1. Phân biệt tranh chấp đất đai với tranh chấp liên quan đến đất đai
Phân biệt tranh
chấp đất đai với tranh chấp liên quan đến đất đai có ý nghĩa quan trọng vì cơ
quan có thẩm quyền giải quyết, trình tự, thủ tục giải quyết là khác nhau.
Sự khác
biệt giữa tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan
Tiêu chí
|
Tranh
chấp đất đai
|
Tranh
chấp liên quan đến đất đai
|
Khái
niệm
|
- Tranh
chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất
giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai (theo khoản 24 )
Tuy nhiên, khái niệm này không rõ ràng, nên
không ít người bị nhầm trong việc xác định tranh chấp nào là tranh chấp đất
đai dẫn tới việc áp dụng thủ tục hòa giải, khởi kiện sai quy định.
|
- Tranh
chấp liên quan đến đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ giữa
các bên trong quan hệ dân sự liên quan đến đất đai như giao dịch, di sản thừa
kế, tài sản chung là quyền sử dụng đất.
|
Loại tranh chấp phổ biến
|
- Tranh chấp xác định ai là người có
quyền sử dụng đất, cụ thể:
Tranh chấp ai là người có quyền sử
dụng đất với toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất, bao gồm cả tranh chấp ranh giới giữa các thửa đất
liền kề.
|
- Tranh chấp về giao dịch liên
quan đến quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, tặng cho…);
-
Tranh chấp về di sản thừa kế là quyền sử dụng đất;
-
Tranh chấp tài sản chung là quyền sử dụng đất giữa vợ và chồng khi ly hôn.
|
Hòa
giải tại UBND cấp xã
|
-
Bắt buộc.
|
-
Không bắt buộc.
|
Cách giải quyết tranh chấp
|
Phải hòa giải tại UBND cấp xã, trường
hợp hòa giải không thành thì:
- Nếu đương sự có Giấy chứng nhận hoặc
có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất và tranh chấp về tài sản
gắn liền với đất thì khởi
kiện tại Tòa án.
- Tranh chấp đất đai
mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
thì chọn một trong hai hình thức:
+ Nộp đơn yêu cầu giải
quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện, cấp tỉnh;
+ Khởi kiện tại Tòa án.
|
- Khi xảy ra tranh chấp có quyền khởi
kiện tại Tòa án mà không cần thông qua hòa giải tại UBND cấp xã.
|
Cơ
quan có thẩm quyền giải quyết
|
- Tòa án nhân dân nơi có đất xảy ra
tranh chấp;
- UBND cấp huyện;
- UBND cấp tỉnh.
|
-
Tòa án.
|
Luật
điều chỉnh
|
- Luật Đất đai năm 2013;
- Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
|
- Bộ luật Dân sự năm 2015;
- Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014;
- Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
|
Trên đây
là những điểm phân biệt tranh chấp đất đai với tranh chấp liên quan đến đất
đai. Khi xảy ra tranh chấp người dân cần biết đó là tranh chấp đất đai hay là
tranh chấp liên quan đến đất đai (căn
cứ vào các loại tranh chấp phổ biến) vì lý do sau
- Cơ quan có thẩm quyền giải quyết là
khác nhau nên khi xảy ra tranh chấp các bên tranh chấp sẽ biết nơi nộp đơn khởi
kiện hoặc đơn yêu cầu;
- Thủ tục giải quyết giữa hai
loại tranh chấp trên là khác nhau cụ thể:
+ Tranh chấp đất đai bắt buộc
phải hòa giải tại UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn nơi có đất) trước khi khởi
kiện hoặc yêu cầu UBND cấp huyện, tỉnh giải quyết. Nếu hòa giải không thành thì
giải quyết theo 02 hình thức: Khởi kiện tại Tòa án hoặc nộp đơn yêu cầu giải
quyết tại UBND nhân dân cấp huyện, tỉnh.
+ Tranh chấp liên quan đến
đất đai được giải quyết là theo điều khoản quy định tại hợp đồng (đối với giao
dịch) hoặc khởi kiện tại Tòa án.
2. Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở giải quyết thế
nào?
So với tranh chấp
đất đai thì tranh chấp mua bán nhà ở ít phức tạp hơn. Khi xảy ra tranh chấp các
bên cần biết được thủ tục, án phí nếu tự mình thực hiện hoặc ít nhất là nắm được
quy định chung nếu ủy quyền cho người khác khởi kiện thay.
Khi xảy ra
tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thì các bên có quyền lựa chọn hình thức giải
quyết theo hợp đồng như: Thương lượng, hòa giải (không bắt buộc hòa giải tại
UBND xã, phường, thị trấn), khởi kiện.
Thủ tục khởi kiện dưới đây áp dụng đối
với hộ gia đình, cá nhân trong nước khi xảy ra tranh chấp.
1. Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
Theo Điều 189 Bộ luật
Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:
- Đơn khởi kiện theo
mẫu.
- Chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước
công dân.
- Tài liệu, chứng cứ chứng
minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm (hợp đồng mua
bán,…).
Lưu ý:
- Khi nộp đơn khởi kiện thì
người khởi kiện không nhất thiết phải nộp toàn bộ những tài liệu, chứng cứ đang
có; vì có những tài liệu, chứng cứ quyết định đến việc thắng - thua nên cần
công khai đúng thời điểm.
