Mua nhà chung cư, sau 50 năm bị mất trắng?

Những ngày gần đây, những người đang có ý định mua nhà chung cư và cả những người đang sở hữu nhà chung cư rất boăn khoăn và lo lắng trước đề xuất sở hữu nhà chung cư có thời hạn của Bộ xây dựng, vậy, liệu sau 50 năm hoặc 70 năm, người mua nhà chung cư nguy cơ mất trắng?

1. Thời hạn sở hữu nhà chung cư

Khi mua căn hộ chung cư, thì người mua sẽ có quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư và quyền sử dụng đất chung đối với phần đất dùng để xây dựng tòa nhà chung cư đó cùng với những chủ sở hữu căn hộ chung cư khác:

– Về căn hộ chung cư: khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở hiện hành quy định: Thời hạn sử dụng nhà chung cư sẽ căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở. Điều đó có nghĩa, chung cư có thời hạn sử dụng không phải vĩnh viễn.

– Về quyền sử dụng đất: Hiện nay theo quy định của pháp luật đất đai, Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua, thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; còn người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài – nghĩa là người mua nhà chung cư thì có quyền sử dụng đất lâu dài.

Hiện tại, nhà chung cư có thời hạn sử dụng, còn quyền sử dụng đất ở là lâu dài.

2. Nhà chung cư hết thời hạn xử lý như thế nào?

Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định, có 02 trường hợp có thể xảy ra như sau:

Trường hợp 01: Nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ khi tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc nhà chung cư đó nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt;

Trường hợp 02: Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì có 2 khả năng xảy ra:

– Khả năng thứ nhất: nếu khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới

– Khả năng thứ hai: Nếu khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt. Lúc này, chủ sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ được giải quyết chỗ ở theo theo quy định về Bố trí nhà ở tái định cư.

Khi nhà chung cư hết hạn thì việc xử lý sẽ tùy thuộc vào tình trạng của nhà đó còn đảm bảo chất lượng hay không và có còn phù hợp quy hoạch xây dựng hay không.

3. Đề xuất của Bộ Xây dựng về thời hạn sở hữu nhà chung cư

Hiện tại Bộ xây dựng đề xuất 02 phương án về việc sở hữu chung cư có thời hạn. Đề xuất này đã nhận về nhiều ý kiến trái chiều cụ thể:

Với mong muốn khắc phục được độ vênh của Luật về thời hạn sử dụng nhà chung cư và thời hạn sử dụng đất hiện nay; cũng như thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian qua cho thấy, nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại do người dân cho rằng, quyền sở hữu tài sản nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định, do đó, Bộ xây dựng đã đề xuất hai phương án sau:

Phương án thứ nhất, thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ căn cứ theo thời hạn sử dụng công trình (tức là từ 50-70 năm hoặc dài hơn tùy từng công trình cụ thể);

Phương án thứ hai, thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ căn cứ theo thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai. Đối với phương án này sẽ có 2 tình huống xảy ra.

Nếu Luật Đất đai sửa đổi vẫn giữ nguyên quy định về thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài như luật hiện hành thì thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ vẫn lâu dài như quy định của Luật hiện hành.

Trường hợp Luật Đất đai sửa đổi có quy định về thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư thì thời hạn sở hữu nhà chung cư cũng sẽ được xác định theo thời hạn sử dụng đất. Khi hết thời hạn sử dụng đất, Nhà nước sẽ căn cứ vào hướng xử lý nêu trong pháp luật đất đai để xử lý các nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, không còn bảo đảm chất lượng.

02 phương án của Bộ xây dựng chỉ là đề xuất chính sách ban đầu (mang tính chủ trương), sau khi được Quốc hội thông qua đưa vào Chương trình xây dựng luật thì Bộ Xây dựng sẽ dự thảo cụ thể nội dung để lấy ý kiến rộng rãi của các chuyên gia, nhà khoa học, người dân và chắc chắn Quốc hội cũng sẽ xem xét, thảo luận kỹ, đánh giá tổng thể những tác động của chính sách này trước khi quyết định.

Tuy nhiên, phía Bộ Xây dựng cũng khẳng định 2 nội dung sau:

Thứ nhất: trong trường hợp áp dụng phương án cấp sổ hồng có thời hạn thì sau khi hết kỳ hạn, các cơ quan chức năng sẽ kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư. Nếu bảo đảm về chịu lực, an toàn cho sử dụng sẽ gia hạn thời gian sử dụng căn hộ, không có chuyện “đuổi” người dân ra khỏi căn hộ.

Thứ hai: việc cấp sổ hồng có thời hạn cho các chung cư cũng chỉ áp dụng từ khi Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực, không hồi tố đối với những chung cư đã thực hiện theo quy định trước đó. Nghĩa là các chung cư đã cấp sổ hồng trước đó sẽ không áp thời hạn sở hữu theo quy định mới, nếu đề xuất này được thông qua.

Đối với tâm lý chung của người mua nhà, đây là tài sản có giá trị rất lớn, liên quan trực tiếp đến quyền sở hữu hợp pháp, để lại thừa kế, v.v… Tuy nhiên trên thực tế, không có một công trình nào là tồn tại mãi mãi song hành với quyền sở hữu, mà phải được tu sửa, cải tạo và nhà chung cư cũng không phải ngoại lệ, chúng ta nên đặt tính mạng, sức khỏe của mình lên trước những boăn khoăn liệu quyền sở hữu, thừa kế của mình có bị giới hạn trước đề xuất mới của Bộ xây dựng.

Mặt khác, nhà chung cư là xu hướng tất yếu của đô thị hiện đại, khi mà quỹ đất đô thị là có giới hạn nhưng nhu cầu sở hữu nhà ở lại lớn. Chính vì vậy, quy định mới về thời hạn sử dụng nhà chung cư cần thiết phải tiếp thu nhiều ý kiến đóng góp từ các chuyên gia và đặc biệt là người dân, đồng thời cần trải qua sự cân nhắc một cách kỹ lưỡng, đảm bảo cân bằng quyền và lợi ích của ba chủ thể, đó là Nhà nước, chủ đầu tư và người mua nhà. Và đặc biệt là phải thông tin chính xác, rõ ràng, cụ thể để người dân hiểu đúng về các quyền và nghĩa vụ của mình trước khi quyết định mua nhà chung cư.

Công ty Luật sẽ liên tục cập nhật và thông tin đến quý vị và các bạn các thông tin liên quan đến vấn đề này.