Trước khi chúng tôi kết hôn (năm 2004), vợ tôi có mua mảnh đất nông nghiệp (từ năm 2003). Sau đó vợ chồng chúng tôi xây dựng nhà ở và mở doanh nghiệp kinh doanh mua bán trên mảnh đất đó. Năm 2007, cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do một mình vợ tôi đứng tên (thời hạn sử dụng đến tháng 10/2013).

Tháng 6/2012, vợ tôi qua đời không để lại di chúc. Nay cha mẹ vợ tôi định cư ở nước ngoài (quốc tịch Mỹ) về tranh chấp đòi lại đất và tài sản gắn liền với đất với lý do: ông bà cho con gái đứng tên dùm quyền sử dụng đất (nhưng ông bà không có giấy tờ gì). Vậy tôi phải giải quyết như thế nào? Đây có phải là tài sản chung của vợ chồng tôi không? Tôi và hai con có quyền thừa kế toàn bộ di sản của vợ không? Di sản được phân chia như thế nào? Người định cư nước ngoài có quyền tranh chấp và chia di sản của con không?

Hiện tại quyền sử dụng đất đã thế chấp trong ngân hàng để đảm bảo khoản vay (đến tháng 6/2013 sẽ đáo hạn) nhưng trong thời kỳ tranh chấp nên tôi không đáo hạn thì ngân hàng có phát mại tài sản không? Hình thức như thế nào? Nếu phát mại thì bán theo giá quy định nhà nước hay giá thị trường? Tôi xin chân thành cảm ơn!

1. Xác định quyền sử dụng/quyền sở hữu đối với nhà đất.

* Quyền của bố mẹ vợ bạn đối với nhà đất nêu trên;

Theo như bố mẹ vợ bạn nói thì mảnh đất trên là của ông bà và ông bà chỉ nhờ vợ bạn đứng tên giúp. Nhưng ông bà không có giấy tờ gì để chứng minh nên không thể kiểm chứng được tính xác thực. Hơn nữa, theo quy định của Luật Đất đai thì: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Tại Điều 10 Luật Đất đai cũng nêu rõ những bảo đảm cho người sử dụng đất, trong đó có việc: Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Theo đó, việc vợ bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2007 đã chứng minh vợ bạn là người sử dụng đất của mảnh đất đó; cơ quan nhà nước có thẩm quyền không cấp giấy chứng nhận cho một người nếu không có căn cứ chứng minh người đó là chủ sử dụng đất. Ngay cả trong trường hợp, nếu mảnh đất đó đúng là của bố mẹ vợ bạn và họ chỉ ủy quyền cho vợ bạn thực hiện các thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất đó thì khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp cho bố mẹ vợ bạn, chứ không phải cấp cho vợ bạn. Như vậy, từ những lý lẽ mà bố mẹ vợ bạn đưa ra không thể chứng minh được họ là chủ sử dụng của mảnh đất đó, càng không thể khẳng định họ là chủ sở hữu của ngôi nhà xây trên đất (vì theo thông tin bạn cung cấp thì ngôi nhà là do vợ chồng bạn xây dựng, điều này bạn có thể đưa ra các bằng chứng để chứng minh).

* Quyền của bạn đối với nhà đất (đây có phải là tài sản chung vợ chồng hay không);

Đối với quyền sử dụng đất: Theo Điều 27 Luật Hôn nhân và gia đình: Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng. Quyền sử dụng đất mà vợ hoặc chồng có được trước khi kết hôn, được thừa kế riêng chỉ là tài sản chung khi vợ chồng có thỏa thuận. Theo quy định này thì mảnh đất này do vợ bạn nhận chuyển nhượng từ năm 2003 (trước khi hai bạn kết hôn) nên căn cứ vào đó có thể xác định đó là tài sản riêng của vợ bạn. Nhưng, nếu hai vợ chồng bạn đã có văn bản thỏa thuận về việc tài sản đó là tài sản chung của hai vợ chồng thì mảnh đất đó là tài sản chung của hai vợ chồng bạn.

