Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất viết tay

Trên thực tế, hợp đồng mua bán nhà đất là loại hợp đồng khá phổ biến trong xã hội. Tuy nhiên, loại hợp đồng này cũng được các bên thiết lập dưới nhiều dạng như: hợp đồng miệng, hợp đồng đánh máy, hợp đồng viết tay. Trong số đó, loại hợp đồng có nhiều tranh chấp nhất chính là hợp đồng viết tay. Vậy hợp đồng mua bán nhà đất viết tay có hiệu lực không? Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đát viết tay ra sao? Trong bài viết này Luật sư sẽ trình bày rõ hơn về vấn đề này.

Căn cứ pháp lý

• Bộ luật Dân sự 2015;
• Bộ luật Tố tụng dân sự 2015;
• Luật Đất đai 2013, sửa đổi bổ sung năm 2018;
• Nghị định 15/2014/NĐ-CP về việc quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Hoà giải cơ sở;
• Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP hướng dẫn quy định về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án

Hợp đồng mua bán nhà đất viết tay là gì?

Mặc dù pháp luật không có quy định nào giải thích hợp đồng mua bán nhà đất viết tay là gì, tuy nhiên dựa trên khái niệm của hợp đồng và đặc điểm của giao dịch mua bán nhà đất ta có thể hiểu đây là một loại giao dịch nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyển sở hữu nhà ở gắn liền với đất. Giao dịch này được thể hiện thông qua văn bản viết tay. Theo đó, giao dịch mua bán nhà đất không được thực hiện đúng theo quy định về hình thức hợp đồng theo quy định của pháp luật. Bởi lẽ, hợp đồng mua bán nhà đất theo quy định của pháp luật chỉ có hiệu lực nếu được công chứng hoặc chứng thực.

Điều kiện để hợp đồng mua bán nhà đất viết tay có hiệu lực

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013, sửa đổi bổ sung năm 2018, hợp đồng mua bán nhà đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

Về chủ thể hợp đồng mua bán nhà đất

Cũng giống như các loại hợp đồng khác, hợp đồng mua bán nhà đất cũng yêu cầu chủ thể phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu như sau:

• Chủ thể phải có năng lực pháp luật dân sự, có năng lực hành vi dân sự;
• Chủ thể tham gia xác lập hợp đồng phải tự nguyện, không bị ép buộc hoặc trong trạng thái bị đe doạ khi giao kết hợp đồng.

Điều kiện về nhà đất chuyển nhượng nhà đất

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, sửa đổi bổ sung 2018, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi đáp ứng điều kiện như sau:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Đất chuyển nhượng không phải là đất đang tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
• Đất phải đang trong thời hạn sử dụng.

Điều kiện về hình thức hợp đồng mua bán nhà đất

Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013, sửa đổi bổ sung năm 2018, hợp đồng chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Như vậy, pháp luật không quy định về việc hợp đồng mua bán nhà đất là viết tay hay đánh máy. Hợp đồng viết tay chỉ cần đáp ứng ba điều kiện nêu trên là đã có hiệu lực.

Cách cách thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất viết tay

Cách 1: Tiến hành hoà giải tại địa phương

Các bên đương sự có thể xem xét giải quyết tranh chấp thông qua phương pháp hoà giải. Theo quy định tại Khoản 1, Điều 5, Nghị định số 15/2014/NĐ-CP, việc hoà giải sẽ diễn ra như sau:

• Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, các bên có thể tự hoà giải hoặc bàn bạc trên tinh thần tự nguyện, tự tôn trọng lợi ích của nhau. Trong trường hợp không thể hoà giải được thì các bên đương sự có quyền nộp đơn lên UBND cấp xã để yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
• Sau khi UBND nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp sẽ có trách nhiệm thẩm tra, xác minh nguyên nhân và thu thập các tài liệu có liên quan.
• Tiếp đến, UBND sẽ tiến hành thành lập hội đồng hoà giải tranh chấp và tiến hành tổ chức cuộc họp hoà giải có sự tham gia của các bên. Thời hạn giải quyết không quá 45 ngày.
• Sau khi hoà giải trong, kết quả cuộc hoà giải sẽ được lập thành biên bản.

Trong trường hợp hoà giải không thành, quý khách có thể xem xét chuyển qua khởi kiện tại toà án.

Cách 2: Khởi kiện tại toà án

Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, các đương sự có thể thực hiện các thủ tục khởi kiện tại toà án để giải quyết tranh chấp mua bán nhà đất.

