1.
Tư vấn rủi ro khi mua đất nền đang đợi tách sổ đỏ
Xin chào luật sư, tôi có câu hỏi
muốn nhờ luật sư tư vấn giúp: Hiện nay, tôi đang dự định mua một lô đất nền tại
xã Hòa Long, thành phố Bà Rịa Vũng Tàu (thuộc dự án Khu dân cư Gia Long Villas
do công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng địa ốc Gia Long đầu tư).
Hợp đồng chúng tôi có ghi là Hợp
đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nội dung: bên bán đại diện
là giám đốc công ty, bên mua là tôi, thông tin thửa đất, giá chuyển nhượng,
tiến độ và phương thức thanh toán. Tôi phải thanh toán cho bên chủ đầu tư 95%
giá trị hợp đồng ngay sau khi ký hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. Sau 180 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, hai bên sẽ tiến hành ký hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định để làm cơ sở cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đứng tên tôi. Còn 5% còn lại tôi sẽ thanh toán sau khi chủ
đầu tư bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tôi. Chủ đầu tư có nghĩa
vụ thanh đóng thuế thu nhập cá nhân và tất cả các khoản phí phát sinh trong hợp
đồng.
Trường hợp một trong một trong hai
bên không hoàn tất nghĩa vụ trong hợp đồng như đã thỏa thuận vì bất kỳ lý do gì
mà không được sự chấp thuận của bên còn lại bằng văn bản thì xem như vi phạm
hợp đồng và bên bán sẽ phải bồi thường cho bên mua số tiền gấp đôi số tiền mà
bên bán đã nhận, bên bán sẽ chịu mất toàn bộ số tiền đã thanh toán. Mọi tranh
chấp liên quan hoặc phát sinh từ hợp đồng sẽ được bàn bạc để giải quyết trên
tinh thần thương lượng, hòa giải giữa hai bên. Trong trường hợp không thể hòa
giải, các bên có thể đưa tranh chấp ra Tòa án có thẩm quyền để giải quyết theo
quy định của pháp luật. Vậy, luật sư tư vấn giúp tôi có rủi ro gì trong việc
mua đất này không, tôi chỉ lo ngại họ lâu ra được sổ vì gặp khó khăn trong thủ
tục pháp lý hay vì một lý do nào đó thì mình có kiện họ được không ạ?
Luật sư Gia Đình trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và
gửi yêu cầu của mình đến công ty TNHH tư vấn PhamLaw, về câu hỏi của bạn, chúng
tôi xin tư vấn như sau:
1. Căn cứ pháp lý:
Bộ luật dân sự năm 2015
Luật Kinh doanh bất động sản năm
2014
2. Luật sư tư vấn
Qua việc nghiên cứu hợp đồng và
thông tin bạn cung cấp, chúng tôi nhận thấy:
Thứ nhất, về tên hợp đồng: Theo Điều
500 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng về quyền sử dụng đất, theo đó,
tên Hợp đồng nên ghi là “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” để đảm bảo theo
quy định của pháp luật. Cần phải ghi rõ ràng là: đại diện bên chuyển nhượng và
đại diện bên nhận chuyển nhượng. Bởi theo quy định của pháp luật hiện hành, đất
đai – quyền sử dụng đất không được phép mua bán mà chỉ được chuyển nhượng.
Thứ hai, về nội dung trong hợp đồng.
Căn cứ theo quy định của Luật Kinh
doanh bất động sản năm 2014:
“Điều 47. Nội dung hợp đồng chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại quyền sử dụng đất phải có các nội dung chính sau đây:
1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Các thông tin về loại đất, diện
tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng thửa đất, tài sản gắn liền với
đất (nếu có);
3. Thời hạn sử dụng đất;
4. Giá chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại bao gồm cả tài sản gắn liền với đất (nếu có);
5. Phương thức và thời hạn thanh
toán;
6. Thời hạn bàn giao đất và hồ sơ
kèm theo;
7. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
8. Quyền của bên thứ ba đối với thửa
đất (nếu có);
9. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
10. Phạt vi phạm hợp đồng;
11. Giải quyết hậu quả khi hợp đồng
hết hạn đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
12. Giải quyết tranh chấp;
13. Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ
hợp đồng và biện pháp xử lý.”