Đối với tài sản gắn liền trên đất: Nhà ở là do hai vợ chồng bạn cùng xây dựng trong thời kỳ hôn nhân nên bạn có thể chứng minh được đó là tài sản chung của hai vợ chồng bạn (ví dụ: nguồn tiền xây nhà là do hai vợ chồng bạn cùng bỏ ra hoặc được xây dựng bằng tiền thu nhập chung của gia đình…).

Lưu ý: Nếu hai vợ chồng bạn chưa lập Văn bản thỏa thuận tài sản chung vợ chồng thì việc chứng minh mảnh đất trên là tài sản chung của vợ chồng bạn là khác phức tạp. Theo thông tin bạn cung cấp thì hiện nay quyền sử dụng đất nêu trên đang thế chấp tại ngân hàng để vay vốn. Vậy, bạn có thể viện dẫn hợp đồng thế chấp này để làm một trong những chứng cứ để xác định đó là tài sản chung hay tài sản riêng. Nếu trong hợp đồng thế chấp, chỉ có một mình vợ bạn đứng tên bên thế chấp (tức là bên chủ sử dụng tại sản) thì tại thời điểm đó, vợ chồng bạn vẫn công nhận đó là tài sản riêng của vợ bạn. Ngược lại, nếu trong hợp đồng thế chấp, bên thế chấp là cả hai vợ chồng bạn, do đó có thể coi là hai vợ chồng bạn đã ngầm thỏa thuận đây là tài sản chung của hai vợ chồng, và hai vợ chồng cùng có quyền định đoạt tài sản chung đó. Tuy nhiên, đây chỉ là một trong những cơ sở để bạn dựa vào để xác định, bạn cần đưa ra những căn cứ xác thực hơn để chứng minh quyền của mình đối với tài sản đó.

2. Quyền thừa kế đối với di sản do vợ bạn để lại;

* Xác định di sản do vợ bạn để lại

Ðiều 634 Bộ luật Dân sự quy định: Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác. Với trường hợp của bạn, để xác định di sản do vợ bạn để lại thì cần xác định xem quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở nêu trên là tài sản chung vợ chồng hay là tài sản riêng của vợ bạn.

- Nếu là tài sản chung của vợ chồng bạn thì di sản do vợ bạn để lại là: một phần hai giá trị quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đó.

- Nếu là tài sản riêng của vợ bạn thì di sản do vợ bạn để lại là: toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đó.

* Những người được hưởng di sản do vợ bạn để lại

Do vợ bạn không để lại di chúc nên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở được xác định là di sản do vợ bạn để lại được chia cho các thừa kế theo pháp luật, được xác định theo Điều 676 Bộ luật Dân sự theo thứ tự sau đây:

- Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

- Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

- Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản. Theo quy định trên thì di sản của vợ bạn sẽ được chia cho những người sau:

(i) Bạn - với tư cách là chồng của người để lại di sản;

(ii) Hai con của hai vợ chồng bạn - với tư cách là con của người để lại di sản;

(iii) Bố, mẹ vợ của bạn - với tư cách là bố, mẹ đẻ của người để lại di sản.

(iv) các đồng thừa kế khác nếu có.

Như vậy, bạn và hai con của bạn không thể hưởng toàn bộ di sản do vợ bạn để lại, trừ trường hợp: bố, mẹ vợ của bạn và những người thừa kế khác (nếu có) từ chối nhận di sản theo Điều 642 Bộ luật Dân sự hoặc thuộc trường hợp những người không được quyền hưởng di sản theo Điều 643 Bộ luật Dân sự. Bạn cũng lưu ý là: Bố mẹ vợ của bạn mặc dù đã nhập quốc tịch Mỹ nhưng không vì thế mà bị mất đi quyền hưởng di sản thừa kế của con gái họ.

* Phân chia di sản thừa kế

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 676 Bộ luật Dân sự, những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau. Nếu mặc nhiên coi những người thừa kế của vợ bạn gồm 05 người là: bạn, hai con, bố mẹ vợ thì khi phân chia di sản, di sản của vợ bạn được chia thành 05 phần bằng nhau và chia đều cho mỗi người thừa kế.

