1. Đất đã sang tên rồi có đòi lại được không?
Xin hỏi luât sư, vợ
chồng tôi đang ở mảnh đất được đứng tên bố mẹ tôi (đất đã có sổ đỏ có tên bố mẹ
tôi) mảnh đất này là do ông ngoại cho bố mẹ tôi đã làm thủ tục sang tên (ông
ngoại tôi đã ký cho để bố mẹ tôi làm sổ đỏ.
Xin hỏi luật sư trong
trường hợp này ông ngoai tôi có đòi lại được đất không?
Tôi xin chân thành cảm
ơn.
Trả lời:
Nguyên tắc khi thực
hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất thì các bên phải công chứng, chứng thực
hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Sau đó mới thực hiện thủ
tục sang tên.
Theo điều 562 Bộ luật
Dân sự số 91/2015/QH13 của Quốc hội quy định:
"Hợp đồng tặng
cho tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản
của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù,
còn bên được tặng cho đồng ý nhận."
Điều 503 Bộ luật dân
sự 2015 quy định:
"Việc chuyển
quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật
đất đai."
Và theo khoản 2 điều
459 Bộ luật dân sự 2015:
"2. Hợp đồng tặng
cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không
phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm
chuyển giao tài sản."
Theo điểm a khoản 3
điều 167 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định:
"a) Hợp đồng
chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ
trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"
Khoản 4 Điều 95 Luật
đất đai 2013 quy định:
"4. Đăng ký biến
động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng
ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất,
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất..."
Như vậy, khi người
nhận tặng cho thực hiện thủ tục đăng ký sang tên mình đối với thửa đất được
tặng cho, thì người nhận tặng cho có toàn quyền sử dụng thửa đất đó theo quy
định của pháp luật. Người đã tặng cho không thể lấy lại tài sản đã tặng cho.
Trong trường hợp ông
ngoại bạn thấy việc tặng cho có những dấu hiệu vi phạm quy định pháp luật: tặng
cho do bị ép buộc, tặng cho trong trạng thái tinh thần không được minh mẫn,...
có thể đề nghị Tòa án tuyên hủy bỏ việc tặng cho và lấy lại tài sản.
Đó là khi ông ngoại
bạn chứng minh được hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cho bố mẹ bạn là hợp đồng
vô hiệu:
+ Các trường hợp giao
dịch vô hiệu:
- Giao dịch dân sự
không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật Dân sự
năm 2015 thì vô hiệu
Điều 117. Điều kiện có
hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có
hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực
pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác
lập;
b) Chủ thể tham gia
giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội
dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức
xã hội.
2. Hình thức của giao
dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật
có quy định."
- Giao dịch dân sự vô
hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội (Điều 123 Bộ luật
Dân sự 2015)
- Giao dịch dân sự vô
hiệu do giả tạo (Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015)
- Giao dịch dân sự vô
hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó
khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự
xác lập, thực hiện (Điều 125 Bộ luật Dân sự 2015)
- Giao dịch dân sự vô
hiệu do bị nhầm lẫn (Điều 126 Bộ luật Dân sự 2015)
- Giao dịch dân sự vô
hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép (Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015)
- Giao dịch dân sự vô
hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (Điều
128 Bộ luật Dân sự 2015).
- Giao dịch dân sự vô
hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức (Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015).
Hậu quả pháp lý của
giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
"1. Giao dịch dân
sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của
các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân
sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau
những gì đã nhận.
Trường hợp không thể
hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong
việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây
thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu
quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này,
luật khác có liên quan quy định."
Như vậy, nếu ông ngoại
bạn chứng minh được hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thuộc một trong các
trường hợp nêu trên thì ông sẽ có quyền yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu.
Nếu hợp đồng vô hiệu, bố mẹ bạn phải trả lại quyền sử dụng đất đã nhận.
Trường hợp đây là hợp
đồng tặng cho có điều kiện:
Theo điều 462 Bộ luật
dân sự 2015 quy định:
"Điều 462. Tặng
cho tài sản có điều kiện
1. Bên tặng cho có thể
yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi
tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái
đạo đức xã hội.
2. Trường hợp phải
thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành
nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán
nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.
3. Trường hợp phải
thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì
bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại."
Như vậy, nếu việc tặng
cho mảnh đất của ông ngoại bạn với bố mẹ bạn là việc tặng cho tài sản có điều
kiện mà bố mẹ bạn không thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho thì ông ngoại bạn
có quyền kiện đòi lại tài sản này.
2. Tranh chấp đất đai trên 30 năm có giải
quyết được không?