Như vậy, trước hết, bạn phải yêu cầu
chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ chứng minh họ có đủ các điều kiện để được phép
thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quy định phải đảm bảo được mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và
đăng ký đất đai.
Trong hợp đồng không nêu rõ về thời
hạn sử dụng đất, do vậy, bạn cần yêu cầu chủ đầu tư bổ sung thêm thời hạn sử
dụng đất trong hợp đồng, để đảm bảo về đối tượng mua bán trong hợp đồng.
Thứ ba, trong hợp đồng có nhắc đến
thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp này của bạn là nhận chuyển nhượng từ chủ đầu
tư tức là từ công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng địa ốc Gia Long. Bên chủ đầu tư
là doanh nghiệp nhận được thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do
vậy, công ty này khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn thì phải nộp thuế
thu nhập doanh nghiệp chứ không phải là thuế thu nhập cá nhân. Cần sửa đổi điều
khoản này trong hợp đồng, như vậy sẽ đúng theo quy định của pháp luật và đảm
bảo quyền lợi cho bạn.
Thứ tư, để tránh rủi ro cho bạn,
chúng tôi khuyên bạn cần có thêm điều khoản về các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ
hợp đồng và biện pháp xử lý. Cũng như thỏa thuận về việc một trong hai bên có
quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng khi bên còn lại vi phạm nghĩa
vụ hoặc không thực hiện đúng theo quy định, để giúp bạn đảm bảo được việc chấm
dứt hợp đồng chuyển nhượng khi có nhu cầu.
Nếu đáp ứng được việc sửa đổi, bổ
sung những điều khoản trong hợp đồng “mua đất nền dự án” chúng tôi tư vấn cho
bạn, khi bên chuyển nhượng cho bạn vi phạm nghĩa vụ thì bạn có thể khởi kiện họ
theo trình tự tố tụng, căn cứ theo thỏa thuận trong hợp đồng.
2.
Rủi ro khi mua nhà đất bằng giấy viết tay, không có sổ đỏ
Việc mua hay không là tùy thuộc vào
hoàn cảnh, điều kiện và quan điểm của mỗi người. Tuy nhiên dưới góc độ pháp lý
thì việc mua nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu có một số hạn chế, rủi
ro sau:
Thứ nhất, theo quy định của Bộ luật
Dân sự, với những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu như
nhà ở, ô tô, xe máy… thì việc chuyển nhượng bắt buộc phải lập thành văn bản,
phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Sau đó, bên mua có
trách nhiệm liên hệ với cơ quan đăng ký quyền sở hữu tài sản để thực hiện thủ
tục trước bạ sang tên.
Theo quy định tại Điều 35 Luật Công
chứng, Phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi đã được cấp
Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Do vậy, việc mua bán đối với nhà ở chưa được cấp
Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì chỉ có thể là hợp đồng viết tay.
Trường hợp có tranh chấp thì việc
mua bán nhà viết tay sẽ bị vô hiệu. Điều 137 Bộ luật dân sự quy định khi hợp
đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau
những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Thứ hai: tài sản không được cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nên rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản,
do vậy tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịch
hợp đồng. Có thể ví dụ một vài trường hợp hay gặp như: nhà xây trên đất lấn
chiếm, đất đang có tranh chấp, đất phần trăm, đất nông nghiệp, thậm chí một vài
trường hợp nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi. Do vậy sau khi mua chủ
mới có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.
Thứ ba: tuy việc cấp phép xây dựng
không đòi hỏi đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng với những
thửa đất diện tích 10m2 thì chắc chắn không được cấp phép xây dựng. Điều này có
nghĩa là xây dựng trái phép và có thể bị cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế buộc
tháo dỡ. Nếu bị cưỡng chế không những không được bồi thường như các trường hợp
nhà nước thu hồi để thực hiện dự án công cộng mà còn có thể bị xử phạt hành
chính nếu thời hiệu xử phạt hành chính vẫn còn.
Thứ tư: nếu vì lý do nào đó sau khi
mua mà có nhu cầu chuyển nhượng cho người khác thì việc mua bán cũng chỉ bằng
hình thức viết tay, tiền ẩn các rủi ro như đã phân tích ở trên.
