Mở Đầu
Đặt cọc mua bán nhà ở thương mại là một thỏa thuận quen thuộc và có ý nghĩa quan trọng trong các giao dịch bất động sản tại Việt Nam. Cơ chế đặt cọc không chỉ là sự thể hiện ý chí cam kết ban đầu giữa bên mua và bên bán mà còn là phương thức đảm bảo cho việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, tạo động lực để các bên nghiêm túc tuân thủ thỏa thuận, đồng thời phần nào bù đắp thiệt hại nếu xảy ra vi phạm.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản phát triển nóng suốt những năm qua, hiện tượng lạm dụng hợp đồng đặt cọc để “giữ chỗ”, huy động vốn trước khi dự án đủ điều kiện mở bán diễn ra tương đối phổ biến, làm nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp. Trước thực trạng đó, Luật Kinh doanh Bất động sản số 29/2023/QH1, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 (“Luật KDBĐS 2023”) đã mang đến những thay đổi mang tính bước ngoặt, nhằm kiểm soát chặt chẽ việc đặt cọc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Bài viết sau đây sẽ phân tích bối cảnh ra đời, nội dung cốt lõi, tác động đa chiều của các quy định mới về Đặt cọc mua nhà ở thương mại tới quyền lợi và nghĩa vụ của chủ đầu tư, người mua nhà cũng như dòng chảy của thị trường bất động sản, đồng thời đánh giá những ưu điểm, hạn chế và đề xuất một số giải pháp nhằm hướng tới một thị trường bất động sản lành mạnh và bền vững hơn.
Bối Cảnh Trước Luật KDBĐS 2023: Khoảng Trống Pháp Lý và Những Hệ Lụy
Trước khi Luật KDBĐS 2023 được áp dụng, pháp luật chuyên ngành về bất động sản gần như bỏ ngỏ việc điều chỉnh hoạt động đặt cọc mua bán nhà ở thương mại. Vì thiếu vắng khung pháp lý chuyên biệt, mọi thỏa thuận đặt cọc trong lĩnh vực bất động sản chủ yếu tuân theo nguyên tắc tự do thỏa thuận của Bộ luật Dân sự 2015 dẫn đến nhiều biến tướng, tranh chấp do thiếu giới hạn về tỷ lệ đặt cọc và cơ chế giám sát. Nói cách khác, pháp luật tại thời điểm đó chưa theo kịp sự năng động của thị trường.
Biện pháp đặt cọc được sử dụng rộng rãi trong mua bán nhà ở như một “lời hứa bằng tiền” để tạo niềm tin ban đầu giữa các bên trước khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng chính thức. Tuy nhiên, không ít trường hợp, chủ đầu tư yêu cầu khách hàng tiến hành đặt cọc với tỷ lệ rất cao (có trường hợp lên đến 80% giá trị căn hộ theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM và HoREA[1]) để huy động vốn từ khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý mở bán, dẫn đến rủi ro cho khách hàng nếu dự án gặp vấn đề hoặc chủ đầu tư không đủ năng lực triển khai. Việc đặt cọc thiếu kiểm soát, thông tin dự án mập mờ đã dẫn đến hàng loạt tranh chấp, gây mất lòng tin của nhà đầu tư và người dân vào thị trường.
Cụ thể, theo Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, chủ đầu tư chỉ được phép ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi dự án đã đáp ứng một số điều kiện pháp lý nhất định, ví dụ: có giấy tờ về quyền sử dụng đất; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt; có Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng….Trước khi thỏa mãn các điều kiện này, chủ đầu tư chưa được phép ký kết hợp đồng mua bán chính thức và cũng không được huy động vốn từ khách hàng dưới bất kỳ hình thức nào trái với quy định pháp luật. Tuy nhiên, thực tế nhiều năm qua, không ít chủ đầu tư đã “lách luật” bằng cách sử dụng các thỏa thuận đặt cọc hoặc giữ chỗ với khách hàng từ rất sớm với mức tỉ lệ đặt cọc cao nhằm lợi dụng kẽ hở do pháp luật kinh doanh bất động sản chưa điều chỉnh việc đặt cọc.