Việc phân chia di sản có thể căn cứ vào Ðiều 685 Bộ luật Dân sự về phân chia di sản theo pháp luật: Những người thừa kế có quyền yêu cầu phân chia di sản bằng hiện vật; nếu không thể chia đều bằng hiện vật thì những người thừa kế có thể thỏa thuận về việc định giá hiện vật và thỏa thuận về người nhận hiện vật; nếu không thỏa thuận được thì hiện vật được bán để chia.

Khi chia di sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở của vợ bạn thì gia đình nên lưu ý đến trường hợp của bố mẹ vợ bạn, cụ thể như sau: Vì bố mẹ vợ bạn là người Việt Nam định cư ở nước ngoài nên khi nhận di sản thừa kế là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thì sẽ có hai khả năng:

- Khả năng thứ nhất: Bố mẹ vợ bạn có quyền đứng tên chủ sử dụng/sở hữu đối với phần di sản là một phần nhà đất do vợ bạn để lại. Khi cùng các đồng thừa kế khác tiến hành phân chia di sản thừa kế thì bố mẹ vợ bạn có quyền làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sở hữu/quyền sở hữu đối với phần nhà đất mà mình được hưởng thừa kế. Nhưng để được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bố mẹ vợ bạn phải đáp ứng được điều kiện quy định tại Luật số 34/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung điều 126 Luật Nhà ở và Điều 121 Luật Đất đai:

“1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:

a) Người có quốc tịch Việt Nam;

b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.

2. Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều này được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.”

- Khả năng thứ hai: Nếu bố mẹ vợ bạn không đáp ứng được điều kiện nêu trên thì không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở được hưởng thừa kế, mà chỉ được hưởng giá trị của phần thừa kế đó (theo Khoản 5 Điều 113 Luật Đất đai; Điều 72 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở). Trong trường hợp này, bạn có thể thương lượng với bố mẹ vợ về việc: bạn sẽ nhận toàn bộ nhà đất là di sản do vợ bạn để lại, đồng thời bạn sẽ thanh toán cho bố mẹ vợ bạn giá trị phần di sản mà họ được hưởng bằng tiền.

3. Liên quan đến vấn đề quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nêu trên đang thế chấp tại Ngân hàng.

* Việc bạn không trả nợ Ngân hàng khi đến hạn.

Ðiều 355 Bộ luật Dân sự quy định: Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì Ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp. Do vậy, nếu đến hạn trả nợ (tháng 6/2013), bạn không thực hiện nghĩa vụ trả nợ với Ngân hàng thì Ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận về việc gia hạn trả nợ hoặc thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, theo chúng tôi, việc tranh chấp nhà đất của gia đình bạn không có liên quan đến nghĩa vụ trả nợ của bạn đối với Ngân hàng, cho dù thế nào đi nữa thì bạn vẫn phải hoàn thành nghĩa vụ trả nợ của mình với Ngân hàng theo hợp đồng tín dụng đã ký. Chính vì vậy, bạn nên hoàn thành nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng, tránh những thiệt hại không đáng có cho mình, như: phải trả lãi quá hạn, chịu phạt do chậm thực hiện nghĩa vụ,  việc xử lý tài sản sẽ rất phức tạp....

* Phương thức xử lý tài sản bảo đảm:

Việc xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện theo Điều 336 Bộ luật Dân sự: xử lý theo phương thức do các bên đã thỏa thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản thế chấp.

Các phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo thoả thuận (Điều 59 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm): Bán tài sản bảo đảm; Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; Bên nhận bảo đảm nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ; Phương thức khác do các bên thoả thuận.

* Giá bán tài sản thế chấp

Trong trường hợp bán/chuyển nhượng, bán đấu giá tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thì ngân hàng và bên thế chấp và các bên liên quan (như người mưa...) có quyền thỏa thuận về giá bán/chuyển nhượng. Giá bán có thể dựa trên khung giá quy định của nhà nước và giá thị trường.

Trân trọng.

LS TRẦN MINH HÙNG CHUYÊN TƯ VẤN NHÀ ĐẤT TRÊN TRUYỀN HÌNH TPHCM

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)