Dưới góc độ thực tiễn thì mua nhà
không có giấy chứng nhận sở hữu có một số hạn chế, rủi ro sau:
Thứ nhất: khi giá nhà đất tăng cao,
chủ cũ có thể kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng và trường hợp này người mua
thường thua thiệt.
Thứ hai : việc xây mới, cải tạo, sửa
chữa rất khó khăn bởi hoạt động này không được cấp phép.
Thứ ba : do nhà không có giấy chứng
nhận quyền sở hữu nên không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, giảm sự linh
hoạt, hiệu quả trong việc sử dụng tài sản.
Do những điều kiện nhất định mà bạn
vẫn quyết định mua căn nhà nói trên thì để hạn chế rủi ro, bạn cần thực hiện
những việc sau:
- Tìm hiểu thông tin nguồn gốc thửa
đất xem có phải đất thổ cư hợp pháp hay không, có thuộc diện đất lấn chiếm
không? Đất có nằm trong quy hoạch hay không? Khi xây dựng căn nhà có bị cơ quan
có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế tháo dỡ không? Hiện tại, nhà đất có bị
tranh chấp với các chủ thể khác không? Nếu căn nhà có vấn đề thuộc một trong
các trường hợp này thì việc mua bán có độ rủi ro rất cao. Để xác minh các thông
tin này bạn có thể tìm hiểu qua cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của UBND
xã, phường nơi có nhà đất. Tuy nhiên các thông tin có được cũng chỉ mang tính
tham khảo.
- Kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên
bán. Nếu bên bán đã có vợ, có chồng thì hợp đồng mua bán phải có sự tham gia
của cả hai vợ chồng.
- Yêu cầu người bán giao bản chính
các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất cho người mua.
- Hợp đồng mua bán nên mời hai người
làm chứng và có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng.
- Việc thanh toán thực hiện tại ngân
hàng và yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền.
- Nhận bàn giao nhà ngay sau khi
thanh toán tiền mua nhà.
3.
Tranh chấp sai diện tích ranh giới đã phân lô sẳn?
Thưa luật sư! Chúng tôi có một vài
câu hỏi liên quan đến đất đai, mong nhận được sự tư vấn. Nhà tôi xây dựng từ
năm 2008, thuộc khu quy hoạch nhà cao tầng. Cả khu phố đều có mặt bằng đất thổ
cư để xây dựng là 4m,16m. Hiện nay còn trống 2 nền, chủ mới đến mua và định xây
cất nhưng đo đạc lại thì thiếu mỗi nền khoảng 6 cm. Chủ nhân mảnh đất ấy mới
nhờ một nhóm người bên địa chính xuống phóng ranh định vị gì gì đó không rõ
và bảo là cả khu nhà hàng xóm chúng tôi đều xây cất sai định vị nhà (tôi cũng
mờ mịch chả hiểu thế nào, xây nhà phải nhờ người định vị sao?).
Vì chúng tôi mua đất nền rồi xây lên
vách liền vách, đủ kích thước là 4m,16 m...Chứ chả có nhà ai hơn. Giờ chủ khu
đất trống bảo chúng tôi lấn chiếm mỗi người 1 ít nên giờ hai nền còn lại mới bị
thiếu không xây cất được. Chị chủ nọ còn đòi thưa kiện cả xóm để biết được ai
đã lấn thêm. Vậy thưa luật sư, vấn đề là những nhà xây sau thì theo ranh giới
đã phân lô sẳn của chủ trước kia, chúng tôi xây trên 9 lô đất của mình, có sổ
đỏ, nhà xây xong có hoàn công của Địa Chính...
Vậy, nếu sai thì sai từ đâu, và nếu
không sai thì chủ đất đó nói có đúng không là cả xóm xây sai lô đất dẫn đến
hụt phần lô đất sau cùng của chị ta ?
Xin cám ơn luật sư.
Luật sư Gia Đình trả lời:
Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và
gửi câu hỏi
Nội dung câu hỏi của bạn chúng tôi
xin trả lời như sau:
Căn cứ Điều 3 Nghị định số
102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định:
"1. Lấn đất là việc người đang
sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện
tích đất.
2. Chiếm đất là việc sử dụng đất mà
không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc việc sử dụng đất do
được Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết thời hạn giao, cho thuê đất không được
Nhà nước gia hạn sử dụng mà không trả lại đất hoặc sử dụng đất khi chưa thực
hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất
đai."