Do vậy, nhu cầu cấp thiết đặt ra là phải bổ sung quy định để quản lý việc đặt cọc mua bán nhà ở, đặc biệt với nhà ở hình thành trong tương lai – nhằm bảo vệ người mua nhà và tạo ra một môi trường kinh doanh lành mạnh.
Những Thay Đổi Cốt Lõi Về Đặt Cọc Trong Luật KDBĐS 2023
Luật KDBĐS 2023 ra đời nhằm giải quyết các tồn tại nêu trên thông qua hai nội dung chính, bao gồm: (i) giới hạn tỷ lệ đặt cọc và (ii) minh bạch hóa thông tin dự án. Đây là lần đầu tiên một văn bản luật chuyên ngành quy định rõ ràng về đặt cọc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đánh dấu bước thay đổi lớn so với Luật KDBĐS năm 2014. Các nội dung cốt lõi cụ thể như sau:
Thứ nhất, giới hạn số tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán nhà ở.
Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh BĐS 2023 quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này.”. Như vậy, mức trần 5% giá bán được ấn định cụ thể cho các giao dịch đặt cọc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. So với giai đoạn thả nổi tỉ lệ đặt cọc trước đây, mức 5% là một bước thu hẹp rất lớn, nhằm ngăn chặn tình trạng huy động tiền quá mức từ khách hàng trước khi ký hợp đồng mua bán chính thức, đồng thời vẫn cho phép chủ đầu tư thu một khoản nhỏ mang tính cam kết về thiện chí của khách hàng.
Thứ hai, quy định chặt chẽ thời điểm được phép thu tiền đặt cọc.
Pháp luật kinh doanh bất động sản mới yêu cầu việc đặt cọc chỉ được tiến hành “khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này” (Khoản 5 Điều 23 Luật KDBĐS 2023). Điều đó có nghĩa, chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc sau khi dự án đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý cần thiết để đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh, như: có giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, giấy thông báo khởi công xây dựng, nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật……theo quy định tại Điều 41 Luật KDBĐS 2023, thay vì được tự do tiến hành ở bất kỳ thời điểm nào như trước đây.
So sánh với dự thảo luật ban đầu, đã từng có phương án đề xuất cho phép đặt cọc sớm hơn (ngay khi dự án có thiết kế cơ sở được phê duyệt và có giấy tờ đất, với mức cọc tối đa 10%), tuy nhiên phương án này cuối cùng không được lựa chọn. Luật thông qua đã chọn cách tiếp cận thận trọng hơn, chỉ cho phép đặt cọc sau khi đủ điều kiện mở bán, nhằm bảo đảm tính khả thi của dự án và bảo vệ theo người mua trước khi thanh toán tiền đặt cọc cho chủ đầu tư.
Thứ ba, yêu cầu về nội dung thỏa thuận đặt cọc.
Khoản 5 Điều 23 Luật KDBĐS 2023 nhấn mạnh: “Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.”. Như vậy, pháp luật mới đòi hỏi thỏa thuận đặt cọc phải thể hiện rõ ràng các thông tin cơ bản của giao dịch mua bán nhà ở, đặc biệt là giá bán và diện tích nhà/công trình. Đây là những yếu tố cốt lõi của một Hợp đồng mua bán nhà ở, giúp các bên thống nhất về đối tượng và giá trị giao dịch ngay tại thời điểm đặt cọc. Việc minh bạch thông tin này hạn chế tình trạng mập mờ, giữ chỗ trước đây, khi một số chủ đầu tư chỉ thu tiền đặt cọc giữ suất nhưng chưa chốt giá hoặc chưa rõ diện tích.
Thứ tư, tính pháp lý của hợp đồng đặt cọc được nâng cao và gắn với hợp đồng mua bán chính thức.
Mặc dù không được đề cập đến trực tiếp nhưng khi đã được luật hóa thì hợp đồng đặt cọc sẽ trở thành một phần của quá trình giao kết hợp đồng mua bán nhà ở chính thức. Thực tế, luật mới đã liên kết khoản tiền đặt cọc với hợp đồng mua bán bằng cách điều chỉnh phương thức thanh toán. Cụ thể, Khoản 1 Điều 25 Luật KDBĐS 2023 quy định “Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc”. Trước đây, Điều 57 Luật KDBĐS 2014 cũng giới hạn giá trị thanh toán đợt đầu tối đa 30%, nhưng không đề cập tới tiền đặt cọc. Điều này dẫn đến cách diễn giải rằng hạn mức 30% chỉ áp dụng cho hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, còn tiền đặt cọc thu trước không được tính vào tỷ lệ này. Quy định mới đảm bảo người mua nhà không phải nộp ngay số tiền quá lớn ở giai đoạn đầu, giảm thiểu rủi ro nếu dự án nảy sinh vấn đề pháp lý.
