1. Điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực

Theo quy định của Điểm a, Khoản 1, Điều 117 trong Bộ Luật Dân sự năm 2015, để tham gia giao kết hợp đồng, các chủ thể liên quan phải đáp ứng một số điều kiện cụ thể. Trước tiên, họ phải có năng lực phù hợp để tham gia vào các giao dịch dân sự và hành vi dân sự phù hợp với nội dung của giao dịch. Điều này đảm bảo rằng các bên tham gia hợp đồng đều có đủ khả năng và đủ hiểu biết về các cam kết và trách nhiệm mà họ đưa ra trong quá trình thực hiện giao dịch.

Tiếp theo, theo Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013, khi người sử dụng đất muốn thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, và góp vốn bằng quyền sử dụng đất, họ cũng phải đáp ứng một loạt các điều kiện khác nhau để đảm bảo tính hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch.

Đầu tiên, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp đặc biệt quy định tại Khoản 3 của Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 của Điều 168 của Luật Đất đai. Điều này đảm bảo rằng chỉ những người có quyền sử dụng đất hợp pháp mới được thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.

Thứ hai, người sử dụng đất cần phải đảm bảo rằng mảnh đất không có tranh chấp. Điều này đảm bảo rằng quyền sử dụng đất của họ không bị tranh đấu hoặc bất đồng giữa các bên, đảm bảo tính minh bạch và đáng tin cậy trong quá trình giao dịch.

Thứ ba, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất không được kê biên để bảo đảm thi hành án. Điều này đảm bảo rằng quyền sử dụng đất của họ không bị tước đoạt hoặc giới hạn vì các lệnh tạm giữ hoặc thi hành án.

Thứ tư, người sử dụng đất cần phải đảm bảo rằng đang trong thời hạn sử dụng đất quy định. Điều này đảm bảo rằng các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất chỉ diễn ra trong thời gian quy định để tránh vi phạm pháp luật.

Ngoài những điều kiện nêu trên, khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, và góp vốn bằng quyền sử dụng đất, họ cũng cần tuân thủ các điều kiện khác được quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai. Điều này đảm bảo tính minh bạch và hợp lý trong quá trình thực hiện các giao dịch này.

Theo Khoản 3 của Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất có quyền thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này. Trong trường hợp có nhiều người sử dụng đất cùng sở hữu một miếng đất, nhóm người sử dụng đất sẽ có quyền và nghĩa vụ tương ứng với quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này, tùy thuộc vào thành viên trong nhóm. Điều này đảm bảo rằng quyền và trách nhiệm của các bên trong nhóm người sử dụng đất được xác định rõ ràng và công bằng.

Để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu lực của việc giao kết hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất, các văn bản như hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và các văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Điều này đảm bảo tính minh bạch và đáng tin cậy trong quá trình thực hiện các giao dịch này.

Công chứng hoặc chứng thực văn bản được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, và việc chứng thực có thể được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Điều này đảm bảo quy trình công chứng hoặc chứng thực được tiến hành đúng quy định và đảm bảo tính hiệu lực của các văn bản.

Tóm lại, việc giao kết hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất là một quy trình phức tạp và đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện về chủ thể, hình thức và quy trình pháp lý. Chỉ khi các bên tham gia đáp ứng đủ các điều kiện và tuân thủ các quy định được đề ra trong các luật văn bản liên quan, hợp đồng chuyển nhượng bất động sản mới có hiệu lực và đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch của giao dịch.

2. Pháp luật quy định như thế nào về mua bán đất bằng giấy viết tay?

2.1. Mua đất bằng giấy viết tay trong giai đoạn 1/1/2008 đến trước 1/7/2014 

Theo quy định của khoản 1 Điều 82 trong Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP, các trường hợp sau đây đang sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 của Điều này, người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không cần thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Điều này giúp bảo đảm quyền lợi cho những người đang sử dụng đất mà chưa có Giấy chứng nhận và không phải chuyển quyền sử dụng đất theo quy định.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng hoặc văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Những trường hợp được áp dụng chính sách này bao gồm:

- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008. Điều này giải quyết những trường hợp sử dụng đất đã được chuyển nhượng hoặc tặng từ trước thời điểm Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực.

- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014, miễn là có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này. Điều này đảm bảo rằng những trường hợp chuyển nhượng đất trong khoảng thời gian nêu trên và có giấy tờ chứng minh đủ quyền sử dụng đất sẽ được xem xét đăng ký và cấp Giấy chứng nhận mà không cần phải thực hiện lại thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

Như vậy, nếu đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/07/2014, khi thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng hoặc văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật (không yêu cầu có công chứng hoặc chứng thực). Tóm lại, quy định này cung cấp giải pháp thuận tiện và nhanh chóng cho những người đang sử dụng đất mà chưa có Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp chuyển quyền sử dụng đất theo quy định. Điều này giúp tăng cường tính minh bạch và hiệu quả trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai.

2.2. Mua đất bằng giấy viết tay trong giai đoạn 1/7/2014 đến nay

Theo điểm a, khoản 3 của Điều 167 trong Luật Đất đai năm 2013, các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất được quy định cụ thể như sau:

- Việc công chứng, chứng thực hợp đồng và văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được tiến hành theo các quy định sau đây:

+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Trừ trường hợp giao dịch liên quan đến kinh doanh bất động sản, các giao dịch này đòi hỏi công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo tính minh bạch và hiệu lực.

+ Việc công chứng sẽ được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, trong khi việc chứng thực sẽ được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Điều này đảm bảo quy trình công chứng và chứng thực được thực hiện đúng quy định và đảm bảo tính hiệu lực của các văn bản.

- Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất diễn ra giữa các hộ gia đình hoặc cá nhân, thì hợp đồng này phải được công chứng hoặc chứng thực để có hiệu lực, trừ khi có quy định khác tại khoản 2 của Điều 129 trong Bộ Luật Dân sự năm 2015. Điều này đảm bảo tính minh bạch và đáng tin cậy trong việc thực hiện giao dịch giữa các bên.

- Nếu không thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng trong trường hợp nêu trên, giao dịch sẽ không có hiệu lực và không thể đăng ký biến động (không thể chuyển tên được). Điều này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc thực hiện đúng quy trình công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo tính pháp lý và hiệu lực của các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.

3. Trường hợp hợp đồng mua bán đất viết tay nhưng bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ của mình

Theo quy định tại Điều 129 trong Bộ luật dân sự năm 2015, các giao dịch dân sự sẽ trở thành vô hiệu nếu không tuân thủ quy định về hình thức. Tuy nhiên, luật cũng quy định một số trường hợp được loại trừ khỏi quy tắc này, nhằm giữ cho các giao dịch có tính minh bạch và đáng tin cậy. Cụ thể, những trường hợp loại trừ này bao gồm:

- Trường hợp giao dịch dân sự đã được thiết lập bằng văn bản, mặc dù không tuân thủ quy định về hình thức theo luật, nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án có thể quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Điều này cho phép Tòa án xem xét cơ bản về tính hợp lệ và hiệu lực của giao dịch dựa trên sự thực hiện thực tế của các bên tham gia.

- Trường hợp giao dịch dân sự đã được thiết lập bằng văn bản, nhưng vi phạm các quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực, một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án có thể quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không cần thực hiện việc công chứng hoặc chứng thực. Điều này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc thực hiện đúng các nghĩa vụ đã thỏa thuận trong giao dịch, và khi đã thực hiện đúng mức quy định, việc không tuân thủ các quy định về hình thức không làm mất đi tính hợp lệ của giao dịch.

Do đó, từ ngày 1/1/2017 khi Bộ luật dân sự năm 2015 có hiệu lực thi hành, quy định như sau: Nếu giao dịch mua bán đất đã được thực hiện bằng văn bản mà không có xác nhận của UBND xã, phường, và một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, thì các bên có quyền yêu cầu TAND công nhận giao dịch này có hiệu lực pháp luật. Điều này cung cấp cho người tham gia giao dịch cơ hội bảo vệ quyền lợi và tính pháp lý của giao dịch khi đã thực hiện các nghĩa vụ liên quan một cách chân thực.

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ GIA ĐÌNH

Đc 1: 402A Nguyễn Văn Luông, Phường 12, Quận 6, TP.HCM

Đc 2: 64 Võ Thị Sáu, Phường Tân Định, Quận 1,TP.HCM

Chi nhánh tại Biên Hòa: 5/1 Nguyễn Du, Quang Vinh,Biên Hoà, Đồng Nai.

-Luật Sư Trần Minh Hùng-Trưởng văn phòng

Tel: 0972238006 (zalo-viber) 028.38779958

Email: vanphongluatsugiadinh@gmail.com 

Web: http://www.luatsugiadinh.net.vn

*Để thuận tiện cho quý khách khi muốn gặp trao đổi trực tiếp với luật sư, quý khách vui lòng liên hệ trước khi đến văn phòng. 

Trân trọng cảm ơn!