Tiếp theo, Theo quy định tại điều 12
Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội:
"Điều 12. Những hành vi bị
nghiêm cấm
1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất
đai."
Để xác định được hộ gia đình nào
đã lấn đất hay không thì bạn phải dựa vào ranh giới thửa đất nhà bạn đã ghi
trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất. Hành vi được coi là lấn đất phải có dấu hiệu là sự dịch chuyển, thay
đổi ranh giới, mốc giới của thửa đất trên thực tế so với biên bản bàn giao đất
ban đầu gia đình em bạn nhận được từ UBND xã, với mục đích để mở rộng diện tích
đất thực tế.
“Điều 175Bộ luật Dân sự số 2015quy
định về ranh giới giữa các bất động sản
Điều 175. Ranh giới giữa các bất
động sản
1. Ranh giới giữa các bất động sản
liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định
theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có
tranh chấp.
Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc
giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng.
Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
2. Người sử dụng đất được sử dụng
không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp
với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của
người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây
và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo
ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải
xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Do vậy, theo bạn trình bày thì
những nhà đã xây dựng trước kia có hoàn công của địa chính, tức là
cán bộ địa chính cũng đã đến đo đạc trước khi xây, các gia đình chỉ
xây theo ranh giới đã phân cùa cán bộ địa chính. Nên bạn có thể đến
Ủy ban nhân dân xã để tham khảo hồ sơ địa chính ở mảnh đất của
mình, của các hộ xung quanh để biết được diện tích phần đất bị
chênh lệch; hoặc yêu cầu chính quyền địa phương xác nhận, xem xét là
do lỗi của bên nào trước để có những hướng giải quyết cụ thể.
4.
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Điều kiện để hợp đồng có hiệu lực
Hợp đồng chuyển nhượng QUYỀN SỬ DỤNG
đất (QSDĐ) là một dạng hợp đồng đặc thù trong lĩnh vực đất đai. Vì tính chất
phức tạp và phổ biến liên quan đến đất đai mà điều kiện để hợp đồng này có hiệu
lực cũng được pháp luật quy định chặt chẽ hơn.
Ngoài quy định tại Điều 117 Bộ luật
Dân sự 2015 (yêu cầu về chủ thể, mục đích và nội dung của hợp đồng và hình thức
hợp đồng) thì một hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cần phải đáp ứng các điều kiện:
• Phải công chứng, chứng thực. Đây
là điều kiện bắt buộc mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phải đáp ứng để
có hiệu lực theo điểm a Khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013.
• Phải đăng ký theo quy định tại
Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.
Thời điểm phát sinh “hiệu lực của
hợp đồng” là khi đăng ký vào sổ địa chính
Thẩm quyền giải quyết
Hiện nay, khi một vụ tranh chấp về
đất đai phát sinh thì có hai hướng phổ biến để giải quyết. Đó là hòa giải và
yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 202
Luật Đất đai 2013, Nhà nước ta hiện nay khuyến khích các bên tranh chấp đất đai
tiến hành HÒA GIẢI để giải quyết mâu thuẫn về đất đai, có thể tự hòa giải hoặc
hòa giải tại UBND cấp xã.
Không phải mọi tranh chấp đất đai
đều phải tiến hành hòa giải cấp cơ sở mà chỉ tranh chấp pháp luật quy định như
sau thì mới bắt buộc hòa giải:
• Đối với tranh chấp ai là người có
quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị
trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013 thì
được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1
Điều 192 BLTTDS 2015.
• Đối với tranh chấp khác liên quan
đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng
đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng
là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị
trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.
Nếu hòa giải không thành thì các bên
có thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết, cụ thể là yêu cầu Ủy
ban nhân dân (UBND) có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án. Xét quy
định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013 thì có hai hướng xử lý:
• Đối với các tranh chấp đất đai mà
đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại
Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do
Tòa án nhân dân giải quyết;
• Đối với các tranh chấp đất đai mà đương
sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định
tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn giải quyết
tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có
thẩm quyền.
Tuy nhiên, các bên trong tranh chấp
không thể đồng thời cũng yêu cầu Tòa án và UBND cùng giải quyết đối với tranh
chấp đất đai thuộc diện không có giấy tờ trên mà chỉ được lựa chọn một phương
án.