Các quy định nêu trên cho thấy xu hướng chung của pháp luật kinh doanh bất động sản là thắt chặt việc thu tiền đặt cọc của khách hàng trong các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, mà trước đây còn bỏ ngỏ. Những thay đổi thể hiện nỗ lực của nhà làm luật trong việc cân bằng lợi ích giữa chủ đầu tư và khách hàng, đồng thời chấn chỉnh lại trật tự thị trường bất động sản, tránh những bài học “đau thương” từ giai đoạn trước.
Tác Động Của Sự Thay Đổi Đến Các Chủ Thể Liên Quan Sự thay đổi trong Luật KDBĐS 2023 là phản ứng của chính sách trước thực tiễn, khi pháp luật phải điều chỉnh kịp thời để giải quyết những vấn đề phát sinh từ đời sống kinh tế – xã hội. Do đó, việc luật hóa vấn đề đặt cọc đãcó tác động rất đáng kể đến các chủ thể liên quan, cụ thể:
(i) Đối với chủ đầu tư dự án bất động sản: Các chủ đầu tư giờ đây phải tuân thủ giới hạn 5% và thời điểm đặt cọc. Những chủ đầu tư vốn đã quen huy động vốn từ khách hàng từ giai đoạn đầu dự án sẽ phải thay đổi phương thức, dựa nhiều hơn vào vốn tự có, vốn vay ngân hàng hoặc các nguồn vốn hợp pháp khác cho đến khi dự án đủ điều kiện bán hàng. Ở chiều ngược lại, các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh lại được hưởng lợi về uy tín và sức cạnh tranh trên thị trường.
Tuy nhiên, không thể phủ nhận một thực tế rằng, quy định này sẽ dẫn đến khó khăn rất lớn cho các nhà đầu tư vừa và nhỏ, mới tham gia vào thị trường bất động sản bởi bài toán tài chính nhiều thách thức. Vô hình trung, thị trường và phân khúc nhà giá rẻ cũng ít nhiều bị ảnh hưởng và thu hẹp, ít sự lựa chọn dành cho người mua không có năng lực tài chính tốt.
(ii) Đối với khách hàng mua nhà: Đây có lẽ là đối tượng được hưởng lợi nhiều nhất từ những thay đổi của Luật KDBĐS 2023. Trước hết, gánh nặng tài chính ban đầu của người mua được giảm nhẹ đáng kể. Hơn nữa, rủi ro mất tiền cọc do dự án “ma” hay dự án không đủ điều kiện cũng được giảm thiểu. Bên cạnh đó, với yêu cầu minh bạch thông tin trong thỏa thuận đặt cọc, người mua có công cụ pháp lý để đảm bảo chủ đầu tư phải bán đúng giá, đúng diện tích đã hứa. Tuy nhiên, cũng cần nhìn nhận một khía cạnh khác, do số tiền đặt cọc nhỏ (5%), tính ràng buộcđối với người mua có thể giảm đi đáng kể. Một số khách hàng có thể dễ dàng bỏ cọc, dẫn đến việc tỷ lệ hủy cọc tăng, gây khó khăn và thiệt hại về phía chủ đầu tư.
(iii) Đối với các sàn giao dịch, môi giới bất động sản: Vai trò của các đơn vị trung gian này trong giao dịch đặt cọc cũng chịu tác động của luật mới. Thời gian qua, không ít môi giới đã tiếp tay cho việc thu tiền giữ chỗ, tiền cọc trái phép trước khi dự án đủ điều kiện, thậm chí có những sàn tự ý thu tiền của khách rồi chiếm dụng, gây hậu quả xấu. Nay với khung pháp lý rõ ràng, các sàn giao dịch phải tuân thủ quy tắc mới tại Khoản 4 Điều 17 Luật KDBĐS năm 2023, theo đó chủ đầu tư: “Không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.”. Điều này đòi hỏi tính chuyên nghiệp và liêm chính cao hơn từ đơn vị môi giới. Theo đó, các đơn vị môi giới chân chính sẽ có lợi khi thị trường giảm bớt cạnh tranh không lành mạnh bởi những chiêu huy động mờ ám.
