Mua bán đất vi bằng là gì?

Mua bán đất vi bằng là một thuật ngữ đã rất quen thuộc trên thị trường mua bán nhà đất. Tuy nhiên, để hiểu rõ hơn về thuật ngữ này thì ta cần biết về vi bằng là gì? Giá trị của vi bằng ra sao?

Vi bằng là gì?

Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020.

Vi bằng do văn phòng Thừa phát lại lập ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc trừ một số trường hợp theo quy định của pháp luật.

Như vậy, vi bằng là một tài liệu bằng văn bản có thể kèm theo các hình ảnh, âm thanh, video trong trường hợp xét thấy cần thiết. Trong văn bản đó, thừa phát lại sẽ tiến hành mô tả, ghi nhận lại hành vi đã xảy ra trên thực tế, các sự kiện lập vi bằng mà chính thừa phát lại chứng kiến một cách khách quan, trung thực. Tài liệu này sẽ có giá trị làm chứng cứ trước Tòa nếu các quan có phát sinh bất cứ tranh chấp nào liên quan đến sự kiện, hành vi đã được lập vi bằng đó.

Giá trị pháp lý của vi bằng mua bán đất

Theo quy định tại khoản 3 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020:. “Vi bằng có giá trị là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.”

Đồng thời, trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.

Thế nào là mua bán đất bằng vi bằng?

Hiện nay, chưa có khái niệm nào định nghĩa cụ thể về hoạt động mua bán đất bằng vi bằng. Tuy nhiên, qua các định nghĩa và hoạt động của vi bằng. Việc này có thể hiểu là hành vi mua bán đất mà không thông qua hoạt động công chứng, chứng thực theo quy định tại Luật đất ở 2014. Mà chỉ thông qua thỏa thuận giữa các bên và được Thừa pháp lại trực tiếp chứng kiến, lập thành văn bản ghi nhận việc một bên giao tiền và một bên giao tài sản.

Mua bán đất bằng vi bằng có được không?

Câu hỏi: “Chào Luật sư! tôi muốn mua một mảnh đất ở quận Gò Vấp. Bên bán có trao đổi là đất này không giấy tờ và hướng dẫn tôi mua bán qua hình thức lập vi bằng. Tôi được biết mua bán đất phải thông qua công chứng, chứng thực. Vậy Luật sư cho tôi hỏi mua bán đất bằng vi bằng có được không?

Trả lời: Chào bạn! Luật sư trả lời bạn như sau:

Theo khoản 4 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, quy định về các trường hợp không được lập vi bằng, cụ thể:. “4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.”

Ngoài ra, tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 đặt ra yêu cầu đối với hợp đồng mua bán đất ở cần thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực. Hơn nữa, Điều 122 Luật Đất ở 2014 quy định Hợp đồng mua đất có hiệu thực tại thời điểm công chứng, chứng thực.

Từ các quy định trên, có thể nhận định rằng giao dịch mua bán đất ở là giao dịch mà pháp luật quy định buộc phải có công chứng hoặc chứng thực nên không thể lập vi bằng để mua bán đất ở hoặc thay thế. Theo đó, vi bằng mua bán đất chỉ ghi nhận sự kiện giao nhận tài sản và giao nhận tiền.

Mua bán đất vi bằng có an toàn không?

Đất đất là tài sản có giá trị cao, do vậy việc mua bán cần phải thật sự kỹ lưỡng để tránh các rủi ro pháp lý về sau. Tuy vậy, nhiều trường hợp đất chưa đủ điều kiện để tiến hành mua bán thông qua hợp đồng có công chứng, chứng thực. Nên nhiều người tìm đến hình thức mua bán đất bằng vi bằng. Do đó, vấn đề được quan tâm lúc này chính là mua bán đất vi bằng có an toàn không?

Khi các bên tiến hành giao dịch mua bán đất, có rất nhiều sự kiện, hành vi được diễn ra để chuyển quyền sở hữu, chiếm hữu tài sản: Đặt cọc, giao nhận tiền, giấy tờ, giao nhận đất… Tất cả các công việc này đều có thể được Thừa phát lại lập thành vi bằng.

Đối với giao dịch mua đất ngoài hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực là bắt buộc, các văn bản như vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền, tài sản hay vi bằng ghi nhận hiện trạng ngôi nhà tại thời điểm giao dịch… sẽ là những căn cứ bổ trợ ghi nhận việc các bên đã hoàn thành nghĩa vụ giao nhận tiền và tài sản, thời điểm và cách thức giao nhận. Để tránh các rủi do trong và sau giao dịch, khi mua bán đất ngoài việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, các bên nên lập vi bằng làm căn cứ cho việc thực hiện hợp đồng.

Khi mua đất vi bằng thì các giao dịch hoặc các hoạt động kèm theo nên được lập vi bằng để có căn cứ chứng minh giao dịch. Ngoài ra, nếu quyền sử dụng đất được chuyển nhượng chưa có sổ đổ thì vi bằng sẽ được coi là một căn cứ xác định có tồn tại giao dịch giữa các bên trong trường hợp tranh chấp xảy ra.

Mua đất vi bằng có được cấp sổ không?

Câu hỏi: “Chào Luật sư! Tháng 04/2021, tôi có mua một mảnh đất qua hình thức vi bằng tại quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh, giá trị khoảng 3 tỷ đồng. Nay tôi muốn làm sổ, sang tên thì không biết có được không. Nhờ Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Chào bạn! Luật sư trả lời bạn như sau:

Theo quy định hiện hành, đất để được cấp sổ đỏ phải có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014. Hoặc thuộc một trong các trường hợp được quy định tại Điều 101 Luật đất đai.

