1. Tranh chấp đất đai giữa anh em trong gia đình

Biện pháp giải quyết tranh chấp

Đối với tranh chấp đất đai xảy ra giữa anh em thì biện pháp tốt nhất để giải quyết đó chính hòa giải. Hòa giải là cách để mọi người cùng nhau thỏa thuận, hạn chế những mâu thuẫn để giữ gìn mối quan hệ tình cảm anh em tốt đẹp. Đây cũng là biện pháp giải quyết tranh chấp về đất đai được Luật Đất đai 2013 khuyến khích thực hiện.

Cụ thể, theo Điều 202 Luật Đất đai 2013, “Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc hòa giải ở cơ sở. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải”.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác.

Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Theo khoản 4 Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, kết quả hòa giải được giải quyết như sau:

• Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến cơ quan có thẩm quyền, cơ quan có thẩm quyền quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

• Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

Tuy nhiên, không phải tranh chấp nào cũng bắt buộc phải thực hiện hòa giải trước khi khởi kiện. Theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP: “Đối với tranh chấp người có quyền sử dụng đất chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện.

Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án”.

Do đó, cần phải xác định bản chất của tranh chấp đất đai ở đây là gì. Nếu là tranh chấp về việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất, thì phải bắt buộc thực hiện hòa giải tại cơ sở trước khi khởi kiện.

Nếu là tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất: tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho, tranh chấp thừa kế,… thì không nhất thiết phải thực hiện hòa giải tại cơ sở. Các bên có thể khởi kiện trực tiếp ra Tòa án có thẩm quyền giải quyết.

Thủ tục giải quyết tranh chấp

Theo khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai 2013, Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

Trường hợp 1: Có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất. Trong trường hợp này, Tòa án nhân dân là cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Trường hợp 2: Không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này. Trong trường hợp này chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức sau:

• Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

• Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Thẩm quyền của UBND cấp có thẩm quyền:

Trong trường hợp lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền thì thẩm quyền được xác định như sau:

• Tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau: thẩm quyền thuộc về Chủ tịch UBND cấp huyện.

• Nếu tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: thẩm quyền thuộc về Chủ tịch UBND cấp tỉnh.

• Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp thì có thể thực hiện khiếu nại hoặc khởi kiện ra Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Các loại tranh chấp đất đai giữa anh em

Thứ nhất, các vấn đề về thừa kế dẫn đến phát sinh tranh chấp đất đai. Trong trường hợp đất đai do ông bà, cha mẹ để lại mà không có di chúc, anh em trong gia đình không thể xác định và không thể phân chia phần đất của mỗi người. Do đó, bên cạnh việc áp dụng các quy định của Luật Đất đai 2013, còn áp dụng các quy định của pháp luật về thừa kế theo pháp luật để phân chia phần đất đang tranh chấp.

Theo quy định của BLDS, chia thừa thế theo pháp luật sẽ được theo từng hàng thừa kế. Nếu hàng thừa kế trước không còn ai hoặc không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản thì những thừa kế ở hàng sau mới được nhận thừa kế. Theo quy định tại Điều 651 BLDS 2015, những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

• Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

• Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

• Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.”

Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau. Anh, em cùng ở một hàng thừa kế với nhau. Do đó, khi giải quyết tranh chấp đất đai phát sinh từ vấn đề thừa kế, tòa án sẽ xem xét các quy định của BLDS 2015 về thừa kế bên cạnh các quy định của Luật Đất đai để giải quyết.

Thứ hai, tranh chấp phát sinh từ các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất

Đây là dạng tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất như: mua bán, tặng cho, cầm cố, thế chấp, đổi đất, ủy quyền quản lý đất…Để giải quyết tranh chấp đất đai phát sinh từ các hoạt động trên, cần phải áp dụng thêm các quy định của pháp luật về Hợp đồng, Luật Công chứng,…

2. Khởi kiện tranh chấp đất đai ra tòa án thực hiện thế nào ?

Thưa luật sư, em có vấn đề liên quan đến tranh chấp ranh giới đất mong được luật sư tư vấn và giải đáp giúp em, cụ thể: Vào hồi 8h, ngày 02 tháng 03 năm 2018 em có gửi đơn yêu cầu tòa án cấp sơ thẩm giải quyết vụ việc lấn chiếm ranh giới đất nhưng cho tới nay sự việc đã hơn 08 tháng trôi qua mà về phía tòa án vẫn chưa đem ra xét xử sơ thẩm đất.

