1. Hợp đồng thuê nhà ở là gì? 

Có thể hiểu rằng hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Nếu trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, Bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê. Nếu vi phạm, Bên cho thuê có nghĩa vụ phải bồi thường thiệt hại cho Bên thuê.

Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

+ Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

+ Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

+ Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

+ Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

+ Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở.

Do hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa các bên có nhà cho thuê và người thuê nhà về giá thuê, thời gian cho thuê, quyền và nghĩa vụ của bên thuê và bên cho thuê. Cho nên các bên phải có nghĩa vụ thực hiện hợp đồng. Do đó, pháp luật cũng đảm bảo các quyền của các bên trước tiên là tự thỏa thuận với nhau, Pháp luật chỉ cho phép các bên được chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở trong một số trường hợp đặc biệt. 

2. Quyền đơn phương chấm dứt hộ đồng đối với bên cho thuê:

Theo quy định của pháp luật thì bên cho thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở với bên thuê trong các trường hợp như sau:

+ Pháp luật cho phép bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định. Đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội khi muốn cho thuê phải tuân theo các quy định về điều kiện cho thuê và đối tượng được phép cho thuê. Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có thể là nhà ở công vụ hoặc nhà ở để phục vụ tái định cư. Chủ thể muốn thuê các loại nhà ở này phải nằm trong danh sách Pháp Luật quy định. Hiểu một cách đơn giản, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hay nhà ở xã hội nhằm mục đích bồi đắp tổn thất do việc nhà nước trưng mua, trưng dụng nhà ở vì mục đích an ninh quốc phòng hoặc dành cho các đối tượng có công với cách mạng,.. Một khi không thuộc đối tượng, không đáp ứng điều kiện thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Cho thuê nhà không đúng thẩm quyền, đối tượng và điều kiện: việc quy định ai là người có thẩm quyền cho thuê nhà được pháp luật quy định rõ ràng. Nếu bên thuê vi phạm quy định này thì buộc phải đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và bàn giao lại quyền hạn này cho người có thẩm quyền hoặc người được ủy quyền.

+ Trường hợp tiếp theo quy định bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng; Đây là quy định nhằm bảo vệ quyền lợi của người cho thuê, tránh tình trạng người thuê nhà chay ì, không có trách nhiệm chi trả chi phí và gây thiệt hại về kinh tế đối với Bên cho thuê.Nếu hết thời hạn này mà bên thuê vẫn cố tình không trả tiền thuê thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở theo quy định.

+ Bên thuê trong quá trình sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng vì trong thỏa thuận trong hợp đồng thì các bên đã có sự thỏa thuận về nghĩa vụ của bên thuê là phải sử dụng nhà thuê đúng mục đích như là thuê nhà để ở nhưng lại dùng nhà ở để sản xuất, kinh doanh cho nên bên cho thuê có quyền chấm dứt hợp đồng khi bên thuê nhà vi phạm nghĩa vụ thực hiện hợp đồng mà các bên đã cam kết thỏa thuận trong hợp đồng.

+ Trong thời gian thuê nhà mọi hành vi cải tạo, sửa chữa, nâng cấp nhà ở thì phải được sự đồng ý của bên cho thuê, Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê do nghĩa vụ bảo vệ tài sản thuê là nghĩa vụ của bên thuê. Nếu có hành vi tự ý đục phá, cải tạo mà không được sự đồng ý của bên cho thuê đã vi phạm nghiêm trọng các nghĩa vụ của mình mà các bên đã thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng thuê thì bên cho thuê được quyền chấm dứt hợp đồng vì nếu không có sự thỏa thuận thì sẽ ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của các hộ dân liền kề, ảnh hưởng đến sự an toàn của công trình và vệ sinh môi trường.

+ Về mặt nguyên tắc thì bên thuê chỉ có quyền sử dụng nhà ở cho thuê mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở mà không có quyền định đoạt nhà thuê, việc bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở. Đây là quy định bảo vệ quyền sở hữu của người có tài sản nhằm hạn chế việc xâm phạm các quyền và nghĩa vụ của chủ sỡ hữu tài sản.

+ Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;  Đây là một quy định nhằm bảo vệ lợi ích công cộng. Điều luật này tạo cho bên thuê nhà ý thức trách nhiệm đối với cộng đồng. Tuy nhiên, khi mà trách nhiệm của bên thuê bị cố ý lãng quên mà nếu tiếp tục tình trạng mất vệ sinh, mất trật tự sẽ gây ra hậu quả khó lường thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở.

+ Ngoài ra, pháp luật quy định thêm trong các trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

3. Quyền đơn phương chấm dứt hộ đồng đối với bên thuê:

Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

+ Trong quá trình sử dụng nhà thuê mà nhà ở bị hư hỏng nặng mà bên thuê đã yêu cầu bên cho thuê khắc phục sửa chữa nhưng bên cho thuê không thực hiện việc sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng gây mất an toàn khi sử dụng thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở.

+ Bên cho thuê không thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng về giá thuê mà tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận thì trong trường hợp này thì bên thuê có quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo quy định của pháp luật.

+ Trong quá trình thuê nhà thì thông thường thì các bên có sự thỏa thuận về việc đảm bảo quyền sử dụng tài sản thuê không có tranh chấp với các bên thứ ba nhưng khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba làm ảnh hưởng đến người thuê nhà thì sẽ được phép chấm dứt hợp đồng trước thời hạn mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng

+ Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Do đó, nếu thuộc một trong các trường hợp các bên vi phạm trên thì một trong hai bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở trước thời hạn mà các bên đã thỏa thuận theo quy định của pháp luật mà không phải bồi thường thiệt hại. 

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ GIA ĐÌNH

Đc 1: 402A Nguyễn Văn Luông, Phường 12, Quận 6, TP.HCM

Đc 2: 64 Võ Thị Sáu, Phường Tân Định, Quận 1,TP.HCM

Chi nhánh tại Biên Hòa: 5/1 Nguyễn Du, Quang Vinh,Biên Hoà, Đồng Nai.

Luật Sư Trần Minh Hùng-Trưởng văn phòng

Tel: 0972238006 (zalo-viber) 028.38779958

Email: vanphongluatsugiadinh@gmail.com 

Web: http://www.luatsugiadinh.net.vn