Tóm lại, quy định mới về đặt cọc mua nhà ở thương mại ra đời đã và đang mang lại tác động đa chiều. Chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh phương thức, bài toán kinh doanh theo hướng minh bạch, an toàn hơn; khách hàng được giảm rủi ro và củng cố niềm tin với các dự án; đơn vị môi giới cũng phải nâng cao tính chuyên nghiệp. Tất cả góp phần hướng tới một thị trường bất động sản phát triển bền vững, ổn định, nơi quyền lợi các bên được hài hòa dưới sự bảo hộ của pháp luật, mở ra cơ hội cho các chủ đầu tư uy tín và có năng lực tài chính mạnh mẽ. Về dài hạn, sự tuân thủ của doanh nghiệp và ý thức của người dân sẽ tạo lập trật tự mới ổn định hơn cho thị trường bất động sản, giảm thiểu những cơn “sốt nóng” ảo hay những đổ vỡ niềm tin do huy động vốn bừa bãi.
Hạn Chế Của Sự Thay Đổi Và Những Vấn Đề Còn Bỏ Ngỏ
Mặc dù các ưu điểm nổi bật của quy định mới về đặt cọc trong Luật KDBĐS 2023, Tôi cho rằng không thể tránh khỏi một số hạn chế và thách thức nhất định trong quá trình thực thi những quy định này.
Thứ nhất, giới hạn 5% đối với tiền đặt cọc là con số thấp so với kỳ vọng của chủ đầu tư và thậm chí người mua.
Trong bối cảnh nhiều quốc gia hoặc thông lệ thị trường đặt cọc, số tiền đặt cọc tối thiểu là khoảng 10% giá trị tài sản, thì mức cọc 5% có phần thận trọng. Hệ quả là tính ràng buộc của hợp đồng đặt cọc giảm, bởi người mua dễ bỏ cọc hơn, gây ảnh hưởng đến kế hoạch dòng tiền, sắp xếp suất căn hộ, hoặc tạo ra tâm lý hoài nghi từ thị trường, gây thiệt hại cho chủ đầu tư; chủ đầu tư nếu có động cơ vi phạm cũng chỉ “mất” một giá trị thấp khi giá thị trường lên cao. Trong ngắn hạn, mức đặt cọc thấp này có thể làm giảm tính linh hoạt của thị trường.
Nếu nhìn nhận dưới lăng kính của chủ đầu tư, không khó để nhận ra quy định này có thể chưa thật sự công bằng, thậm chí gây khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản – những chủ thể nắm vai trò trung tâm trong việc phát triển nhà ở. Trước tiên, không thể phủ nhận rằng có nhiều dự án “ma”, chủ đầu tư yếu kém từng lạm dụng hình thức đặt cọc để tư lợi và gây thiệt hại cho khách hàng nhưng bên cạnh đó cũng có rất nhiều doanh nghiệp hoạt động minh bạch, dự án có đầy đủ điều kiện triển khai. Việc áp dụng một giới hạn cứng 5% cho mọi dự án, mọi chủ đầu tư, mà không có cơ chế phân loại (ví dụ theo hạng tín nhiệm, quy mô, pháp lý hoàn thiện), có thể dẫn đến cách tiếp cận thiếu linh hoạt và làm giảm động lực của các doanh nghiệp bất động sản chân chính.
Do vậy, đây cũng là một quan điểm cần lắng nghe và cân nhắc trong việc thi hành pháp luật. Nên chăng việc cho phép các trường hợp ngoại lệ để từ đó chính sách pháp luật thật sự đi vào đời sống. Một phương án có thể cân nhắc là: Cho phép mức đặt cọc cao hơn (ví dụ 10%) nếu chủ đầu tư đã có uy tín trên thị trường, có xếp hạng tín nhiệm cao, có lịch sử thực hiện dự án tốt. Mức uy tín của chủ đầu tư có thể được xếp hạng theo những tiêu chí cụ thể, ví dụ: chủ đầu tư đã từng phát triển thành công một số lượng dự án nhất định. Tuy nhiên, cơ chế này khi được luật hóa sẽ cần có tiêu chí đánh giá minh bạch và cơ chế giám sát hiệu quả.