Do tranh chấp mua bán nhà đất là một loại tranh chấp liên quan đến giao dịch quyền sử dụng đất, nên việc hòa giải tại UBND xã không phải điều kiện để khởi kiện tại tòa án theo quy định tại Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP.

Trong trường hợp xảy ra tranh chấp về vấn đề ai là người có quyền sử dụng đất thì các đương sự bắt buộc phải thông qua hoà giải tại UBND cấp xã mới có thể tiến hành khởi kiện tại toà án, theo quy định tại khoản 2, Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP.

Hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất viết tay

Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Để khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất viết tay, quý khách cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ khởi kiện bao gồm:

• Đơn khởi kiện;
• Biên bản hoà giải tại UBND cấp xã (trong trường hợp bắt buộc phải hoà giải);
• Giấy tờ, tài liệu pháp lý của người khởi kiện: Căn cước công dân, Chứng minh thư nhân dân;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/quyền sở hữu nhà ở hoặc các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng (nếu có);
• Hợp đồng chứng minh việc mua bán/giao dịch quyền sử dụng đất và nhà ở;
• Giấy tờ chứng minh việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai với nhà nước.
• Các giấy tờ khác có liên quan đến giao dịch mua bán nhà đất.

Các hình thức nộp đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất viết tay

Quý khách có thể lựa chọn nộp hồ sơ bằng một trong những hình thức như sau:

• Nộp trực tiếp tại Toà án
• Gửi đơn khởi kiện thông qua dịch vụ bưu chính, bưu điện
• Gửi trực trực tuyến qua cổng thông tin điện tử của Toà án qua trang: http://nopdonkhoikien.toaan.gov.vn (trong trường hợp toà án có thẩm quyền hỗ trợ)

Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất viết tay

Khi muốn khởi kiện để giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà đất viết tay, các bên đương sự có thể giải quyết theo trình tự, thủ tục như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Trước khi nộp hồ sơ khởi kiện, quý khách cần chuẩn bị một bộ hồ sơ khởi kiện như Luật Việt An đã trình bày ở trên. Trong trường hợp quý khách có khó khăn trong quá trình chuẩn bị và nộp hồ sơ hãy liên hệ Luật Việt An để được tư vấn và hỗ trợ tốt nhất

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Toà án có thẩm quyền giải quyết

Sau khi quý khách đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khởi kiện, quý khách có thể lựa chọn một trong các phương thức nộp hồ sơ như đã trình bày ở trên.

Sau khi toà án nhận được hồ sơ khởi kiện, Toà án sẽ xem xét và thông báo tới các bên liên quan để tiếp tục tiến hành các thủ tục và thụ lý giải quyết vụ án

Bước 3: Nộp tiền tạm ứng án phí và nhận thông báo thụ lý vụ án

Nếu hồ sơ quý khách nộp hợp lệ, Toà án sẽ ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí ban đầu. Người có yêu cầu giải quyết tranh chấp sẽ nộp tạm ứng án phí trong thời hạn tố tụng. Sau khi quý khách đã tạm ứng án phí vui lòng giữ lại biên lai và nộp lại cho Toà án để làm căn cứ bắt đầu thụ lý vụ án

Sau khi nhận được biên lai, Tòa án ra thông báo thụ lý vụ án. Tiếp đó sẽ gửi thông báo đó cho nguyên đơn, bị đơn; cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc giải quyết vụ án; cho Viện kiểm sát cùng cấp về việc Tòa án đã thụ lý vụ án trong thời hạn 03 ngày làm việc; kể từ ngày thụ lý vụ án.

Bước 4: Tham gia vào quá trình tố tụng tại Toà án

Sau khi vụ án được thụ lý, các đương sự sẽ tham gia vào quá trình tố tụng tại toà, thực hiện một số công việc như: Lấy lời khai, ý kiến của các bên liên quan,… và cuối cùng là tham gia vào các phiên xét xử.

Bước 5: Nhận bản án giải quyết vụ án tranh chấp

Sau khi vụ án đã được xét xử, trong thời hạn 15 ngày bản án sẽ có hiệu lực pháp luật nếu không có kháng cáo, kháng nghị yêu cầu xét xử theo thủ tục phúc thẩm....

LS TRẦN MINH HÙNG TƯ VẤN LUẬT TRÊN TRUYỀN HÌNH CÔNG AN ANTV

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)