Sau khi yêu cầu UBND có thẩm quyền
giải quyết nhưng không đồng ý với quyết định giải quyết đó thì có quyền khiếu
nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại TAND theo quy định của pháp
luật về tố tụng hành chính.
Thủ tục giải quyết
Đối với yêu cầu UBND cấp có thẩm
quyền giải quyết
1. Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai nộp một bộ hồ sơ yêu cầu giải quyết tranh
chấp đất đai tại UBND cấp có thẩm quyền. Bộ hồ sơ gồm:
• Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp
đất đai;
• Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân
dân cấp xã;
• Biên bản làm việc với các bên
tranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp;
• Biên bản cuộc họp các ban, ngành
có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa
giải không thành;
• Biên bản hòa giải trong quá trình
giải quyết
• Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính
qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm
chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;
• Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết
định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.
2. Chủ tịch UBND giao trách nhiệm cơ
quan tham mưu giải quyết;
• Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm
tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc
họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết (nếu cần thiết)
• Hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch
UBND cùng cấp ban hành quyết định giải quyết
• Chủ tịch UBND ban hành quyết định
giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên
tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.
• Quyết định giải quyết tranh chấp
có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành.
Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.
Đối với yêu cầu Tòa án nhân dân có
thẩm quyền giải quyết
Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh
chấp đất đai tại Tòa án:
1. Người khởi kiện nộp bộ hồ sơ khởi
kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền (căn cứ vào Điều 35, 37, 39 Bộ luật Tố
tụng Dân sự 2015).
Trong đó, hồ sơ khởi kiện bao gồm:
• Đơn khởi kiện (đáp ứng quy định
tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015);
• Các giấy tờ chứng minh nhân thân
người khởi kiện (bản sao y CMND/CCCD, hộ khẩu gia đình của người khởi kiện);
• Các tài liệu, chứng cứ chứng minh
quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm.
2. Trong thời hạn 03 ngày làm việc,
kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem
xét đơn khởi kiện;
3. Trong thời hạn 05 ngày làm việc,
kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong
các quyết định sau đây:
• Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi
kiện;
• Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án
theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn;
• Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có
thẩm quyền;
• Trả lại đơn khởi kiện cho người
khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Đồng
thời, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán
phải thông báo ngay cho anh biết để anh đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng
án phí.
4. Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng
án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để nộp tiền tạm ứng án
phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc
nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp
cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
5. Tòa án tiến hành thụ lý vụ án và
ra Quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm
6. Xét xử phúc thẩm (nếu có).
5.
Giải quyết tranh chấp liên quan tới diện tích đất lộ giới?
Câu hỏi tư vấn: Tôi xin hỏi nhà tôi
ngày xưa có hiến đất cho nhà nước làm lộ là 20m, nhưng nhà nước chỉ sử dụng làm
lộ có 10m, đến nay đã rất lâu (khoảng 10 năm) con lộ vẫn không có gì thay đổi.
Ông A (giáp ranh nhà tôi) bán đất cho ông B nhưng không có lối đi (do phần đất
nhà tôi nằm phía ngoài),
Nay ông B hỏi mua lại đất nhà tôi
không được nên đã cố ý xây hàng rào trên phần đất đó và nói là "đất lộ
giới" (khoảng 5m từ mặt lộ vào) quả thực nếu xây con lộ 20m thì đó là đất
lộ giới. Nhưng đã gần 10 năm nay con lộ chỉ xây 10m (nhà nước sử dụng không
hết) thì đó có phải là đất thuộc quyền sử dụng của tôi? trên phần đất đó tôi
đều có giấy tờ chứng minh đó là đất của mình. Trân thành cảm ơn!
Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi
câu hỏi đề nghị tư vấn tới Văn Phòng Luật Sư Gia Đình, với trường hợp của bạn
chúng tôi tư vấn như sau:
Theo thông tin bạn cung cấp thì
trước đó gia đình có hiến tặng đất cho nhà nước với diện tích 20m để làm lộ
giới. Trong đó nhà nước chỉ sử dụng hết 10m làm lộ giới, còn diện tích 10m còn
lại để xác định có thuộc quyền sở hữu của gia đình bạn hay không thì phải xác
định thời điểm gia đình hiến đất đã có văn bản gửi cơ quan nhà nước hay chưa.
