1. Các loại tranh chấp thường xảy ra khi mua căn hộ chung cư

1. Tranh chấp về chậm bàn giao căn hộ và giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ

Loại tranh chấp này thường xảy ra liên quan đến vấn đề chủ đầu tư bàn giao chậm, không chịu bàn giao căn hộ và giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho người mua nhà. Hoặc chỉ bàn giao nhà, cư dân đã dọn vào ở nhưng mãi vẫn chưa thấy chủ đầu tư bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Tình trạng này diễn ra ngày càng phổ biến và trở thành nỗi lo của rất nhiều người chọn mua nhà chung cư.

Tình trạng tranh chấp, giằng có này khiến cư dân rơi vào cảnh bế tắc khi vẫn chưa có những chế tài đủ mạnh để thúc đẩy chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ bàn giao. Đồng thời, cư dân chưa có nhà thì vừa phải trả tiền thuê nhà, vừa phải lo trả tiếp tiền mua nhà. Cư dân các căn hộ không có giấy tờ thì nơm nớp lo sợ mất nhà vì thiếu giấy tờ, cũng không thể mua bán gì được căn hộ vì thiết giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở.

2.Tranh chấp về chất lượng xây dựng

Đây là loại tranh chấp hay xảy ra nhất tại các dự án chung cư. Thời điểm phát sinh các tranh chấp này là khi dự án bắt đầu bàn giao căn hộ, người dân dọn về ở thì bắt đầu xuất hiện các sai phạm, thiếu sót trong chất lượng thiết bị, kết cấu công trình, hệ thống phòng cháy chữa cháy, tiện ích thiếu, vật liệu xây dựng kém nên căn hộ dễ bị ngấm, hắt mỗi khi có mưa,….Những tranh chấp này xảy ra chỉ có thể giải quyết khi chủ đầu tư có thành ý, chủ động đáp ứng kịp thời các yêu cầu chính đáng của cư dân, không để xảy ra mâu thuẫn quá lớn.

Để tránh những tranh chấp này xảy ra hay nhận căn hộ rồi mới phát hiện chủ đầu tư không bàn giao theo đúng hợp đồng, người mua nhà cần lựa chọn những chủ đầu tư uy tín, và kiểm tra cẩn thận khi nhận bàn giao nhà.

3. Tranh chấp về sở hữu chung – riêng

Tranh chấp về sở hữu chung – riêng thường phát sinh do sự mập mờ, thiếu minh bạch trong việc công khai các sở hữu chung, sở hữu riêng và khai thác nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho thuê,….Chủ đầu tư và cư dân thường đối đầu nhau gay gắt khi tranh chấp sở hữu chung, khi chủ đầu tư tận dụng cả nhà để xe của cư dân để phục vụ cho trung tâm thương mại, hay lấy mất diện tích để xe để xây thêm các công trình phụ không phục vụ cho cộng đồng cư dân,….

4.Tranh chấp do chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư

Theo quy định, ngay sau khi các căn hộ được bàn giao hoàn tất cho người mua nhà, chủ đầu tư sẽ phải tổ chức một Hội nghị để bầu ra Ban Quản trị tòa nhà và bàn giao phí bảo trì chung cư. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư tắc trách, cố tình chậm trễ không tổ chức hội nghị này, nhằm không công nhận Ban Quản trị do cư dân bầu ra. Sau đó lợi dụng việc này để chây ỳ ban giao quỹ bảo trị, tiếp tục nắm giữ quyền khai thác, sử dụng các diện tích sở hữu chung như nhà để xe chung cư,…vào các mục đích khác với hợp đồng ban đầu.

5.Tranh chấp về dịch vụ quản lý vận hành chung cư

Dịch vụ quản lý vận hành các chung cư hiện nay bao gồm: chăm sóc, tu bổ cây cảnh, dọn dẹp vệ sinh, sửa chữa, kiểm tra các công trình kỹ thuật,…..Do đó, rất dễ xảy ra các tranh chấp về dịch vụ quản lý vận hành chung cư như: mức thu phí vận hành tòa nhà quá cao, sai quy định của Nhà nước, chất lượng dịch vụ thấp hơn mức phí thu, hạng mục quản lý vận hành không đồng nhất với các thông tin đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, công tác quản lý thu – chi trong phí quản lý vận hành thiếu minh bạch,..

6.Tranh chấp về quỹ bảo trì

Nhiều dự án chung cư tại Hà Nội thời gian gần đây hay xảy ra tranh chấp về quỹ bảo trì chung cư ( phần 2%GTCH được đóng khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ). Số tiền này ở mỗi dự án chung cư sẽ được thành lập quỹ chung, quản lý minh bạch và công khai, thường được chuyển lại cho Ban Quản trị dự án chung cư (do cư dân bầu ra) để chi dùng cho những công việc cho tòa nhà.

Tranh chấp xảy ra ở chính khâu bàn giao lại cho Ban Quản lý tòa nhà, nhiều chủ đầu tư chung cư đã cố tình chây ỳ, chiếm dụng quỹ bảo trì hoặc cố tình bắt cư dân đóng mức phí cao hơn quy định,… gây bức xúc cho cư dân.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, có tới 36% các vụ việc tranh chấp chung cư liên quan đến phí bảo trì (trên 108 dự án có tranh chấp). Thực tế đây là tranh chấp dai dẳng, khó giải quyết nhất thời gian qua tại nhiều dự án ở Hà Nội, có nhiều chung cư đã bàn giao nhiều năm và đang xảy ra tình trạng xuống cấp.

