1. Đất quy hoạch là gì?

Đất quy hoạch chính là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định. Ví dụ một số quy hoạch đất đai phổ biến như là quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch đường sắt, quy hoạch làm đường giao thông…

Việc quy hoạch này được đưa ra để hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương, đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả và đây cũng là cơ sở để Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hay là cơ sở để Nhà nước thực hiện việc đền bù về đất, chi phí về đất cho người dân khi có quy hoạch cần thu hồi đất.

Ở mỗi địa phương đều có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất dựa trên quỹ đất cũng như là tình hình sử dụng đất thực tế ở địa phương, và kế hoạch này cũng có thể thay đổi theo từng thời kỳ để đảm bảo sự phát triển phù hợp nhất.

2. Làm thế nào để biết đất đang trong quy hoạch?

Việc quy hoạch đất ở mỗi địa phương là không giống nhau và cũng có thể thay đổi qua từng khoảng thời gian, thêm nữa quy hoạch này có thể là đã công khai hoặc chưa công khai, cho nên nếu người dân muốn tìm hiểu đất này có đang trong quy hoạch như thế nào hay không thì có thể tìm hiểu bằng các phương thức sau.

– Kiểm tra quy hoạch dựa trên thông tin trên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất).

Trong trường hợp đất đã có sổ thì thông thường thông tin quy hoạch vẫn sẽ được ghi trực tiếp ở trên giấy chứng nhận quyền sử dụng. Thông tin về việc quy hoạch sẽ nằm trong phần ghi chú, trong đó cũng chỉ rõ lô đất này đang trong diện quy hoạch gì. Người mua đất có thể xem xét quy hoạch đó có phù hợp với mình không để tiến hành thực hiện mua đất.

– Nhờ công ty nhà đất, dịch vụ ở địa phương kiểm tra quy hoạch.

Do những công ty làm việc trong lĩnh vực nhà đất ở địa phương là những người làm kinh doanh dựa trên đất đai cho nên họ cũng sẽ nắm được vấn đề quy hoạch ở địa phương này, việc hỏi công ty kinh doanh lĩnh vực nhà đất ở địa phương sẽ giúp nắm được thông tin quy hoạch một cách nhanh chóng, dễ dàng hơn.

– Tìm hiểu quy hoạch đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở địa phương mà nắm được thông tin về các kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất là Văn phòng đăng ký đất đai ở địa phương (Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện). Đây là cơ quan nhà nước quản lý đất đai ở địa phương cho nên họ là bên nắm rõ nhất việc đất đai đang nằm trong quy hoạch như thế nào, cho nên người dân khi đến phòng Tài nguyên và Môi trường hỏi sẽ có được thông tin chính xác cho mình.

Và để chắc chắn xác thực hơn, người mua đất có thể xin cấp Chứng chỉ xác nhận quy hoạch của phần đất mình định mua, việc này sẽ giúp có được thông tin đảm bảo chính xác và rõ ràng. Tuy nhiên về mặt thời gian thì có thể sẽ lâu do thời gian để có chứng chỉ xác nhận là sẽ là từ 10-15 ngày tùy từng địa phương.

Có nhiều cách để xác định việc đất đai có đang nằm trong quy hoạch không, hay thuộc diện quy hoạch nào, bạn có thể lựa chọn cách thức phù hợp và thuận tiện nhất với mình.

3. Có nên mua đất trong quy hoạch không?

Việc có nên mua đất trong quy hoạch không còn tùy thuộc vào mục đích và điều kiện của mỗi người. Chẳng hạn nếu mục đích mua đất xác định là để sinh sống ổn định lâu dài mà thấy đất này đang nằm trong quy hoạch làm đường giao thông, hay những loại quy hoạch khác không được xây dựng nhà ở thì không nên mua để tránh bị thu hồi trong quá trình sử dụng

Tuy nhiên nếu trong trường hợp nhà đất này đang nằm trong quy hoạch mà được bán với giá rẻ thì tùy theo điều kiện kinh tế mà có thể xem xét mua, vì quy hoạch là thứ có thể thay đổi theo thời gian, cho nên biết đâu quy hoạch này có thể bị thay đổi hoặc dỡ bỏ trong tương lai.

Tùy vào mục đích sử dụng mà có thể đưa ra lựa chọn cho phù hợp. Mua đất quy hoạch có thể tồn tại nhiều rủi ro tuy nhiên trong nhiều trường hợp nó cũng là cơ hội. Cho nên việc của người đi mua đất là phải tìm hiểu rõ ràng về phần quy hoạch đối với đất đai, nhà cửa mà mình dự định mua để có thể có thể phù hợp nhất với mục đích sử dụng hay khả năng tài chính của mình. Tránh việc không tìm hiểu kỹ mà phải chịu thiệt thòi khi mua bán nhà đất và dẫn đến những tranh chấp không đáng có.

Bên cạnh việc tìm hiểu đất có nằm trong quy hoạch hay không thì khi mua đất, người mua cũng nên tìm hiểu một số thông tin khác về đất chẳng hạn như chủ đất đã có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa, mục đích sử dụng ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có được xây dựng nhà cửa, công trình hay không, nguồn gốc của đất này là như thế nào, hay đất có đang nằm trong tranh chấp, đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án… đây đều là những thông tin mà người mua đất nên tìm hiểu rõ ràng, do đất đai là tài sản có giá trị lớn cho nên việc tìm hiểu trước rõ ràng khi mua bao giờ cũng sẽ giúp được người mua đất có thể tránh được rủi ro cho mình.