Vậy xin hỏi luật sư trong trường hợp này em phải làm thế nào để tòa án cấp sơ thẩm sớm đưa sự việc mà em đã yêu cầu ra xem xét và giải quyết theo đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Xin luật sư tư vấn và giúp em có hướng giải quyết tốt ?

Xin trân trọng cảm ơn luật sư

Luật sư Gia Đình trả lời:

Căn cứ Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định về thủ tục nhận và xử lý đơn khởi kiện, theo đó:

Tòa án qua bộ phận tiếp nhận đơn phải nhận đơn khởi kiện do người khởi kiện nộp trực tiếp tại Tòa án hoặc gửi qua dịch vụ bưu chính và phải ghi vào sổ nhận đơn; trường hợp Tòa án nhận đơn khởi kiện được gửi bằng phương thức gửi trực tuyến thì Tòa án in ra bản giấy và phải ghi vào sổ nhận đơn.

Khi nhận đơn khởi kiện nộp trực tiếp, Tòa án có trách nhiệm cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện. Đối với trường hợp nhận đơn qua dịch vụ bưu chính thì trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đơn, Tòa án phải gửi thông báo nhận đơn cho người khởi kiện. Trường hợp nhận đơn khởi kiện bằng phương thức gửi trực tuyến thì Tòa án phải thông báo ngay việc nhận đơn cho người khởi kiện qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây:

- Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;

- Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn quy định tại khoản 1 Điều 317 của Bộ luật Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;

- Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Kết quả xử lý đơn của Thẩm phán quy định tại khoản 3 Điều này phải được ghi chú vào sổ nhận đơn và thông báo cho người khởi kiện qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Thời hạn chuẩn bị đưa vụ án ra xét xử theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 là 04 tháng kể từ ngày thụ lý. Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng.

Như vậy, trong trường hợp này của bạn thì kể từ ngày bạn nộp đơn khởi kiện mà không nhận được quyết định về việc trả lại đơn thì theo quy định của pháp luật thì bạn phải nhận được thông báo thụ lý đơn khởi kiện trong thời hạn muộn nhất là 08 ngày kể từ ngày bạn nộp đơn khởi kiện. Do đó bạn cần phải tới tòa án nơi mình đã nộp đơn để biết lý do vì sao mình không nhận được thông báo thụ lý đơn hoặc thông báo nộp tiền tạm ứng án phí để làm cơ sở để bạn được cấp biên lai nộp tiền tạm ứng án phí và là căn cứ để xác định thời hạn mở phiên tòa xét xử sơ thẩm trong trường hợp này. Bạn có quền yêu cầu bên phía Tòa án có văn bản trả lời và nêu rõ lý do vì sao đến nay vẫn chưa giải quyết đơn cho bạn? Căn cứ vào đó, bạn có thể làm đơn Khiếu nại gửi Chánh Tòa án nhân dân huyện đấy để yêu cầu xử lý hành vi vi phạm.

3. Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai

Câu hỏi: Kính chào Luật sư, đây là trường hợp cụ thể của gia đình tôi nên tôi rất mong nhận được ý kiến tư vấn của Luật sư, tôi xin chân thành cảm ơn!

