Có được phép tách thửa đất ở khi có lối đi chung không?

Trước hết, lối đi chung thường được hiểu là con đường/lối đi được hai hoặc nhiều cá nhân, hộ gia đình,...sử dụng đất sử dụng chung. Lối đi chung có thể được hình thành từ nhiều nguyên nhân khác nhau, ví dụ như:

- Lối đi chung được hình thành khi nhiều hộ gia đình, cá nhân hoặc những người sử dụng đất khác cùng hiến tặng đất để làm đường: Về bản chất đây chính là việc các hộ gia đình, cá nhân hoặc những người sử dụng đất khác tự nguyện dùng phần diện tích đất của mình để tạo nên lối đi chung cộng đồng, quyền sử dụng đất lúc này là quyền sử dụng hạn chế đối với bất động sản liền kề/quyền đối với lối đi qua được quy định tại Điều 171 Luật Đất đai 2013, Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015:

Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.

Khi lối đi chung được hình thành trong tình huống này thì người sử dụng đất được đăng ký biến động để xác lập quyền sử dụng hạn chế về lối đi với bất động sản liền kề theo thủ tục đăng ký biến động được quy định tại Điều 73 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

- Lối đi chung được hình thành khi một trong những người sử dụng đất tự nguyện tặng cho/hiến tặng một phần diện tích đất của mình cho cộng đồng sử dụng. Xét dưới góc độ pháp lý, đây là hành vi tặng cho quyền sử dụng đất, Nhà nước sẽ là đơn vị đại diện nhận quyền sử dụng đất hiến tặng này, và việc nhận đất, đăng ký biến động được thực hiện thông qua thủ tục thu hồi đất;

- Lối đi chung được hình thành từ việc Nhà nước mở đường: Lúc này, việc thu hồi đất, đền bù bồi thường và thay đổi thông tin trên Giấy chứng nhận sẽ được tiến hành theo trình tự thủ tục thu hồi đất quy định tại Luật Đất đai 2013;

- Lối đi chung được hình thành do tự phát, không phải do người sử dụng đất hiến tặng, cũng không do Nhà nước mở đường, đất để sử dụng làm lối đi chung chưa thuộc quyền sử dụng của người nào: Lúc này, phần diện tích đất làm đường có thể được coi là đất chưa được sử dụng hoặc đất khai hoang, tùy thuộc vào nguồn gốc đất, quy trình rà soát, quản lý đất đai tại địa phương theo quy định pháp luật. Do vậy, đây là phần diện tích đất sẽ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý, không thuộc quyền sử dụng của bất kỳ người sử dụng đất nào.

=> Như vậy, có thể thấy, lối đi chung có thể được hình thành từ rất nhiều những cách thức khác nhau, mỗi một cách thức hình thành lối đi chung lại có những quy định riêng biệt về quyền sử dụng.

Vậy, đối với trường hợp tách thửa đất ở mà trong sổ đỏ đã có lối đi chung thì pháp luật quy định ra sao? Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 43, khoản 4 Điều 144 và Điều 188 Luật Đất đai 2013, thửa đất ở đề nghị tách thửa để chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

- Đã có sổ đỏ, quyền sử dụng đất/quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

- Đất thuộc trường hợp không có tranh chấp (không có khiếu nại, khiếu kiện);

- Đáp ứng các điều kiện tách thửa tại địa phương (theo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất về điều kiện tách thửa).

Thường, các địa phương sẽ quy định điều kiện tách thửa bao gồm: Diện tích tối thiểu, kích thước tối thiểu, các trường hợp không được tách thửa đất, tách thửa đất mà chưa có lối đi thì phải giành một phần diện tích làm lối đi, tách thửa ở những nơi đã có quy hoạch…

Theo đó, có thể phát sinh các tình huống tách thửa sau đây đối với thửa đất của bạn:

Trường hợp 1: Thửa đất của bạn đáp ứng đầy đủ các điều kiện để được tách thửa

Đặc biệt trong số các điều kiện này là diện tích và kích thước tối thiểu. Và diện tích này thường sẽ không bao gồm phần diện tích làm lối đi chung (trừ trường hợp lối đi chung đã hết thời gian sử dụng do các chủ sử dụng đất thỏa thuận chấm dứt hình thành lối đi chung hoặc theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền), lý do là bởi vì việc hình thành lối đi chung theo những phân tích của chúng tôi là nhằm mục đích cho cộng đồng, nhóm người cùng sử dụng, về bản chất nó tương tự như việc người sử dụng đất tự nguyện tặng cho đất.

Trường hợp 2: Thửa đất của bạn không đáp ứng đầy đủ các điều kiện để tách thửa đất

Ở đây, chúng tôi muốn nhấn mạnh đến trường hợp khi tách thửa, thửa đất đề nghị tách không đủ diện tích tách thửa nếu không tính cả lối đi chung.

Lúc này, bạn không thể tiến hành tách thửa đất, bởi như chúng tôi đã phân tích, quyền sử dụng đất đối với lối đi chung không phải là quyền của riêng bạn, vì thế, bạn không có quyền thay đổi kích thước, hình thể,...của thửa đất nếu không được chủ sử dụng đất đồng ý hoặc có quyết định/bản án của cơ quan Nhà nước/Tòa án có thẩm quyền.

Kết luận: Việc tách thửa có lối đi chung chỉ có thể được thực hiện nếu thửa đất đáp ứng đầy đủ các quy định về điều kiện tách thửa như chúng tôi đã nêu ở trên.

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ GIA ĐÌNH

Đc 1: 402A Nguyễn Văn Luông, Phường 12, Quận 6, TP.HCM

Đc 2: 64 Võ Thị Sáu, Phường Tân Định, Quận 1,TP.HCM

Chi nhánh tại Biên Hòa: 5/1 Nguyễn Du, Quang Vinh,Biên Hoà, Đồng Nai.

Luật Sư Trần Minh Hùng-Trưởng văn phòng

Tel: 0972238006 (zalo-viber) 028.38779958

Email: vanphongluatsugiadinh@gmail.com 

Web: http://www.luatsugiadinh.net.vn