1. Có được giao đất đang có người sử dụng cho người khác?

Căn cứ Điều 54 Luật đất đai năm 2013 quy định, khi Nhà nước muốn giao đất hoặc cho thuê đất cho người khác với phần đất đang có người sử dụng thì trước hết Nhà nước phải thực hiện thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai và đồng thời hoàn tất việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối với trường hợp phải giải phóng mặt bằng.

Theo quy định trên, giao đất đang có người sử dụng chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất theo Điều 66 Luật đất đai năm 2013 (cụ thể là Ủy ban nhân dân cấp huyện ra quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân). Việc giao đất phải thực hiện xong việc bồi thường theo quy định của pháp luật. Như vậy, nếu như Ủy ban hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tự ý chuyển đổi cho người khác mà chưa có sự đồng ý của cá nhân, hộ gia đình là hành vi trái quy định pháp luật, bởi đất đang có người sử dụng và cơ quan nhà nước không có quyết định thu hồi đất hay bồi thường hỗ trợ.

2. Các trường hợp thu hồi đất: 

Nhà nước thu hồi đất được hiểu là việc Nhà nước sẽ ra quyết định thu lại quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình hay các tổ chức được Nhà nước trước đó giao cho quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất do có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.

Các trường hợp thu hồi đất được quy định tại Khoản 1 Điều 16 Luật đất đai 2013, bao gồm: 

– Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh khi: 

+ Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc. 

+ Xây dựng căn cứ quân sự. 

+ Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh

+ Xây dựng ga, cảng quân sự.

+ Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh. 

+ Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân. 

+ Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí. 

+ Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân. 

+ Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân. 

+ Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý.

(quy định tại Điều 61 Luật đất đai 2013). 

– Thu hồi vì mục đích phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng khi:

+ Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất. 

+ Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm:

• Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội ở trung ương. 
• Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. 
• Dự án xây dựng khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA). 
• Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội ở trung ương. 
• Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia.

+ Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:

• Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương như thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải. 
• Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư. 
• Các công trình di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương. 
• Xây dựng các dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội. 
• Các công trình thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng.
• Xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng,…

(quy định tại Điều 62 Luật đất đai 2013). 

– Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. 

– Thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật. 

–  Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất. 

– Việc sử dụng đất có nguy cơ đe dọa tính mạng con người. 

3. Quy định về bồi thường khi thu hồi đất: 

Thứ nhất, điều kiện để được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất: 

Căn cứ Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện để cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi bao gồm: 

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm. 

– Có đầy đủ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ, Sổ hồng). 

– Nếu không có Sổ đỏ, Sổ hồng thì phải đáp ứng đủ điều kiện để được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng theo quy định mà chưa được cấp. Như vậy, thực tế đất của cá nhân, hộ gia đình không có Giấy chứng nhận vẫn có thể được bồi thường bình thường khi Nhà nước thu hồi đất khi thửa đất đáp ứng đủ các điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận. 

Thứ hai, không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi trong các trường hợp sau: 

Thực tế, nhiều người dân cứ nghĩ đất mình đang canh tác, sử dụng, Nhà nước thu hồi thì sẽ hiển nhiên được bồi thường. Tuy nhiên điều đó không phải, pháp luật đặt ra một số trường hợp cụ thể khi Nhà nước thu hồi đất mà không được bồi thường về đất như sau: 

– Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, ngoại trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân. 

– Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất. 

– Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm. 

– Đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, ngoại trừ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng. 

– Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn. 

– Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

– Đất được Nhà nước giao để quản lý. 

– Đất bị thu hồi do người sử dụng đất có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.

– Đất bị thu hồi do tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất. 

– Người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất. 

– Trường hợp cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế. 

– Người sử dụng đất đang sử dụng đất mà tự nguyện trả lại đất. 

– Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn. 

– Trường hợp đất của cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng không đủ điều kiện để được  cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. 

Tuy nhiên, ngoại trừ trường hợp này cần lưu ý, đó là đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, khi đó Nhà nước có thu hồi đất vẫn được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, phần diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp dựa trên quy định. 

(căn cứ tại Điều 82 Luật đất đai 2013) 

4. Cách xử lý khi đang sử dụng đất mà Nhà nước giao đất cho người khác? 

Như đã phân tích, trường hợp đang sử dụng đất mà Nhà nước giao đất đó cho người khác là hành vi vi phạm pháp luật. 

Để bảo vệ quyền lợi của mình, cá nhân hộ gia đình có thể làm đơn khiếu nại trực tiếp lên cơ quan thực hiện hành vi giao đất cho người khác khi mình đang sử dụng. 

Trường hợp khiếu nại không thành, cá nhân, hộ gia đình có thể đi theo hướng làm đơn khởi kiện hành chính ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết. 

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ GIA ĐÌNH

Đc 1: 402A Nguyễn Văn Luông, Phường 12, Quận 6, TP.HCM

Đc 2: 64 Võ Thị Sáu, Phường Tân Định, Quận 1,TP.HCM

Chi nhánh tại Biên Hòa: 5/1 Nguyễn Du, Quang Vinh,Biên Hoà, Đồng Nai.

-Luật Sư Trần Minh Hùng-Trưởng văn phòng

Tel: 0972238006 (zalo-viber) 028.38779958

Email: vanphongluatsugiadinh@gmail.com 

Web: http://www.luatsugiadinh.net.vn

*Để thuận tiện cho quý khách khi muốn gặp trao đổi trực tiếp với luật sư, quý khách vui lòng liên hệ trước khi đến văn phòng. 

Trân trọng cảm ơn!