4. Đất hỗn hợp là gì?

Theo như quy định trong luật bất động sản tại Mục 1.2 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2008/BXD về quy hoạch xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành thì Công trình (hoặc đất sử dụng) hỗn hợp được quy định như sau:

Đất hỗn hợp hay còn được gọi công trình sử dụng đất hỗn hợp là quỹ đất, công trình sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau như: Kết hợp giữa việc dùng để ở với kinh doanh hoặc kết hợp với việc sản xuất…

Như vậy, quy hoạch xây dựng mới hoặc hỗn hợp là việc định hướng hoặc tổ chức không gian đô thị, không gian vùng, điểm dân cư, hạ tầng kỹ xã hội, công trình hạ tầng kỹ thuật.

Việc quy hoạch đất tạo ra môi trường sống thích hợp cho người dân. Bên cạnh đó, đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa lợi ích cộng đồng và lợi ích quốc gia. Tất cả nhằm đáp ứng linh hoạt nhu cầu phát triển xã hội, kinh tế và xác định chức năng xây dựng, phát triển tại mỗi khu đất đó.

5. Đất hỗn hợp có được chính quyền cấp giấy phép xây dựng hay không?

Bên cạnh tìm hiểu đất hỗn hợp là gì? Nhiều người dân còn tỏ ra hoang mang liệu đất hỗn hợp có được chính quyền cấp giấy phép xây dựng hay không? Trong nhiều năm qua, hiện trạng đất quy hoạch hỗn hợp không được giải quyết kịp thời cấp giấy phép xây dựng chính thức. Điều này đã khiến cho các hộ dân khu đô thị bức xúc trong một thời gian dài.

Trường hợp đất sử dụng hỗn hợp không có chức năng ở, hộ dân sẽ không được cấp giấy phép xây dựng nhà ở. Đồng thời không được chuyển mục đích sang đất ở và tách thửa đất. Đối với khu vực nhà ở dính đất quy hoạch hỗn hợp, sẽ gặp nhiều khó khăn về làm thủ tục đất đai và xây dựng cho người dân.

Công trình xây dựng sẽ được tính là cấp phép tạm. Trường hợp xây dựng xong cũng không được giải quyết hồ sơ hoàn công. Tới tháng 11/2018, sở Xây dựng đồng ý đề xuất về phân loại các tiêu chí để cấp phép xây dựng cho người dân. Cụ thể:

Đối với khu vực chiếm 50% đất hỗn hợp

Đối với khu vực chiếm trên 50% diện tích đất đai hỗn hợp sẽ có cấu trúc chức năng chính là nhà ở chung cư, kết hợp với dịch vụ – thương mại văn phòng. Ngoài ra, hiện trạng của khu vực có nhiều đất ở, nhà ở sẽ gây ảnh hưởng tới quyền lợi hợp pháp của người dân sẽ được cấp giấy phép xây dựng chính thức.

Đối với khu vực chiếm 30% diện tích đất hỗn hợp

Đối với khu vực chiếm 30% diện tích đất hỗn hợp, cơ cấu chức năng chính là công trình dịch vụ – thương mại – văn phòng, không nhà ở; khu vực nhà xưởng, cơ sở sản xuất ngành công nghiệp gây ô nhiễm cần phải di dời.

Chúng không gây ảnh hưởng tới lợi ích hợp pháp của người dân sẽ được chính quyền cấp giấy phép xây dựng có thời hạn. Điều kiện duy nhất là các hộ dân phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai.

Đối với khu quy hoạch đất dân cư xây dựng mới cùng các loại đất ở khác

Khi tìm hiểu về đất hỗn hợp là gì? Chắc hẳn bạn đã biết khu vực nằm trong quy hoạch đất ở, và đất dân cư xây dựng mới là loại đất hỗn hợp. Vì vậy, đối với khu vực này, chính quyền sẽ cấp giấy phép xây dựng riêng lẻ cho các hộ dân.

6. Đất đai quy hoạch hỗn hợp có được chuyển nhượng hay không?

Thực tế có rất nhiều hộ dân sau khi mua đất mới biết rằng mình đang sở hữu đất hỗn hợp. Họ hoang mang không biết đất hỗn hợp là gì, đất hỗn hợp có mua bán hay chuyển nhượng được không? Căn cứ vào điều 49 của Bộ luật Đất đai năm 2013, trường hợp đất thuộc diện quy hoạch của Nhà nước nhưng cho đưa ra kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện. Người sử dụng sẽ được phép thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định Pháp luật là thừa kế và chuyển nhượng.

Đối với trường hợp, cơ quan chức năng có thông báo về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Người sử dụng đất sẽ phải chuyển mục đích và tiến hành thu hồi đất theo kế hoạch được thực hiện các quyền của người sử dụng đất đai.

Tuy nhiên, họ sẽ không được xây dựng công trình, nhà ở mới, trồng cây xanh lâu năm,… Ngoài ra, loại đất quy hoạch hỗn hợp khi có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ, sẽ được bồi thường khi bị thu hồi.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com