7.Tranh chấp khi chung cư bị siết nợ

Theo tình hình thực tế ở Việt Nam hiện nay, có một số các chủ đầu tư dự án chung cư thiếu năng lực tài chính đã triển khai dự án dựa trên nguồn vốn vay từ ngân hàng. Để vay được tiền, chủ đầu tư bắt buộc phải có tài sản thế chấp, nhưng điều đáng nói ở đây là chủ đầu tư lại đem ra thế chấp chính các dự án chung cư đang rao bán. Nếu dự án về sau được giải chấp thì sẽ có không có rủi ro nào. Còn nếu dự án không được chủ đầu tư giải chấp, cố tình chậm thanh toán, hoặc che giấu thông tin bằng cách chậm bàn giao giấy tờ căn hộ (vì đã đem đi thế chấp căn hộ), thì người mua nhà sẽ có nguy cơ mất trắng khi ngân hàng siết nợ.

Những vụ việc này đã xảy ra nhiều nhưng vì thiếu kinh nghiệm, một số người mua nhà vẫn bị lừa và mua phải dự án chung cư đang bị thế chấp ngân hàng. Khi chủ đầu tư vỡ nợ, ngân hàng sẽ đến lấy nhà và cư dân lâm vào cảnh khốn đốn, không có nhà. Điều này kéo theo việc khiếu kiện diễn ra giữa nhiều bên liên quan: doanh nghiệp, ngân hàng, người mua nhà, cực kỳ khó giải quyết và nhiều khi cư dân không đòi được quyền lợi. Vì vậy, dẫn đến việc lòng tin của khách hàng dành cho sản phẩm căn hộ thấp đi, ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản. Do đó, trước khi chọn mua căn hộ chung cư, người mua nhà nên kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý dự án và đến ngân hàng để biết được dự án có đang bị thế chấp hay không.

2.Làm sao để tránh những rủi ro khi mua nhà chung cư?

1.Tìm chủ đầu tư uy tín, có năng lực

Để hạn chế tối đa những rủi ro trong quá trình mua chung cư, cũng như để bảo vệ quyền lợi cho chính bản thân mình, ngay từ giai đoạn đầu tiên khách hàng phải cân nhắc chọn chủ đầu tư uy tín. Thông qua việc tìm kiếm những dự án trước đó mà chủ đầu tư từng xây dựng cũng như chất lượng và phản hồi của khách hàng đã mua trước đó sẽ giúp bạn có những thông tin hữu ích trong quá trình lựa chọn của mình.

2.Tính pháp lý của dự án

Thực tế cho thấy đã có rất nhiều thủ đoạn tinh vi mà người mua nhà nếu không cẩn trọng sẽ mắc phải ngay. Trong quá trình giao dịch với khách hàng, những điều khoản trong hợp đồng thoạt nhìn rất hợp tình hợp lí tuy nhiên chủ đầu tư lại giấu nhẹm đi các vấn đề về pháp lí như giấy phép xây dựng. Để tránh những vấn đề phát sinh, trước khi mua căn hộ khách hàng nên yêu cầu chủ đầu tư đưa cho mình bản giấy tờ chứng nhận tính pháp lí của căn hộ hoặc có thể ra cơ quan chức năng có thẩm quyền để xác minh xem dự án có nằm trong diện quy hoach hay không, có được cấp giấy phép không.

3.Đọc thật kĩ hợp đồng

Trong hợp đồng mua bán nhà đất sẽ có những thuật ngữ chuyên môn, điều này có thể gây khó khăn cho người mới mua nhà lần đầu, chính vì thế đọc kĩ từng điều khoản nếu có những điều khoản gây khó hiểu nên hỏi lại ngay chủ đầu tư hoặc nhờ các chuyên gia tư vấn bất động sản, các công ty tư vấn pháp luật. Ngoài ra để đảm bảo an toàn tuyệt đối, khi đặt cọc khách hàng có thể làm thêm 1 hợp đồng có sự xác nhận của 2 bên và cơ quan chức năng.

Sau khi đã tìm hiểu kĩ và đi đến quyết định mua chung cư thì giai đoạn kí hợp đồng cực kì quan trọng. Hợp đồng là yếu tố để xác định trách nhiệm pháp lí khi xảy ra rủi ro 2 bên có tranh chấp, tuy nhiên nhiều người mua nhà chỉ đọc hợp đồng qua loa, nhiều người thì do không có kinh nghiệm nên mắc phải “bẫy”. Nhiều chủ đầu tư trong quá trình soạn thảo hợp đồng đã khéo léo đưa những điều khoản có lợi vào cho mình như thanh toán, thời hạn bàn giao, các khoản phạt hợp đồng, trách nhiệm của chủ đầu tư khi bàn giao căn hộ.

3. Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ

Điều 18 Thông tư 03/2014/TT-BXD quy định về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà chung cư, căn hộ, tòa nhà như sau:

• “Trường hợp các bên có tranh chấp về các nội dung của hợp đồng thì hai bên cùng bàn bạc giải quyết thông qua thương lượng. Trong thời hạn … ngày, kể từ ngày một trong hai bên thông báo bằng văn bản cho bên kia về tranh chấp phát sinh mà tranh chấp đó không được thương lượng giải quyết thì một trong hai bên có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật Việt Nam.”

Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ được thực hiện như sau:

1. Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp lên Tòa án.

2. Tòa án xem xét đơn khởi kiện.

3. Sau khi thụ lý đơn, Tòa án mở phiên tòa xét xử sơ thẩm.

4. Trong trường hợp vụ án có tính chất phức tạp, sẽ tiến hành xét xử phúc thẩm.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com