Chính vì vậy, từ góc độ đồng hành cùng các cá nhân, gia đình đã và đang có nhu cầu thuê nhà ở, chúng tôi xây dựng “7 câu hỏi trước khi ký hợp đồng thuê nhà” để cung cấp thêm các thông tin tuyệt đối cần lưu ý, qua đó các bạn sẽ có thêm sự nhìn nhận, đánh giá một cách thận trọng và cần thiết trước khi đặt bút giao kết hợp đồng thuê nhà.
- Chủ nhà cho thuê là người như thế nào?
- Nhà cho thuê là nhà như thế nào?
- Thời hạn trong hợp đồng thuê nhà được thỏa thuận như thế nào?
- Tiền thuê nhà được thanh toán như thế nào?
- Tiền đặt cọc trong hợp đồng thuê nhà được thỏa thuận và xử lý như thế nào?
- Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà được thỏa thuận như thế nào?
- Các phụ lục của hợp đồng thuê nhà này có nội dung như thế nào?
Chúng tôi sẽ lần lượt làm rõ từng câu hỏi để các bạn có thể nắm bắt các nội dung một cách đơn giản và rõ ràng nhất.
Chủ nhà cho thuê là người như thế nào?
Trước khi ký hợp đồng thuê nhà bạn hãy cố gắng nắm toàn bộ thông tin rõ ràng nhất, sát thực nhất của người chủ cho thuê (thường là bên A). Tốt nhất là bạn nên yêu cầu được tham khảo các tài liệu pháp lý của chủ cho thuê để chứng minh căn nhà thuộc quyền sở hữu của họ hoặc họ được chủ sở hữu hợp pháp ủy quyền họ được cho thuê căn nhà đó.
Nếu bạn bỏ qua câu hỏi đầu tiên này, thì bản hợp đồng thuê nhà mà bạn ký kết đã chứa đựng nguy cơ rủi ro ngay đối với tư cách pháp lý của bên cho thuê. Một số trường hợp trên thực tế đã xảy ra, đó là: bên cho thuê trong hợp đồng thuê nhà không phải là chủ sở hữu đối với căn nhà cho thuê, nhà là sở hữu chung của vợ chồng, nhưng chỉ có vợ ký vào hợp đồng cho thuê mà không có ủy quyền của chồng …. Khi tranh chấp xảy ra, hợp đồng thuê nhà mà bạn đã ký đứng trước nguy cơ bị tòa án tuyên vô hiệu và bạn sẽ gánh chịu thiệt hại ngoài ý muốn.
Nhà cho thuê là nhà như thế nào?
Cùng với việc kiểm tra thông tin của bên cho thuê, trước khi ký hợp đồng thuê nhà, bên thuê nhà cũng cần kiểm tra xem căn nhà đang định thuê hiện có nằm trong tình trạng pháp lý rắc rối hay không? Cụ thể ở đây là liệu ngôi nhà hấp dẫn kia có đang bị thế chấp tại ngân hàng nào đó hay không?
Nếu ngôi nhà đang bị thế chấp, bạn cần phải hỏi rõ bên cho thuê về việc ngân hàng có cho phép cho thuê căn nhà hay không. Trên thực tế, trong thỏa thuận thế chấp ngôi nhà tại các ngân hàng thường nêu rõ nếu không có sự chấp thuận của ngân hàng, căn nhà sẽ không là đối tượng của bất kỳ hợp đồng thuê nhà nào. Nếu việc cho thuê căn nhà không được sự chấp thuận của ngân hàng và chủ căn nhà ngừng chi trả tiền thế chấp, bạn sẽ mất quyền thuê căn nhà đó khi ngân hàng thu hồi quyền sở hữu căn nhà, ngoài ra rất có thể bạn sẽ mất luôn khoản tiền đặt cọc cho hợp đồng thuê nhà đã ký.
Thời hạn trong hợp đồng thuê nhà được thỏa thuận như thế nào?
Thường thì người thuê nhà có quan niệm khá đơn giản về thời hạn của hợp đồng thuê nhà, họ thường quen với khái niệm phổ biến là thuê nhà 3 tháng, 6 tháng, 1 năm, 3 năm ….. Tuy nhiên, nội dung này cũng cần có sự quan tâm, thỏa thuận và làm rõ giữa các bên trước khi ký kết hợp đồng thuê nhà, cụ thể như: thời hạn thuê nhà tính theo năm hay theo tháng? Ngày bắt đầu được tính từ ngày nào? Có được gia hạn thời gian thuê nhà hay không? Số lần gia hạn? khoảng thời gian gia hạn hợp đồng thuê nhà ? có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn hay không? Để bảo vệ được quyền lợi chính đáng của mình, bạn cần đọc kỹ và hỏi lại ngay những điểm chưa rõ ràng, chưa thống nhất trong nội dung liên quan đến thời hạn hợp đồng thuê nhà
Tiền thuê nhà được thanh toán như thế nào?
Về cơ bản, trong các nội dung của hợp đồng thuê nhà phải thể hiện được sự thỏa thuận và thống nhất giữa các bên về việc tiền thuê nhà được thanh toán như thế nào, cụ thể như:
- Tiền thuê nhà là bao nhiêu ?