Theo đó, trong trường hợp chưa có văn bản mà chỉ thông qua đồng ý bằng miệng và
trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn thể hiện công nhận 10m thì được xác
định thuộc quyền sở dụng của gia đình bạn. Nên việc gia đình ông B tự ý xây
hàng rào trên đất của gia đình là hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, do đó
để đảm bảo quyền lợi của mình thì bạn có quyền làm đơn khiếu nại gửi Uỷ ban
nhân dân xã, phường để giải quyết. Cụ thể, Luật đất đai năm 2013 về hành vi bị
cấm:
Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm
1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.
2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đã được công bố.
Tuy nhiên, trong trường hợp gia đình
tự nguyện hiến tặng 20m cho nhà nước, đã được nhà nước công nhận thì mặc dù
diện tích làm lộ giới chỉ sử dụng đến 10m, còn 10m lại không sử dụng đất thì
vẫn được xác định diện tích này thuộc quyền quản lý nhà nước. Nhưng vì từ thời
điểm xác định lộ giới đến hiện nay đã trên 10 năm và vẫn do gia đình sử dụng
10m đất đó nên được phép tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích đất đã được
xác định và phải tuân theo các quy định về bảo vệ an toàn công trình. Do đó,
việc gia đình ông B hiện nay khi mua lại đất của gia đình ông A đã tự ý xây
hàng rào mà không thông báo cho phía gia đình cũng như cơ quan chức năng là
hành vi trái pháp luật. Từ đó, để đảm bảo quyền lợi, lợi ích hợp pháp của mình
thì gia đình làm đơn khiếu nại gửi Uỷ ban nhân dân để xử lý, giải quyết. Điều
56 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành chi tiết Luật đất đai.
Điều 56. Đất xây dựng công trình
công cộng có hành lang bảo vệ an toàn
4. Tổ chức trực tiếp quản lý công
trình có hành lang bảo vệ an toàn có trách nhiệm chủ trì phối hợp với Ủy ban
nhân dân cấp xã và Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có công trình rà soát
hiện trạng sử dụng đất trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình để
kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết theo quy định sau:
b) Trường hợp sử dụng đất không
thuộc quy định tại Điểm a Khoản này thì người đang sử dụng đất trong hành lang
bảo vệ an toàn công trình được tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích đã được
xác định và phải tuân theo các quy định về bảo vệ an toàn công trình;
6. Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp
nơi có công trình có hành lang bảo vệ an toàn có trách nhiệm sau:
a) Phát hiện và xử lý kịp thời những
trường hợp lấn, chiếm, sử dụng trái phép phần đất thuộc phạm vi hành lang bảo
vệ an toàn công trình; ngăn chặn kịp thời các công trình xây dựng trái phép
trên đất hành lang bảo vệ an toàn công trình; buộc người có hành vi vi phạm
khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm;
b) Phối hợp với cơ quan, tổ chức
trực tiếp quản lý công trình trong việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật về bảo
vệ an toàn công trình; phối hợp với cơ quan, tổ chức trực tiếp quản lý công
trình trong việc công bố mốc giới hành lang bảo vệ an toàn công trình;
c) Trường hợp để xảy ra hiện tượng
lấn, chiếm, sử dụng trái phép phần đất thuộc phạm vi hành lang bảo vệ an toàn
công trình tại địa phương thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp phải liên đới
chịu trách nhiệm theo quy định của pháp luật.
7. Việc sử dụng đất tạm thời để thi
công công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn do đơn vị thi công và
người sử dụng đất thỏa thuận theo quy định của pháp luật về dân sự.
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia
tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi
là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên
viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm,
kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm
và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý-
cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư
bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là
nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư
luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư
thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề,
chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh
hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật
sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp
được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem
lại công bằng cho xã hội.
Luật
sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư
Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền
thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật
trên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM
(HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long,
Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam,
Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát
thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi
trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an
nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học
luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường
ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học
uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật
sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng
trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng
Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu
giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa
Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự,
kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại
niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công
lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi
cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước
rất lâu năm.
Trân trọng
cảm ơn!.
|