- Trường hợp vì lý do khách
quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn
khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi
ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao
nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình
giải quyết vụ án.
2. Thủ tục khởi
kiện tranh chấp mua bán nhà ở
Bước 1: Nộp đơn khởi kiện
* Nơi nộp đơn khởi kiện
Căn cứ khoản 1 Điều 35, khoản
1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện nộp đơn khởi kiện tại
Tòa án nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh):
- Nơi bị đơn cư trú, làm
việc, nếu bị đơn là cá nhân (thông thường sẽ nộp đơn tại nơi cư trú của người
bị kiện).
- Nơi cư trú, làm việc của
nguyên đơn nếu các đương sự tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản.
Lưu ý: Nếu không biết nơi cư
trú, làm việc, trụ sở của bị đơn thì nguyên đơn có thể nộp đơn tại Tòa án nơi
bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở cuối cùng hoặc nơi bị đơn có tài sản giải
quyết (theo điểm a khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).
* Hình thức nộp đơn
Căn cứ khoản 1 Điều 190 Bộ
luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện gửi hồ sơ khởi kiện đến Tòa án có
thẩm quyền giải quyết vụ án bằng 1 trong 3 phương thức sau:
- Nộp trực tiếp tại Tòa án.
- Gửi đến Tòa án theo đường
dịch vụ bưu chính.
- Gửi trực tuyến bằng hình
thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
Người khởi kiện phải truy cập
vào Cổng thông tin điện tử của Tòa án điền đầy đủ nội dung đơn khởi kiện, ký
điện tử và gửi đến Tòa án.
Bước 2: Tiếp nhận và thụ lý vụ án
* Tiếp nhận đơn khởi kiện
Căn cứ Điều 191 Bộ luật Tố
tụng dân sự 2015 quy định về tiếp nhận đơn khởi kiện như sau:
- Trong thời hạn 03 ngày làm
việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công 01 Thẩm
phán xem xét đơn khởi kiện.
- Trong thời hạn 05 ngày làm
việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một
trong các quyết định sau:
+ Yêu cầu sửa đổi, bổ sung
đơn khởi kiện.
+ Tiến hành thủ tục thụ lý vụ
án.
+ Chuyển đơn khởi kiện cho
Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm
quyền giải quyết của Tòa án khác.
+ Trả lại đơn khởi kiện cho
người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
* Thụ lý vụ án
Theo Điều 195 Bộ luật Tố tụng
dân sự 2015, sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét
thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo
ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án
phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.
- Thẩm phán dự tính số tiền
tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm
ứng án phí.
Trong thời hạn 07 ngày, kể từ
ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi
kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng
án phí.
- Người khởi kiện nộp cho Tòa
án biên lai thu tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán thụ lý vụ án.
Lưu ý: Nếu người khởi kiện
được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ
án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.
Bước 3: Thủ tục chuẩn bị xét xử
* Thời hạn chuẩn bị xét xử tối đa 06 tháng
Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân
sự 2015 quy định thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà
ở như sau:
- Thời hạn chuẩn bị xét xử là
04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.
- Đối với vụ án có tính chất
phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án
có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng.
- Nếu có quyết định tạm đình
chỉ việc giải quyết vụ án thì thời hạn chuẩn bị xét xử được tính lại kể từ ngày
quyết định tiếp tục giải quyết vụ án của Tòa án có hiệu lực pháp luật.
* Giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải
Trong giai đoạn chuẩn bị xét
xử, Thẩm phán tiến hành mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công
khai chứng cứ và hòa giải giữa các đương sự và tổ chức hòa giải; các bên hòa
giải không thành thì sẽ đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm nếu không thuộc trường hợp
tạm đình chỉ hoặc đình chỉ.
* Đưa vụ án ra xét xử
Trong thời hạn 01 tháng, kể
từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp
có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng (theo khoản 4 Điều 203 Bộ luật
Tố tụng dân sự 2015).
Bước 4: Xét xử sơ thẩm
Sau khi có bản án sơ thẩm các
bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu không đồng ý với bản án.
Khoản 1 Điều 273 Bộ luật Tố
tụng dân sự 2015 quy định thời hạn kháng cáo đối với bản án sơ thẩm là 15 ngày,
kể từ ngày tuyên án.
Lưu ý:
- Đối với đương sự, đại diện
cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân khởi kiện không có mặt tại phiên tòa hoặc không
có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ
ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.
- Đối với trường hợp đương
sự, đại diện cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân khởi kiện đã tham gia phiên tòa
nhưng vắng mặt khi Tòa án tuyên án mà không có lý do chính đáng thì thời hạn
kháng cáo được tính từ ngày tuyên án.
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV,
THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội
ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ
cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng
tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề
nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật
sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn
nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm
và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì
sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo
đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy
sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc
sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui
của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại
công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã
hội.
Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình-
Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn
được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn
pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài
Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền
hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài
tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói
Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp
luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo
Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư
được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa
giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân,
Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông
uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan
trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ
đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ
Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người,
Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ
án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.…
luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công
bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý
cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư
Thành Phố)
Trụ sở: 402A
Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn
Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần
Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại:
028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần
Minh Hùng: 0972 238006
Email: luatsuthanhpho@gmail.com
http://www.luatsugiadinh.net. vn
http://www.luatsuthanhpho.com
|