TƯ VẤN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐÒI LẠI ĐẤT ĐỐI VỚI ĐẤT CHO MƯỢN KHÔNG TRẢ LẠI

Bạn cho người khác mượn đất, không có giấy tờ và không xác định thời hạn cho mượn. Thời gian dài trôi qua, bây giờ, bạn muốn đòi lại đất nhưng người ta không trả. Bạn đang không biết phải làm sao để đòi lại được đất? Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam sẽ cùng bạn đi tìm hướng giải quyết qua bài viết dưới đây:

I. Cơ sở pháp lý:

- Bộ luật Dân sự 2015

- Luật Đất đai 2013

- Nghị quyết 43/2014/NQ – CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

- Nghị quyết 04/2017/ NQ-HĐTP ngày 05 tháng 05 năm 2017 nghị quyết hướng dẫn một số quy định tại khoản 1 và khoản 3 điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự số 92/2015/QH13 về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án.

II. Nội dung tư vấn:

1. Định nghĩa về việc cho mượn đất

Theo quy định tại Điều 494 BLDS 2015 thì “Mượn tài sản là sự thỏa thuận giữa các bê, theo đó bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn để sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền, bên mượn phải trả lại tài sản đó khi hết thời hạn mượn hoặc mục đích mượn đã đạt được”

Như vậy, việc cho mượn đất là việc người có đất cho người khác mượn để sử dụng mà không phải trả tiền cho. Khi hết hạn thỏa thuận thì bên được mượn phải trả lại cho bên cho mượn và bên được mượn không phải trả tiền cho bên cho mượn. Qua đây có thể thấy, việc cho mượn tài sản không đồng nghĩa với việc chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên được mượn.

2. Căn cứ để đòi lại đất

Thứ nhất, hợp đồng mượn tài sản (quy định tại Điều 494 Bộ luật Dân sự 2015)

Thông qua hợp đồng mượn tài sản, các bên có thể chứng minh được ai là người có quyền sử dụng đất, ai là người mượn đất; đồng thời xác định được thời hạn cho mượn tài sản. Khi hết thời hạn trong hợp đồng, bên được cho mượn có nghĩa vụ phải trả lại tài sản đã mượn.

Thứ hai, chứng minh nguồn gốc đất.

Nếu các bên không lập hợp đồng mượn hoặc các văn bản chứng minh việc mượn đất thì phải chứng minh được nguồn gốc đất thông qua:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Những loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng theo Điều 100 Luật Đất đai 2013, bao gồm:

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước khi đó;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghxia, nhà tình thương gắn liền với đất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; Giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Ngoài những giấy tờ trên, căn cứ theo Khoản 1 Điều 91 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định việc giải quyết tranh chấp đât đai khi không có giấy tờ sẽ được giải quyết dựa theo các căn cứ sau:

+ Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai đưa ra. Ví dụ: biên ai thu thuế, giấy tờ thuê mướn nhân công đào đất, giấy tờ chứng minh khai thác và hưởng lợi từ đất,…

+ Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đanh sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quyaan diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương;

+ Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

+ Chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước;

+ Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp mượn đất trước năm 2004, sau đó tự ý xin cấp GCNQSDĐ

Đã có nhiều trường hợp được cho mượn đất trước năm 2004, sau một thời gian dài sinh sống và canh tác ổn định trên đất đã tự ý làm đơn xin cấp GCNQSDĐ theo quy định tại Điều 100, 101 Luật Đất đai 2013. Trong trường hợp này, người có quyền sử dụng đất thực sự có thể:

- Làm đơn khiếu nại quyết định hành chính của Ủy ban nhân dân Huyện nơi có đất đề nghị đính chính thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp theo Điều 106 Luật Đất đai 2013

- Kèm theo đó là các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.

3. Cơ quan có thẩm quyền giải quyết:

Căn cứ theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ -HĐTP ngày 05 tháng 05 năm 2017 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao như sau:

“Đối vơi tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, …..thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án”

Như vậy, trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất về giao dịch cho mượn đất thì việc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã là không bắt buộc. Các chủ thể tranh chấp quyền sử dụng đất có thể làm đơn khởi kiện gửi trực tiếp đến Tòa án.

Hồ sơ khởi kiện bao gồm:

+ Đơn khởi kiện

+ Bản sao CMND hoặc CCCD có công chứng

+ Các loại giấy tờ chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất.

LS TRẦN MINH HÙNG

LS GIỎI VÀ UY TÍN TRÊN HTV