Có khởi kiện đòi lại
đất sau 30 năm được không?
Khoản 2 Điều 150 Bộ
luật Dân sự 2015 thì thời hiệu khởi kiện là thời hạn mà chủ thể được quyền khởi
kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
bị xâm phạm; nếu thời hạn đó kết thúc thì mất quyền khởi kiện.
Đối với tranh chấp đất
đai cần lưu ý Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015 các trường hợp không áp dụng thời
hiệu khởi kiện. Theo đó, thời hiệu khởi kiện không áp dụng đối với tranh chấp
quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai. Với quy định này, việc khởi kiện đòi lại
đất sau 30 năm thuộc trường hợp không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Nói cách
khác, người có cơ sở chứng minh yêu cầu đòi lại đất là hợp pháp có quyền khởi
kiện đòi lại quyền sử dụng đất theo điều 168 Bộ luật Dân sự 2015 bất cứ lúc
nào.
Tranh chấp đất đai
trong trường hợp chiếm hữu ngay tình trên 30 năm
Đòi lại đất từ người
chiếm hữu ngay tình
Trong trường hợp chủ
sở hữu quyền sử dụng đất vì một lý do nào đó mà sau hơn 30 mới tiến hành đòi
lại mảnh đất đang bị chiếm hữu ngay tình. Chủ sở hữu có thể áp dụng Điều 168 Bộ
luật Dân sự 2015 để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, theo đó chủ sở hữu được
đòi lại bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình trừ một số trường hợp sau
đây:
Thứ nhất, trường hợp
giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có
thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người
thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện
giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
Thứ hai, trường hợp
tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền
thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba
ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền
hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở
hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
Xác lập quyền sử dụng
đất khi chiếm hữu ngay tình
Thực tế có rất nhiều
trường hợp người sử dụng đất sử dụng mảnh đất một thời gian lâu dài, tuy không
có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhiều người đặt ra câu hỏi, nếu chiếm hữu
đất một thời gian dài và không có tranh chấp thì có được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất không? Nếu chiếm hữu đất hơn 30 mà xảy ra tranh chấp về quyền
sử dụng đất thì có được công nhận quyền sử dụng đất không? Dựa theo quy định
của Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015, các tình huống nêu trên sẽ được
giải quyết như sau:
Thứ nhất, nếu chiếm
hữu đất một thời gian dài và không có tranh chấp thì người sử dụng đất có thể
áp dụng Điều 101 Luật Đất đai để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất nếu thuộc một trong hai trường hợp
sau:
• Hộ gia đình, cá nhân
đang sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, có hộ khẩu thường
trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc
biệt khó khăn, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người sử dụng
đất ổn đinh, không có tranh chấp.
• Hộ gia đình, cá nhân
đã được sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm
pháp luật đất đai, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh
chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị,
quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt với nơi đã có quy hoạch.
Thứ hai, việc chiếm
hữu đất trên 30 năm mà xảy ra tranh chấp thì tùy từng trường hợp người chiếm
hữu sẽ được công nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể, pháp luật có quy định về công
nhận quyền sử dụng đất cho người chiềm hữu ngay tình tại Điều 263 Bộ luật Dân sự
2015 theo đó người chiếm hữu ngay tình, liên tục, công khai một bất động sản
trong thời hạn 30 năm thì trở thành chủ sở hữu của bất động sản đó.
Ngoài ra, người chiếm
hữu cần lưu ý rằng giấy tờ, biên lai nộp thuế sử dụng đất không phải là căn cứ
xác minh quyền sử dụng đất. Việc nộp thuế sử dụng đất được áp dụng cho các chủ
thể sử dụng đất hợp pháp và bất hợp pháp. Tuy nhiên, khi phát sinh tranh chấp
về quyền sử dụng đất, người chiếm hữu ngay tình có thể sử dụng giấy tờ, biên
lai nộp thuế sử dụng đất như là bằng chứng để chứng minh cho việc mình đã sử
dụng đất lâu dài, ổn định.
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh
HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng
tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên
viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm,
kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm
và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý-
cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư
bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là
nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư
luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư
thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề,
chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh
hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật
sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp
được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem
lại công bằng cho xã hội.
Luật
sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư
Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền
thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật
trên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM
(HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long,
Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam,
Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát
thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi
trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an
nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học
luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường
ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học
uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật
sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng
trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng
Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu
giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa
Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự,
kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại
niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công
lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng
tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài
nước rất lâu năm.
Trân
trọng cảm ơn!.
|