Gia đình tôi có 3 anh chị em gồm anh trai Lê Xuân T, tôi, em trai tôi là Lê Văn M. Chúng tôi đều đã lập gia đình và không ở chung với bố mẹ. Bố mẹ tôi sinh sống trên mảnh đất diện tích 800m2 và đều cùng khu với chúng tôi. Năm 2008, bố tôi mất và có để lại di chúc phân chia di sản cho mẹ con tôi, theo đó, 400m2 đất trên mảnh đất trên thuộc quyền sử dụng đất của bố tôi sẽ được chia cho anh trai tôi vì anh trai tôi điều kiện kinh tế còn gặp nhiều khó khăn và cũng phải gánh vác nhiều chuyện gia đình, ngoài ra, anh trai tôi cũng phải có trách nhiệm chăm sóc, phụng dưỡng mẹ tôi lúc tuổi già. Tôi và em trai tôi tuy không được đất nhưng mỗi người được 100 triệu đồng để lấy vốn làm ăn, kinh doanh. Sau khi bố tôi mất, anh tôi đã thực hiện việc khai nhận di sản thừa kế tại văn phòng công chứng và đã nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên anh tôi theo đúng quy định của pháp luật.

T3/2014, em trai tôi do làm ăn thua lỗ nên muốn đến xin anh tôi 200m2 trong 400m2 bố tôi để lại để bán trả nợ và lấy tiền kinh doanh. Anh trai tôi không đồng ý theo yêu cầu này thì em trai tôi đã cố tình gây sự tranh chấp đất đai, em tôi cho rằng việc bố tôi phân chia di sản thừa kế như vậy là không công bằng, trái pháp luật, đáng ra em tôi phải được 200m2 đất trên. Tôi có khuyên giải rất nhiều nhưng em tôi không nghe, em tôi còn viết đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân xã giải quyết tranh chấp đất đai trên, nếu không giải quyết được em tôi còn dọa gửi đơn lên Tòa án.

Vậy Luật sư cho tôi hỏi:

– Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai là gì theo quy định của pháp luật hiện hành là bao lâu?

– Trường hợp vụ việc của gia đình tôi có còn thời hiệu khởi kiện để giải quyết tranh chấp đất đai hay không?

Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư và kính mong Luật sư Gia Đình giải đáp sớm giúp gia đình tôi.

Trả lời: Chúng tôi xin cảm ơn chị đã gửi vụ việc của gia đình chị về cho Luật sư Gia Đình, về vấn đề chị thắc mắc, tôi xin được thay mặt Công ty giải đáp chị cụ thể như sau:

Thứ nhất: Theo quy định Khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 xác định Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Tranh chấp giữa anh trai và em trai chị tuy là điều không ai mong muốn nhưng cũng đã phát sinh do những bất đồng về lợi ích chung, chính vì vậy, việc giải quyết tranh chấp này của anh em trong gia đình chị cũng phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật dân sự, pháp luật đất đai, pháp luật tố tụng dân sự hiện hành.

Vậy thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai là gì?

Khoản 3 Điều 150 Bộ luật dân sự 2015 quy định thời hiệu khởi kiện về đất đai là thời hạn mà chủ thể được quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm hại, nếu thời hạn đó kết thúc thì mất quyền khởi kiện.

Như vậy, thông thường, một vụ án dân sự sẽ có thời hiệu khởi kiện nhất định, thời hiệu đó có thể là 10 năm, 15 năm hay 20 năm…Nhưng cũng có những vụ án không có thời hiệu khởi kiện, tức là không áp dụng thời hiệu khởi kiện để giải quyết, chỉ cần yêu cầu giải quyết hợp pháp, hợp lệ thì Tòa án sẽ giải quyết tranh chấp đất đai theo đúng quy định của pháp luật.

Thứ hai: Điều 155 Bộ Luật dân sự 2015 xác định các trường hợp không áp dụng thời hiệu khởi kiện bao gồm:

– Yêu cầu bảo vệ quyền nhân thân không gắn với tài sản.

– Yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.

– Tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.

– Trường hợp khác do luật quy định.

Trường hợp trên của gia đình chị thuộc về tranh chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai, vì vậy sẽ không áp dụng thời hiệu khởi kiện để giải quyết tranh chấp, nói cách khác, thời hạn giải quyết này là vĩnh viễn, không bị giới hạn bởi một mốc thời gian nhất định nào. Vụ việc tranh chấp của anh trai và em trai chị vẫn được giải quyết theo đúng quy định của pháp luật đất đai hiện hành

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com