Thứ hai, mâu thuẫn giữa điều kiện đặt cọc và mục tiêu của hợp đồng đặt cọc
Khoản 4 Điều 23 Luật KDBĐS 2023 quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này”. Tuy nhiên, vấn đề được đặt ra là: khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định pháp luật thì chủ đầu tư cũng được phép ký kết Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, vậy thì tại sao các bên lại cần ký kết hợp đồng đặt cọc? Hợp đồng mua bán vốn có giá trị pháp lý cao hơn, được pháp luật bảo hộ đầy đủ và mang lại lợi ích lớn hơn cho cả bên mua và bên bán. Điều này dẫn đến sự mâu thuẫn về mặt lập pháp, khi pháp luật yêu cầu việc đặt cọc chỉ được thực hiện khi các bên đã đủ điều kiện để lựa chọn không cần đặt cọc nữa.
Theo định nghĩa tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính thức trong tương lai. Hợp đồng đặt cọc thường được sử dụng khi các bên đã có ý định mua bán nhưng chưa đủ điều kiện ký hợp đồng chính thức (chờ pháp lý, chờ sắp xếp tài chính, chờ hoàn tất thủ tục nội bộ…). Như vậy, ý nghĩa pháp lý cốt lõi của đặt cọc vốn là để bảo đảm quyền và nghĩa vụ của các bên trong thời gian chờ đợi, trước khi Hợp đồng mua bán chính thức đủ điều kiện ký kết. Do đó, quy định hiện tại dẫn đến một nghịch lý là thỏa thuận đặt cọc trở thành một thủ tục vô nghĩa, không cần thiết, do các bên không có lý do phải ký thêm một hợp đồng đặt cọc chỉ để nhận 5% giá trị nhà ở hoặc giữ quyền mua nhà ở trong khi đã có đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán chính thức.
Mặc dù vậy, dưới góc độ thực tiễn, hợp đồng đặt cọc vẫn có thể áp dụng trong một số trường hợp nhất định, như: Khách hàng cần thêm thời gian chuẩn bị tài chính trước khi ký hợp đồng mua bán chính thức (vay ngân hàng, rút tiết kiệm…); các bên muốn “giữ chỗ” nhà ở trong thời gian rất ngắn trong khi chờ đàm phán, thỏa thuận nội dung Hợp đồng mua bán; một số sàn giao dịch hoặc chuỗi phân phối lớn vẫn cần hợp đồng trung gian (đặt cọc) để xử lý lượng khách lớn trước khi tập hợp ký hợp đồng mua bán tập thể.
Có thể thấy, quy định về việc “chỉ được đặt cọc khi đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” trong Luật Kinh doanh BĐS 2023 đang hướng tới mục tiêu bảo vệ tối đa quyền lợi của khách hàng khi chủ đầu tư hoàn toàn không được nhận bất kỳ khoản tiền nào từ khách hàng, dù là “giữ chỗ”, “thiện chí”, hay “đặt cọc sớm” trước khi nhà ở đủ điều kiện mở bán. Điều này nhằm hạn chế tối đa các phương thức mà chủ đầu tư có thể sử dụng để lợi dụng số tiền thu được từ khách hàng khi bất động sản chưa có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, việc siết chặt đến mức vô lý, quản lý theo hướng “cấm đoán” thay vì tìm ra giải pháp chung, hài hòa lợi ích giữa các chủ thể thực tế đang tạo ra nghịch lý pháp lý khi đi ngược lại bản chất “bảo đảm cho hợp đồng tương lai” của đặt cọc, khiến hợp đồng đặt cọc mất đi giá trị thực tiễn, hoặc chỉ tồn tại dưới dạng hình thức. Để đảm bảo tinh thần công bằng của pháp luật, hài hòa giữa bảo vệ quyền lợi của người mua và tính thực tiễn của giao dịch, các nhà làm luật nên cân nhắc việc sửa đổi quy định theo hướng linh hoạt hơn, cho phép chủ đầu tư nhận đặt cọc sớm với một số điều kiện cụ thể và an toàn, đồng thời xác lập rõ ý nghĩa pháp lý độc lập của hợp đồng đặt cọc sau khi dự án đủ điều kiện kinh doanh. Cụ thể:
(i) Cho phép đặt cọc ngay từ giai đoạn trước khi đủ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh như quy định tại Luật KDBĐS năm 2014, trong đó có thể bổ sung thêm giới hạn, như: khi dự án đã đáp ứng được một số điều kiện cụ thể, thỏa đáng (khi đã có giấy phép xây dựng, phê duyệt thiết kế cơ sở….); hoặc
(ii) Trường hợp vẫn giữ nguyên tinh thần quy định hiện tại thì cần có hướng dẫn hoặc giải thích rõ hơn về giá trị pháp lý và mục đích của hợp đồng đặt cọc sau khi dự án đã đủ điều kiện bán, để tránh tình trạng áp dụng máy móc hoặc gây khó hiểu.