- Phương thức thanh toán là tiền mặt hay chuyển khoản?
- Thanh toán hàng tháng, hàng quý, 6 tháng hay 1 năm?
- Thời điểm thanh toán là khi nào?
Ngoài các thông tin cơ bản trên, nếu như hợp đồng thuê nhà có giá trị lớn, bạn cũng cần tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật về ngoại hối nếu như bên cho thuê yêu cầu thanh toán hoặc đảm bảo thanh toán bằng ngoại tệ (ví dụ USD, nhân dân tệ …)
Tiền đặt cọc trong hợp đồng thuê nhà được thỏa thuận và xử lý như thế nào?
Một nội dung quan trọng mà bạn với tư cách là người thuê nhà cần hết sức quan tâm, đó là Tiền đặt cọc. Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác ( gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Trong hợp đồng thuê nhà, Tiền đặt cọc là khoản tiền các bên thỏa thuận để đảm bảo cho việc thực hiện Hợp đồng. Bên thuê nhà thường có thể bị mất tiền cọc khi xảy ra các trường hợp: Chấm dứt Hợp đồng thuê nhà trước thời hạn đã thỏa thuận, Hợp đồng bị chấm dứt vì hành vi vi phạm của Bên thuê nhà.. Điều khoản tiền đặt cọc này liên quan mật thiết đến điều khoản thời hạn thuê nhà cũng như các trách nhiệm của Bên thuê trong hợp đồng.
Như vậy, tiền đặt cọc thuê nhà được hiểu là 1 biện pháp bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà. Tuy nhiên, trên thực tế, các chủ cho thuê nhà chỉ chấp nhận cho người thuê trong khoảng thời gian dài hạn trên 1 năm. Để có thể ký hợp đồng thuê nhà, bên thuê nhà sẽ phải đặt một khoản tiền cọc (thường là từ 1 đến 2 tháng tiền thuê nhà) cho chủ nhà. Để bảo vệ quyền lợi chính đáng, bạn cần thỏa thuận và làm rõ về việc tiền cọc về sau có được trừ vào tiền thuê nhà hay không? Khi nào thì bên cho thuê hoàn trả tiền cọc cho bên thuê? Khi hợp đồng thuê nhà chấm dứt thì xử lý tiền cọc như thế nào?.....
Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà được thỏa thuận như thế nào?
Đây là một câu hỏi mà với vị trí người thuê nhà hay cho thuê nhà, bạn đều không được phép bỏ qua.
Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà được quy định tại Điều 132, Luật Nhà ở (năm 2014). Theo đó, trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp được quy định (khoản 2 Điều 132), đồng thời bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà: Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng; Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận; Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Tuy nhiên, Luật Nhà ở cũng quy định bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Các phụ lục của hợp đồng thuê nhà này có nội dung như thế nào?
Thường thì tâm lý của bên thuê nhà sẽ chỉ chú ý đến hợp đồng thuê nhà và chỉ đọc lướt qua các phụ lục đi kèm theo hợp đồng thuê nhà.
Rất tiếc, đây lại là những nội dung tiềm ẩn nguy cơ rủi ro rất cao và dễ dàng dẫn đến các tranh chấp. Một ví dụ cụ thể nhất là phụ lục có nội dung mô tả những hiện trạng về nhà, tài sản, trang thiết bị trong nhà tại thời điểm ký kết hợp đồng thuê nhà. Trên thực tế, khi bạn thuê một ngôi nhà trong thời gian từ 2 đến 3 năm hoặc lâu hơn để ở, thì trong quá trình sinh hoạt của cuộc sống hàng ngày, thông thường sẽ phát sinh những hư hỏng của căn nhà đòi hỏi sửa chữa nhỏ, đôi khi là những sửa chữa lớn.
Do đó, phần phụ lục của hợp đồng thuê nhà thường được xây dựng để mô tả những hiện trạng về nhà, tài sản, trang thiết bị trong nhà để khi hết thời hạn thuê nhà bàn giao lại thì các bên không có tranh chấp (đặc biệt là đối với những căn nhà mới xây, khá đầy đủ tiện nghi tại thời điểm ký kết hợp đồng thuê nhà thì hai bên lại càng phải thỏa thuận rõ để tránh việc yêu cầu bồi thường những tài sản do hao mòn tự nhiên hoặc những yêu cầu không có cơ sở khác).
Ngoài nội dung về tài sản, thì hợp đồng thuê nhà còn có thể có các phụ lục thể hiện các thỏa thuận về đảm bảo điều kiện vệ sinh môi trường, trật tự trị an khu phố… và thường các thỏa thuận này đều dẫn chiếu hay ràng buộc đến các quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà….
Vì vậy, các phụ lục kèm theo hợp đồng thuê nhà là một câu hỏi quan trọng bạn cần tìm hiểu trước khi giao kết.
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.
Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ Ngân hàng Navibank, Huyền Như, Viettinbank, các vụi Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái.… và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại: 08-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006
