Theo quy định của pháp luật về đất đai, khi xảy ra tranh chấp về đất đai mà các bên tranh chấp không tự hòa giải được, thì phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất. Khi hòa giải tranh chấp đất đai không thành tại UBND cấp xã, tranh chấp đất đai sẽ được giải quyết tại UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện hoặc tại TAND cấp có thẩm quyền.  

1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai khi hòa giải không thành

     Theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai, khi hòa giải tranh chấp đất đai không thành tại UBND cấp xã thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ phụ thuộc vào trường hợp cụ thể.

1.1. Đối với tranh chấp mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất

     Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã nhưng không thành, mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất, thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai sẽ thuộc về TAND.

     Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất cũng thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND.

     Theo quy định tại Điều 35, 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, TAND cấp có thẩm quyền là TAND cấp huyện nơi có đất; riêng trường hợp tranh chấp có đương sự là người nước ngoài thì sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND cấp huyện.

1.2. Đối với tranh chấp mà đương sự không có Giấy chứng nhận và giấy tờ về quyền sử dụng đất

     Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã nhưng không thành, mà đương sự không có Giấy chứng nhận và giấy tờ về quyền sử dụng đất, thì có thể lựa chọn hình thức giải quyết:

• Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền
• Khởi kiện tại TAND cấp có thẩm quyền

     Theo đó, UBND cấp có thẩm quyền là UBND cấp huyện khi tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; là UBND cấp tỉnh khi tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. TAND cấp có thẩm quyền được xác định như trên.

     Trong trường hợp đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết của UBND cấp huyện, thì có quyền khiếu nại đến UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại TAND theo quy định về tố tụng hành chính; không đồng ý với quyết định giải quyết của UBND cấp tỉnh thì có quyền khiếu nại đến Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại TAND theo quy định về tố tụng hành chính.

2. Thủ tục giải quyết khi hòa giải tranh chấp đất đai không thành

     Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi hòa giải không thành được quy định tại Điều 89, 90 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, theo đó:

2.1. Đối với tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện, cấp tỉnh

Bước 1: Đương sự nộp đơn tại UBND cấp có thẩm quyền

Bước 2: Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền giao trách nhiệm cho cơ quan tham mưu giải quyết

Bước 3: Cơ quan tham mưu thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết (nếu cần), hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch UBND

Bước 4: Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền ra quyết định giải quyết tranh chấp

2.2. Đối với tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Bước 1: Đương sự nộp đơn tại Bộ Tài nguyên và Môi trường

Bước 2: Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường phân công đơn vị có chức năng tham mưu giải quyết

Bước 3: Đơn vị tham mưu thu thập, nghiên cứu hồ sơ, tổ chức hòa giải, yêu cầu lập đoàn công tác tiến hành thẩm tra, xác minh vụ việc tại địa phương (nếu cần), hoàn chỉnh hồ sơ trình Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

Bước 4: Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quyết định giải quyết tranh chấp

2.3. Thời hiệu quyết định giải quyết tranh chấp đất đai có hiệu lực thi hành

     Theo quy định tại Khoản 58 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết tranh chấp hoặc không quá 45 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn mà các bên hoặc một trong các bên tranh chấp không có đơn gửi người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai lần hai thì quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu có hiệu lực thi hành.

3. Quy định về giải quyết tranh chấp lần hai

     Trong trường hợp đã giải quyết tranh chấp mà một trong các bên tranh chấp không đồng ý với quyết định giải quyết thì có thể yêu cầu giải quyết tranh chấp lần hai. Việc giải quyết tranh chấp lần hai được quy định tại Khoản 58 Điều 2 Nghị định 01/2017 như sau:

• Nếu một trong các bên có yêu cầu giải quyết tranh chấp lần hai thì phải gửi đơn đề nghị giải quyết tranh chấp lần hai đến người có thẩm quyền
• Thời hạn nộp đơn đề nghị giải quyết lần hai: không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu; không quá 45 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn
• Thời hạn quyết định giải quyết tranh chấp lần hai có hiệu lực thi hành: không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết tranh chấp lần hai; không quá 45 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn 

     Theo thông tin bạn trình bày, chúng tôi hiểu rằng gia đình bạn và gia đình hàng xóm có xảy ra tranh chấp đất đai nhưng cả hai bên đều không có sổ đỏ. Đối với trường hợp này, sổ đỏ không phải là tài liệu duy nhất được sử dụng làm chứng cứ giải quyết tranh chấp đất đai.

    Theo quy định tại Điều 91 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì các căn cứ sau đây được sử dụng để giải quyết tranh chấp đất đai:

• Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai đưa ra;
• Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương;
• Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
• Chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước;
• Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.
• Căn cứ quy định về cưỡng chế thi hành quyết định hành chính, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định chi tiết việc cưỡng chế thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai, quyết định công nhận hòa giải thành.