Tóm lại, quy định cấm đặt cọc trước khi nhà ở đủ điều kiện mở bán tại Việt Nam là bước đi thận trọng, nhưng có thể quá “an toàn” và không công bằng đối với chủ đầu tư, đặc biệt là những doanh nghiệp có năng lực, uy tín trên thị trường và làm giảm động lực của thị trường sơ cấp. Theo quan điểm của người viết, các quy định pháp luật nên hướng đến mục tiêu tạo động lực, tăng cường hiệu quả của chế định đặt cọc thông qua các giới hạn phù hợp thay vì “trói chân” những chủ đầu tư chuyên nghiệp.
Tạm Kết
Chế định đặt cọc mua nhà ở thương mại dưới góc độ pháp luật Việt Nam đã có những biến chuyển rõ rệt khi Luật KDBĐS 2023 ra đời. Từ chỗ thiếu vắng quy định cụ thể và phải dựa hoàn toàn vào Bộ luật Dân sự, nay hoạt động đặt cọc trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã được đưa vào khuôn khổ pháp lý với các giới hạn và điều kiện chặt chẽ. Sự thay đổi này phản ánh nỗ lực của nhà lập pháp trong việc đáp ứng yêu cầu thực tiễn, bảo vệ quyền lợi người mua và tăng cường tính minh bạch cho thị trường bất động sản. Các quy định không chỉ mang ý nghĩa kỹ thuật pháp lý đơn thuần, mà còn có tác động sâu rộng đến hành vi và lợi ích của các chủ thể liên quan.
Với chủ đầu tư, luật mới đặt ra những chuẩn mực bắt buộc để chủ đầu tư kinh doanh bài bản, hạn chế cách làm chụp giật, dựa trên tiền của khách trước đây. Với khách hàng mua nhà, họ có thêm “tấm khiên” pháp lý để yên tâm hơn, giảm thiểu thiệt hại nếu tình huống xấu xảy ra. Những quy định góp phần tạo lập môi trường cạnh tranh lành mạnh, nơi mà yếu tố uy tín, năng lực phải được đặt lên hàng đầu thay vì các chiêu trò tài chính mạo hiểm. Tất nhiên, không có giải pháp nào hoàn hảo tuyệt đối – thực tiễn thực thi đòi hỏi sự phối hợp đồng bộ và ý thức tuân thủ cao. Trong bức tranh chung, đặt cọc chỉ là một mắt xích nhỏ của giao dịch bất động sản, nhưng nếu mắt xích này lỏng lẻo có thể kéo theo đổ vỡ cả chuỗi giao dịch. Nhận thức rõ điều đó, cả người làm luật lẫn người tham gia thị trường cần chú trọng vào các giải pháp giúp hài hòa quyền lợi của đôi bên là nhà đầu tư và người mua, từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản ngày càng phát triển bền vững.
Luật sư Vũ Gia Linh
[1]https://plo.vn/so-xay-dung-khuyen-cao-ve-dat-coc-giu-cho-mua-nha-post660984.html
LS TRẦN MINH HÙNG
