1. Đất đã sang tên rồi có đòi lại được không?

Xin hỏi luât sư, vợ chồng tôi đang ở mảnh đất được đứng tên bố mẹ tôi (đất đã có sổ đỏ có tên bố mẹ tôi) mảnh đất này là do ông ngoại cho bố mẹ tôi đã làm thủ tục sang tên (ông ngoại tôi đã ký cho để bố mẹ tôi làm sổ đỏ.

Xin hỏi luật sư trong trường hợp này ông ngoai tôi có đòi lại được đất không?

Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời:

Nguyên tắc khi thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất thì các bên phải công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Sau đó mới thực hiện thủ tục sang tên.

Theo điều 562 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 của Quốc hội quy định:

"Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận."

Điều 503 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

"Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai."

Và theo khoản 2 điều 459 Bộ luật dân sự 2015:

"2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản."

Theo điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định:

"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"

Khoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2013 quy định:

"4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất..."

Như vậy, khi người nhận tặng cho thực hiện thủ tục đăng ký sang tên mình đối với thửa đất được tặng cho, thì người nhận tặng cho có toàn quyền sử dụng thửa đất đó theo quy định của pháp luật. Người đã tặng cho không thể lấy lại tài sản đã tặng cho.

Trong trường hợp ông ngoại bạn thấy việc tặng cho có những dấu hiệu vi phạm quy định pháp luật: tặng cho do bị ép buộc, tặng cho trong trạng thái tinh thần không được minh mẫn,... có thể đề nghị Tòa án tuyên hủy bỏ việc tặng cho và lấy lại tài sản.

Đó là khi ông ngoại bạn chứng minh được hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cho bố mẹ bạn là hợp đồng vô hiệu:

+ Các trường hợp giao dịch vô hiệu:

- Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì vô hiệu

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định."

- Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội (Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015)

- Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo (Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015)

- Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện (Điều 125 Bộ luật Dân sự 2015)

- Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn (Điều 126 Bộ luật Dân sự 2015)

- Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép (Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015)

- Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (Điều 128 Bộ luật Dân sự 2015).

- Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức (Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015).

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định."

Như vậy, nếu ông ngoại bạn chứng minh được hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì ông sẽ có quyền yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu. Nếu hợp đồng vô hiệu, bố mẹ bạn phải trả lại quyền sử dụng đất đã nhận.

Trường hợp đây là hợp đồng tặng cho có điều kiện:

Theo điều 462 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

"Điều 462. Tặng cho tài sản có điều kiện

1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

3. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại."

Như vậy, nếu việc tặng cho mảnh đất của ông ngoại bạn với bố mẹ bạn là việc tặng cho tài sản có điều kiện mà bố mẹ bạn không thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho thì ông ngoại bạn có quyền kiện đòi lại tài sản này.

2. Tranh chấp đất đai trên 30 năm có giải quyết được không?

Có khởi kiện đòi lại đất sau 30 năm được không?

Khoản 2 Điều 150 Bộ luật Dân sự 2015 thì thời hiệu khởi kiện là thời hạn mà chủ thể được quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm; nếu thời hạn đó kết thúc thì mất quyền khởi kiện.

Đối với tranh chấp đất đai cần lưu ý Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015 các trường hợp không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Theo đó, thời hiệu khởi kiện không áp dụng đối với tranh chấp quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai. Với quy định này, việc khởi kiện đòi lại đất sau 30 năm thuộc trường hợp không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Nói cách khác, người có cơ sở chứng minh yêu cầu đòi lại đất là hợp pháp có quyền khởi kiện đòi lại quyền sử dụng đất theo điều 168 Bộ luật Dân sự 2015 bất cứ lúc nào.

Tranh chấp đất đai trong trường hợp chiếm hữu ngay tình trên 30 năm

Đòi lại đất từ người chiếm hữu ngay tình

Trong trường hợp chủ sở hữu quyền sử dụng đất vì một lý do nào đó mà sau hơn 30 mới tiến hành đòi lại mảnh đất đang bị chiếm hữu ngay tình. Chủ sở hữu có thể áp dụng Điều 168 Bộ luật Dân sự 2015 để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, theo đó chủ sở hữu được đòi lại bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình trừ một số trường hợp sau đây:

Thứ nhất, trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

Thứ hai, trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.

Xác lập quyền sử dụng đất khi chiếm hữu ngay tình

Thực tế có rất nhiều trường hợp người sử dụng đất sử dụng mảnh đất một thời gian lâu dài, tuy không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhiều người đặt ra câu hỏi, nếu chiếm hữu đất một thời gian dài và không có tranh chấp thì có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Nếu chiếm hữu đất hơn 30 mà xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất thì có được công nhận quyền sử dụng đất không? Dựa theo quy định của Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015, các tình huống nêu trên sẽ được giải quyết như sau:

Thứ nhất, nếu chiếm hữu đất một thời gian dài và không có tranh chấp thì người sử dụng đất có thể áp dụng Điều 101 Luật Đất đai để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất nếu thuộc một trong hai trường hợp sau:

• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người sử dụng đất ổn đinh, không có tranh chấp.

• Hộ gia đình, cá nhân đã được sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật đất đai, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt với nơi đã có quy hoạch.

Thứ hai, việc chiếm hữu đất trên 30 năm mà xảy ra tranh chấp thì tùy từng trường hợp người chiếm hữu sẽ được công nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể, pháp luật có quy định về công nhận quyền sử dụng đất cho người chiềm hữu ngay tình tại Điều 263 Bộ luật Dân sự 2015 theo đó người chiếm hữu ngay tình, liên tục, công khai một bất động sản trong thời hạn 30 năm thì trở thành chủ sở hữu của bất động sản đó.

Ngoài ra, người chiếm hữu cần lưu ý rằng giấy tờ, biên lai nộp thuế sử dụng đất không phải là căn cứ xác minh quyền sử dụng đất. Việc nộp thuế sử dụng đất được áp dụng cho các chủ thể sử dụng đất hợp pháp và bất hợp pháp. Tuy nhiên, khi phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất, người chiếm hữu ngay tình có thể sử dụng giấy tờ, biên lai nộp thuế sử dụng đất như là bằng chứng để chứng minh cho việc mình đã sử dụng đất lâu dài, ổn định.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn!.