Bên cạnh đó, Nghị định 01/2017/NĐ-CP cũng có quy định về trường hợp cấp sổ đỏ mà không có giấy tờ mua bán công chứng. Tuy nhiên cũng chỉ được áp dụng khi thỏa mãn các điều kiện:

• Việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất được thực hiện trước ngày 01/01/2008;
• Nhà đất chuyển nhượng đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ theo các quy định nêu trên.

Ngoài ra, như chúng tôi đã phân tích trên, vi bằng mua bán đất chỉ có giá trị là nguồn chứng cứ trước Tòa án khi có tranh chấp. Như vậy, việc mua bán đất bằng vi bằng thì không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ.

Tranh chấp khi mua bán đất bằng vi bằng

Việc mua đất bằng vi bằng tiềm tàng nhiều rủi ro. Dễ dẫn đến những tranh chấp không đáng có như:

• Mua đất thông qua hình thức lập vi bằng rồi không thể làm sổ;
• Bên mua bị lừa mua phải đất không có giấy tờ với giá trị cao;
• Bên mua đã hoàn thành việc thanh toán nhưng chủ đất không tiến hành bàn giao đất;
• Chủ sở hữu đất đã bán đất và hoàn tất xong thủ tục với bên mua đất nhưng người thuê đất không chịu bàn giao đất cho bên mua;
• Đất ở là tài sản thế chấp ở Ngân hàng;
• Một đất bán cho nhiều người;
• Người thuê đất, lấy đất đi bán;

Trên đây là các loại tranh chấp mua đất bằng vi bằng phổ biến hiện nay. Việc mua bán dễ dàng đôi khi mang đến nhiều rủi ro về pháp lý. Khi phát sinh tranh chấp, người trong cuộc thường cảm thấy hoang mang, lo sợ. Bởi vì họ nghĩ rằng sẽ không được pháp luật bảo vệ. Lý do là vì không đáp ứng đủ điều kiện mua bán đất theo quy định của pháp luật.

Tuy vậy, pháp luật đều có quy các quy định để bảo vệ quyền và lợi ích của các bên. Khi có tranh chấp, có thể Tòa án sẽ tuyên giao dịch đó vô hiệu. Các bên hoàn lại cho nhau những gì đã nhận. Bên nào có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

Giải quyết tranh chấp mua bán đất bằng vi bằng

Ngày nay, có nhiều cách thức để giải quyết tranh chấp mua bán đất vi bằng. Chẳng hạn như:

1. Thương lượng, đàm phán;
2. Chuyển nhượng lại cho một người khác;
3. Khởi kiện tranh chấp vi bằng ra tòa án có thẩm quyền.

Để hiểu rõ hơn về những cách thức này. Mời bạn đọc tiếp phần bài viết dưới đây:

Cách giải quyết tranh chấp vi bằng mua bán đất đất bằng thương lượng, đàm phán

Về cơ bản, mua bán đất là một giao dịch dân sự. Các chủ thể có thể tự do thỏa thuận việc mua bán sao cho hài hòa lợi ích của nhau. Do đó, mỗi khi phát sinh tranh chấp, các bên thường lựa chọn cùng nhau đàm phán, thương lượng để điều chỉnh lại những thỏa thuận sao cho phù hợp.

Ưu điểm: Có thể nhanh chóng giải quyết tranh chấp. Làm hài hòa lợi ích giữa các bên, tránh mất thêm thời gian, chi phí của các bên nếu tranh chấp được đưa ra Tòa án.

Nhược điểm:. Chính vì có thể tự do thỏa thuận với nhau. Nên một bên có thể không đồng ý hợp tác vì sợ ảnh hưởng lợi ích của bản thân. Chẳng hạn như một bên đã bán đi được tài sản rồi thì khó có thể hoàn tiền lại hoặc chi trả chi phí khác phát sinh sau này.

Tuy nhiên, đây vẫn là phương án bạn nên cân nhắc. Đồng thời qua quá trình đàm phán cũng có thể thu thập thêm những thông tin để phục vụ cho việc khởi kiện nếu không thể thương lượng thành công.

Chuyển nhượng đất mua qua vi bằng cho người khác

Đây là cách thức được nhiều người lựa chọn để nhằm tránh khỏi những rắc rối về pháp lý. Trên thực tế, có không ít người lựa chọn mua bán đất vi bằng theo dạng lướt sóng để kiếm lợi nhuận. Nhưng cách này vẫn tiềm tàng rủi ro về mặt pháp lý. Bởi vì trách nhiệm của người bán vẫn còn đó.

Ưu điểm: Có thể nhận được một khoảng lợi nhuận hoặc thu hồi vốn.

Nhược điểm: Trước tiên, người bán cần phải tìm được người chấp nhận mua đất đất qua vi bằng. Hơn nữa, khi đã giao dịch xong thì không có nghĩa là người bán đã hết trách nhiệm. Nếu có phát sinh tranh chấp thì bên mua có thể khởi kiện để yêu cầu bên bán hoàn lại tiền và bồi thường thiệt hại.

Khởi kiện tranh chấp vi bằng ra tòa án có thẩm quyền

Khởi kiện đến Tòa án có lẽ là phương án cuối cùng mà các bên lựa chọn áp dụng. Bởi vì thủ tục khởi kiện phức tạp, tốn thời gian, chi phí. Tuy vậy, khởi kiện đến tòa án lại là cách giải quyết tranh chấp triệt để nhất.

Pháp luật cấm việc lập vi bằng mua bán đất đất. Nên khi khởi kiện ra tòa án thì giao dịch mua bán đất đất có thể sẽ bị tuyên vô hiệu. Khi vi bằng mua bán đất đất bị vô hiệu bên bán có trách nhiệm hoàn trả lại tiền đã nhận. Bên nào có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

LS TRẦN MINH HÙNG