng trong lĩnh vực đất đai, cụ thể là chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng các bất động sản và được thực hiện theo đúng quy định pháp luật.

Thứ hai, về sổ đỏ. Sổ đỏ là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận, pháp luật hiên nay không có quy định về thuật ngữ sổ đỏ. Theo quy định của pháp luật đất đai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Thứ ba, thế chấp sổ đỏ. Vay thế chấp sổ đỏ là cách gọi thông dụng của hình thức vay thế chấp mà tài sản đảm bảo là sổ đỏ đứng tên chính của của khách hàng hay nói cách khác người vay dùng quyền sử dụng đất ở, nhà ở đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở để làm tài sản thế chấp nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng và không chuyển giao tài sản đó cho ngân hàng. 

2. Các điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Luật Đất đai năm 2013 có quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện:

+/ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013;

+/ Đất không có tranh chấp;

+/ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+/ Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện trên thì người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai.

Thêm vào đó, việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

3. Có được chuyển nhượng đất khi sổ đỏ đang thế chấp ở ngân hàng không?

Điều 320 Bộ luật dân sự năm 2015 có đưa ra nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản như sau: Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

Theo Điều 321 BLDS về quyền của bên thế chấp thì: 

+/ Theo Khoản 4: Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp. Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

+/ Theo Khoản 5: Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Chiếu theo các quy định trên thì bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý. Như vậy, vấn đề ở đây đó là phải có sự đồng ý của Ngân hàng nơi nhận thế chấp quyền sử dụng đất. Nếu như phía ngân hàng đồng ý cho phép thực hiện giao dịch đối với quyền sử dụng đất này thì bên đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đối tác mới có thể tiến hành thực hiện các giao dịch. 

4. Các trường hợp chuyển nhượng đất khi sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng

4.1. Ngân hàng đồng ý cho các bên thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp để thu hồi nợ

Nếu ngân hàng đồng ý cho bên vay thế chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì khoản tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được bên chuyển nhượng chuyển trực tiếp cho ngân hàng, cả gốc lẫn lãi của khoản vay. Sau đó, ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên chuyển nhượng để bên chuyển nhượng giao cho bên nhận chuyển nhượng.

Tuy nhiên, do bên nhận chuyển nhượng giao tiền cho bên chuyển nhượng khi Giấy chứng nhận vẫn đang thế chấp tại ngân hàng (có nghĩa là, khoản tiền trả cho ngân hàng là khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng ứng ra), nên khi chuyển tiền cho bên chuyển nhượng để bên chuyển nhượng trả cho ngân hàng, bên nhận chuyển nhượng nên lập thành văn bản. Trong đó cần nêu rõ việc bên nhận chuyển nhượng ứng tiền cho bên chuyển nhượng để bên chuyển nhượng trả nợ ngân hàng; Khi ngân hàng trả lại sổ đỏ, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ bàn giao lại sổ đỏ ngay cho bên nhận chuyển nhượng đồng thời, có điều khoản quy định chế tài đối với bên chuyển nhượng trong trường hợp bên chuyển nhượng trốn tránh nghĩa vụ bàn giao Giấy chứng nhận, hoặc không chuyển nhượng quyền sử dụng đất nữa. 

4.2. Bên vay thế chấp thay thế biện pháp bảo đảm tại ngân hàng hoặc dùng tài sản khác để bảo đảm cho khoản vay thay cho Giấy chứng nhận

Thực chất, việc thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là để bảo đảm bên vay ngân hàng thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Do đó sau khi bên vay thay thế biện pháp bảo đảm hoặc tài sản bảo đảm hoặc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ra thông báo giải chấp để bên vay thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Sau khi được Ngân hàng trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các bên có thể thực hiện việc mua bán quyền sử dụng đất như bình thường.

Thủ tục mua bán quyền sử dụng đất bao gồm các bước cơ bản sau:

Bước 1: Soạn thảo và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng công chứng thuộc UBND cấp xã/phường/thị trấn hoặc Văn phòng công chứng. Khi đó, hai bên cần mang theo CMND, Giấy đăng ký kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mảnh đất chuyển nhượng;

Bước 2: Nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ tại Chi cục thuế quận/huyện nơi có bất động sản.

Bước 3: Thực hiện sang tên tại Phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện/thị xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai của Sở Tài nguyên và Môi trường. Hồ sơ gồm có: Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ; Đơn đề nghị đăng ký biến động; Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng; Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; CMND của hai bên.

Trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất cần phải có thêm hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng.

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ GIA ĐÌNH

Đc 1: 402A Nguyễn Văn Luông, Phường 12, Quận 6, TP.HCM

Đc 2: 64 Võ Thị Sáu, Phường Tân Định, Quận 1,TP.HCM

Chi nhánh tại Biên Hòa: 5/1 Nguyễn Du, Quang Vinh,Biên Hoà, Đồng Nai.

-Luật Sư Trần Minh Hùng-Trưởng văn phòng

Tel: 0972238006 (zalo-viber) 028.38779958

Email: vanphongluatsugiadinh@gmail.com 

Web: http://www.luatsugiadinh.net.vn

*Để thuận tiện cho quý khách khi muốn gặp trao đổi trực tiếp với luật sư, quý khách vui lòng liên hệ trước khi đến văn phòng. 

Trân trọng cảm ơn!